Mặt bằng bán lẻ “đóng băng” mùa dịch
Tính tới thời điểm hiện tại, do ảnh hưởng của dịch bệnh, mặt bằng nhà phố thương mại đã đóng cửa nhiều, các trung tâm thương mại phải chấp nhận câu chuyện giảm giá thuê, shophouse ở khu vực trung tâm và các trục đường chính cũng đối mặt với tình trạng đóng cửa hoặc chuyển đổi mô hình kinh doanh. Giá thuê mặt bằng tiếp tục được điều chỉnh. Tuy nhiên, tốc độ giảm giá thuê bán lẻ tại các trung tâm thương mại chậm hơn so với nhà phố do tiềm lực tài chính của khách thuê tốt hơn.
Cụ thể, Báo cáo xu hướng thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội những tháng cuối năm 2021 của Savills cho thấy, dịch Covid-19 kéo dài, nhiều chủ đầu tư trì hoãn việc khai trương, khiến thị trường bất động sản bán lẻ không thể đón nhận thêm nguồn cung mặt bằng trung tâm thương mại mới.
Không chỉ "đóng băng" về nguồn cung, thị trường bất động sản bán lẻ ở những đô thị lớn còn chứng kiến đà giảm của giá thuê mặt bằng. Đối với các trung tâm thương mại, giá thuê hiện ghi nhận giảm nhiệt nhiều nhất tại khu vực tầng một với giá dao động khoảng 5 - 10% so với trước dịch. Tính chung tất cả các tầng thuê thì giá thuê chỉ giảm nhẹ khoảng 2 - 3%. Giá thuê trung bình tầng trệt trung tâm thương mại trong quý II/2021 tại Hà Nội đạt mức 41 USD/m2/tháng (tương đương 943.000 đồng).
Nhìn nhận về điều này, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết: “Ở thời điểm trước dịch, yếu tố vị trí thuận tiện và trung tâm đã giúp các chủ cửa hàng mặt phố dễ dàng hút khách, nhất là khách du lịch. Nhờ đó có được mức kinh doanh và tăng trưởng ổn định. Giai đoạn trong dịch Covid-19, các đợt giãn cách xã hội đã thúc đẩy quá trình tham gia vào thương mại điện tử của nhiều chủ kinh doanh. Do đó, nhu cầu thuê mặt bằng giảm đi đáng kể.
Nhiều chủ mặt bằng ban đầu không giảm giá thuê, hoặc chỉ giảm rất ít, thì cuối cùng cũng phải chấp nhận xuống giá 20 - 30%, thậm chí 50% nhưng vẫn “mỏi mắt” tìm khách thuê. Nếu dịch Covid-19 tiếp tục diễn biến phức tạp, thì cảnh đìu hiu của thị trường mặt bằng nhà phố sẽ tiếp diễn”.
Đánh giá về biện pháp thích ứng với dịch bệnh qua các giai đoạn khác nhau, bà Hoàng Nguyệt Minh cho rằng, các chủ mặt bằng bán lẻ (bao gồm shophouse, các bên cho thuê trung tâm thương mại, các sàn khối đế của chung cư, tòa nhà thương mại) cần có những điều chỉnh linh động và thực tế. Cụ thể:
Với shophouse và các cửa hàng bán lẻ mặt phố, các chủ mặt bằng nên điều chỉnh lại mức giá cho thuê và tiến độ thanh toán hợp lý, thay vì cho thuê “một mình một giá và một tiến độ thanh toán”. Thường có những trường hợp tiến độ thanh toán lên đến 6 tháng/lần hay 1 năm/lần do nhu cầu của khách thuê theo các mặt bằng bán lẻ khá cao. Song, với tình hình kinh doanh hiện nay của các hãng bán lẻ, việc tồn đọng vốn do chi trả cho thuê mặt bằng quá dài cũng là một trong những yếu tố khiến khách thuê không thể chi trả, không thể duy trì được mức giá cũ, và cũng không theo được tiến độ chi trả như trong điều kiện trước đây.
Với các tòa nhà, mức thanh toán cọc và mức thanh toán tiền thuê đang hợp lý hơn rất nhiều. Các doanh nghiệp bất động sản vận hành trung tâm thương mại đã và đang có nhiều chính sách hỗ trợ, căn cứ vào tình hình kinh doanh của khách thuê ở từng thời điểm. Do đó, khả năng thích nghi và phục hồi của trung tâm thương mại sẽ nhanh hơn.
