Thông tư 06: Quy định cứng nhắc, gây thêm khó khăn cho doanh nghiệp và ngân hàng

 Ngày 1/9 tới đây, Thông tư 06/2023/TT-NHNN chính thức có hiệu lực. Song, doanh nghiệp đang vô cùng lo ngại khi tiếp tục đối mặt với “nút thắt” mới về dòng vốn. Không chỉ doanh nghiệp, các ngân hàng thương mại cũng “đau đầu” chuyện cho vay.

Một trong những vấn đề được quan tâm là tại Khoản 9, Điều 8 quy định: “Tổ chức tín dụng không được cho vay đối với các nhu cầu vốn: Để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay”.

Chia sẻ với Reatimes, ông Trần Đại Nghĩa, Chuyên gia chính sách Pháp lý dự án Đầu tư, CEO Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) cho rằng, việc chưa làm rõ nội hàm thế nào là “dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” sẽ là rào cản đối với doanh nghiệp bất động sản, cũng như nguy cơ “mất trắng” của ngân hàng thương mại nếu tài sản nhận cầm cố phát sinh vấn đề sau khi đã giải ngân.

THẾ NÀO LÀ “DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHÔNG ĐỦ ĐIỀU KIỆN ĐƯA VÀO KINH DOANH”?

PV: Thưa ông, các doanh nghiệp bất động sản đang rất quan tâm đến một trong những quy định mới tại Thông tư 06: Không cho vay vốn để thanh toán tiền góp vốn đối với các dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay?

Ông Trần Đại Nghĩa: Theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, các bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các quy định luật này, đồng thời cũng phải đáp ứng các quy định của pháp luật chuyên ngành về đất đai, nhà ở,…Hiện Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vẫn không thay đổi quy định này.

Song thực tế, vẫn xảy ra tình trạng có một số dự án đã được giải ngân, nhưng xét theo quy định của luật chuyên ngành thì chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dẫn đến những tranh chấp, khiếu kiện khiếu nại không đáng có giữa chủ đầu tư, khách hàng mua bất động sản và cả ngân hàng.

Ngoài những rủi ro về tranh chấp giữa các chủ thể nêu trên, các bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh này hầu hết đều trở thành tài sản đảm bảo trong hệ thống ngân hàng. Trong trường hợp khách hàng không đủ khả năng thanh toán và phía ngân hàng tiến hành phát mãi tài sản này, tuy nhiên vì chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nên về mặt nguyên tắc sẽ không thể phát mãi thành công. Điều này dễ dẫn đến nguy cơ mất an toàn cho hệ thống tài chính. Vì vậy, quy định mới tại khoản 9, Điều 8 Thông tư 06/2023/TT-NHNN nhằm mục tiêu hạn chế các rủi ro này.

PV: Vâng, trong đó, việc xác định nội hàm “dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” rất quan trọng đối với doanh nghiệp và các ngân hàng, nhưng vấn đề này chưa được làm rõ, thưa ông?

Ông Trần Đại Nghĩa: Theo pháp luật về đầu tư thì không có khái niệm “dự án đầu tư đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”, chúng ta chỉ có quy định về điều kiện với các bất động sản đưa vào kinh doanh. Theo tôi, có thể ý kiến của người soạn thảo ở đây là các dự án đầu tư đủ điều kiện kinh doanh chính là các dự án này phải đáp ứng các quy định pháp luật để có thể được nghiệm thu, đưa vào sử dụng, kinh doanh.

Nếu hiểu theo nghĩa này thì các dự án đầu tư đủ điều kiện đưa vào kinh doanh cơ bản phải thực hiện xong các thủ tục pháp lý: (1) Chấp thuận chủ trương đầu tư; (2) Phê duyệt quy hoạch chi tiết; (3) Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Hiện nay rất nhiều dự án chưa thực hiện xong các thủ tục này hoặc quá trình thực hiện gặp vướng mắc, chưa đáp ứng các điều kiện để bước sang giai đoạn kinh doanh. Nên về mặt nguyên tắc, các dự án đầu tư này chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Ví dụ, dự án bất động sản chưa thực hiện các thủ tục pháp lý về đất đai, bản chất quỹ đất của dự án vẫn có thể đang là đất nông nghiệp chưa được nhà nước giao đất, nếu đem đi kinh doanh, huy động vốn là trái quy định.

