Thị trường nhà ở 2023: Kỳ vọng vào nguồn cung nhà ở xã hội

Sau những biến động trong năm 2022, thị trường bất động sản nhà ở năm 2023 được kỳ vọng sẽ tăng cường nguồn cung cho nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn từ người dân.  

*****

Nhìn lại năm 2022, thị trường bất động sản nói chung và phân khúc nhà ở xã hội nói riêng đều có nhiều biến động. Nguồn cung các dự án trên thị trường đều trong tình trạng khan hiếm, trong khi đó giá nhà vẫn tiếp tục neo cao. Những rào cản về mặt pháp lý và các chính sách liên quan đến nguồn vốn tín dụng dành cho phân khúc nhà ở xã hội khiến cho nhiều chủ đầu tư còn băn khoăn và chưa mấy mặn mà với loại hình bất động sản này.

Vào phiên chất vấn và trả lời chất vấn của Quốc hội vào chiều ngày 3/11, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã nhận được nhiều câu hỏi, sự quan tâm của các đại biểu và cử tri cả nước về xây dựng nhà ở xã hội.

Bộ trưởng cho biết, trong những năm qua, việc phát triển nhà ở xã hội luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm, xác định là một nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Việc đầu tư, phát triển nhà ở xã hội đã đạt một số kết quả ban đầu song chưa được như kỳ vọng, đến nay cả nước mới có 7,79 triệu mét vuông nhà ở xã hội trong khi yêu cầu đặt ra là 12,5 triệu mét vuông. Quỹ đất cho nhà ở xã hội cũng chỉ đáp ứng được 36,34%.

Nguyên nhân của tình trạng trên, theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, là do hành lang pháp lý vẫn còn vướng mắc trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho công nhân. Cùng với đó, việc tổ chức thực hiện vẫn còn khó khăn do ngân sách Trung ương chưa bố trí được đầy đủ nguồn vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Ngoài ra, một số địa phương chưa chú trọng tập trung nguồn lực đầu tư và quỹ đất để xây dựng nhà ở giá rẻ cho người dân.

Thừa nhận tình hình triển khai, phát triển nhà ở xã hội còn chưa đạt yêu cầu, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh một số giải pháp thực hiện trong thời gian tới nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, các bộ, ngành cần tập trung hoàn thiện hệ thống pháp luật có liên quan để tháo gỡ những vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi, làm tăng nguồn cung nhà ở xã hội, tháo gỡ những nút thắt cho các dự án xây dựng nhà ở đô thị. Thời gian tới, giải pháp được Bộ trưởng Bộ Xây dựng nêu ra là điều chỉnh pháp luật để thu hút phát triển nhà ở xã hội.

“Bộ Xây dựng đang trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, phê duyệt Đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội, cố gắng đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp”, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị thông tin.

Có thể nói, bên cạnh những biến động thị trường, trong năm 2022, tín hiệu tốt là khi Chính phủ và nhiều doanh nghiệp lớn đã cùng bắt tay đưa ra những mục tiêu cụ thể trong việc thực hiện nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp ở đô thị và công nhân khu công nghiệp. Vậy liệu rằng năm 2023 có phải là thời điểm bứt phá của thị trường nhà ở xã hội? Cần những điều kiện và giải pháp gì để nhanh chóng thúc đẩy phát triển nguồn cung, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người dân?

Bàn về vấn đề nguồn cung nhà ở xã hội, Reatimes đã có cuộc trò chuyện với PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế - tài chính để cùng nhìn lại toàn cảnh thị trường bất động sản nói chung, nhà ở xã hội nói riêng trong năm 2022 và đề ra các giải pháp cụ thể để thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội bứt phá trong năm tới.

Thiếu hụt nguồn cung chất lượng tại phân khúc
nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ

PV: Thưa chuyên gia, ông có đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản nói chung và phân khúc nhà ở xã hội nói riêng trong năm 2022?

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: Trước hết có thể thấy thị trường bất động sản năm 2022 gặp nhiều khó khăn và vô cùng trầm lắng. Sự khó khăn này đến từ nhiều phía, thứ nhất là việc phê duyệt các quyết định đầu tư dự án đều được các bộ ngành, địa phương siết chặt, đòi hỏi nhiều thủ tục, chính sách. Do đó, rất ít dự án được phê duyệt. 

Khó khăn thứ hai là nguồn vốn. Mặc dù theo số liệu Ngân hàng Nhà nước đưa ra trong 9 tháng đầu năm 2022, mức độ tăng trưởng của vốn tín dụng trong nền kinh tế khoảng hơn 10%, tăng trưởng vốn tín dụng trong lĩnh vực bất động sản là hơn 12% - vẫn rất cao, nhưng nếu so sánh với các năm trước thì đây là mức vốn ít.  

Nguồn vốn khác cũng rất quan trọng với lĩnh vực bất động sản trong thời gian gần đây là vốn trái phiếu. Trái phiếu doanh nghiệp được phát hành rất mạnh, chủ yếu đến từ các doanh nghiệp bất động sản, chiếm đến hơn 40%. Thế nhưng, trong năm 2022 với việc kiểm tra giám sát tương đối chặt chẽ vốn tín dụng bất động sản và việc xử lý một số doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu không đúng đã làm cho trái phiếu bất động sản chững lại. Các nhà đầu tư rất cảnh giác và có tâm lý lảng tránh trái phiếu bất động sản do đó nguồn vốn trái phiếu giảm đáng kể.

Việc kiểm tra, giám sát chặt chẽ nguồn vốn trái phiếu bất động sản là vô cùng quan trọng và cần thiết, đưa thị trường vào một quá trình tái cấu trúc để phát triển lành mạnh. Đương nhiên, cần phải có những “đau đớn” trong quá trình tái cấu trúc đó để thị trường trở nên trong sạch hơn, bền vững hơn khi mà sẽ có những nhà đầu tư buộc phải ra khỏi thị trường.

Về phân khúc nhà ở xã hội, không phải bây giờ mà một số năm gần đây, đây là một trong những vấn đề rất nhức nhối, không những không đạt được về mặt số lượng mà ngay cả những chủ trương đầu tư của nhà đầu tư và địa phương cũng chưa dành nhiều sự chú ý đến nhà ở xã hội. Lượng nhà ở xã hội những năm gần đây rất thấp, rất khó tìm được dự án nhà ở xã hội chất lượng.

Có thể nói, trong năm 2021 và năm 2022, gần như không có dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội mới ở TP.HCM, còn tại Thủ đô Hà Nội số lượng cũng rất ít, chỉ chiếm khoảng 7 - 8% trong tổng cung của thị trường. Nhìn chung sự phát triển của nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội vẫn còn quá xa vời so với nhu cầu của người dân, do đó việc chấn chỉnh lại trật tự kỷ cương, xem xét lại các biện pháp để đáp ứng nhu cầu ở của người lao động bình dân, phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ là một trong những nhiệm vụ cấp bách của cơ quan quản lý. 

PV: Như chuyên gia phân tích năm vừa qua, nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế, vắng bóng trên thị trường. Vậy theo ông, đâu là nguyên nhân khiến cho nguồn cung nhà ở xã hội chưa được như mong muốn mặc dù đây là vấn đề nhức nhối từ lâu? 

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: Nguyên nhân dẫn đến nhà ở xã hội chưa phát triển đến từ rất nhiều phía. Thứ nhất là từ quy hoạch, nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ được coi như tài sản không đem lại nguồn thu cho ngân sách địa phương hay lợi nhuận cho doanh nghiệp, nên vẫn chưa thật sự được coi trọng. Các khu nhà ở xã hội được quy hoạch xây dựng chủ yếu ở những vùng sâu vùng xa, không có kết nối hạ tầng, không có cơ sở vật chất phục vụ cho nhu cầu đời sống.

Ví dụ tại Hà Nội, dự án xây dựng 4 - 5 dãy nhà ở xã hội trên đường Quốc lộ 5 kéo dài, nhưng sau đó chẳng có ai đến ở, coi như bỏ phí. Hay dự án quy hoạch ở Hoài Đức cũng nằm ở vị trí rất xa trung tâm, không có kết nối hạ tầng để phục vụ người dân. Do đó, tuy các dự án nhà ở xã hội có được xây dựng nhưng tình hình bán ra rất khó khăn, dẫn đến vốn doanh nghiệp bị “chết” vốn ở đó.

Thứ hai, những cơ chế, chính sách cho chủ đầu tư vẫn còn chưa rõ ràng, chưa đầy đủ. Có nhiều chính sách được ban hành nhưng khi chủ đầu tư muốn thực hiện lại cần thêm các thủ tục, điều kiện phức tạp khác. Đặc biệt là việc giải phóng mặt bằng, cung cấp các điều kiện về nguyên nhiên vật liệu, hạ tầng, kết cấu, cũng như cung cấp về nguồn vốn. Những vấn đề này không phải là một đơn vị, cơ quan cung cấp mà còn liên quan đến nhiều ban ngành khác nhau, dẫn đến nhiều quy trình thủ tục phức tạp, gây ra tâm lý e ngại. Ví dụ việc giải phóng mặt bằng liên quan đến chính quyền địa phương, ban giải phóng mặt bằng. Cung cấp vốn không phải trực tiếp từ ngân hàng, mà vốn đó phải qua ngân hàng chính sách, hay một ngân hàng khác, sau đó doanh nghiệp cần rất nhiều giấy tờ thủ tục mới có thể tiếp cận nguồn vốn ưu đãi.

Thứ ba, ưu đãi chưa thoả đáng với các doanh nghiệp đầu tư dự án. Doanh nghiệp cảm thấy ưu đãi Nhà nước dành cho chưa đầy đủ, chưa tạo được động lực để họ tham gia vào giải quyết vấn đề nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội. Bất kể doanh nghiệp nào cũng cần có được mức lợi nhuận hợp lý khi tham gia đầu tư. Bài toán đặt ra là phân khúc nhà ở xã hội cần được bán với khung giá thấp mới có thể tiếp cận được với đúng đối tượng, tuy nhiên vẫn phải đảm bảo tiêu chuẩn chất lượng mới có thể nghiệm thu và mở bán trên thị trường.

Trong bối cảnh giá cả nguyên vật liệu leo thang, đó là một vấn đề cần nhiều sự quan tâm và giải pháp từ nhiều bên. Nếu không có sự hỗ trợ, buộc nhà đầu tư phải đặt mức giá bán căn hộ cao so với thu nhập của người dân, nhưng như vậy cũng khiến nhà ở xã hội khó bán và không tiếp cận được đúng đối tượng đề ra.

Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở xã hội hạn chế cũng xuất phát từ nguyên nhân chủ quan, cho rằng nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ là những công trình không cần quá đầu tư về chất lượng, dẫn đến việc xây dựng không đảm bảo, kỹ thuật xây dựng kém, nội thất kém, khiến công trình nứt nẻ, bong tróc trong thời gian ngắn. Người mua cảm thấy không yên tâm về chất lượng công trình cùng với đó là cảm giác mặc cảm, tự ti.

Giải pháp tháo gỡ vướng mắc để nhà ở xã hội
phát triển bứt phá

PV: Để đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội được thực hiện đúng tiến độ, chuyên gia có thể đưa ra một số giải pháp tháo gỡ những khó khăn còn vướng mắc còn gặp phải?

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: Sự quan tâm của Nhà nước đối với các doanh nghiệp rất quan trọng. Nhà nước cần đưa ra các chính sách tạo động lực cho doanh nghiệp, làm thế nào để họ có được các nguồn nguyên nhiên vật liệu đầu vào với mức giá hợp lý, có được quỹ đất sạch và những cách thức để giảm chi phí xây dựng mà chất lượng vẫn đảm bảo tuyệt đối. Công trình nhà cao tầng ảnh hưởng trực tiếp đến tính mạng của người dân, bởi vậy vai trò của người quản lý, giám sát xây dựng là rất lớn. Thời gian tới đây sự quan tâm của các bộ ngành, chính quyền đến với vấn đề này cần mạnh mẽ hơn, quyết liệt hơn để doanh nghiệp thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng với tiến độ nhanh hơn, bắt kịp nhu cầu ngày càng lớn.

Cần có sự chuyển hoá trong tư duy của cán bộ các địa phương, các ban ngành trong việc xây dựng nhà ở xã hội, coi đây là nhiệm vụ chủ chốt của chính quyền địa phương. Sự thay đổi tư duy, cách tiếp cận của chính quyền địa phương có vai trò quyết định, tác động trực tiếp đến cơ chế chính sách, quy hoạch và việc phối kết hợp với các ban ngành để giải quyết các nhu cầu để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ một cách tốt nhất.

Bên cạnh đó, cũng cần thay đổi tư duy của doanh nghiệp, chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng. Cần hiểu tầm quan trọng của công trình và không có sự phân biệt về chất lượng xây dựng công trình của nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, không có tư tưởng làm cho xong. Vì nếu chỉ làm cho xong, chất lượng không đảm bảo, dự án không được bán, sẽ gây lãng phí rất nhiều.

PV: Nửa cuối năm 2022, nhiều tỉnh thành như Hải Phòng, Quảng Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu, Hà Nội, TP.HCM đã bố trí nhiều quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội cũng như khởi công nhiều dự án nhà ở xã hội quy mô lớn. Theo chuyên gia, đây có phải là hướng đi tích cực để tăng cường nguồn cung nhà ở xã hội và còn cần thêm những điều kiện nào nữa để các địa phương đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở cho người lao động?

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: Các địa phương khởi động xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ là yêu cầu bức thiết. Bởi, sau khi đại dịch Covid-19 bùng phát, chính quyền và doanh nghiệp thấy được điều kiện ăn ở của người lao động tại địa phương không đảm bảo. Đến khi đại dịch đã được kiểm soát, nhưng nhiều người lao động không quay trở lại, đặt ra một thách thức ngay lập tức về lực lượng lao động tại các thành phố lớn. Liệu trong tương lai, chúng ta có đầy đủ lực lượng lao động để đáp ứng các yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội hay không? Các đơn vị đầu tàu kinh tế, các tỉnh thành có các khu công nghiệp, khu chế xuất lớn đã phải đặt ra bài toán về cung cấp nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho công nhân như một giải pháp bắt buộc.

Với quyết tâm và sự thay đổi mà các doanh nghiệp đang làm, chúng ta hy vọng đó là sự chuyển biến về mặt tư duy của lãnh đạo các địa phương trong việc quan tâm đến đảm bảo an sinh xã hội, phát triển lực lượng lao động và đáp ứng được nhu cầu tăng trưởng của địa phương mình trong tương lai. Từ đó thay đổi tất cả những gì có liên quan đến cơ chế chính sách cũng như sự ưu tiên, ưu đãi, các điều kiện để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ ở các địa phương. Sự phát triển mạnh mẽ tại các địa phương sẽ trở thành trào lưu chung trong cả nước, tạo động lực cho các doanh nghiệp khác cùng bắt tay vào thực hiện, lúc đó, ta hoàn toàn có thể tin rằng các mục tiêu của Chính phủ đề ra là hoàn toàn có thể thực hiện được.

Kỳ vọng sự khởi sắc trong năm 2023

PV: Sự quyết tâm của Chính phủ và sự chung tay của nhiều doanh nghiệp trong năm 2022 nhằm phát triển nhà ở xã hội liệu có phải là bước đệm cho sự khởi sắc vào năm 2023 hay không, thưa ông?

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: Việc cùng chung tay xây dựng phân khúc nhà ở xã hội cho người dân có thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp là điểm sáng của các doanh nghiệp trong nền kinh tế quốc dân. Phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm đảm bảo an sinh xã hội cho người dân của Nhà nước, cũng là trách nhiệm xã hội của các doanh nghiệp. Khi doanh nghiệp nhận thức được trách nhiệm xã hội, có cam kết với Chính phủ và xã hội nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho người lao động thu nhập thấp, đó là bước chuyển biến mạnh trong tư duy của các doanh nghiệp.

Trong năm 2022, có thể thấy một số doanh nghiệp lớn đã cam kết sẽ xây dựng số lượng lớn căn hộ nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội và bán với giá cả rất phải chăng. Điều này không chỉ khiến người dân ngỡ ngàng mà đương nhiên cũng khiến giới chuyên gia đặt ra nhiều nghi vấn. Bởi giá trị nhà rất thấp trong khi số lượng lại rất lớn, khoảng 500.000 căn hộ với giá từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng, đó là việc rất khó thực hiện trong điều kiện vật tư nhiên liệu và giá nhân công lao động đều tăng. Tuy nhiên, chúng ta cũng hy vọng rằng có thể có đột biến trong cơ chế chính sách hoặc sự hỗ trợ kịp thời của Nhà nước để giúp cho mức giá xây dựng của những căn nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ có thể đạt được như mong muốn. Nếu cam kết của doanh nghiệp được thực hiện đúng, thị trường nhà ở xã hội sẽ nhận được vốn đầu tư rất lớn và từ đó sẽ có sự đột phá.

Điều quan trọng hơn là khi một doanh nghiệp đưa ra cam kết và thể hiện quyết tâm như vậy cũng thúc đẩy một loạt chủ đầu tư khác tham gia vào giải quyết nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ ở địa phương, đặc biệt ở những nơi tập trung đông người lao động và khu công nghiệp như Hà Nội, Bắc Giang, TP.HCM, Bình Dương và một số nơi khác. Thông qua đó cũng khiến cho các cơ quan quản lý Nhà nước phải chú tâm nhiều hơn đến quy hoạch cho nhà ở xã hội. Mong rằng Nhà nước ta có những cơ chế chính sách phù hợp giúp doanh nghiệp hạ thấp được chi phí xây dựng nhưng vẫn đảm bảo chất lượng dự án và có được lợi nhuận thoả đáng, từ đó tạo động lực cho họ tiếp tục thực hiện các dự án tốt hơn.

PV: Chuyên gia có dự báo thế nào đối với thị trường nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng trong năm 2023?

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: Dự báo chung, thị trường bất động sản năm 2023 - 2024 sẽ ấm dần lên. Việc phát triển thị trường còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt khi Quốc hội chỉnh sửa các Luật liên quan như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… Sự thay đổi này sẽ là cơ hội, là động lực để chấn chỉnh, tái cấu trúc lại toàn bộ thị trường bất động sản cũng như tạo ra bức tranh phát triển mới cho lĩnh vực đầu tư bất động sản.

Đối với nhà ở xã hội, hy vọng với sự quyết tâm, sự bắt tay vào cuộc tương đối mạnh mẽ của Chính phủ, của các địa phương, các chủ đầu tư, doanh nghiệp xây dựng, phân khúc này sẽ có sự khởi sắc không chỉ ở Hà Nội, TP.HCM mà còn ở nhiều địa phương khác. Hướng tới trong năm 2023 - 2024, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà giá rẻ sẽ được gia tăng, trở thành phân khúc chủ đạo trên thị trường bất động sản, giảm bớt tình trạng chênh lệch cung - cầu, giúp phần lớn người dân đô thị chạm tới được giấc mơ an cư./.

- Xin cảm ơn chuyên gia!