Mức độ quan tâm sụt giảm mạnh, dự kiến đất nền cuối năm 2024 mới có thể phục hồi
Theo Báo cáo Thị trường bất động sản quý III/2023 của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến loại hình đất nền trên cả nước giảm gần 10% so với quý trước đó. Nếu so với tháng 3/2023, đất nền khu vực phía Bắc ghi nhận mức độ quan tâm giảm 73%; đất nền các tỉnh phía Nam cũng giảm 71% và khu vực miền Trung giảm mạnh nhất, tới hơn 75%. Lượng giao dịch đất nền vẫn chưa cải thiện, chủ yếu do quan ngại về tính pháp lý và giá bán chưa phù hợp.
Cũng theo báo cáo này, đất nền đã tăng giá liên tục từ năm 2018 đến nay. Theo đó, giá đất nền trên cả nước trong quý 3/2023 tăng 38% so với cùng kỳ 2018, thị trường phía Nam có giá đất nền tăng mạnh nhất cả nước, gần 71%, trong khi các tỉnh phía Bắc ghi nhận mức tăng khoảng 51% trong 6 năm qua.
Theo khảo sát gần 400 môi giới bán đất nền của Batdongsan.com.vn, 42% môi giới cho rằng giao dịch đất nền trong quý III/2023 giảm hơn 50% theo quý. Lý do khách hàng quan ngại việc mua đất nền trong thời gian này được các môi giới đưa ra chủ yếu đến từ tâm lý chờ đợi các yếu tố pháp lý (Luật Đất đai, thuế kinh doanh bất động sản mới...), giá đất nền đang quá cao, không phù hợp để mua và sự không tin tưởng vào tiềm năng sinh lời của loại hình này.
Ngay từ quý II, theo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, lượng giao dịch đất nền thành công là 67.525 giao dịch, bằng khoảng 99,98% so với quý trước chỉ bằng khoảng 31,57% so với quý II/2022. Lượng quan tâm tìm mua đất nền cũng giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2022.
Cũng theo Bộ Xây dựng trong quý II/2023, phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền trong dự án được nhà đầu tư quan tâm chủ yếu mang tính chất đầu cơ và người mua không còn quan tâm như trước.
Giá bán của phân khúc bất động sản biệt thự, đất nền dự án ở nhiều địa phương trong quý tiếp tục có xu hướng giảm khoảng 2% đến 5% so với quý trước. Một số khu vực có mức giá giao dịch giảm nhiều, đặc biệt là các huyện ven đô và khu vực ngoại thành trong quý II như: Quận Hà Đông, huyện Mê Linh, Hoài Đức (Hà Nội); quận 12, huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè (TP.HCM); quận Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng); TP. Biên Hòa, huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai).
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc kiêm Giám đốc kinh doanh của Batdongsan.com.vn dự báo đất nền sẽ phục hồi chậm hơn các loại hình bất động sản khác do những bất lợi đến từ kinh tế vĩ mô, pháp lý. Cụ thể, dự báo đến năm 2024 tăng trưởng kinh tế mới có khả năng hồi phục. Tín dụng mở dành cho đầu tư bất động sản vẫn ở mức rất thấp. Lãi suất dù đang giảm dần nhưng với tốc độ giảm hiện tại dự kiến cần 3 đến 4 quý nữa mới có thể trở về mức lãi suất như thời điểm năm 2021.
Bên cạnh đó, tốc độ giải ngân đầu tư công dự kiến phải đến năm 2025 mới bùng nổ, Luật Đất đai cũng dự kiến phải cuối năm 2024 mới được thông qua và cũng phải có độ trễ để đi vào thực tế. Đặc biệt, trong bối cảnh nền kinh tế nói chung còn nhiều khó khăn, tâm lý thị trường vẫn còn thấp với các phân khúc bất động sản thuộc loại đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực như đất nền.
Theo đánh giá về triển vọng phục hồi của thị trường đất nền của trên 1.000 môi giới bất động sản được khảo sát bởi Batdongsan.com.vn, 25% môi giới nhận định phải đến quý IV/2024 thị trường đất nền mới phục hồi trở lại, khoảng 17% cho rằng sẽ phục hồi trong quý III/2024 và 22,6% nhìn nhận thời điểm đảo chiều sẽ sớm hơn, khoảng quý II/2024.
Thị trường vẫn ảm đạm, chưa có cầu kéo lại để đi lên
Chia sẻ với Reatimes, anh Trần Cao Sơn - môi giới bất động sản tại thị trường Hà Nội cho biết: "Nhìn chung, thị trường đất nền vẫn ảm đạm, lượng khách quan tâm vẫn không được cải thiện nhiều. Chủ yếu là khách mua các mảnh đất nhỏ dưới 50m2 để ở, còn khách mua đầu tư gần như là không có".