Vì vậy, với việc Thông tư 06/2023/TT-NHNN quy định không cho vay vốn đối với các “dự án đầu tư không đủ điều kiện kinh doanh”, thì điều cần nhất lúc này là các cơ quan quản lý nhà nước phải có văn bản làm rõ nội hàm thế nào là “dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”, nếu không doanh nghiệp BĐS sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, hoặc các dự án đã được cấp tín dụng trước đây có khả năng phải bổ sung thêm tài sản bảo đảm để có thể tiếp tục vay thực hiện dự án.

 PV: Vâng, vì chưa có hướng dẫn rõ ràng nên các ngân hàng cũng khó khăn, lúng túng khi xác định dự án đủ điều kiện kinh doanh để cho doanh nghiệp vay?

Ông Trần Đại Nghĩa: Đúng vậy. Quy định này còn tạo ra một rào cản với chính các ngân hàng thương mại. Đúng là phải đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý, đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mới được cho vay. Tuy nhiên, trong thực tế hoạt động tín dụng, dù rằng dự án chưa có đủ điều kiện cho vay nhưng ngân hàng vẫn có thể xem xét giải ngân.

Ví dụ trường hợp doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, ngay sau khi thực hiện xong thì cơ quan quản lý nhà nước sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án, việc cấp tín dụng trong trường hợp này là ít rủi ro, và tài sản này hoàn toàn có thể đem thế chấp được. Quy định như hiện nay là khá cứng nhắc, gây thêm khó khăn cho doanh nghiệp và ngân hàng.

Hiện nay chúng ta đang trong quá trình sửa đổi các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản. Đây đều là những luật cơ sở cho việc xác định thế nào là “bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”. Vì vậy các cơ quan quản lý nhà nước nên xem xét hoàn chỉnh các quy định này trong luật mới, để có thể thống nhất với các quy định về vay vốn từ tổ chức tín dụng.

TỔ CHỨC TÍN DỤNG CÓ THỂ CHO VAY ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐÁNH GIÁ ĐƯỢC RỦI RO

PV: Vậy theo ông, các tổ chức tín dụng có thể cho vay đối với các dự án như thế nào, có cần thiết phải đi đến bước đủ điều kiện mở bán hay không?

Ông Trần Đại Nghĩa: Thực tế, tổ chức tín dụng có thể cho vay đối với các dự án mà họ đánh giá và kiểm soát được rủi ro. Và một trong những yếu tố ảnh hưởng lớn đến quyết định cho vay chính là vấn đề quyền tài sản đối với đất đai. Thông thường đối với công tác pháp lý đất đai thì một dự án bất động sản cần phải trải qua 05 giai đoạn cơ bản như sau: (1) Tiếp cận quỹ đất; (2) Giao đất, cho thuê đất; (3) Chuyển mục đích sử dụng đất; (4) Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất; (5) Xác lập quyền sử dụng đất (cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Theo trình tự này, nếu doanh nghiệp mới chỉ thực hiện tiếp cận quỹ đất qua hình thức mua gom các bất động sản, hoặc mới chỉ được giao đất thì khá rủi ro nếu tổ chức tín dụng tài trợ ngay lúc này.

Trường hợp doanh nghiệp đã đến giai đoạn thực hiện nghĩa vụ tài chính, nếu tổ chức tín dụng đánh giá chủ đầu tư có thể xác lập cơ bản các quyền tài sản với bất động sản thì hoàn toàn có thể cho vay. Ví dụ doanh nghiệp đã được giao đất, cho thuê đất và có thông báo nộp tiền sử dụng đất từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì việc cho vay để nộp tiền sử dụng đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hoàn toàn khả thi. Điều quan trọng ở đây là các tổ chức tín dụng phải có những quy trình thẩm định pháp lý chặt chẽ, từ đó đánh giá được các rủi ro ra ra quyết định cho vay một cách chuẩn xác, phù hợp.

