Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh: Nhà nước giữ vai trò kiến tạo, khuyến khích doanh nghiệp phát triển thị trường nhà ở cho thuê

Trước yêu cầu tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng cân bằng, bền vững và đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực của người dân, nhà ở cho thuê đang được đặt vào vị trí ngày càng quan trọng trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 diễn ra đầu tháng 6 vừa qua, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh cần phát triển nhà ở cho thuê trở thành trụ cột chiến lược lâu dài. Trong đó, Nhà nước giữ vai trò kiến tạo, dẫn dắt thị trường, đồng thời khuyến khích cộng đồng doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển quỹ nhà ở cho thuê giá hợp lý.

Nhìn lại diễn biến của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua, bên cạnh những tín hiệu phục hồi tích cực từ quá trình hoàn thiện thể chế và tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, nhiều tồn tại mang tính cấu trúc vẫn đang đặt ra những thách thức lớn đối với mục tiêu phát triển bền vững của thị trường.

Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng cần nhìn nhận thẳng thắn những hạn chế còn tồn tại của thị trường. Trong đó, một trong những vấn đề nổi bật nhất hiện nay là sự mất cân đối giữa cung và cầu nhà ở. Theo Thứ trưởng, thị trường đang dư nguồn cung phân khúc cao cấp nhưng lại thiếu nghiêm trọng nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người dân. Bên cạnh đó, cơ cấu sản phẩm thiên về nhà ở thương mại và nhà ở để bán, trong khi phân khúc nhà ở cho thuê dài hạn đáp ứng nhu cầu thực sự về nhà ở với giá hợp lý còn rất thiếu. 

"Giá bất động sản vẫn duy trì ở mức cao, gấp nhiều lần so với mức tăng thu nhập trung bình, khiến người thu nhập thấp tại các đô thị lớn rất khó tiếp cận nhà ở. Cơ chế, chính sách chưa đủ sức hấp dẫn để thu hút khu vực tư nhân tham gia đầu tư nhà ở cho thuê dài hạn", Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết thêm.

Thực tế cho thấy, sự lệch pha này ngày càng bộc lộ rõ nét khi thời gian qua, thị trường liên tục bổ sung nguồn cung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực của người thu nhập trung bình, người lao động và người trẻ lại ngày càng khan hiếm.

Áp lực về khả năng tiếp cận nhà ở cũng đang gia tăng khi giá bất động sản tăng nhanh hơn đáng kể so với tốc độ tăng thu nhập. Theo số liệu của Bộ Xây dựng và các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá căn hộ tại nhiều đô thị lớn liên tục tăng trong những năm gần đây, với mức tăng phổ biến từ 10 - 15% mỗi năm, thậm chí có giai đoạn tăng tới 30%. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng khoảng 6 - 7% mỗi năm. Điều này khiến khoảng cách giữa nhu cầu thực tế của người dân với các sản phẩm hiện có trên thị trường ngày càng lớn.

Không chỉ gặp trở ngại trong việc mua nhà, nhu cầu thuê nhà của người lao động cũng đang đối mặt với nhiều thách thức. Theo đánh giá của các cơ quan quản lý và tổ chức công đoàn, phần lớn công nhân tại các khu công nghiệp hiện vẫn phải thuê nhà ở bên ngoài do nguồn cung nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân còn thiếu. Chi phí nhà ở tiếp tục là một trong những khoản chi lớn nhất trong cơ cấu chi tiêu của người lao động, tạo áp lực đáng kể lên thu nhập và khả năng tích lũy của nhiều hộ gia đình công nhân. Đáng chú ý, số đông người lao động vẫn đang sinh sống trong các khu nhà trọ do người dân tự đầu tư, nhiều nơi điều kiện hạ tầng, tiện ích và môi trường sống còn nhiều hạn chế.

Trong bối cảnh đó, nhu cầu về nhà ở cho thuê tại các các đô thị lớn, khu công nghiệp, vùng nhập cư lao động vẫn ở mức rất cao. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, lũy kế đến nay, cả nước có 781 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 720.055 căn, đạt 72% so với chỉ tiêu 01 triệu căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở của lực lượng lao động tại các khu công nghiệp vẫn rất lớn, đặc biệt tại các trung tâm công nghiệp và đô thị phát triển. Điều này đồng nghĩa với việc hàng triệu người lao động vẫn đang phải tự tìm kiếm các giải pháp nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của mình.

