Thị trường BĐS chưa hết khó
Dù nhiều chính sách tháo gỡ về pháp lý, dòng tiền được triển khai, nhưng nhìn chung, thị trường bất động sản vẫn chưa hết khó. Nhiều dự án bị chậm hoặc dừng hoàn toàn do vướng mắc về vốn, pháp lý.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý 2/2023, nguồn cung bất động sản, nhà ở vẫn hạn chế khi chỉ hoàn thành có 7 dự án với 2.424 căn (852 căn hộ; 1.572 căn nhà ở riêng lẻ), số lượng dự án chỉ bằng khoảng 50% so với quý 1/2023 và bằng khoảng 29.17% so với quý 2/2022.
Về lượng giao dịch bất động sản, trong quý 2 có 96.977 giao dịch thành công, trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ có 29.725 giao dịch thành công và bằng khoảng 75,61% so với quý 1/2023, bằng khoảng 43,03% so với quý 2/2022; lượng giao dịch chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền với 67.525 giao dịch thành công và bằng khoảng 99,98% so với quý 1/2023, bằng khoảng 31,57% so với quý 2/2022.
Trong quý 2/2023 giá giao dịch chung cư mới ở một số thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM có những khu vực tăng. Giá BĐS nghỉ dưỡng tiếp tục có xu hướng giảm, dù không còn nhiều như cuối năm ngoái. Ngoài ra, giá bán của phân khúc biệt thự, đất nền dự án ở nhiều địa phương cũng không ngoài có xu hướng giảm, khoảng 2% đến 5% so với quý trước (cá biệt có dự án sản phẩm liền kề shophouse của dựng án được rao bán giảm khoảng 10-15% số với giá gốc).
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng thị trường BĐS đã qua giai đoạn khó khăn nhất và đang dần phục hồi từ tháng 5.2023 đến nay với nhiều chỉ số tăng.
Ông Lực lượng hóa khoảng 30-50% khó khăn, vướng mắc đã được tháo gỡ, tuy nhiên, sự phục hồi còn chậm, nhiều vướng mắc chưa tháo gỡ kịp thời (gồm cả định giá đất, tính tiền thuê đất…); sức cầu yếu và việc phát hành TPDN còn khó khăn do niềm tin của nhà đầu tư suy giảm, tìm kiếm sự an toàn hơn trong đầu tư.
Ông Thân Thành Vũ, Phó chủ tịch thường trực Hội bất động sản du lịch Việt Nam (VnTPA) cho rằng phân khúc bất động sản nhà ở sẽ sớm hồi phục trước so với các mảng khác, đặc biệt là thị trường căn hộ ở TP.HCM và Hà Nội. Lý do là nhu cầu nhà ở tại 2 thành phố này vẫn rất lớn. Tuy nhiên để mảng này phục hồi thì cần phải giải quyết vấn đề pháp lý dự án, sổ đỏ cho người dân mua nhà, vấn đề tín dụng và lãi suất, các vụ án hình sự liên quan…
“Sớm lắm thì phải tới đầu năm 2025 mới thấy dấu hiệu hồi phục trong mảng bất động sản nhà ở này", ông Vũ nói và bày tỏ lo ngại cần nhiều thời gian để tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tranh chấp trong các vụ án liên quan đến hàng nghìn doanh nghiệp, hàng vạn dự án...
Ông Vũ cho rằng với các phân khúc BĐS khác sẽ có sự hồi phục lâu hơn. Lý do bởi cung vượt quá cầu; hành vi, thói quen của người dân thay đổi; các thay đổi dịch chuyển đầu tư toàn cầu (ví dụ sản xuất đang dần chuyển ra khỏi Trung Quốc về Ấn Độ, Bắc Mỹ; cạnh tranh thu hút đầu tư từ các nước ASEAN ...); lãi suất cao, xuất nhập khẩu và thương mại toàn cầu suy giảm; độ trễ tác động tiêu cực từ các chính sách thắt chặt tín dụng, kinh tế suy thoái...
