Nhiều dư địa để phát triển
Sau giai đoạn chạm đáy, thị trường văn phòng Hà Nội đang quay lại trên đà phục hồi và tăng trưởng. Nếu mấy năm trước đây, tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà văn phòng chỉ khoảng 70 – 80% và các chủ đầu tư đã phải nỗ lực rất nhiều trong hoạt động tiếp thị marketing và các chương trình ưu đãi để thu hút khách thuê thì đến nay, tình hình hoạt động của thị trường đã có sự cải thiện đáng kể.
Theo số liệu trong ấn phẩm mới nhất của Savills “Vietnam Office Outlook (Triển vọng thị trường văn phòng Việt Nam) 2018”, công suất cho thuê trung bình toàn thị trường Hà Nội trong năm 2017 đạt 92% với giá thuê trung bình ở mức 35,2 USD/m2/tháng, tăng 2,6% so với năm 2016. Đây là những số liệu rất khả quan, tương quan với các thị trường trong khu vực là ở mức khá cao.
Tuy vậy, tiềm năng của thị trường chưa thực sự được tận dụng bởi nguồn cung mặt bằng văn phòng tại Hà Nội hiện chỉ đạt 1,6 triệu/m2, chưa bằng 20% so với nguồn cung của các thị trường như Bangkok, Kuala Lumpur hay Jakarta. Điều này cho thấy, thị trường văn phòng Hà Nội còn rất nhiều dư địa để phát triển, hứa hẹn cơ hội rất lớn cho các chủ đầu tư.
Thị trường văn phòng ở cả Hà Nội và TP.HCM được dự đoán có nhiều dư địa phát triển trong giai đoạn 2018 - 2020.
Tại TP.HCM, theo nhận định của CBRE Việt Nam trong một báo cáo mới đây, diễn biến thị trường tích cực trong năm 2017 đã mang lại những tín hiệu tốt cho thị trường văn phòng giai đoạn 2018 - 2020, trên nền tảng kinh tế tăng trưởng bền vững và cơ sở hạ tầng ngày càng cải thiện mạnh mẽ với sự xuất hiện của tuyến đường sắt trên cao trong thời gian tới.
Cũng theo CBRE Việt Nam, việc thiếu hụt quỹ đất tại khu vực trung tâm đã thúc đẩy các công trình văn phòng mới được triển khai mạnh mẽ tại khu vực rìa trung tâm – khu vực trước đây không được chú ý tới, nhằm mục tiêu đáp ứng kịp thời nhu cầu thuê văn phòng trong ba năm tới.
Một ví dụ điển hình là kế hoạch xây dựng dự án Viettel Complex, giai đoạn 2 tại quận 10 tiếp nối thành công của giai đoạn 1. Tương tự như vậy, tòa nhà văn phòng hạng B đầu tiên tại khu đô thị Thủ Thiêm – Thaco Building, dù có diện tích cho thuê chỉ 7.000 m2, nhưng cũng đã tạo nên được xu hướng phát triển văn phòng mới cho khu vực này.
CBRE cho rằng, mặc dù mức giá thuê hiện tại cũng đã khá cao (38 USD/m2/tháng cho Hạng A và 21 USD/m2/tháng cho Hạng B) nhưng với nhu cầu ngày càng lớn cho diện tích văn phòng chất lượng cao, mức giá thuê được dự đoán sẽ tiếp tục tăng khoảng 2% mỗi năm trong giai đoạn 2018 – 2020. Thêm vào đó, xu hướng dịch chuyển đến các văn phòng chất lượng tốt hơn cũng sẽ thúc đẩy giá thuê tăng và từ đó giúp nguồn cung mới tăng trưởng.
Bên cạnh đó, việc nguồn cung tăng chậm được cho là sẽ mang đến triển vọng khả quan hơn cho thị trường văn phòng TP.HCM. Theo đó, trong năm 2018, dự kiến chỉ có hai tòa nhà Hạng B là Viettel Giai đoạn 2 và Thaco Building đi vào hoạt động. Việc không có nguồn cung Hạng A mới trong năm giúp cho giá thuê Hạng A dự kiến tăng 2%.
