Thanh khoản giảm mạnh
Nếu như năm 2021, thị trường đất nền Hoà Lạc nóng hơn bao giờ hết, người đến xem mua đất nườm nượp, các văn phòng môi giới mọc lên khắp nơi thì năm nay vắng bóng nhà đầu tư, nhiều văn phòng môi giới đóng cửa.
Một khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, cơn sốt Hòa Lạc bắt đầu từ nửa cuối 2018, kéo dài đến năm 2021. Giá đất ở Quốc Oai, Thạch Thất, Sơn Tây - những địa bàn trọng tâm của thị trường Hòa Lạc đã có những bước tăng mạnh, mức giá chỉ từ 3 - 4 triệu đồng/m2 của nhiều năm trước nay đều tăng gấp 2, gấp 3 lần. Nhiều vị trí đẹp mức tăng mạnh hơn, gấp 5 lần trong khoảng 5 năm qua.
Thời điểm đầu năm 2022, khi thị trường bất động sản vẫn hoạt động tốt, chưa rơi vào cảnh ảm đạm thì đất nền Hòa Lạc lại hạ nhiệt. Nguyên nhân của thực trạng này đến từ việc siết thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất. Trong khi đó, đất nền Hòa Lạc với đặc điểm chủ yếu là sự chiếm lĩnh của các khu đất phân lô bán nền tự phát, nhỏ lẻ nên động thái “siết” tách thửa phân lô, bán nền khiến thị trường trở nên trầm lắng.
Ở thời điểm hiện tại, thị trường đi vào trầm lắng. Những nhóm nhà đầu tư nhỏ lẻ đã trót "đu đỉnh" đất nền Hòa Lạc giờ đang ở thế “đi mắc núi, trở lại mắc sông”. Nhiều khu đất bị "tắc” đầu ra nên nguồn cung trở nên khan hiếm, mặt bằng giá đất bị đẩy lên cao.
Trao đổi với PV, anh N.T. Cung người dân tại huyện Thạch Thất cho biết, khi đất sốt nóng, anh làm thêm nghề môi giới đất nền và may mắn kiếm được kha khá tiền hoa hồng cho vài giao dịch thành công. Thấy dễ ăn nên đã “liều” thế chấp sổ đỏ mảnh đất đang ở có giá 800 triệu đồng để đầu tư lướt sóng đất.
“Thời điểm năm 2021, Hoà Lạc sốt nóng tôi “ôm” những mảnh đất nhỏ, vừa tiền và “lướt sóng” bán ra, thu lãi hơn 100 triệu đồng. Cứ như vậy, sau gần 1 năm, tôi đã lãi được gần 1 tỷ đồng. Thấy "dễ ăn", tôi quyết định "tất tay" hơn 2 tỷ đồng mua 2 lô đất ở Hòa Lạc vào đầu năm 2022. Thế nhưng, ngay sau đó Hà Nội đã ra quyết định dừng phân lô, cộng thêm thắt chặt tín dụng bất động sản khiến giá đất chững lại. Thị trường trầm lắng, muốn bán cắt lỗ để có tiền trả nợ cũng không có ai mua. Giờ tôi cay đắng gồng mình tìm cách xoay tiền để trả nợ vay hàng tháng", anh Cung cho hay.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn thời điểm đầu năm cho thấy, đất phân lô ở Quốc Oai, Thạch Thất, Sơn Tây, giá bán bị đẩy lên mức 15 - 28 triệu đồng/m2; những vị trí đẹp, mặt tiền đường, giá chào bán chạm mức 30 - 45 triệu đồng/m2. Thế nhưng lực cầu của thị trường ở giai đoạn này lại vô cùng yếu ớt.
Anh Đào Thanh Bình, chủ một văn phòng môi giới bất động sản tại Hòa Lạc cho biết, thời gian gần đây, thị trường đất nền ở đây gần như đứng hình. Văn phòng môi giới trước đó ăn nên làm ra bao nhiêu thì giờ ế ẩm, đìu hiu bấy nhiêu.
“Dù nguồn cung có khan hiếm nhưng sức mua của thị trường lại rất yếu. Nguyên do là bởi giá đất ở Hòa Lạc khi đó bị đẩy lên cao so với giá trị thực khiến thanh khoản của thị trường giảm đáng kể”, anh Bình nói.
Giá giảm trên diện rộng
Ở thời điểm hiện tại, tình trạng giảm giá đã diễn ra trên diện rộng. Đơn cử, vào thời điểm đầu năm nay nhiều lô đất nền ở Sơn Tây, Quốc Oai, Thạch Thất có vị trí đẹp từng được chào bán với mức giá 30 - 45 triệu đồng/m2 thì nay đã hạ giá xuống còn 28 - 36 triệu đồng/m2.
Một số lô đất nền ở Phú Cát (Quốc Oai) từng được chào giá 25 - 30 triệu đồng/m2 thì giá chào bán hiện tại chỉ dao động 19 - 24 triệu đồng/m2. Nhiều lô đất ở Phú Mãn (Quốc Oai) đầu năm có mức giá chào bán 18 - 22 triệu đồng/m2 thì nay chỉ còn dao động 14 - 17 triệu đồng/m2. Cùng thời điểm, nhiều lô đất nền Tiến Xuân, Tân Xã (Thạch Thất), giá cũng giảm khoảng 10 - 20%, dao động ở mức 19 - 22 triệu đồng/m2. Đất nền Bình Yên (Thạch Thất) đang được chào với giá giảm chỉ từ 12 - 16 triệu đồng/m2.
Nhìn nhận về thị trường đất nền tại Hoà Lạc, các môi giới ở đây cho rằng, thị trường sẽ chỉ khởi sắc khi tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tăng lên, các nhà máy triển khai mạnh hơn. Cùng với đó, các chính sách tiền tệ được nới lỏng và có cơ hội chảy vào thị trường bất động sản, thúc đẩy nhu cầu mua ở và đầu tư mạnh hơn.
Chia sẻ về sự ảm đạm của thị trường đất nền, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, việc siết tín dụng, lãi suất tăng, dòng tiền hạn chế đang ảnh hưởng tới thị trường bất động sản. Trong đó, đất nền là loại hình bất động sản mang tính đầu cơ nên khi thị trường sụt giảm, mức độ ảnh hưởng của phân khúc này sẽ nặng hơn so với các loại hình ở thực. Suốt 2 năm qua, thị trường liên tiếp ghi nhận các đợt sốt nóng, giá đất nền hiện tại đã chững lại giảm để cân bằng cung - cầu.
“Điều này đặc biệt nguy hiểm với những nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính. Việc sở hữu đất nền nhiều thì đồng nghĩa lãi vay, áp lực thanh khoản, xoay vòng vốn là rất lớn. Lúc này họ thường lựa chọn cắt lỗ để “thoát hàng” và giải quyết bài toán tài chính”, ông Quốc Anh chia sẻ./.
