Tổng quan ngành bất động sản nhà ở năm 2020
Tại Hà Nội, tổng sản phẩm được chào bán trong 9 tháng đầu năm 2020 đạt 36.971 sản phẩm, trong đó chủ yếu là căn hộ chung cư, số lượng giao dịch đạt 7.705 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ tương đương 20,8%. Đối với riêng sản phẩm căn hộ chung cư mới được chào bán ra thị trường, số lượng chào bán mới là 7.989 căn, số lượng giao dịch là 1.945 căn, tỷ lệ hấp thụ tương đương 24,3%.
Tại TP.HCM, tổng sản phẩm được chào bán trong 9 tháng đầu năm 2020 đạt xấp xỉ 31.801 sản phẩm, trong đó chủ yếu là căn hộ chung cư, số lượng giao dịch đạt 16.461 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ tương đương 51,8%. Đối với riêng sản phẩm căn hộ chung cư mới được chào bán ra thị trường, số lượng chào bán mới là 14.286 căn, số lượng giao dịch là 7.986 căn, tỷ lệ hấp thụ tương đương 55,9%.
Tình hình phát triển dự án bất động sản tại 2 thành phố lớn nhất quốc gia nhìn chung khá ì ạch do nhiều vấn đề liên quan đến chính sách và thể chế, chỉ một số ít dự án được phê duyệt trong thời gian 1 - 2 năm vừa qua.
Trong quý III/2020, tại TP.HCM, tình hình khả quan hơn với số liệu cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn còn lớn: lượng căn hộ chào bán sơ cấp là 7.197 căn (so với 2.486 căn tại Hà Nội), tỷ lệ hấp thụ đạt 75% (so với 35% tại Hà Nội). Xét về mặt cơ cấu giao dịch, thị trường Hà Nội chủ yếu là phân khúc Trung cấp (74%), trong khi đó tại TP.HCM phân khúc Cao cấp (62%) chiếm phần lớn tỷ trọng.
2 năm vừa qua là giai đoạn khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản với các vấn đề về pháp lý và chính sách. Thêm vào đó, đại dịch Covid-19 bùng nổ đã gây nên tác động kép khiến kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp kém khả quan.
Các doanh nghiệp như NLG (HM:NLG), DXG (HM:DXG), HPX là những doanh nghiệp thiếu hụt dự án để ghi nhận doanh thu & lợi nhuận sau thuế trong kỳ. Tuy nhiên, các công ty khác như VHM (HM:VHM), NVL (HM:NVL), PDR (HM:PDR), KDH, DIG (HM:DIG), VPI (HM:VPI), HDG (HM:HDG) ghi nhận kết quả khả quan, tiến độ bán hàng, ghi nhận doanh thu và lợi nhuận được duy trì so với kế hoạch.
Triển vọng ngành năm 2021: Khởi đầu một chu kỳ mới
Trong các năm vừa qua, tăng trưởng kinh tế tại Việt Nam luôn đi kèm với sự phát triển của thị trường bất động sản. Trong giai đoạn 2016 - 2019, GPD/đầu người tại Việt Nam tăng 23,8% từ 2.192 USD lên 2.715 USD, tốc độ tăng trưởng bình quân (CAGR) đạt 7,4%/năm. Trong khi đó, tổng lượng cung sản phẩm bất động sản tăng 39,3%, CAGR đạt 11,7% trong cùng thời kỳ (chỉ tính riêng 2 thành phố Hà Nội và TP.HCM). Xét về quy mô, thị trường TP.HCM lớn hơn với nhu cầu và dân số lớn, trong khi đó, thị trường Hà Nội có tốc độ tăng trưởng nhanh hơn nhờ lợi thế về các dự án hạ tầng.
Diện tích m2 sàn căn hộ trên đầu người (m2 sàn căn hộ/đầu người) ở các nước trong khu vực Châu Á đều trong xu thế tăng dần đều trong hơn 3 thập kỷ qua. Trong đó các nền kinh tế mới nổi như Việt Nam có tốc độ tăng nhanh hơn gần gấp đôi so với bình quân, đạt con số 19m2 sàn căn hộ/đầu người vào cuối năm 2019. Nhìn chung các quốc gia phát triển có thu nhập cao sẽ có tỷ lệ m2 sàn căn hộ/đầu người cao hơn những nước đang phát triển.
Trong khu vực, ngoại trừ Singapore và Hong Kong do đặc thù về địa lý và kinh tế, nhóm những nước có mật độ dân số cao như Nhật Bản, Đài Loan, Hàn Quốc đứng đầu về diện tích m2 sàn căn hộ/đầu người, ngược lại những nước có mật độ thấp như Thái Lan, Malaysia có diện tích m2 sàn căn hộ/đầu người thấp hơn. So với khu vực Đông Nam Á, Việt Nam nằm ở nhóm có diện tích m2 sàn căn hộ/đầu người thấp nhất (19m2), nhưng mật độ dân số (đầu người/km2) cao hơn Thái Lan và Malaysia lần lượt 2,2 và 2,9 lần, vì thế dư địa cho tăng trưởng m2/đầu người vẫn còn nhiều. Ngoài ra diện tích nhà trung bình của người Việt chỉ ở mức trung bình so với các nước ASEAN, khoảng 72m2, thấp hơn so với mức trung bình của khu vực là 76m2. Do đó, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam vẫn còn thấp, chưa tương xứng với tiềm năng trong khu vực.
Nhằm kích thích đầu tư, khôi phục sản xuất với chi phí vốn thấp hơn, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã liên tục cắt giảm các mức lãi suất điều hành, điển hình như lãi suất tái cấp vốn đã giảm từ mức 6,25% xuống 6% vào tháng 9 năm 2019, xuống 5% vào tháng 3 năm 2020, xuống 4,5% trong tháng 5/2020, xuống 4% vào ngày 30/9/2020. Theo đó, các ngân hàng đã giảm mặt bằng lãi suất huy động và lãi suất cho vay. Theo báo cáo tài chính của 8 ngân hàng đầu ngành, lợi suất cho vay bình quân đã giảm khoảng 1 điểm phần trăm so với mức cuối năm 2019.
Với vị thế là kênh đầu tư số 1 tại Việt Nam, tác động và sức lan tỏa của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế là rất lớn. Thực tế, chu kỳ ngành bất động sản ở Việt Nam thường ngắn hơn (từ 4 - 5 năm) so với các quốc gia trên thế giới, với chu kỳ gần nhất là giai đoạn 2014 - 2019.
Đặc biệt, bất chấp tác động của đại dịch Covid-19, giá bán căn hộ sơ cấp tại 2 thị trường lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM không có dấu hiệu suy giảm. Chính vì vậy, thị trường bất động sản Việt Nam đã hoàn thành một chu kỳ, đồng thời một bằng giá mới đã được thiết lập trong dài hạn, làm cơ sở cho những hoạt động kinh doanh, bán hàng trong tương lai của các doanh nghiệp.
