Diễn biến phức tạp của dịch bệnh Covid-19 đã tác động và ảnh hưởng tới phân khúc bất động sản văn phòng cho thuê. Liệu trong trạng thái bình thường mới, nền kinh tế phục hồi và các doanh nghiệp hoạt động trở lại, thị trường văn phòng cho thuê sẽ diễn biến ra sao?
Theo các chuyên gia, bắt đầu từ quý I/2022, thị trường văn phòng liên tục ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực sau giai đoạn dịch bệnh kéo dài hơn 2 năm qua, như tỷ lệ lấp đầy bắt đầu gia tăng, giá thuê văn phòng dần ổn định trở lại và nhu cầu mở rộng văn phòng đang quay lại mạnh mẽ. Để hiểu rõ hơn về thị trường này, Reatimes xin chia sẻ phân tích dự báo của một số chuyên gia, đơn vị nghiên cứu thị trường như sau:
Văn phòng cũng cần thêm các tiện nghi
Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám Đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, mô hình làm việc linh hoạt đang giúp việc tuyển dụng nhân tài của nhiều doanh nghiệp trở nên dễ dàng hơn. Lúc này, khoảng cách địa lý không còn là yếu tố quan trọng nhất đối với cả người lao động và người thuê. Những chi phí hỗ trợ nhà ở, xăng xe phát sinh nếu có đều được giảm đáng kể. Không chỉ vậy, trong bối cảnh chi phí xăng dầu tăng cao và vẫn tồn tại nhiều nút thắt kẹt xe cao điểm ở các trung tâm văn phòng khu vực nội thành thì mô hình làm việc linh hoạt trở nên hấp dẫn hơn bao giờ hết.
“Dù nhiều khách hàng của chúng tôi ghi nhận năng suất lao động khi làm việc từ xa không giảm, song họ vẫn cho rằng về dài hạn, việc tăng cường làm việc từ xa sẽ ảnh hưởng năng suất, văn hóa doanh nghiệp cũng như hoạt động đổi mới và sáng tạo. Việc làm việc từ xa cũng khó khăn hơn nhiều đối với những nhân viên mới và ở cấp độ thấp, cần có thời gian tương tác hòa nhập vào cộng đồng trong công ty cũng như được hướng dẫn trực tiếp từ cấp trên. Làm việc tại nhà đặc biệt khó đối với những gia đình đông đúc hoặc bị hạn chế về không gian nhà ở tại những đô thị lớn. Nhiều người khó có được một không gian văn phòng dành riêng cho công việc”, bà Trang chia sẻ.
Thách thức đặt ra đối với chủ nhà và khách thuê văn phòng là làm thế nào để truyền cảm hứng cho nhân viên lựa chọn đến văn phòng khi họ dần mong đợi và yêu cầu nhiều hơn một tòa nhà hạng A với tầm nhìn tuyệt vời. Họ cần thêm những tiện nghi xung quanh như gửi xe tiện lợi, dịch vụ chăm sóc sức khỏe như gym, spa, khu vực bán lẻ đa dạng hàng quán và không gian xanh như công viên, vườn treo hay cây xanh trong chính không gian văn phòng để tạo cảm giác thoải mái. Một số doanh nghiệp với số lượng nhân viên lớn đã chủ động tích hợp căn tin phục vụ thức ăn và đồ uống trong chính khu vực công ty, điều này nhận được sự ủng hộ lớn từ phía người lao động.
Chúng tôi nhận thấy, mô hình làm việc nửa tuần ở văn phòng đang trở nên phổ biến hơn, nhất là trong những doanh nghiệp thương mại điện tử. Bên cạnh đó, các công ty tại Việt Nam đang chú trọng bổ sung thêm không gian đa dạng như buồng một người cho nhân viên cần tập trung cao độ, bàn dài đặt trong không gian linh hoạt đế khuyến khích hợp tác và giao lưu giữa các team, không gian giải trí và chăm sóc sức khỏe như gym và phòng nghỉ. Có thể thấy, đối với doanh nghiệp, văn phòng là một công cụ thiết yếu trong việc giữ chân và tuyển dụng nhân tài cũng như truyền đạt thương hiệu và văn hóa của công ty.
“Sự phức tạp do đại dịch toàn cầu mang lại đã đòi hỏi các nhân viên và tổ chức phải thích ứng để có thể giữ chân người lao động và khuyến khích họ quay lại văn phòng. Nơi làm việc của tương lai sẽ là một hệ sinh thái mang lại nhiều lựa chọn cho người lao động cả về loại không gian làm việc, thời gian làm việc đến các tiện ích xung quanh văn phòng”, chuyên gia Cushman & Wakefield kết luận.
Doanh nghiệp công nghệ thông tin - truyền thông thúc đẩy gia tăng nguồn cung văn phòng
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho hay, tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ của ngành công nghệ thông tin - truyền thông sẽ kéo theo sự gia tăng trong nhu cầu mở rộng quy mô văn phòng. Xu hướng này đang được thể hiện ở cả hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM.
Chỉ riêng trong quý I/2022, doanh nghiệp công nghệ thông tin - truyền thông nằm trong nhóm dẫn đầu về tiêu thụ số lượng văn phòng. Tại Hà Nội, đây là một trong những nhóm doanh nghiệp có tỷ trọng thuê dẫn đầu, chiếm 16% thị phần. Thống kê từ thị trường TP.HCM cho thấy 54% diện tích cho thuê mới thuộc về khối này, bỏ xa nhóm doanh nghiệp phân phối (17%) và nhóm tài chính, ngân hàng và bảo hiểm (14%).
