“Giá chung cư khó giảm trong ngắn hạn”
Là phân khúc sát sườn nhất với nhu cầu ở thực của người dân, đặc biệt là dân cư tại các thành phố lớn trong bối cảnh hình thành đô thị nén, quỹ đất thu hẹp, mật độ dân cư tăng, hạ tầng xã hội chịu áp lực lớn, nhưng giá của phân khúc chung cư, căn hộ nhà ở trong nhiều năm qua vẫn “phi mã”, có thời điểm bỏ xa khả năng mua của người dân và do đó đã hình thành nên những khủng hoảng nhất định cho thị trường.
Báo cáo Thị trường bất động sản quý III/2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong suốt 8 năm từ 2015 đến 2023, giá chung cư tại thị trường Hà Nội và TP.HCM đã tăng từ 56% đến 82% tùy phân khúc, trong khi đó thu nhập trung bình thành thị chỉ tăng 39%.
Trong 9 tháng từ quý I đến hết quý III năm nay, trung bình giá chung cư các phân khúc tại thị trường Hà Nội tăng từ 1% - 5%, tại thị trường TP.HCM giá đi ngang, bất kể là trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung đang gặp nhiều khó khăn, nhất là về thanh khoản. Báo cáo cũng cho thấy biến động chỉ số giá bán chung cư tại Hà Nội, TP.HCM và cả nước từ quý I/2021 - quý III/2023 đều có xu hướng tăng. Trong đó giá bán chung cư trung bình tại Hà Nội tăng từ 30,7 triệu đồng/m2 lên 40 triệu đồng/m2, tại TP.HCM tăng từ 40,7 triệu đồng/m2 lên 45,5 triệu đồng/m2, trung bình cả nước tăng từ 35,5 triệu đồng/m2 lên 40,7 triệu đồng/m2.
Nếu làm một phép tính nhanh, theo Tổng cục Thống kê thu nhập bình quân của lao động quý III năm 2023 là 7,1 triệu đồng/tháng, tương đương 85,2 triệu đồng/năm. Như vậy, một hộ gia đình kiểu mẫu (2 vợ chồng và 1-2 người con) với thu nhập hộ gia đình là 170,4 triệu đồng/năm, nếu dành ra 30% thu nhập hàng năm để mua một căn hộ chung cư 2 phòng ngủ với diện tích 50m2 tại Hà Nội có giá trung bình là 2 tỷ đồng (40 triệu đồng/m2), thì phải mất đến 39 năm, chưa kể tốc độ tăng giá của chung cư trong nhiều năm qua đã vượt xa tốc độ tăng thu nhập.
Theo Batdongsan.com.vn, mặc dù giá chung cư vẫn duy trì ở mức cao so với thu nhập trung bình và tăng liên tiếp trong 8 năm nhưng phân khúc này vẫn thu hút sự quan tâm lớn của nhà đầu tư và là phân khúc có mức độ quan tâm ổn định nhất trong các phân khúc bất động sản nhu cầu thực. Nguyên nhân chính xuất phát từ nhu cầu lớn và khả năng sinh lời của chung cư được đánh giá là “tốt nhất trong các phân khúc bất động sản”. Số liệu cho thấy, tỷ suất lợi nhuận gộp của chung cư lên tới xấp xỉ 12,5%/năm, gồm phần tăng thêm từ giá bán và lợi nhuận cho thuê.
Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2023 của Savills cũng chỉ ra, giá chung cư tiếp tục đà tăng nhẹ hoặc đi ngang. Riêng tại thị trường Hà Nội, giá vẫn đang đi lên dù tốc độ chậm hơn thời kỳ trước. Giá căn hộ trên thị trường sơ cấp quý III/2023 đạt 54 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và 13% theo năm. Giá sơ cấp đã tăng trong 19 quý liên tiếp và cao hơn 77% so với quý I/2019. Trong khi đó, giá trên thị trường thứ cấp đạt 36 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và 8% theo năm.
Theo đánh giá của ông Lê Bảo Long - Giám đốc chiến lược PropertyGuru Việt Nam, thị trường bất động sản đang ở trong giai đoạn phát triển kém nhưng phân khúc chung cư vẫn giữ giá cũng cho thấy sự bền bỉ của phân khúc này so với những loại hình khác. Mặt bằng giá chung cư hiện nay vẫn duy trì ở mức cao, với những người dân không có khả năng mua thì thực sự cũng phải cân nhắc sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc đi thuê và chờ đến khi đủ năng lực chi trả cho những sản phẩm phù hợp.
“Tôi cho rằng mặt giá chung cư trong ngắn hạn sẽ rất khó để giảm, vì giá sơ cấp sẽ có xu hướng tăng do chi phí vốn của chủ đầu tư tăng và giá thứ cấp cũng sẽ neo theo thị trường sơ cấp.” - ông Lê Bảo Long nhận định.
"Cần nhanh chóng bổ sung nguồn cung để thị trường BĐS phát triển dựa trên giá trị thực"
Theo TS. Nguyễn Minh Phong, Chuyên gia kinh tế, bất kể sự tăng giá bất hợp lý nào của phân khúc chung cư, cũng như những phân khúc bất động sản nhu cầu thực khác cũng sẽ ảnh hưởng đến đà phục hồi của thị trường bất động sản. Chưa kể đến việc đặt trong bối cảnh những yếu tố kinh tế vĩ mô không ủng hộ thì sẽ càng khiến thị trường bất động sản khó phát triển tích cực.
