Rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao
Theo VnDirect, rủi ro mất khả năng thanh toán của doanh nghiệp bất động sản đã giảm bớt phần nào khi các doanh nghiệp thực hiện gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và kéo giãn nợ ngân hàng theo Nghị định số 08/2023/NĐ-CP và Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP.
Tuy nhiên, vấn đề thanh khoản doanh nghiệp bất động sản vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi nhiều doanh nghiệp đang chậm trả lãi và gốc trái phiếu do những khó khăn trong các kênh tái cấp vốn cùng với việc doanh số ký bán giảm mạnh bởi điều kiện thị trường.
Nhóm phân tích cho rằng, rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao với lượng lớn trái phiếu đáo hạn của các nhà phát triển bất động sản, cụ thể khoảng 65.906 tỷ đồng (tăng 3% so với cùng kỳ) trong nửa cuối 2023 và 124.200 tỷ đồng (tăng 16% so với cùng kỳ) trong năm 2024.
Song song với đó, các doanh nghiệp vẫn đang nỗ lực giảm đòn bẩy tài chính. Theo số liệu tổng hợp của VnDirect, các nhà phát triển bất động sản đang có xu hướng thu hẹp bảng cân đối kế toán thông qua việc giảm nợ dài hạn, chủ yếu bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn hoặc trả nợ vay ngân hàng trong môi trường lãi suất cao. Ước tính của VnDirect dựa trên BCTC của 210 doanh nghiệp phát triển bất động sản (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết) giai đoạn 2006 - quý I/2023.
Theo đó, tổng giá trị hàng tồn kho và người mua trả tiền trước của mẫu nghiên cứu lần lượt giảm 1,3% và 5% so với đầu năm. Điều này là dễ hiểu trước tình trạng gián đoạn của hoạt động xây dựng và bán hàng trong diễn biến ảm đạm của thị trường bất động sản.
Hé lộ thời điểm hồi phục
Nhóm phân tích VnDirect cho rằng, thời điểm khó khăn nhất của thị trường dường như đã ở lại phía sau nhưng những thách thức vẫn còn đó. Các nhà đầu tư bất động sản cần theo dõi sát sao thực trạng các kênh dẫn vốn, quy trình tháo gỡ thủ tục pháp lý và diễn biến thị trường nhà ở xã hội để đánh giá sự phục hồi của thị trường bất động sản nói chung.
Theo VnDirect, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng thương mại đã giảm 30-40 điểm cơ bản trong tháng 5/2023, dao động từ 6,6 - 8,2%/năm. Tuy nhiên, lãi suất cho vay trung bình thực tế đối với lĩnh vực bất động sản vẫn ở mức cao khoảng 13-14%. Do đó, để thị trường bất động sản có thể ấm trở lại thì lãi suất vay mua nhà phải giảm về mức khoảng 10-11%.
Vì vậy, VnDirect dự báo, thị trường sẽ vẫn trầm lắng trong năm tới, sự hồi phục sẽ rõ ràng hơn từ nửa cuối 2024 và sẽ phục hồi nhanh hơn giai đoạn trước khi chính sách tiền tệ tiếp tục được nới lỏng hơn.
Đánh giá về triển vọng hồi phục của thị trường bất động sản, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services cho biết, thị trường bất động sản quý II/2023 tăng trưởng nhẹ so với quý I nhưng giảm mạnh về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ so với cùng kỳ năm trước. Các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường chưa phát huy hiệu quả rõ rệt; lãi suất ngân hàng tuy đã giảm nhẹ nhưng vẫn ở mức cao, doanh nghiệp và người dân vẫn khó tiếp cận vốn.
Tuy nhiên, vị chuyên gia kỳ vọng, từ nay đến cuối năm 2023, lãi suất huy động có xu hướng giảm dần, một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn sẽ đi vào thị trường chứng khoán trước, sau đó sẽ quay lại thị trường bất động sản, dự kiến vào quý cuối năm 2023, quý đầu năm 2024.
Theo đó, vị này đưa ra hai kịch bản có thể xảy ra đối với thị trường từ nay đến cuối năm. Cụ thể, nếu lãi vay mua nhà giảm nhẹ về quanh mức 11-13%, dự báo giá bán nhà đi ngang, tỷ lệ hấp thụ bất động sản sẽ tăng 20 - 30%. Tuy nhiên, nếu lãi suất vẫn giữ ở mức 14% như hiện nay, thị trường sẽ tiếp tục gặp thách thức và giá bán bất động sản sẽ tiếp đà giảm.
“Thị trường đã ghi nhận những tín hiệu tích cực. Dù các tín hiệu này còn ít, song cũng khiến tâm lý nhà đầu tư lạc quan hơn, mặc dù nhiều người vẫn đang duy trì trạng thái quan sát, không vội xuống tiền nhưng cũng đã xuất hiện nhu cầu mua "bắt đáy". Thị trường bất động sản sẽ ấm hơn từ cuối quý IV/2023 và có sự chuyển biến tích cực vào nửa đầu năm 2024”, ông Khôi dự báo./.