“Nguồn cung văn phòng hiện tại vẫn đang rất dồi dào, trải rộng qua các khu vực trong địa bàn thành phố. Chúng tôi nhận thấy đa phần các công ty công nghệ thông tin - truyền thông lớn trong và ngoài nước, đều đang tập trung xung quanh phía Tây Hà Nội. So với khu vực trung tâm như quận Hoàn Kiếm, văn phòng tại các quận phía Tây như Cầu Giấy sở hữu giá thuê hợp lý cũng như mặt sàn trung bình mỗi tầng lớn. Điều này sẽ giúp các doanh nghiệp công nghệ thông tin - truyền thông dễ dàng trong việc thiết kế và quản lý mặt bằng sử dụng, cũng như tiềm năng mở rộng hoạt động kinh doanh trong tương lai. Tương tự, tại TP.HCM các doanh nghiệp thuốc khối ngành này có xu hướng tìm địa điểm ở khu vực ngoài trung tâm, đặc biệt là ở các khu vực đô thị mới như Quận 2 và Quận 7”, bà Minh cho hay.
Bà Minh chia sẻ thêm, công nghệ thông tin - truyền thông là ngành đặc thù liên quan đến các hệ thống máy móc và trang thiết bị phức tạp. Vì vậy, các doanh nghiệp sẽ đưa ra những điều kiện khắt khe về thông số kỹ thuật của một tòa nhà văn phòng.
Thông thường, họ sẽ tìm kiếm các dự án bất động sản sở hữu tải trọng sàn lớn, đáp ứng đủ các tiêu chuẩn cần thiết của một phòng máy chủ (server room). Đây là địa điểm lưu trữ khối lượng lớn tài sản quan trọng của doanh nghiệp. Bởi vậy, các công ty sẽ đặt điều này làm một trong những tiêu chí đánh giá hàng đầu khi tìm kiếm văn phòng.
Tiếp đó, tủ điện kỹ thuật và máy phát điện của tòa nhà cũng cần cung cấp công suất đủ lớn để duy trì hoạt động ổn định của doanh nghiệp. Lượng tiêu thụ điện năng của khối ngành rất cao. Vì lý do này, các doanh nghiệp công nghệ thông tin - truyền thông có xu hướng tìm kiếm văn phòng tại các tòa nhà được phát triển theo tiêu chuẩn xanh. Với lượng lớn điện năng tiêu thụ mỗi ngày làm việc, các dự án tòa nhà văn phòng xanh sẽ giúp giảm thiểu tối đa ảnh hưởng hoạt động của doanh nghiệp tới môi trường bên ngoài.
“Với những tiêu chí cụ thể về thông số kỹ thuật, chúng tôi nhận thấy các doanh nghiệp công nghệ thông tin - truyền thông có xu hướng ưu tiên lựa chọn các sản phẩm văn phòng thuộc phân khúc Hạng A. Do được xây dựng và phát triển bởi những chủ đầu tư có uy tín và kinh nghiệm, những dự án này sẽ đáp ứng tốt các điều kiện mà doanh nghiệp đưa ra. Trái lại, đối với những công ty có yêu cầu thấp hơn, họ sẽ tìm đến các tòa nhà văn phòng Hạng B với giá thuê hợp lý hơn”, chuyên gia Savills cho hay.
Xu hướng văn phòng xanh lên ngôi
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE chi nhánh Hà Nội nhận định: Việc mọi hoạt động kinh doanh quay trở lại bình thường, bao gồm gỡ bỏ dần các hạn chế trong hoạt động kinh doanh, xã hội và mở lại các đường bay quốc tế, đã phần nào mang lại những tín hiệu tích cực và sự tự tin cho thị trường văn phòng. Do đó, giá thuê văn phòng đã bắt đầu tăng trở lại sau một thời gian được giữ ổn định trong thời kỳ dịch bệnh.
Những khách thuê tích cực đến từ các ngành phát triển mạnh như công nghệ thông tin và bất động sản. Tại Hà Nội, địa điểm tìm kiếm văn phòng mới tập trung ở các khu vực Ba Đình - Đống Đa và khu vực phía Tây.
Trong năm 2022, chúng tôi dự kiến nguồn cầu gia tăng mạnh mẽ, cùng với đó các toà nhà hiện hữu cũng có tỷ lệ lấp đầy ổn định. Hơn nữa, thị trường văn phòng Hà Nội được kỳ vọng sẽ chào đón lượng nguồn cung lớn mới để đáp ứng nhu cầu lớn từ các doanh nghiệp trong nước và các công ty nước ngoài. Khi đó, giá chào thuê trung bình của các dự án hiện hữu dự kiến sẽ chỉ tăng nhẹ 1 - 2% đến cuối năm.
Một điểm tích cực mà đại dịch Covid-19 đã tạo ra là việc nâng cao nhận thức về tầm quan trọng của phát triển kinh tế bền vững. Ngày càng có nhiều tòa nhà được quy hoạch và xây dựng để đạt tiêu chuẩn chứng nhận công trình xây dựng xanh.
Thực tế, trong nhiều năm qua, các chủ đầu tư và chủ nhà luôn cố gắng đạt được tiêu chí bền vững, giúp các tòa nhà của họ hoạt động hiệu quả hơn, ít tiêu hao năng lượng hơn để có thể duy trì hoạt động lâu dài.
Mặt khác, để đáp ứng nhu cầu của lực lượng lao động, nhiều công ty đang xem xét những phương thức làm việc mới bao gồm mô hình kết hợp, chăm sóc sức khỏe và tạo không gian văn phòng, tập trung vào sự hợp tác và lợi ích của nhân viên.