Những con số trên phản ánh một nghịch lý đã tồn tại nhiều năm trên thị trường bất động sản Việt Nam. Trong khi nguồn lực xã hội chủ yếu tập trung vào phát triển các sản phẩm nhà ở thương mại, phân khúc cao cấp, thì nhu cầu về một nơi ở ổn định, phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân lại chưa được đáp ứng tương xứng. Không phải ai cũng có đủ điều kiện để sở hữu nhà ở ngay lập tức, nhưng ai cũng cần một nơi để ở, học tập, làm việc và ổn định cuộc sống.

Chính từ thực tiễn đó, một sự thay đổi quan trọng trong tư duy phát triển nhà ở đã được lãnh đạo Đảng và Chính phủ đã được thể hiện qua những chỉ đạo quyết liệt, nhấn mạnh trong thời kỳ phát triển mới, việc tiếp cận nhà ở an toàn, phù hợp với khả năng chi trả cần được coi là quyền cơ bản của người dân và là một trong những thước đo của tiến bộ xã hội. Nhà ở không chỉ là tài sản đơn thuần mà còn là một bộ phận quan trọng của cấu trúc đô thị, nông thôn, an sinh xã hội, an ninh đô thị, năng suất lao động và sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Trên tinh thần đó, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đã nhấn mạnh quan điểm, chỉ đạo của Đảng và Chính phủ: “Cần chuyển đổi mạnh tư duy về nhà ở từ chỗ chủ yếu phát triển nhà ở thương mại sang phát triển đồng thời cả nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, trong đó nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược, dài hạn, phục vụ đông đảo người dân, nhất là công nhân, người lao động, sinh viên, cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang”.

Các quan điểm, chỉ đạo đã hướng tới việc bảo đảm người dân “có nơi để ở” phù hợp với điều kiện kinh tế, nhu cầu nghề nghiệp và đặc điểm dịch chuyển ngày càng linh hoạt của thị trường lao động hiện đại.

Trong bối cảnh đó, nhà ở cho thuê không còn được nhìn nhận như một phân khúc bổ trợ của thị trường bất động sản, mà đang từng bước trở thành một trụ cột quan trọng trong chiến lược an sinh nhà ở. Đây không chỉ là giải pháp góp phần giải quyết nhu cầu ở thực và bảo đảm an sinh xã hội, mà còn là hướng đi cần thiết để xây dựng một thị trường bất động sản cân bằng hơn, toàn diện hơn và phát triển bền vững hơn trong giai đoạn tới.

Phát triển nhà ở cho thuê không phải là một định hướng hoàn toàn mới. Thực tế, nhà ở cho thuê đã được quy định trong pháp luật về nhà ở với nhiều hình thức khác nhau. Trong đó có hình thức cho thuê nhà ở thương mại mà người dân sỡ hữu đang diễn ra khá phổ biến.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết: “Pháp luật hiện nay không cấm hoạt động cho thuê và người dân cũng rất chủ động tham gia, qua đó góp phần tạo thêm chỗ ở cho xã hội".

Ông cho biết thêm, trước đây, chính sách phát triển nhà ở xã hội từng quy định dành khoảng 20% diện tích cho nhà ở cho thuê. Tuy nhiên, qua quá trình triển khai, do đánh giá hiệu quả chưa cao nên Luật Nhà ở sửa đổi đã bỏ quy định này. Trong Luật Nhà ở 2023 bổ sung, sửa đổi có 3 hình thức chính gồm: Bán, cho thuê và thuê mua rất linh hoạt và giao cho chủ đầu tư quyết định. Trong các dự án nhà ở xã hội hiện nay cũng đã có một tỷ lệ nhất định dành số lượng căn hộ đành để cho thuê, thực hiện theo đúng các quy định pháp luật về nhà ở và chính sách nhà ở xã hội.

Dù không còn quy định cứng về tỷ lệ quỹ nhà cho thuê, nhiều dự án nhà ở xã hội hiện nay vẫn dành một phần căn hộ theo tỷ lệ nhất định để phục vụ nhu cầu thuê nhà, bảo đảm thực hiện đúng mục tiêu an sinh của chính sách nhà ở xã hội.

Một bước tiến đáng chú ý khác là việc Luật Nhà ở năm 2023 đã bổ sung riêng các quy định về nhà ở lưu trú cho thuê cho công nhân và người lao động tại khu công nghiệp. Đây được xem là một trong những điểm mới quan trọng nhằm thúc đẩy phát triển loại hình nhà ở cho thuê phục vụ lực lượng lao động sản xuất - nhóm đối tượng đang có nhu cầu rất lớn nhưng khả năng tiếp cận nhà ở còn nhiều hạn chế.

