Thị trường địa ốc: Lo ngại khó khăn từ việc siết tín dụng

Sau khi Ngân hàng Nhà nước đưa ra dự thảo lấy ý kiến với Thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong đó có đề xuất thay đổi quy định về hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản, đang có nhiều luồng ý kiến lo ngại về việc thị trường địa ốc sẽ gặp thêm khó khăn.

Quy định xuất phát từ nhu cầu thực tế

Theo dự thảo Thông tư đang được Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến, một trong những nội dung sửa đổi so với Thông tư 36 trước đó là thay đổi quy định về hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản. Ngân hàng Nhà nước cho biết việc sửa quy định nhằm hạn chế tín dụng cho phân khúc bất động sản cao cấp.

Theo dự thảo mới, hệ số rủi ro mà các ngân hàng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng sẽ là 150%. Ngân hàng Nhà nước cũng áp hệ số rủi ro 50% với các khoản vay được bảo đảm bằng nhà ở, quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất và đáp ứng một trong những điều kiện: phục vụ hoạt động kinh doanh, khoản cho vay cá nhân để mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ và khoản vay cá nhân mua nhà có giá trị nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng.

Theo cơ quan điều hành, việc điều chỉnh này xuất phát từ chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện các cơ chế, chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng và đề xuất mới đây của Bộ Xây dựng.

Siết tín dụng với bất động sản có thể khiến thị trường chao đảo, đồng thời tác động đến nguồn thu ngân sách.

Trong đó, đơn vị chủ quản lĩnh vực bất động sản đề xuất Ngân hàng Nhà nước “kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với các dự án bất động sản cao cấp và một chủ đầu tư có nhu cầu vay số lượng lớn cho nhiều dự án bất động sản...”.

Đồng thời, quy định về tăng hệ số rủi ro này cũng là một thông điệp để các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sớm chuẩn bị cho việc tuân thủ Thông tư 41 kể từ ngày 1/1/2020.

Những điều khoản mới cũng yêu cầu các nhà băng thận trọng, kiểm soát chặt chẽ hơn đối với cho vay phục vụ đời sống nhưng sử dụng vốn vay vào mục đích kinh doanh bất động sản, từ đó giảm thiểu rủi ro khi thị trường bất động sản có biến động mạnh theo chiều hướng xấu.

Lo ngại siết tín dụng sẽ thêm cú sốc cho thị trường

Mặc dù những quy định trong dự thảo nêu trên là cần thiết cho sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản như theo các chuyên gia, doanh nghiệp trong ngành, việc siết tín dụng có thể giáng thêm một cú sốc cho thị trường - vốn đang gặp khó khăn từ nhiều phía.

Tuy nhiên, các chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản lo ngại điều này sẽ ảnh hưởng ngay đến thị trường địa ốc vốn đang có nhiều khó khăn, dấu hiệu chững lại.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM trong báo cáo gần đây đã nêu ra một loạt những thách thức đối với thị trường. Cụ thể, doanh nghiệp bất động sản đối diện với nhiều rủi ro, thách thức, thậm chí có nguy cơ phá sản, do tính thiếu ổn định, khó đoán định về chính sách, điển hình là việc áp dụng “hồi tố” với một số trường hợp gần đây.

Đơn cử, yêu cầu rà soát dự án của Kiểm toán Nhà nước hoặc các cơ quan thanh tra là những quyết định này mang tính chất hồi tố, lật lại cả những dự án đã xong mà trước đây ở giai đoạn triển khai, cơ quan quản lý đã chấp thuận cho làm.

Chủ trương rà soát dự án nói trên sẽ ảnh hưởng tiến độ một số dự án ở thành phố lớn. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản hiện bị giảm quy mô, sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung căn hộ, nhà ở, giá cả có xu thế tăng do quy luật cung, cầu (cung ít, cầu nhiều).

Tổ chức này dẫn chứng, từ tháng 3/2017 đến nay, thị trường bất động sản TP.HCM liên tục bị sụt giảm. Năm 2018, quy mô thị trường giảm 34% so với năm 2017; quý I/2019, số lượng dự án được Sở Xây dựng phê duyệt giảm đến 67%. Đồng thời, theo nghiên cứu của Savills, số lượng căn hộ giảm 57% so với cùng kỳ năm ngoái. Thu ngân sách từ tiền sử dụng đất giảm khoảng 70%.

Với những lý do đó, đại diện hiệp hội cho rằng quyết định siết tín dụng với bất động sản có thể khiến thị trường chao đảo, đồng thời tác động đến nguồn thu ngân sách. Chưa kể, phía các ngân hàng siết tín dụng bất động sản sẽ tiềm ẩn nguy cơ giảm nguồn cung, giá đất tăng và thị trường có thể gặp khó khăn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc khuyến khích phát triển các phân khúc nhà ở thấp hơn là cần thiết, song không nên vì vậy mà phải hy sinh phân khúc nhà ở cao cấp. Bởi theo ông, hiện phân khúc này thu hút nhiều người nước ngoài - nhóm khách hàng đến Việt Nam sinh sống và làm việc ngày càng gia tăng cùng với xu hướng hội nhập của nền kinh tế.

Một số chuyên gia cũng cho rằng, thị trường bất động sản nói chung và phân khúc cao cấp hiện nay thanh khoản không có đột biến, giá bán chưa có dấu hiệu tăng nóng bất thường. Chính vì vậy, việc áp dụng biện pháp siết tín dụng đối với phân khúc nhà ở cao cấp cần phải tiến hành một cách khoa học, thận trọng để tránh tác động đến những lĩnh vực liên quan.

Ở góc nhìn tích cực, việc siết tín dụng đối với phân khúc nhà, đất cao cấp sẽ hạn chế bong bóng bất động sản, đồng thời, khuyến khích các chủ đầu tư phát triển dự án phân khúc vừa túi tiền dưới 1- 2 tỷ đồng để đáp ứng nhu cầu ở thực.

Trên thực tế, bất động sản là lĩnh vực quan trọng, đóng góp lớn cho GDP. Nếu chính sách vận dụng tốt thì lĩnh vực này sẽ thúc đẩy GDP nhưng nếu vận dụng không đúng thì dẫn đến thị trường phát triển quá nóng hoặc bị đóng băng, khiến GDP không đạt được tốc độ tăng trưởng tốt.

Do đó, việc sử dụng các công cụ như thế nào cần sự điều tiết và phối kết hợp với nhau giữa các bộ, ngành để tạo sự ổn định, để không có những chính sách bất thường khiến thị trường lúc nóng lúc lạnh.