PV: Như vậy, với quy định chưa rõ ràng là không cho vay góp vốn đối với “dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” mà Ngân hàng Nhà nước đặt ra tại Thông tư 06, các ngân hàng thương mại cũng rất khó cho vay dù muốn, hoặc phải đối mặt với những rủi ro tín dụng như thế nào, thưa ông?

Ông Trần Đại Nghĩa: Hiện nay có nhiều tổ chức tín dụng định lượng rủi ro pháp lý dự án thông qua các hệ số, sau đó đưa các hệ số này vào giá trị tài sản của dự án để quyết định cho vay. Tuy nhiên cách làm này có nhiều vấn đề, vì trong một số trường hợp nếu rủi ro pháp lý dự án một khi xảy ra thì giá trị của các bất động sản có thể giảm rất sâu, hoặc nghiêm trọng hơn là “mất trắng” tài sản. Đặc thù của Việt Nam về quyền tài sản của các bất động sản là có hai cơ cấu chính bao gồm: Quyền sử dụng đất và Tài sản trên đất. Trong đó, nếu mất quyền sử dụng đất, đồng nghĩa với việc mất tài sản trên đất.

Như tháng 08/2022, liên quan đến kiến nghị của Ngân hàng TMCP An Bình - Chi nhánh Khánh Hòa (ABBank Khánh Hòa) về việc thu hồi diện tích đất tại dự án Công viên Phù Đổng trên đường Trần Phú, Nha Trang, Sở Tài chính tỉnh Khánh Hòa kết luận: Không giải quyết kiến nghị của ABBank Khánh Hòa vì nội dung này không có cơ sở. Trước đó, ABBank Khánh Hòa cho Công ty TNHH Invest Park Nha Trang vay hơn 40 tỷ đồng. Phía doanh nghiệp đã thế chấp Công viên Phù Đổng cho ngân hàng để đảm bảo khoản vay nói trên.

Mở rộng vấn đề thì hiện nay, quỹ đất sản xuất kinh doanh là nhà máy, công xưởng, xí nghiệp trong các đô thị đang được rất nhiều doanh nghiệp săn đón, do đã được điều chỉnh quy hoạch thành đất ở đô thị và thu về lợi nhuận rất lớn nếu phát triển các dự án các bất động sản tại đây. Chiếu theo các quy trình về pháp lý đất đai tôi nói ở trên, thì các doanh nghiệp đang tiếp cận quỹ đất thông qua hình thức mua gom. Tuy nhiên, đối chiếu với các quy định pháp luật hiện nay, muốn phát triển dự án bất động sản, doanh nghiệp chủ yếu chỉ được tiếp cận quỹ đất thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó việc đi mua gom các quỹ đất này là không đảm bảo quy định pháp luật. Nếu các tổ chức tín dụng tài trợ vốn cho các dự án này thì rủi ro là rất lớn, dự án có thể bị đình trệ kéo dài và nghiêm trọng nhất chính là dự án bị thu hồi, chấm dứt hoạt động.

Trong khi đó, kinh doanh các bất động sản là một ngành nghề phức tạp, yêu cầu những nhân sự tham gia thị trường phải có chuyên môn sâu về nhiều lĩnh vực, đặc biệt vấn đề pháp lý dự án yêu cầu phải cập nhật rất thường xuyên. Cán bộ tín dụng của ngân hàng là những người có chuyên môn cao về tài chính, nhưng để tham gia tài trợ một dự án các bất động sản thành công đòi hỏi họ phải có chuyên môn nhất định về pháp lý dự án, hoặc chính ngân hàng phải có những cán bộ chuyên trách cho vấn đề này. Nếu không có những con người đủ chuyên môn phụ trách thì việc ra quyết định sẽ không chính xác. 

DOANH NGHIỆP CẦN THAY ĐỔI TƯ DUY TIẾP CẬN VÀ TRIỂN KHAI CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ, NHẤT LÀ TRONG VIỆC TẠO LẬP QUỸ ĐẤT

PV: Trong quá trình làm việc thực tế với doanh nghiệp, ông nhận thấy họ có khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn như thế nào, đặc biệt nếu Thông tư 06 không sửa đổi các điều kiện cho vay?