Trên thực tế, nhiều khu công nghiệp hiện đã hình thành các khu nhà ở cho công nhân thuê, đặc biệt tại những doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với số lượng chuyên gia và lao động lớn. Cùng với đó, thị trường cũng đang chứng kiến sự xuất hiện ngày càng đa dạng của các mô hình căn hộ cho thuê trong các tòa nhà nhiều tầng, đáp ứng nhu cầu lưu trú linh hoạt của nhiều nhóm khách hàng khác nhau.

Các chính sách hiện hành cũng đang theo hướng khuyến khích mạnh mẽ hơn sự tham gia của khu vực tư nhân vào lĩnh vực nhà ở cho thuê. Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, pháp luật hiện nay đang tạo điều kiện để các tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển nhà ở cho thuê phục vụ nhiều nhóm đối tượng như người lao động, chuyên gia, sinh viên hay cán bộ luân chuyển công tác. Các cơ chế liên quan đến đất đai, đầu tư và giá thuê cũng đang được nghiên cứu theo hướng đa dạng, linh hoạt hơn nhằm tạo điều kiện cho thị trường phát triển.

Đáng chú ý, trong bối cảnh yêu cầu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững đang được đặt ra ngày càng rõ nét, vai trò của Nhà nước trong việc dẫn dắt thị trường nhà ở cho thuê cũng được xác định rõ hơn. Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết quan điểm sử dụng nguồn vốn đầu tư công để phát triển nhà ở cho thuê là hoàn toàn phù hợp với định hướng điều hành hiện nay.

Có thể thấy, từ những quy định pháp luật hiện hành đến các định hướng chính sách mới đang được nghiên cứu, phát triển nhà ở cho thuê đang từng bước được đặt vào vị trí trung tâm trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, với mục tiêu hình thành một thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, đa dạng và có khả năng đáp ứng nhu cầu chỗ ở ngày càng lớn của người dân trong giai đoạn phát triển .

Để định hướng phát triển phân khúc nhà ở cho thuê đi vào thực tiễn, điều quan trọng hơn là xây dựng được một thị trường nhà ở cho thuê vận hành hiệu quả, có nguồn cung ổn định, giá cả hợp lý và thu hút được các nguồn lực đầu tư dài hạn.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh định hướng “phát triển nhà ở trong giai đoạn tới theo cơ chế thị trường có sự định hướng, quản lý hiệu quả của Nhà nước. Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua thể chế, chính sách, quy hoạch và công cụ tài chính - tín dụng để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch và thu hút doanh nghiệp tham gia với lợi nhuận hợp lý, bảo đảm người dân được tiếp cận chỗ ở ổn định, lâu dài, an toàn, phù hợp khả năng chi trả”.

Theo định hướng được lãnh đạo Đảng và Chính phủ đưa ra, phát triển nhà ở phải được đặt trong tổng thể quy hoạch phát triển đô thị, sử dụng đất, giao thông công cộng, khu công nghiệp và thị trường lao động. Đồng thời, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cũng nhấn mạnh, bên cạnh nhà ở để bán, cần ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, đặc biệt là các mô hình chung cư cho thuê tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế, vùng động lực và các hành lang kinh tế quan trọng. Đây được xem là những khu vực có nhu cầu ở thực lớn nhất, đồng thời cũng là nơi việc phát triển nhà ở cho thuê có thể mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội rõ nét.

Trong thời gian tới, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, các địa phương cần sớm xác định nhu cầu, dành quỹ đất phù hợp ở những khu vực có nhu cầu để triển khai xây dựng nhà ở cho thuê trong thời gian sớm nhất, theo hướng, trước hết là sử dụng nguồn vốn đầu tư công để tạo ra quỹ nhà ở cho thuê.

Bên cạnh nguồn lực từ Nhà nước, việc huy động nguồn vốn xã hội hóa cũng được xác định là yếu tố then chốt để mở rộng nguồn cung nhà ở cho thuê trong dài hạn. Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, cần “huy động tối đa các nguồn lực, đa dạng nguồn lực, không chỉ ngân sách nhà nước; tập trung khơi thông dòng vốn tư nhân, dòng vốn dài hạn từ các quỹ đầu tư, tổ chức tín dụng; sử dụng hiệu quả các nguồn lực của Nhà nước để dