Thị trường “tĩnh lặng” nếu thu hẹp tín dụng bất động sản

An An pvhongvu@gmail.com

Thứ Bảy, 29/06/2019 - 20:00

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phát triển ổn định, chưa có dấu hiệu tăng trưởng nóng, những động thái siết tín dụng có thể kìm hãm sự phát triển.

Có thể bạn quan tâm

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc siết tín dụng bất động sản? "Không vì siết tín dụng bất động sản mà hy sinh phân khúc cao cấp" Thị trường địa ốc: Lo ngại khó khăn từ việc siết tín dụng

Ngân hàng Nhà nước vẫn đang lấy ý kiến về Dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36, trong đó có một số nội dung là siết chặt hơn đối với bất động sản do áp dụng hệ số rủi ro cao hơn đối với các khoản vay trên 3 tỷ đồng.

Ngoài tăng hệ số tín dụng rủi ro đối với bất động sản, dự thảo còn đưa ra phương án điều chỉnh vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn theo xu hướng giảm dần tỷ lệ này xuống còn 30% thay vì lộ trình hiện nay là 40%. Trong khi đó, các khoản vay đối với thị trường bất động sản thường có nhu cầu sử dụng vốn trung, dài hạn cao nên việc giảm tỷ lệ này đồng nghĩa với nguồn vốn vào thị trường càng ít.

Theo phân tích của các chuyên gia, nếu dự thảo được thông qua sẽ “đánh thẳng” vào cả bên cung và cầu bất động sản, hay nói đúng hơn là ảnh hưởng tới cả khách hàng và chủ đầu tư. Về phía doanh nghiệp bất động sản, để triển khai dự án, từ lúc tìm kiếm mặt bằng đến khi bàn giao cho khách hàng có thể mất vài năm, thậm chí chục năm, do đó, doanh nghiệp sẽ cần nguồn vốn lớn. Đặc biệt, để có thể phát triển trong lâu dài, nguồn vốn trung và dài hạn với doanh nghiệp bất động sản sẽ là yếu tố sống còn. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có đủ điều kiện và khả năng huy động vốn từ phát hành cổ phiếu, trái phiếu hay hợp tác với các đối tác nước ngoài. Do đó, việc siết chặt lại tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được cho vay dài hạn sẽ gây khó khăn lớn với các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam.

Ở phía người mua nhà, việc giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được cho vay trung dài hạn sẽ gây áp lực lớn đến người mua nhà do đa phần gói vay mua nhà là trung, dài hạn. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn còn rất lớn. Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, từ năm 2009 đến năm 2016, TP. HCM có 134.000 hộ gia đình được thành lập mới, còn Hà Nội cũng có thêm 130.000 hộ mới. Con số này vẫn đang không ngừng tăng, điều đó có nghĩa là bên cạnh việc gia tăng số lượng gia đình mới cộng thêm lượng nhà ở cũ xuống cấp dẫn đến nguồn cầu nhà ở mới sẽ còn tăng.

Thị trường “tĩnh lặng” nếu thu hẹp tín dụng bất động sản

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường việc hạn chế tín dụng bất động sản đã được đặt ra như một giải pháp lớn trong gói giải pháp kiềm chế lạm phát được áp dụng từ 2009. Từ đó thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, đi dần tới khủng hoảng.

Khi thị trường bất động sản phục hồi vào năm 2014, câu chuyện hạn chế tín dụng bất động sản được thể chế hóa tại Thông tư 36/2014/TT-NHNN với 2 quy định chủ yếu: hạn chế việc chuyển vốn tín dụng huy động ngắn hạn sang cho vay trung và dài hạn; tăng hệ số rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản.

Từ đó Thông tư 36 được sửa đổi bằng Thông tư 06 năm 2016, Thông tư 19 năm 2017, Thông tư 16 năm 2018 và nay đang lấy ý kiến để sửa đổi lần nữa vào năm 2019. Tỷ lệ chuyển vốn tín dụng huy động ngắn hạn sang cho vay trung và dài hạn được quy định là 60% vào năm 2014 đã giảm dần về mức 40% vào năm 2018 và hướng tới mức 30% vào giữa 2021.

Về hệ số rủi ro, Thông tư 36 quy định là 50% đối với các khoản vay thế chấp bằng nhà ở và quyền sử dụng đất, 100% đối với tài sản đầu tư vào các bất động sản khác và 150% đối với các khoản vay để kinh doanh bất động sản. Hệ số 150% được điều chỉnh thành 200% kể từ 01/01/2019.

Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 năm 2019 điều chỉnh hệ số rủi ro 50% lên mức 150% đối với các khoản vay cá nhân để mua bất động sản từ 3 tỷ đồng trở lên. Hệ số càng cao thì khoản được vay càng thấp so với giá trị tài sản thế chấp, tức là tín dụng bất động sản bị thu lại ngày càng hẹp hơn.

Thị trường bất động sản suy giảm làm cho nhiều ngành sản xuất trong chuỗi cung ứng bất động sản giảm theo, có thể làm tăng trưởng GDP không được như kỳ vọng.

Ông Võ cho rằng: “Việc thu hẹp tỷ lệ được chuyển vốn tín dụng huy động ngắn hạn sang cho vay trung và dài hạn sẽ tác động trực tiếp làm giảm cung vốn tín dụng cho các dự án phát triển bất động sản, tức là giảm nguồn cung bất động sản. Việc tăng hệ số rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tác động làm giảm vốn tín dụng đáp ứng cho kinh doanh bất động sản của các nhà đầu tư tư nhân (đầu tư thứ cấp), tức là giảm mạnh cầu kinh doanh bất động sản. Cả cung và cầu bất động sản đều giảm làm cho thị trường bất động sản rơi vào “tĩnh lặng”. Chủ trương bảo đảm thật an toàn cho thị trường tín dụng là cần thiết. Tuy nhiên, quá an toàn lại có thể gây tác động tiêu cực”.

Theo ông Võ, hệ quả thấy rõ của chính sách thu hẹp tín dụng bất động sản do Ngân hàng Nhà nước ban hành đã làm cho tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2018 chỉ hơn 5% so với mức 12% tăng trường tín dụng của toàn thị trường, trong khi dư nợ tín dụng bất động sản vẫn dưới ngưỡng an toàn (8% so với ngưỡng 10%).

Ông nhận định: “Thị trường bất động sản suy giảm làm cho nhiều ngành sản xuất trong chuỗi cung ứng bất động sản giảm theo, có thể làm tăng trưởng GDP không được như kỳ vọng. Hơn nữa, không đáp ứng được nhu cầu bất động sản phục vụ cho giai đoạn hội nhập kinh tế dựa trên các hiệp định thương mại tự do kiểu mới đã bắt đầu được triển khai".

Ông cũng cho rằng, cần cho phép nhà đầu tư tiếp cận tín dụng tại các tổ chức tín dụng có pháp nhân nước ngoài, phù hợp với chủ trương hội nhập toàn diện kinh tế quốc tế. Mặt khác, cải cách phương thức huy động vốn từ thị trường chứng khoán cho phát triển thị trường.

Theo chuyên gia kinh tế TS. Vũ Đình Ánh: “Thông tin từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng thì dư nợ tín dụng cho bất động sản giảm 0,01%. Tức là giảm không đáng kể. Tuy nhiên, một thông tin khác đến từ Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, thì dư nợ cho tín dụng cho bất động sản năm 2018 tiếp tục tăng, cụ thể 8,8%. Như vậy, các thông tin liên quan đến tín dụng bất động sản khá là bất ổn, không biết đâu là con số chính xác, đâu là con số đáng lo ngại, cần phải cẩn trọng. Chính việc đưa ra con số không rõ ràng cũng là yếu tố khiến thị trường hoang mang”.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Bùi Xuân Hiền, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Southern Homes Việt Nam cho hay: “Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, công cụ mà Chính phủ đưa ra thường là khi thị trường phát triển nóng, tăng quá cao thì lấy tín dụng ra kiềm chế lạm pháp. Đây là giải pháp đúng nhưng chưa trọn vẹn. Chúng ta cần những biện pháp căn cơ hơn. Theo đó, với việc siết tín dụng phải đi theo đúng lộ trình và làm thế nào để giảm và tăng lãi suất phù hợp. Đồng thời, phải có hành lang pháp lý rõ ràng để có thể thúc đẩy nhà đầu tư tạo ra những sản phẩm tốt, uy tín và có chất lượng”.

Tại họp báo công bố thông tin kết quả hoạt động ngân hàng 6 tháng đầu năm 2019 mới đây, ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế cho biết, Ngân hàng nhà nước (NHNN) trao đổi thông tin về việc các tổ chức phản ánh việc siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, tại dự thảo sửa đổi thông tư 36 về tỷ lệ an toàn tín dụng.

Theo ông Hùng, bất động sản là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro lớn nhưng không có nghĩa ngân hàng hạn chế cho vay. Việc hạn chế rủi ro của ngân hàng bằng cách lựa chọn dự án hiệu quả, chọn chủ đầu tư đủ năng lực mới xem xét giải ngân vốn.

Theo đại diện NHNN, quy định nhằm hướng dòng tín dụng vào hình thức cho người dân vay tiêu dùng của lĩnh vực bất động sản. Điều kiện tín dụng vào phân khúc 1 - 3 tỷ đồng/căn hộ nhằm tạo điều kiện để chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ. Đây là loại sản phẩm trên thị trường đang thiếu và góp phần thúc đẩy chủ đầu tư cung cấp mặt hàng này. Ngoài ra còn tạo điều kiện để người dân có thể vay tiền ngân hàng mua căn hộ phục vụ cuộc sống.

NHNN cũng cho biết, tình trạng các địa phương ven biển có dự án bất động sản nhưng không thể vay vốn ngân hàng do vướng mắc ở hồ sơ quy hoạch đất đai. Do chưa có hồ sơ quy hoạch đất đai cụ thể nên ngân hàng không thể cho vay. Với các dự án đáp ứng đủ điều kiện, ngân hàng sẽ giải ngân nhanh chóng.

“Với dự án có đất sạch, chủ đầu tư đủ năng lực và khả năng sinh lời, ngân hàng sẽ giải ngân vốn. Do quỹ đất sạch bị ảnh hưởng do chưa có quy hoạch rõ ràng nên ngân hàng chưa thể giải ngân vốn”, đại diện NHNN cho biết.

Về việc sửa đổi thông tư 36, ông Hùng cho biết việc này nhằm đảm bảo an toàn hệ thống và đưa về tỷ lệ 30%. Tỷ lệ sử dụng vốn này áp dụng với tất cả lĩnh vực của nền kinh tế.