Thị trường đất nền đang chứng kiến làn sóng các nhà đầu tư rao bán đất với giá cắt lỗ ngày càng nhiều. Trên các trang mua bán bất động sản, nhiều thông tin rao bán đất nền hấp dẫn liên tục được tung ra như: Cần bán gấp, bán giảm giá, bán cắt lỗ do chủ đất ngộp vốn, vỡ nợ...
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, gần đây, làn sóng rao bán đất nền lan rộng ở các tỉnh phía Nam và có thể còn tăng trong những tháng tới. Thị trường được dự đoán sẽ cần ít nhất 01 năm để tái cấu trúc và phục hồi. Hiện thị trường thứ cấp sẽ xuất hiện các trường hợp cần rao bán, sang nhượng tài sản. Đa số người bán trong thời điểm này đều giảm giá hoặc bán giá gốc để thu hồi vốn. Tuy nhiên, thị trường vẫn không có nhiều giao dịch, thanh khoản bị sụt giảm mạnh.
Tại thị trường Hà Nội, theo dữ liệu của Batdongsan,com.vn, mức độ quan tâm đất nền những tháng đầu năm 2023 đã giảm khoảng 60% so với năm 2021 và giảm 30% so với năm 2022. Đáng nói, dù không có nhiều giao dịch, tính thanh khoản đang bị đứt gãy nhưng giá đất nền vẫn đang neo ở mức cao.
Theo dữ liệu khảo sát của Batdongsan.com.vn, đầu năm 2023, tại một số huyện ngoại thành Hà Nội như: Hoài Đức, Gia Lâm,Thường Tín, Sóc Sơn, Ba Vì,… giá đất nền được rao bán dao động trung bình từ 15 - 55 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí và diện tích. Cùng với đó, khu vực Long Biên có giá cao ở mức 85 triệu đồng/m2.
Giá rao bán đất nền tại huyện Gia Lâm cũng có xu hướng tăng, cụ thể giá đã tăng từ 47 triệu đồng/m2 tăng lên 50 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2023. Ngoài ra, huyện Thạch Thất và huyện Đan Phượng cũng có giá rao bán tăng mạnh so với năm 2022.
Bên cạnh xu hướng tăng giá thì vẫn có một số huyện đang có giá rao bán sụt giảm so với năm 2022, nhưng con số không đáng kể. Cụ thể, năm 2022, tại huyện Mê Linh có mức giá rao bán đất nền dao động trung bình khoảng 25 triệu đồng/m2, nhưng đầu năm 2023 đã giảm xuống còn 24 triệu đồng/m2. Còn tại huyện Thanh Oai mức giá bán cũng giảm từ 22 triệu đồng/m2 xuống còn 21 triệu đồng/m2.
Chia sẻ với Reatimes, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, những khó khăn của thị trường bất động sản chắc chắn không thể giải quyết trong ngắn hạn. Vì vậy, nhà đầu tư cũng như người dân có nhu cầu cần cân nhắc kỹ việc rót tiền vào sản phẩm đất nền trong giai đoạn này, đặc biệt là những sản phẩm không có giá trị sử dụng để khai thác dòng tiền ổn định.
Giá bán vẫn “neo” ở mức cao, cơn sốt đất nền bị chặn đứng
PV: Những khó khăn của thị trường bất động sản vẫn chưa được tháo gỡ, trong đó đất nền được đánh giá là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề do bị siết phân lô, tách thửa và kiểm soát tín dụng,… dẫn đến thanh khoản yếu, nhưng giá bán giai đoạn đầu năm 2023 vẫn không suy giảm. Ông lý giải thế nào về thực trạng này?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Có thể thấy, đất nền là phân khúc có lượng đầu cơ tương đối lớn trên thị trường. Theo thống kê của Bộ xây dựng, năm 2022, tổng lượng giao dịch bất động sản thành công trên thị trường là khoảng 785 ngàn giao dịch, trong đó 80% đến từ đất nền. Lượng giao dịch phần lớn đến từ các tỉnh như: Biên Hoà, TP.HCM… Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, đầu năm 2023 nhu cầu tìm mua đất giảm mạnh, chỉ còn khoảng 30 - 40% so với đỉnh quan tâm năm 2021.
Mặc dù nhu cầu tìm mua đất nền giảm nhưng giá rao bán đất nền vẫn ở mức cao và gần như chưa có sự thay đổi. Vấn đề giá tăng là do xuất phát từ nhu cầu, tức là cầu vẫn tăng tốt vì đây là loại hình đầu tư truyền thống của người Việt Nam.
Sở dĩ đất nền vẫn có xu hướng tăng giá là do kỳ vọng của người mua. Đầu tiên chúng ta phải phân biệt loại hình đất nào có dòng tiền thì khả năng tăng giá vẫn cao. Chẳng hạn, nếu đất ở những khu vực có hạ tầng, tiện ích tốt, hay cạnh khu công nghiệp thì mặt bằng giá sẽ ổn định và có dư địa tăng giá. Còn những loại đất đầu tư không có giá trị sử dụng, chỉ mang tính chất “nước lên bèo lên”, mua xong để đó thì giá sẽ giảm.