“Tôi nghĩ là phải đến sau 2026 mới thấy dấu hiệu. Ngoài ra, khả năng có nhiều dự án bất động sản sẽ không bao giờ phục hồi vì ngoài các khó khăn như trên thì nhiều sản phẩm không còn phù hợp nhu cầu. Các dự án này phải điều chỉnh lại sản phẩm nếu muốn sống lại khỏe mạnh”, ông Vũ nói.
Giải pháp nào cho thị trường?
GS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng không nên chỉ nhìn vào lượng giao dịch mà đánh giá thị trường, bởi thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết nhưng luôn lạc hậu hơn so với nên kinh tế. Trong giai đoạn trầm lắng, khó khăn của nền kinh tế hiện nay thì thị trường BĐS khó có thể sôi động. Thậm chí, nếu BĐS tăng trưởng nóng lúc này lại có vấn đề.
Theo ông Cường, vào tháng 2/2023, khi Chính phủ tổ chức hội nghị toàn quốc về BĐS thì nhiều doanh nghiệp BĐS đang đứng trước bờ vực sụp đổ, khó khăn chồng chất. Tuy nhiên, thời điểm hiện nay, diện mạo của thị trường BĐS đã hoàn toàn thay đổi theo chiều hướng tích cực hơn mà biểu hiện rõ ràng nhất là chỉ số chứng khoán của nhiều mã BĐS đứng đầu danh sách tăng.
Tuy nhiên, ông Cường cũng cho rằng hiện nay thị trường vẫn còn nhiều khó khăn, nếu không thực hiện các giải pháp tăng nguồn cung cho thị trường thì có thể xảy ra cơn sốt không đáng có. Chính vì vậy, cần thúc đẩy tăng nguồn cung, đặc biệt là nhà ở xã hội, thu nhập thấp.
“Để phát triển được phân khúc nhà ở xã hội, gói tín dụng 120 nghìn tỉ phải đáp ứng được về cả thời hạn cho vay, mức lãi suất và thậm chí có thể dùng thêm một phần hỗ trợ từ ngân sách”, ông Cường nêu.
Ngoài ra, để tăng nguồn cung, ông Cường cũng nhấn mạnh cần phải giải quyết vấn đề vướng mắc của những dự án đầu tư BĐS.
“Thời gian qua, dư luận quan tâm đến vấn đề định giá và nhiều ý kiến cho rằng phải có phương pháp để xác định được giá cao hơn. Tuy nhiên, tôi cho rằng cần thay đổi quan niệm này. Chúng ta chọn và giao cho nhà đầu tư nào để phát triển dự án tốt nhất, khi đó giá trị BĐS sẽ tăng lên. Chúng ta không nên quá quan tâm giá đầu vào mà bỏ qua giá đầu ra và thu thuế”, ông Cường chia sẻ.
Ông Cấn Văn Lực cũng cho rằng các bộ ban ngành, địa phương, doanh nghiệp cần thực hiện thật nghiêm túc các cơ chế, chính sách đã ban hành và cần bóc tách từng vấn đề tồn đọng từ trước đến nay để giải quyết.
Ông Lực cũng đề xuất các bộ, ngành sớm giải quyết dứt điểm các vụ việc về trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua nhằm củng cố lại niềm tin; khuyến khích phát hành TPDN ra công chúng bằng việc đơn giản hóa thủ tục, thời gian phê duyệt; thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội, trong đó, vốn NSNN làm vốn mồi, lãi suất cho vay đầu tư, mua nhà ở xã hội bằng khoảng 50% lãi suất thị trường, như Singapore và Hàn Quốc đã làm.
Về nguồn cung, ông Lực cho rằng cần đẩy nhanh việc tháo gỡ pháp lý, trong đó vai trò địa phương rất quan trọng, đồng thời cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội. Ngoài ra, bản thân doanh nghiệp cũng cần quyết liệt tái cơ cấu cả hoạt động và sản phẩm thì mới có thể giải quyết được các khó khăn.
