Theo đánh giá các chuyên gia, nhu cầu thị trường bất động sản văn phòng tại Hà Nội đang chậm lại khi các công ty trở nên thận trọng hơn về việc di dời và mở rộng. Trao đổi với Reatimes, bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội cho biết, tại thị trường Hà Nội nói riêng, nguồn cầu hiện nay đa phần là nhóm doanh nghiệp trong lĩnh vực tư vấn luật, tư vấn tài chính - các nhóm đang tiếp tục mở rộng hoạt động. Ngoài ra, nhóm các công ty về công nghệ thông tin vẫn ghi nhận nhu cầu thuê. Trong khi đó, các công ty start-up lại ghi nhận xu hướng chậm lại, thậm chí trả lại mặt bằng văn phòng trong năm nay, từ đó gây ra biến động về tỷ lệ lấp đầy cũng như giá thuê văn phòng tại thị trường Hà Nội.
Dự đoán 6 tháng cuối năm 2023, bà Minh cho biết, thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục ghi nhận sự sụt giảm trong nguồn cầu so với cùng kỳ năm trước.
“Tuy nhiên, đây là thời điểm các khách thuê bắt đầu tính toán đến câu chuyện chuyển văn phòng của năm 2024 nhờ kỳ vọng vào sự phục hồi của nền kinh tế. Do vậy, với các tòa nhà mới của năm 2024 hoặc là những tòa nhà đang trong quá trình hoàn thiện thì năm 2024 sẽ là năm có kỳ vọng cao hơn về việc tăng tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà cũng như giá thuê sẽ được hồi phục lại”, bà Minh nhận định.
Khách thuê đối mặt với khó khăn về pháp lý
PV: Nhìn lại 6 tháng đầu năm 2023, bà có đánh giá gì về thị trường văn phòng cho thuê?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Trong 6 tháng đầu năm 2023, đa phần nguồn cầu của văn phòng đều xoay quanh các phân khúc có diện tích từ 300 - 500m2, ít có những giao dịch trên 1000m2 sàn. Đây là một trong những thay đổi chính so với năm 2022. Đa phần những giao dịch trên 1000m2 đều là những giao dịch khách hàng quan tâm từ năm ngoái và đang trong quá trình thương thảo.
Bây giờ, khoảng giá mà các khách thuê đang quan tâm nhất vẫn nằm trong khoảng từ 25 - 35 USD/m2. Những phân khúc giá cao hẳn ở mức 40 - 45 USD/m2 thì sụt hẳn so với cùng kỳ năm ngoái. Hiện tại, nhóm các doanh nghiệp đang có nguồn cầu nhiều trên thị trường đa phần là nhóm các doanh nghiệp thiên về mảng tư vấn, tư vấn luật, tư vấn tài chính là những nhóm mà vẫn đang tiếp tục mở rộng. Ngoài ra, vẫn còn một nhóm nữa là nhóm các công ty về công nghệ thông tin chuyên về phát triển phần mềm. Các công ty start-up cũng có xu hướng chậm lại hẳn, thậm chí là trả lại mặt bằng văn phòng trong năm nay, vô hình trung sẽ gây ra khá nhiều biến động về tỷ lệ lấp đầy cũng như là giá thuê văn phòng.
PV: Quy định mới về phòng cháy – chữa cháy (Thông tư số 06/2022/TT-BXD), có hiệu lực từ 16/1/2023, có làm ảnh hưởng đến thị trường văn phòng hay không, thưa bà?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Thực tế hiện nay cho thấy, các khách thuê đang đối mặt với nhiều khó khăn về pháp lý khi xin phê duyệt mặt bằng mới, đặc biệt khi thuê tại các tòa nhà có công năng linh hoạt như văn phòng và thương mại dịch vụ nói chung. Khó khăn điển hình là các hoạt động liên quan đến xin cấp phép phòng cháy chữa cháy (PCCC).
Theo Nghị định 136 có hiệu lực từ đầu năm 2021 và các Thông tư hướng dẫn ban hành rải rác từ đầu năm 2022, danh mục dự án công trình phải thẩm duyệt thiết kế PCCC của doanh nghiệp đã tăng hơn trước. Song chỉ trong 18 tháng, từ giữa 2021 đến nay, đã có 3 văn bản quy phạm pháp luật quy định về các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật khác nhau trong PCCC được ban hành, thay thế, bổ sung lẫn nhau. Việc liên tục thay đổi đã khiến doanh nghiệp gặp khó để điều chỉnh, chuyển đổi các điều kiện đáp ứng. Thậm chí đã xảy ra tình trạng nhiều doanh nghiệp đang đầu tư theo quy định cũ, tới khi thẩm định lại không thể đáp ứng được theo quy định mới, dẫn đến không giải quyết được tình hình, gây kéo dài thời gian thẩm định và cấp phép.
Việc siết chặt các quy định về PCCC đã khiến chi phí đầu tư văn phòng mới cho doanh nghiệp bị đội lên cao. Theo thông lệ, chỉ sau khi được phê duyệt về PCCC thì doanh nghiệp mới được sử dụng diện tích văn phòng mới đã thuê. Trong khi đó, thời gian tính phí thuê có thể đã được doanh nghiệp và chủ đầu tư thống nhất từ trước. Do vậy, việc kéo dài thời gian thẩm định PCCC khiến doanh nghiệp chưa thể chuyển về mặt bằng mới nhưng vẫn phải chi trả chi phí thuê, tạo ra áp lực về chi phí rất lớn cho khách thuê.
Khách thuê không có xu hướng dịch chuyển, nguồn cầu sụt giảm
PV: Trong bối cảnh kinh tế hiện nay đã ảnh hưởng đến nhu cầu văn phòng ra sao, thưa bà?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Hiện nay các doanh nghiệp đang chịu ảnh hưởng bởi khủng hoảng tài chính, không phải chỉ ở Việt Nam mà cả ở các nước khác trên thế giới. Do vậy, các công ty có xu hướng không xê dịch để tránh phát sinh thêm chi phí.
Tuy nhiên vẫn có một lượng khách thuê ở một vài ngành nhất định như công ty tư vấn, sản xuất, CNTT vẫn đang tiếp tục mở rộng văn phòng nhằm cung ứng nhu cầu của khách hàng tăng cao đối với nhóm doanh nghiệp trên.
Để có thể tăng tỷ lệ lấp đầy cũng như tăng sự hấp thụ của thị trường, các chủ đầu tư sẽ cần phải tích cực hơn rất nhiều trong việc đưa ra các gói hỗ trợ khách hàng từ việc fit-out văn phòng cho đến hỗ trợ khách thuê thêm các tháng tiền thuê miễn phí. Thậm chí, một số tòa nhà văn phòng còn hỗ trợ khách hàng bằng cách đầu tư xây dựng văn phòng theo thiết kế của khách thuê để có thể tăng tỷ lệ lấp đầy.
PV: Bà đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản văn phòng trong 6 tháng cuối năm 2023?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Trong 6 tháng cuối năm 2023, thị trường sẽ có sự sụt giảm trong nguồn cầu, nhu cầu thuê văn phòng cũng sẽ ít hơn so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên các khách thuê đang bắt đầu tính toán đến câu chuyện chuyển văn phòng của năm 2024 khi kỳ vọng vào sự phục hồi của nền kinh tế. Do vậy, với các tòa nhà mới của năm 2024 hoặc là những tòa nhà đang trong quá trình hoàn thiện thì năm 2024 sẽ là năm có kỳ vọng cao hơn về việc tăng tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà cũng như giá thuê sẽ được hồi phục lại vào năm 2024.
Bên cạnh đó, từ nay đến cuối năm 2023, dự kiến nguồn cung sẽ có thêm khoảng 63.690m2 từ các dự án BRG Diamond Park Plaza, 36 Cát Linh và Lotte Mall. Ngoài ra, từ năm 2024 đến cuối năm 2025, thị trường dự kiến sẽ đón nhận thêm 201.700m2 từ 9 dự án, chủ yếu ở khu vực phía Tây và khu vực Nội thành.
Nguồn cung văn phòng dự kiến sẽ tăng nhất là ở khu vực Tây Hồ Tây. Trong năm nay, khu vực này sẽ có sự khai trương của Lotte Mall với 20.000m2 mặt sàn cho thuê thương mại. Sau đó, trong năm 2024 cũng ở khu vực Tây Hồ Tây tiếp tục có dự án Heritage của CapitaLand.
Từ cuối năm 2024 đến năm 2025 sẽ có rất nhiều dự án được các chủ đầu tư trong và ngoài nước triển khai ở khu vực Tây Hồ Tây. Ở khu vực trung tâm, đến cuối năm 2024 đầu năm 2025 sẽ có dự án Tiến Bộ Plaza và Gelex Lý Thái Tổ đi vào hoạt động.
PV: Theo bà, các dự án văn phòng cần phải làm gì để đáp ứng nhu cầu của người thuê, qua đó, tăng hiệu quả hoạt động trong bối cảnh đầy thách thức hiện nay?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Chứng chỉ xanh ngày càng quan trọng đối với thị trường văn phòng, khi các khách thuê sẵn sàng trả giá thuê cao hơn đối với các tòa nhà có chứng chỉ xanh. Việc cải tạo và nâng cấp các tòa nhà cũ chưa có chứng nhận xanh là thiết yếu nhằm đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Các dự án xanh sắp ra mắt gồm Gelex 10 Trần Nguyên Hãn, 36 Cát Linh, Taisei Square và Tiến Bộ Plaza.
Ngoài ra, các dự án cần đạt được những yêu cầu cơ bản khi bàn giao, đưa ra những chiến dịch ưu đãi khách thuê trong giai đoạn tiền khai trương cho các khách thuê lớn và nâng cao dịch vụ để có thể chăm sóc khách hàng tốt hơn./.
Xin trân trọng cảm ơn bà!