Cơ hội “vàng” cho các nhãn hàng xa xỉ “săn” mặt bằng bán lẻ
Dưới ảnh hưởng của dịch bệnh trong giai đoạn bùng phát mới, nhiều nhà hàng và quán ăn phải đóng cửa do kết quả kinh doanh không bù đắp nổi chi phí mặt bằng. Đây là ảnh hưởng đáng kể nhất đối với các hạng mục bán lẻ thương mại của thị trường Hà Nội cũng như TP.HCM. Vì vậy, theo Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội, việc hồi phục và triển vọng của lĩnh vực bán lẻ thương mại vẫn phụ thuộc vào hai yếu chính bao gồm:
Thứ nhất, yếu tố thị trường. Thị trường cần phải điều chỉnh lại, doanh thu của các hãng bán lẻ là yếu tố quan trọng để điều chỉnh lại giá cho thuê mặt bằng của các cửa hàng bán lẻ trở về đúng giá trị cũng như khả năng kinh doanh của các hãng. Ví dụ như các chuỗi cửa hàng, nhà hàng.
Trên thế giới, trong vòng 5 năm trở lại đây, khi phát triển thương mại điện tử, các hãng bán lẻ từ cà phê, nhà hàng ăn uống, thời trang trung – cao cấp… phải đóng cửa là rất nhiều. Ở Việt Nam trong giai đoạn này, thị trường cho thuê đã bắt đầu điều chỉnh lại về giá trị thực tế của các chuỗi bán lẻ. Theo đó, mặt bằng không còn là “át chủ bài” của bán lẻ mà các doanh nghiệp kinh doanh sẽ phải suy tính kỹ hơn các chiến lược kinh doanh để giảm chi phí, gia tăng hiệu quả. Tại Hà Nội, Hoàn Kiếm là khu vực đang đạt giá thuê bán lẻ cao nhất, đặc biệt là các vị trí nhà phố thì giá thuê mặt bằng có thể lên đến 80 - 100 USD/m2, thậm chí lên đến 200 - 250 USD/m2. Sau khi chịu tác động của dịch Covid-19, thị trường bắt đầu cân bằng lại, các nhãn hàng có mức độ tăng trưởng ổn định vẫn có thể đảm bảo được giá thuê cũ. Còn giá thuê trung bình của thị trường bán lẻ Hà Nội trong thời gian tới sẽ duy trì ở mức 40 - 50USD/m2 đối với các mặt bằng tầng 1.
Thứ hai, yếu tố nguồn cầu từ các nhãn hàng nước ngoài chưa từng có mặt bằng tại Hà Nội tính từ nửa cuối 2020 đến nay.
Có thể nói, đối với thị trường Hà Nội, các nhãn hàng này đang có một nhu cầu thuê lớn hơn so với các doanh nghiệp nội địa. Đây cũng là cơ hội "vàng" để các nhãn hàng kinh doanh có thể cân nhắc lựa chọn thuê mặt bằng tại đây ở thời điểm giá thuê được điều chỉnh gần hơn với giá trị thực. Với sự gia nhập của các hãng mới, thị trường Hà Nội sẽ đảm bảo được mức giá duy trì thuê mặt bằng bán lẻ cũng như đảm bảo được tỷ lệ lấp đầy trong thời gian tới.
Cùng quan điểm, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội khẳng định: “Bán lẻ cao cấp tại Việt Nam là một trong những thị trường có hoạt động tốt nhất trên thế giới. Hiện có không ít các thương hiệu xa xỉ muốn mở rộng và gia nhập thị trường Việt Nam. Giá thuê mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam tương đối thấp so với các thị trường khác trong khu vực Châu Á như Singapore, Hồng Kông (Trung Quốc) hoặc Tokyo. Do các lệnh hạn chế du lịch, hiện nay khách hàng tại Việt Nam chủ yếu mua sắm các sản phẩm xa xỉ trong nước, thay vì phải đi sang các thị trường khác như Hồng Kông (Trung Quốc), London, Paris hoặc Singapore. Thu nhập bình quân của Việt Nam những năm vừa qua đã tăng rõ rệt với lượng gia tăng đáng kể của tầng lớp trung lưu đã mở rộng thêm thị trường mục tiêu của các hãng”.
Ông Matthew Powell cũng cho rằng tại Việt Nam, thị trường bán lẻ gắn liền với các trung tâm thương mại sẽ tiếp tục phát triển trong thời gian tới: “Chúng ta có thể thấy khả năng đi lên rõ rệt của lĩnh vực bán lẻ thương mại. Lấy ví dụ, Việt Nam đã có các cửa hàng Uniqlo, Zara. Các thương hiệu bán lẻ này đang thu hút một lượng lớn các khách hàng từ các phân khúc khác nhau của thị trường, thay vì chỉ nhắm vào một phân khúc đơn lẻ. Những cửa hàng rộng trên 5.000m2, đáp ứng đầy đủ nhu cầu thời trang của trẻ em, người lớn, nam và nữ, đang hoạt động tốt ở Việt Nam. Thêm vào đó, với sự bùng nổ của các loại hình giải trí, F&B và e-Sport tại các trung tâm thương mại, bán lẻ tại Việt Nam cũng đang đón nhận mô hình phát triển mới tương tự với các nước trên thế giới”./.