Theo nhận định của CBRE, nguồn cung văn phòng TP.HCM sẽ tăng thêm trong năm 2019 với một tòa nhà Hạng A mới và khoảng bốn tòa nhà Hạng B. Giá thuê của cả hai hạng dự kiến sẽ tăng trong 2019, mặc dù mức tăng của Hạng A sẽ thấp hơn do có nguồn cung mới đưa vào hoạt động.
Đặc biệt, nguồn cung mới trong năm 2020 sẽ thu hút sự chú ý vào Hạng A, với hai dự án chủ chốt và được trông đợi từ lâu nằm tại khu vực trung tâm là Thương Xá Tax và Spirit of Sài Gòn. Các dự án vị trí trung tâm này khi đi vào hoạt động, cùng với sự hoàn thiện dự kiến của tuyến tàu điện trên cao được kì vọng sẽ giúp giá thuê văn phòng Hạng A tăng 2% và đạt mức 40 USD/m2/tháng trong năm 2020, tăng từ mức 38 USD/m2/tháng tại thời điểm hiện tại.
Ngóng chờ các mặt bằng chất lượng mới
Trước những diễn biến đầy triển vọng của thị trường văn phòng, giới chuyên gia đặt câu hỏi, rằng các chủ đầu tư phải tận dụng cơ hội này như thế nào khi tình hình hoạt động khả quan của toàn thị trường không đảm bảo kết quả hoạt động tốt của tất cả các tòa nhà văn phòng trên địa bàn Hà Nội.
Trao đổi với Reatimes, ông Bùi Trung Kiên, Giám đốc bộ phận Cho thuê thương mại Savills Hà Nội đưa ra lời khuyên cho các chủ đầu tư rằng chất lượng là yếu tố then chốt, cần tập trung.
Việc nâng cấp mặt bằng của các doanh nghiệp được cho là góp phần làm nên kết quả hoạt động tốt của các tòa nhà chất lượng.
Theo báo cáo thị trường quý IV/2017 của Savills Việt Nam, các tòa nhà hạng C, tuy có công suất cho thuê đạt 99% nhờ giá thuê thấp, hiện không còn được lòng các khách hàng doanh nghiệp.
Khảo sát về độ hài lòng của khách thuê đối với phân khúc này cũng cho thấy, còn khá thấp do chất lượng xuống cấp, khâu quản lý và vận hành không được chú trọng cùng dịch vụ chăm sóc khách hàng chưa được tập trung phát triển.
“Thị hiếu của khách thuê đang dần thay đổi và được nâng cấp, bởi vậy chất lượng của mặt bằng văn phòng đang ngày càng được chú trọng hơn. Savills ghi nhận nhiều giao dịch lớn trên thị trường trong thời gian gần đây xuất phát từ nhu cầu nâng cấp mặt bằng của các doanh nghiệp công nghệ, chuyển từ tòa nhà hạng C hoặc B sang văn phòng hạng A”, ông Kiên nhận định.
Điều này, theo đánh giá của đại diện Savills đã góp phần làm nên kết quả hoạt động tốt của các tòa nhà chất lượng như Lotte, CornerStone, PVI Tower hay Horizon Tower. Bên cạnh đó, tăng trưởng kinh tế vĩ mô, tăng trưởng FDI, môi trường kinh doanh ngày càng cạnh tranh đã thu hút các nhà đầu tư và các doanh nghiệp trong và ngoài nước, giúp nâng cao nhu cầu mặt bằng văn phòng tại Hà Nội.
Giám đốc bộ phận Cho thuê thương mại Savills Hà Nội dự báo trong thời gian tới, khu vực 4 quận nội thành Hà Nội dự kiến vẫn sẽ là điểm nóng thu hút khách thuê cho đến khi các dự án giao thông công cộng của thành phố như tuyến đường sắt trên cao, các cây cầu vượt, tuyến đường vành đai được hoàn thiện và đi vào hoạt động. Với số lượng diện tích còn trống khá hạn chế, thị trường sẽ tiếp tục ngóng chờ các mặt bằng thương mại chất lượng mới, hứa hẹn nhiều cơ hội cho các chủ đầu tư uy tín trong phân khúc văn phòng tại Hà Nội.
Trong khi đó, theo nhận định của CBRE, từ 2020 trở đi, thị trường văn phòng TP.HCM được dự đoán sẽ dần tập trung vào phân khúc văn phòng Hạng A với nhiều các tòa nhà và khách thuê cao cấp chiếm tỷ trọng lớn hơn./.
