Tiêu chuẩn xanh - yêu cầu cần thiết đối với các dự án bất động sản
Thống kê của Savills Impacts công bố năm 2022 cho thấy, chỉ khoảng 28% nguồn cung văn phòng tại 20 thành phố hàng đầu thế giới đạt được chứng chỉ xanh. Điều này đồng nghĩa với việc hơn 70% nguồn cung hiện tại cần được cải tạo và nâng cấp trong thời gian tới để có thể đáp ứng được các tiêu chuẩn về môi trường từ khách thuê.
Tại khu vực Châu Á - Thái Bình Dương, Singapore là thị trường dẫn đầu về công trình xanh, với khoảng 95% nguồn cung văn phòng hạng A đạt các chứng chỉ xanh. Tiếp đến là Kuala Lumpur với 64% và Hồng Kông (Trung Quốc) với 47%. Về diện tích, Tokyo là thị trường có tổng diện tích văn phòng xanh lớn nhất với 8,6 triệu m2 văn phòng.
Trong tương lai, Trung Quốc và Ấn Độ được kỳ vọng là hai thị trường có nguồn cung xanh lớn nhất tại khu vực.
Không đứng ngoài xu thế phát triển chung của các nước trên thế giới, thị trường bất động sản Việt Nam cũng đang có những thay đổi cần thiết nhằm đáp ứng nhu cầu bền vững, nhất là ở phân khúc thuê văn phòng xanh.
Khách thuê doanh nghiệp hiện ưu tiên lựa chọn những tòa nhà có xếp hạng bền vững cao với mong muốn đạt được mục tiêu phát thải bằng “0”. Không chỉ là vấn đề chính sách ESG của công ty, doanh nghiệp ngày nay phải có những hành động để thực sự cho nhân viên thấy rằng công ty nỗ lực với những cam kết bền vững của mình.
Trao đổi với PV Reatimes, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội cho biết, các chứng nhận xanh hiện đã trở thành thông lệ thị trường với giá thuê chênh lệch được ghi nhận. Lợi ích lớn nhất tòa nhà xanh mang lại là góp phần gây dựng danh tiếng doanh nghiệp và môi trường làm việc nâng cao sức khỏe và hiệu suất lao động cho nhân viên.
“Những tiêu chuẩn xanh sẽ góp phần thúc đẩy quá trình thu hút khách thuê, đặc biệt là các doanh nghiệp quốc tế. Nghiên cứu của Green Street Advisors năm 2020 chỉ ra rằng, những tòa nhà xanh sở hữu tỷ lệ lấp đầy tốt hơn so với các dự án kém bền vững. Mặc dù chi phí xây dựng theo tiêu chuẩn xanh thường cao hơn, có thể thấy rằng, khách thuê vẫn sẵn sàng chi trả cho một không gian làm việc thoải mái, nhân văn và bền vững. Đặc biệt trong quá trình phục hồi và phát triển kinh tế hiện nay, tòa nhà xanh là sự đầu tư mang tính chiến lược và đem lại nhiều lợi ích về kinh tế và xã hội cho nhà kinh doanh bất động sản”, bà Minh nói.
Theo bà Minh, trong tương lai, việc số lượng các tòa nhà xanh được tung ra thị trường sẽ tăng trưởng theo cấp số nhân, việc các tòa nhà không có chứng chỉ xanh, sẽ không tránh khỏi việc phải giảm giá để giữ chân khách hàng.
Thực tế hiện nay, các chủ đầu tư văn phòng cho thuê cũng đã hiểu rõ tầm quan trọng của việc đặt các yếu tố bền vững làm trọng tâm trong các thiết kế và xây dựng. Chính vì thế mà nhiều công ty tập trung vào việc nâng cao giá trị danh mục dự án của mình thông qua việc đạt được các chứng chỉ quốc tế về môi trường. Trên thị trường xuất hiện ngày càng nhiều dự án đã, đang được phát triển và xây dựng nhằm đạt được các chứng chỉ xanh như LEED.
Là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực văn phòng xanh, ông Trương Văn Trung, Phó Tổng Phụ trách Dự án Hà Nội, Tổng Công ty Xây dựng Thanh Hóa cho biết, phần lớn đối tác của công ty ông là doanh nghiệp ngoại quốc nên hiểu rõ tầm quan trọng của việc phát triển các dự án bền vững.
“Tòa nhà thương mại dịch vụ - văn phòng 36 Cát Linh là dự án văn phòng hạng A đầu tiên mà chúng tôi phát triển. Dự án được xây dựng và hoàn thiện theo tiêu chuẩn LEED Gold, và sẽ là tòa đạt chứng nhận LEED Gold thứ 3 tại Hà Nội, góp phần bổ sung số lượng tòa nhà xanh tại Hà Nội”, ông Trung chia sẻ.
Có thể thấy, việc phát triển không gian văn phòng xanh đang là xu hướng tất yếu của thị trường. Khi Việt Nam đang trên đà hướng tới cam kết Net Zero vào năm 2050, nếu không triển khai thì khó có thể giữ chân khách thuê trong 10 năm, 20 năm hay 30 năm tới.
“Chúng tôi phát triển văn phòng xanh một phần đến từ nhu cầu trực tiếp của doanh nghiệp, khi chính chúng tôi cũng có nhu cầu sử dụng văn phòng chất lượng cao. Những không gian văn phòng xanh góp phần kiến tạo môi trường làm việc mạnh khỏe cho nhân viên của công ty.
Hơn nữa, chúng tôi cũng muốn thể hiện rõ quan điểm với thị trường, chúng tôi tập trung phát triển các dự án bền vững, chất lượng cao, hướng tới các hoạt động bảo vệ môi trường thông qua trực tiếp các dự án chúng tôi triển khai và quản lý”, ông Trung nhấn mạnh.
Tuy nhiên, hiện nay thị trường văn phòng xanh tại Việt Nam vẫn còn khá mới, với ít dự án so với các thị trường lớn như Singapore, Nhật Bản hay Malaysia. Do chi phí xây dựng các dự án xanh lớn gần gấp đôi so với các dự án thông thường.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng tại sự kiện Tuần lễ Công trình Xanh Việt Nam, tính đến cuối năm 2022, tốc độ tăng trưởng ngành xây dựng trong những năm qua trung bình đạt khoảng 9%/năm, tỷ lệ đô thị hóa cuối năm 2022 đạt khoảng 41,7%, kéo theo áp lực gia tăng nhu cầu năng lượng sử dụng trong xây dựng. Về phát triển công trình xanh, số lượng công trình xanh của Việt Nam hiện mới đạt khoảng trên 233 công trình với tổng diện tích khoảng 6 triệu m2 sàn xây dựng - con số còn rất khiêm tốn so với số lượng công trình xây dựng và đưa vào hoạt động trong thập kỷ qua.
Ông Trương Văn Trung cho rằng, Chính phủ nên có những chính sách đặc thù để hỗ trợ các dự án xanh (điều mà các nước phát triển đã và đang thực hiện trong nhiều thập kỷ qua) như: Hỗ trợ thuế, lãi suất ngân hàng, thuế đất...
Thị trường văn phòng xanh đang hấp dẫn khách thuê
Theo đánh giá từ các chủ đầu tư, trong 3 năm trở lại đây, thị trường văn phòng xanh đang hấp dẫn khách thuê trong và ngoài nước nhiều hơn. Nhiều doanh nghiệp năng lượng, sản xuất và tư vấn lớn đều xem việc thuê mặt bằng tại văn phòng xanh là yếu tố quyết định.
Chia sẻ với PV, ông Nguyễn Đức Hiển chủ một doanh nghiệp trong lĩnh vực vật liệu xây dựng tại TP.HCM cho biết, kể từ khi công ty chuyển trụ sở làm việc từ một tòa nhà văn phòng thông thường sang một tòa nhà văn phòng đạt chứng nhận xanh đã giúp giảm tiền điện trung bình khoảng 18%, nhờ vào việc sử dụng năng lượng hiệu quả.
“Chúng tôi cũng hiểu rõ, yêu cầu của người lao động về nơi làm việc cũng không chỉ dừng lại ở không gian mà còn đang mở rộng ra các vấn đề về sức khỏe, tính bền vững và đa dạng phương thức làm việc”, ông Hiển chia sẻ.
Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, các tập đoàn đa quốc gia cũng có những cam kết nhất định về mục tiêu hướng tới Net Zero vào năm 2030, năm 2040 và năm 2050. Do vậy, các dự án mà họ tham gia, hay văn phòng mà họ đặt trụ sở cũng sẽ hướng tới mục tiêu tương tự như vậy.