Điển hình, chúng ta có thể nhìn vào những tỉnh có lượng FDI lớn như: Bình Dương, Bắc Ninh, Hải Phòng... đều là những nơi giá đất nền có mặt bằng giá ổn định, ít khi có sự sụt giảm. Còn những địa phương nào gần như không có yếu tố về mặt kinh tế thì khả năng sẽ giảm về đúng mức giá trước khi xảy ra những cơn sốt đất.
PV: Vậy cơn sốt đất nền liệu có còn tiếp diễn trong năm 2023 hay không, thưa ông?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Tôi nghĩ rằng, trong năm 2023 sẽ không xảy ra cơn sốt đất. Bởi, thị trường bất động sản đang ở trạng thái trầm lắng, lượng giao dịch kém, đặc biệt là loại hình đất nền. Bên cạnh đó, giá trị hàng tồn kho trên thị trường bất động sản đang có dấu hiệu đi xuống.
Tôi cho rằng, có 3 yếu tố sẽ quyết định thị trường đảo chiều, giúp thị trường bắt đầu có giao dịch và thanh khoản tốt hơn trong thời gian tới.
Một là, cần chú ý đến lãi suất không kỳ hạn ngân hàng dưới 6 tháng, phải xem khi nào ngân hàng có sự điều chỉnh lãi suất mạnh. Nếu để ý, chúng ta thấy đầu năm 2012, Ngân hàng Nhà nước có sự điều chỉnh lãi suất và mất khoảng 6 quý (1,5 năm) thì thị trường mới bắt đầu chuyển sang giai đoạn đảo chiều.
Hai là, tăng trưởng tín dụng. Năm 2012, tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, nhưng đến năm 2013 lại tăng từ 7% lên 12%, vì vậy ngay trong thời điểm này thị trường đã đảo chiều. Chúng ta đã trải qua giai đoạn tín dụng dao động ở mức 14 - 15% và cuối năm 2022 tăng lên 15 - 16% nhưng vẫn chưa giải ngân được nhiều. Nếu năm nay, chúng ta vẫn đảm bảo room tín dụng đủ lớn thậm chí tăng hơn khoảng 17 - 18% thì khả năng thị trường sẽ đảo chiều trong quý IV/2023.
Ba là, yếu tố chính sách bất động sản. Trước kia, thị trường trông chờ chính sách từ gói tín dụng 30.000 nghìn tỷ đồng cho người dân mua nhà ở xã hội với lãi suất 5 - 6% thì đến thời điểm hiện tại, chúng ta có thể kỳ vọng vào gói hỗ trợ 120.000 nghìn tỷ đồng, gói hỗ trợ này tập trung vào nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu ở thật.
Bên cạnh đó, với sự hỗ trợ này lượng giao dịch sẽ bắt đầu xuất hiện, tâm lý người dân sẽ dần ổn định và có niềm tin vào thị trường.
Đầu tư cần sự thông minh và linh hoạt
PV: Vậy theo ông, cần những giải pháp cụ thể nào để tháo gỡ những bất lợi như đã phân tích nhằm giúp thị trường bất động sản nói chung, trong đó có loại hình đất nền nói riêng phục hồi và phát triển bền vững?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Hiện nay, chúng ta đang đối mặt với nhiều bài toán lớn. Chính phủ đã có những biện pháp kịp thời trong giai đoạn vừa qua nhằm kiểm soát tốt lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô.
Hiện tại, nguồn lực tài chính đang tập trung rất nhiều vào lĩnh vực sản xuất. Trong giai đoạn vừa qua, thị trường mang tính chất dòng tiền rẻ tập trung khá nhiều vào bất động sản, nên sẽ thúc đẩy giá tăng mạnh.
Tôi cho rằng, trước mắt, cần đẩy mạnh sản xuất, xuất khẩu, để có dòng tiền từ nước ngoài nhằm giúp cho người dân có thu nhập tốt, từ đó họ sẽ nghĩ đến việc tích trữ tài sản. Mà kênh tích trữ an toàn nhất vẫn là bất động sản, cho nên nhu cầu mua sẽ tăng lên, khi đó giá trị bất động sản sẽ tăng theo.
Vì vậy, Chính phủ cần phải đảm bảo phát triển bền vững kinh tế. Nếu việc giảm lãi suất xảy ra liên tục thì tỷ giá của đồng Đô la sẽ tăng và đồng Việt Nam sẽ yếu, dẫn đến ảnh hưởng nợ công cũng như lạm phát. Hiện, Chính phủ cũng đã thành lập tổ công tác nghiên cứu thị trường và cũng đã có những đề xuất hỗ trợ thông qua các gói hỗ trợ cho thị trường bất động sản.
Theo tôi, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tốt. Hiện tỷ lệ đô thị hoá của Hà Nội khoảng 49% và TP.HCM khoảng 70%, cả nước ta có 8 tỉnh thành có tỷ lệ đô thị hoá trên 50%. Như vậy chứng tỏ, nhu cầu về đất đai vẫn còn rất lớn.
Vì vậy, chúng ta hãy lựa chọn những loại hình đất nền có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền trên chính sản phẩm đó: Một là, xây nhà trọ, nhà kho, nhà xưởng cho thuê… Hai là, quỹ đất đó có thể cân nhắc đến yếu tố để trở thành căn nhà thứ hai./.