Ông Trần Đại Nghĩa: Cá nhân tôi cho rằng với những dự án có pháp lý đầy đủ, thực hiện đúng theo các quy định pháp luật thì không khó tiếp cận với nguồn vốn phát triển dự án. Các dự án này có điểm chung là tiếp cận quỹ đất thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu, tuân thủ đúng theo các quy định pháp luật.

Thực tế, các dự án khó tiếp cận với tín dụng hiện nay chủ yếu đang gắp vướng mắc pháp lý dự án, được thực hiện chủ yếu trong giai đoạn từ 2014 - 2020. Đây là giai đoạn đã có các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Luật Đấu thầu 2013. Tuy nhiên các dự án này hầu như đều được chỉ định nhà đầu tư, thường thấy ở các tỉnh phía Nam. Khi tiến hành công tác hậu kiểm, hầu hết các dự án này đều vi phạm, dẫn đến tình trạng ách tắc, không thể có cơ sở để thực hiện tiếp các công tác khác. Với những dự án như thế này thì các tổ chức tín dụng không thể cho vay nếu chủ đầu tư không thể “gỡ” các vướng mắc pháp lý.

PV: Vâng trong bối cảnh thị trường bất động sản bắt đầu có những dấu hiệu tốt, song nếu doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận nguồn vốn thì triển vọng phục hồi cũng còn xa, thưa ông?

Ông Trần Đại Nghĩa: Doanh nghiệp mới là những người chủ động đi tìm các nguồn vốn trong bối cảnh hiện nay. Vấn đề quan trọng là doanh nghiệp phải thực hiện tốt công tác pháp lý dự án để lấy được niềm tin của các tổ chức tín dụng, nhất là trong vấn đề tiếp cận quỹ đất.

Hiện Nghị quyết 18-NQ/TW BCH TW năm 2022 chủ trương giao đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Chủ trương này đang được cụ thể hóa trong quá trình chúng ta soạn thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, và dự kiến sẽ được thông qua trong tháng 11 tới đây. Như vậy, nếu không đảm bảo các quy định này thì dự án sẽ không đủ cơ sở để tiếp tục thực hiện. Gần đây nhất trong Văn bản số 588/TB-VP ngày 03/08/2023 của Văn phòng UBND TP.HCM đã thông báo 41 dự án nhà ở thương mại không thể tiếp tục triển khai, trường hợp nếu muốn thực hiện tiếp thì doanh nghiệp phải thực hiện đấu thầu hoặc chuyển mục tiêu sang làm nhà ở xã hội.

Như vậy, các doanh nghiệp bất động sản cần có những thay đổi trong tư duy tiếp cận với công tác pháp lý dự án, nêu cao tinh thần “thượng tôn pháp luật” và thận trọng trong việc triển khai. Từ đó, sẽ xây dựng được các quyền tài sản vững chắc với bất động sản, và việc tiếp cận với các nguồn vốn sẽ dễ dàng hơn.

Bên cạnh đó, ngoài hệ thống ngân hàng thương mại, còn có những quỹ đầu tư trong và ngoài nước khác, và một số quỹ đang chịu áp lực giải ngân khá lớn. Tuy ít chịu các ràng buộc như ngân hàng, và có thể tham gia tài trợ từ sớm, nhưng họ cũng e ngại vấn đề pháp lý dự án. Ví dụ, nếu dự án đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật và doanh nghiệp bất động sản đang cần vốn để đóng tiền sử dụng đất, mà ngân hàng chưa cho vay thì các quỹ này hoàn toàn đủ khả năng hỗ trợ.

PV: Thực tế cũng có những nguyên nhân đến từ việc chồng chéo pháp lý khiến các dự án ách tắc, ông có ý kiến và đề xuất gì trong vấn đề này?