Hơn nữa, sau đại dịch Covid-19, các doanh nghiệp cũng đầu tư hơn vào việc tìm kiếm môi trường làm việc tốt, nâng cao sức khỏe và hiệu suất lao động cho nhân viên.
“Thị trường hiện cũng ghi nhận xu hướng ngày càng rõ nét trong nhu cầu về các tiêu chuẩn ESG. Không gian làm việc hiện nay cần đáp ứng các nhu cầu về sức khỏe, tính linh hoạt và bền vững cũng như năng suất và khả năng hợp tác.
Chứng chỉ xanh ngày càng quan trọng đối với thị trường văn phòng khi các khách thuê đang sẵn sàng trả giá thuê cao hơn đối với các tòa nhà có chứng chỉ xanh. Thậm chí, các tòa nhà văn phòng cũ trước được coi là hạng A, triển khai cách đây 10 - 20 năm mà không có sự thay đổi, nâng cấp hay cải thiện để có thể đạt được chứng chỉ xanh thì sẽ có thể phải chấp nhận việc giá thuê sẽ bị giảm xuống, hoặc sẽ bị loại khỏi nhóm các văn phòng hạng A. Việc cải tạo và nâng cấp các tòa nhà cũ chưa có chứng nhận xanh là thiết yếu nhằm đáp ứng được nhu cầu của thị trường”, bà Minh nói.
Tỷ lệ lấp đầy tại các văn phòng xanh luôn ở mức cao với nhiều doanh nghiệp chờ đợi nguồn cung từ các dự án mới. Các chủ đầu tư đã rất nỗ lực để có thể mang lại thị trường nguồn cung văn phòng đạt các tiêu chuẩn xanh, nhờ nhu cầu lớn cùng sức hấp dẫn từ mức giá thuê cao hơn của văn phòng xanh trong tương quan với các văn phòng thông thường.
Hiện nay tại Hà Nội một số công trình tòa nhà văn phòng xanh có thể kể đến như Capital Place tại quận Ba Đình với tiêu chuẩn LEED Gold, tòa nhà Techcombank tại khu vực Hoàn Kiếm với tiêu chuẩn LEED Gold hay Techno Park tại Gia Lâm với chứng chỉ LEED Platinum.
Ngoài ra, trong thời gian tới thị trường Thủ đô sẽ đón thêm một số dự án xanh tiêu biểu khác, đơn cử như Gelex 10 Trần Nguyên Hãn (LEED Gold), 36 Cát Linh (LEED Gold), Tiến Bộ Plaza (LEED Gold) và Taisei Hanoi Office Tower (LEED Silver). Đến cuối năm 2025, Hà Nội dự kiến sẽ cung cấp 68.400m2 diện tích văn phòng xanh.
Theo khảo sát thực tế, đối với phân khúc văn phòng hạng A tại khu vực Ba Đình, Đống Đa, giá đang neo ở mức 40 USD - 45 USD/m2/tháng đã bao gồm phí dịch vụ. Trong khi đó, văn phòng hạng B có giá chỉ từ 20 - 25 USD/m2. Có thể thấy, sự chênh lệch về giá thuê là khá lớn.
Tương tự tại khu vực Cầu Giấy ở Hà Nội, giá thuê văn phòng hạng A đạt trong khoảng 25 USD/m2/tháng, trong khi đó hạng B là 16 - 18USD/m2/tháng. Qua đây có thể thấy có sự chênh lệch khá lớn về giá thuê văn phòng hạng A, hoặc các tòa nhà hạng A có chứng chỉ xanh và hạng B, hay các tòa nhà không có chứng chỉ xanh.
“Để lý giải nguyên do này, có thể thấy một phần là bởi chất lượng xây dựng. Để đầu tư một tòa văn phòng xanh thì chi phí xây dựng cao gần như gấp rưỡi với xây dựng một tòa nhà thông thường. Chi phí trước hết là từ việc đầu tư các hệ thống thông số kỹ thuật cho tòa nhà xanh lớn hơn rất nhiều so với các tòa nhà khác, từ đó tạo ra sự chênh lệch về giá đối với các hạng khác của tòa nhà”, bà Minh chia sẻ./.