Chuyên gia Nguyễn Minh Phong cũng nhấn mạnh, khi giá nhà ở bị "đội lên" bởi những yếu tố không lành mạnh như loạn thông tin, đầu cơ, mục tiêu lợi nhuận cứng hoặc những yếu tố phi thị trường khác thì rất cần phải điều chỉnh, kiểm soát. Hiện nay, cơ cấu sản phẩm bất động sản nhà ở cũng chưa hợp lý, chủ yếu do chủ đầu tư quyết định chứ không phải hướng về người dùng. Những phân khúc phù hợp với nhu cầu và sức mua thực rất ít, chủ yếu là những sản phẩm cao cấp, đắt đỏ, "mua đứt bán đoạn".
Theo Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán, giá chung cư duy trì mức cao vượt nhiều lần thu nhập của người dân chắc chắn là yếu tố cản trở thị trường phục hồi và phát triển lành mạnh, bền vững.
"Vì giá chung cư hiện nay cao là do chủ đầu tư niêm yết giá cao để tạo cảm giác giá chỉ tăng chứ không giảm, chứ thực ra sau "hậu trường" nhiều chủ đầu tư vẫn chiết khấu rất mạnh để thu hút khách hàng, chứ nếu không thì đâu có ai có đủ sức để mua." - ông Trần Nguyên Đán nhận định.
TS. Nguyễn Minh Phong cũng nhận định, cần nhiều giải pháp cùng một lúc để điều chỉnh giá trên thị trường sát với giá trị thực, trong đó có tăng nguồn cung. Việc bổ sung nguồn cung mới của các doanh nghiệp hiện nay cũng gặp nhiều khó khăn, trong đó "80% là vướng mắc pháp lý". Những nguyên nhân khác xuất pháp từ nguồn lực tài chính hạn chế của chủ đầu tư hoặc do điều chỉnh quy hoạch khiến các dự án mới chưa thể thành lập. Do đó, cũng cần phải nhanh chóng tháo gỡ vướng mắc về pháp lý và nguồn vốn, để chủ đầu tư đưa được nguồn cung mới ra thị trường, từ đó đa dạng hóa nguồn cung để điều chỉnh giá bằng quy luật thị trường.
Chia sẻ tại sự kiện Diễn đàn Bất động sản Mùa Thu lần thứ nhất, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cho rằng, khủng hoảng của thị trường bất động sản là khủng hoảng phân khúc, trong đó, thiếu trầm trọng phân khúc nhà ở giá rẻ. Vì vậy, cần nhanh chóng bổ sung thêm nhiều nguồn cung để thị trường bất động sản được phát triển dựa trên giá trị thực. Đây chính là “tử huyệt” của thị trường, cần được ưu tiên tháo gỡ để thúc đẩy thị trường bất động sản đi lên.
TS. Lê Xuân Nghĩa phân tích, cần có những giải pháp để những nhà phát triển bất động sản giá rẻ không chịu thiệt thòi tài chính so với nhà phát triển bất động sản thương mại.
“Chẳng hạn, với quy định lợi nhuận chỉ 15%, các nhà phát triển cần phải xác định xem ai là đối tượng chính sách để cho mua, nếu sai phải chịu trách nhiệm hình sự là không hợp lý. Chính vì nhiều trách nhiệm đổ lên đầu như vậy nên chủ đầu tư mới không muốn làm" - ông Lê Xuân Nghĩa nhận định.
Về giải pháp điều chỉnh giá chung cư, căn hộ nhà ở trên thị trường để sát với sức mua của người dân, Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán cho rằng bản thân các chủ đầu tư phải tự điều chỉnh, tái cơ cấu sản phẩm để cải thiện thanh khoản, hoặc chấp nhận việc bị đào thải theo quy luật thị trường.
Theo Savills, tại thị trường Hà Nội, trong quý III/2203, số lượng căn hộ bán được chỉ đạt 2.100 căn, giảm 16% theo quý và 42% theo năm. Tương tự, tại TP.HCM, tình hình hoạt động của thị trường vẫn chật vật với 903 giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ chỉ là 15%, nếu loại trừ dự án Vinhomes Grand Park – The Glory Heights (chiếm 55% lượng bán trong quý).
Về phía ngân hàng, Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán cho rằng các giải pháp tháo gỡ khó khăn thanh khoản cho thị trường bất động sản chỉ nên tập trung vào việc hỗ trợ người mua, thay vì hỗ trợ vốn cho các dự án giá cao. Ngoài ra, việc thúc đẩy giao dịch chung cư, căn hộ nhà ở qua sàn giao dịch thay vì để cho chủ đầu tư tự bán, tự quyết định giá cũng là một giải pháp để minh bạch thị trường và kiểm soát giá cả của dòng sản phẩm bất động sản rất đặc thù này. Như vậy, sẽ có nhiều người có nhu cầu ở thực được tiếp cận căn hộ phù hợp với tình hình tài chính mà không phải quá lo lắng về việc bị "thổi giá".
Như vậy, việc giá chung cư duy trì "nhiệt độ" trong quý III và thậm chí tăng nhẹ tại thị trường Hà Nội cũng là một yếu tố cho thấy bài toán mất cân bằng cung - cầu đến nay vẫn còn dang dở. Thị trường dường như đang chờ đợi những làn sóng mới quyết liệt hơn, đến từ chính sách, dòng tiền, nguồn cung để phục hồi trong giai đoạn tới.