Ông Trần Đại Nghĩa: Hiện nay chúng ta tổ chức quản lý nhà nước theo từng ngành riêng biệt: Bộ Xây dựng phụ trách quản lý về quy hoạch, nhà ở, thị trường bất động sản, xây dựng, Bộ Tài nguyên & Môi trường phụ trách quản lý về đất đai, Bộ Kế hoạch & Đầu tư phụ trách quản lý đầu tư, đấu thầu,…tại các địa phương cũng tương tự. Trong khi đặc thù của dự án bất động sản phải thực hiện qua nhiều giai đoạn khác nhau, điều này dễ dẫn đến tình trạng phân mảng thể chế trong quá trình thực thi vì xuất hiện những chồng chéo giữa các quy định.

Hiện nay, các cơ quan quản lý nhà nước đang có nhiều nỗ lực trong hoàn thiện các quy định pháp luật nhằm giải quyết các chồng chéo này. Đây là thời điểm rất thuận lợi khi chúng ta đang sửa các luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản với mục tiêu là phát triển thị trường bất động sản một cách an toàn, lành mạnh và bền vững.

Ở khía cạnh thực thi chính sách đang có tình trạng “e ngại” của các cán bộ công chức trong xử lý các hồ sơ dự án. Điều này là dễ hiểu, bởi khi các quy định pháp luật chưa rõ ràng mà vẫn ra quyết định sẽ dễ xuất hiện rủi ro hậu kiểm. Ngoài ra, tại các địa phương như Hà Nội, TP.HCM, số lượng hồ sơ dự án rất lớn, trong khi số lượng cán bộ nhà nước là có hạn. Để thông qua dự án, doanh nghiệp phải xin đầy đủ ý kiến đồng thuận từ nhiều sở ngành. Điều này cũng là một nguyên nhân gây ra chậm trễ, kéo dài tại các dự án.

Ví dụ, để chuyển từ dự án nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại, theo quy định trước đây thì phải lấy ý kiến của Bộ Xây dựng, sau đó điều chỉnh mục tiêu dự án, đồng thời điều chỉnh kế hoạch nhà ở, quy hoạch,… mới đủ điều kiện xem xét chấp thuận. Tuy nhiên, đã có trường hợp doanh nghiệp chỉ xin ý kiến chỉ thị của UBND cấp tỉnh, thành phố, sau khi được cho phép thì tiếp tục triển khai. Điều này là không đảm bảo các quy định pháp luật. Vì vậy khi các cơ quan hậu kiểm rà soát thì dự án đã bị tạm ngừng và chưa biết khi nào có thể triển khai tiếp.

Ngoài ra, còn là vấn đề về tâm lý, do một số cá nhân liên quan đến các sai phạm ở dự án cũ bị khởi tố, gây ra tâm lý e ngại cho cán bộ, nếu họ hỗ trợ giải quyết cho dự án thì liệu rằng sau này có liên đới trách nhiệm hay không. Những vấn đề này đã đặt ra yêu cầu xây dựng một Nghị quyết của Quốc hội trong bảo vệ cán bộ dám nghĩ, dám làm, hiện đang được Bộ Nội vụ phụ trách soạn thảo.

Về cơ bản chúng ta đã có đầy đủ các quy định pháp luật liên quan đến việc phát triển dự án bất động sản. Vướng mắc của một số doanh nghiệp không chứng tỏ toàn bộ thị trường vướng mắc, nên thị trường vẫn chứng kiến các doanh nghiệp cả trong và ngoài nước triển khai thành công khi thực hiện đầy đủ công tác đấu giá, đấu thầu và phát triển giỏ hàng bán ra trên toàn quốc.

Song, quan trọng là cơ quan quản lý cũng phải có tư duy tổng thể, nhìn ra mối liên hệ giữa những lĩnh vực khác nhau trong công tác pháp lý dự án, nhận định được những vướng mắc và sớm xem xét điều chỉnh ngay từ đầu. Ví dụ như trường hợp của Thông tư 06/2023/TT-NHNN là xác định, làm rõ nội hàm “dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”, vừa để tạo điều kiện cho dự án bất động sản tốt được tiếp cận với tín dụng nhưng vẫn đảm an toàn của hệ thống ngân hàng.

PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!