Theo anh Sơn, giá đất nền trong 3 tháng qua vẫn đi ngang, tuy nhiên riêng phân khúc đất nền diện tích nhỏ phục vụ nhu cầu để ở thì lại có chiều hướng tăng nhẹ do khan hiếm nguồn cung. Thời điểm đầu năm và sau Tết giá của mặt hàng này rơi vào khoảng 74-75 triệu đồng/m2, nhưng đến bây giờ đã tăng lên khoảng 78-80 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá trung bình của đất nền diện tích lớn trên 100m2 thì chỉ khoảng 70 triệu đồng/m2.
"Do cung ít mà cầu nhiều lên chỉ trong mấy tháng, đất nền diện tích nhỏ đã tăng lên một, hai giá rồi. Khoảng một năm nay việc "phân lô tách nền" rất khó khăn, gần như là không làm được nên cung lại càng ít" - anh Sơn chia sẻ.
Mặt khác, anh Nguyễn Sơn - môi giới bất động sản có 10 năm hoạt động tại thị trường TP.HCM nhận định, giá đất nền vẫn giảm so với giai đoạn bùng nổ nhưng tốc độ giảm đã chậm hơn trước. Cụ thể, nếu nửa năm trước đất nền giảm giá khoảng 15-20%, thì bây giờ chỉ giảm 5-10%. Giá đất nền hiện tại tại khu vực Bình Chánh, quận 6 TP.HCM có biên độ khá lớn, khoảng từ 50-100 triệu đồng/m2.
Theo anh Nguyễn Sơn, nguồn cung đất nền hiện tại tương đối khan hiếm. Đất nền dự án gần như không có nguồn cung mới trong thời gian gần đây, chủ yếu là nguồn cung trên thị trường thứ cấp. Nhìn chung, nguồn cung sơ cấp đất nền dường như vắng bóng hoàn toàn. Phân khúc đất diện tích nhỏ, mua để ở vẫn được ưa chuộng hơn, lượng khách hàng tìm kiếm ổn định trong 3-6 tháng qua, trừ tháng 7 Âm lịch.
"Tháng 8 vừa rồi lượng giao dịch có tăng một chút, nhưng tháng 9 này lại giảm. Với môi giới như tôi thì đất nền diện tích nhỏ chỉ đủ để nuôi sống bản thân và gia đình thôi, còn tích lũy thu nhập nằm chủ yếu ở những giao dịch đất nền diện tích lớn. Tuy nhiên trong gần một năm nay thì gần như không bán được miếng đất nền lớn nào" - anh Nguyễn Sơn cho biết.
Cả hai môi giới đều dự báo, thị trường đất nền chưa thể phục hồi ngay trong năm nay và đầu năm sau. Anh Trần Cao Sơn đánh giá phải cho đến khi nào kinh tế vĩ mô thế giới ổn định, chiến sự Nga - Ukraine được giải quyết, các quốc gia lớn nới lỏng chính sách tiền tệ thì nhà đầu tư mới có ý định đầu tư trở lại vào đất nền. Tuy sự quan tâm của khách hàng đến đất nền vào thời điểm này là vẫn có, nhưng quyết định xuống tiền vẫn rất khó khăn.
Trong khi đó, anh Nguyễn Sơn lại đặt kỳ vọng vào lãi suất giảm, chính sách tiền tệ linh hoạt và những quy định pháp lý mới sẽ dần "cởi trói" cho thị trường đất nền. Anh Sơn nhận định lượng giao dịch đất nền cuối năm nay sẽ tăng nhẹ, nhưng sẽ chưa đủ để thị trường vực dậy. Sẽ cần thêm thời gian và nhiều yếu tố thúc đẩy khác nữa để dòng tiền đầu tư quay trở lại đất nền. Cùng với đó, phân khúc đất nền diện tích nhỏ với giá cả hợp lý vẫn sẽ là "hàng hot" bởi nhu cầu ở tại đô thị vẫn tăng cao, trong khi nguồn cung loại hình này rất hạn chế. Đơn cử tại quận 6 (TP.HCM), anh Nguyễn Sơn cho rằng gần như không còn nguồn cung đất nền phục vụ nhu cầu ở.
Có thể thấy, sức hấp dẫn của đất nền dường như đang bị phủi mờ bởi lực cầu yếu, sức mua giảm, rủi ro đầu tư cao cũng như tâm lý e ngại với sản phẩm bất động sản ít hướng đến nhu cầu thực. Tuy nhiên, phân khúc đất nền cũng có thể đặt hy vọng vào những diễn biến tích cực trên thị trường bất động sản hiện tại, nhất là khi thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản, theo các chuyên gia dự báo là đang đến gần. Những chính sách pháp lý hỗ trợ kinh tế nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng đã và đang có tác động nhất định và góp phần phục hồi niềm tin của nhà đầu tư ở nhiều phân khúc. Trong tâm thế đó, đất nền có thể kỳ vọng làn sóng phục hồi sẽ sớm đem lại những tia sáng mới cho phân khúc này trong tương lai gần./.
