Giá giảm, giao dịch chung cư chững lại
Theo ghi nhận của của Savills Việt Nam, trong quý II/2018 lượng cung căn hộ đạt khoảng 9.700 căn hộ tăng 77% so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường đạt 28.000 căn, tăng 17% so với quý trước và 14% so với cùng kỳ năm trước. 5 quận dẫn đầu về nguồn cung căn hộ gồm: Từ Liêm (6.000 căn) Hà Đông (4.400 căn) Hoàng Mai và Thanh Xuân (3.500 căn/quận), Tây Hồ (2.500 căn). Ở phía đông, đáng chú ý có dự án HomeLand (quận Long Biên) với nguồn cung khoảng 1.200 căn.
Tỷ lệ hấp thụ cho căn hộ để bán đang đạt 27%. Lượng căn bán được trong quý II tăng hơn so với quý trước là 7.500 căn tương đương với 31%. Cụ thể, những dự án bán được, loại căn hộ có giá 50.000 – 100.000 USD/căn chiếm khoảng 47%, loại căn hộ có giá 100.000 – 150.000 USD/căn chiếm khoảng 37%. Về diện tích, diện tích bán tốt nhất là từ 60 – 75m2.
Đơn cử khu vực Bắc, Nam Từ Liêm đang dẫn đầu thị trường tại Hà Nội với nguồn cung khoảng 6.000 căn, trong đó những dự án có giá khoảng 27-35tr/m2. Khu vực Hà Đông cũng đóng góp khoảng 4.000 căn chủ yếu với giá khoảng 18-22tr/m2. Tuy nhiên, đánh giá chung thị trường đang bán chậm, lượng tồn đọng đang còn nhiều.
Hoạt động thị trường căn hộ để bán
Bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc Nghiên cứu Savills Hà Nội, cho biết: “Chúng tôi đã rà soát kỹ, với tầm giá 27 -35 triệu đồng/m2, thực tế họ bán rất tốt. Một số dự án tại Từ Liêm vẫn bán rất tốt. Mặt khác, có những dự án ở Cầu Giấy, Thanh Xuân, ngoại trừ dự án của Vingroup, nếu định vị trên 40 triệu đồng/m2 thì tốc độ hấp thụ rất thấp”.
Theo bà Hằng giải thích, nếu định vị các dự án có giá trên 40 triệu/m2, trừ những dự án của Vingroup, có thể nói khu vực Cầu Giấy, Thanh Xuân cũng bán chậm vì đòi hỏi tiện ích toàn khu cùng như uy tín của chủ đầu tư và chất lượng công trình khiến cho các dự án nếu định vị giá chưa đúng có mức hấp thụ không tốt. Bởi thị trường hiện nay là thị trường của người mua, nếu giá và chất lượng, cơ cấu căn hộ không hợp lý thì sẽ không được lựa chọn. Hơn nữa, người mua không chỉ để ở mà còn để cho thuê nên họ có nhiều sự lựa chọn, nếu không có mức giá hợp lý cũng rất khó giao dịch, thậm chí cho thuê cũng phải có mức giá hợp lý.
Bà Hằng cho hay: "Thời gian qua, thị trường đứng trước lo ngại về vấn đề phòng cháy chữa cháy, tranh chấp chung cư, quản lý quỹ bảo trì cũng là nguyên nhân khiến thị trường chung cư chững lại. Tuy nhiên trên thực tế với tốc độ phát triển đô thị hóa ở Hà Nội và TP.HCM cho thấy, xu hướng lựa chọn chung cư vẫn là tất yếu. Trọng điểm câu chuyện là cách giải quyết theo tính chất sự vụ và có chế tài tốt hơn để loại hình chung cư này phát triển.
Nhiều nhà đầu tư đang cân nhắc có nên đầu tư không nhưng giữa các sự lựa chọn thì chung cư vẫn là lựa chọn cuối cùng vì sự hợp lý về giá, tiện ích và vừa tầm với thu nhập dân cư. Không thể phủ nhận sự tiện lợi của phân khúc này nhất là ở các đô thị mà tốc độ đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng. Số lượng căn hộ bán được hiện nay nhà đầu tư đang cảm thấy có sự chững lại nhưng thực tế còn liên quan đến nhiều vấn đề khác ngoài cháy nổ, tranh chấp quỹ bảo trì".
Không thể phủ nhận sự tiện lợi của phân khúc này nhất là ở các đô thị mà tốc độ đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng.
Không có câu chuyện bong bóng
Trong khi phân khúc chung cư chững lại thì giao dịch biệt thự liền kề lại sôi động. Báo cáo của Savills cho biết trong quý II, thị trường có hơn 1.000 căn được tung bán, đến từ 7 dự án mới và 8 dự án mở bán thêm, tăng 59% so với quý trước nhưng giảm 38% so với cùng kỳ năm trước. Trong tổng nguồn cung, nhà phố chiếm 87%, liền kề chiếm 49%. Đáng chú ý, quận Hoàng Mai dẫn đầu nguồn cung mới, theo sau là quận Long Biên. Tổng cộng trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung mới toàn Hà Nội đạt 1.700 căn, bằng 64% cùng kỳ năm trước. Savills dự báo trong những tháng tới, nguồn cung mới đạt khoảng 1.800 căn.
Bên cạnh đó, Savills ghi nhận riêng trong quý II, tỷ lệ hấp thụ biệt thự liền kề đạt 34%, tăng 9,2 điểm % so với quý trước và tăng 1,3 điểm % so với cùng kỳ. Lượng giao dịch thành công đạt 1.187 căn, tăng 48% so với quý trước, trong đó, nhà liền kề chiếm 44%, biệt thự chiếm 36%, shophouse chiếm 20% tổng căn bán được. Long Biên, Từ Liêm và Hoàng Mai là 3 quận bán được nhiều căn nhất thị trường.
Trước những thông tin nhận định thị trường có thể xảy ra bong bóng trong thời gian tới, đánh giá tổng quát về thị trường bất động sản Hà Nội, bà Đỗ Thu Hằng cho hay: “Chúng ta hãy nhìn nhận thị trường Hà Nội đã có sự phục hồi rõ nét từ cuối quý IV/2014. Chu kỳ phát triển bất động sản ở các nước như Việt Nam thường sẽ ngắn hơn so với các nước khác. Chúng ta đừng nhìn nhận quá vào chu kỳ ở năm 2018 mà hãy tính từ thời điểm phục hồi. Theo đó, thị trường đang đứng giữa chu kỳ 10 năm chứ không phải cuối chu kỳ nên không đáng quan ngại.
Bên cạnh đó cũng cần xem xét sâu hơn một số yếu tố khác như thời điểm trước, khi có bong bóng, tăng trưởng tín dụng là yếu tố có thể nhìn thấy, tăng rất cao, lãi suất cũng tăng cao. Hiện nay nhìn sơ bộ, lãi suất có thể tăng nhưng các ngân hàng gần như điều chỉnh việc xem xét kỹ hơn các khoản vay cho bất động sản. Tăng trưởng tín dụng hiện nay cũng không phải là con số cao so với mục tiêu đạt được của năm. Ngoài ra, không có hiện tượng giá vượt khỏi khả năng chi trả khiến người mua không thể chi trả được.
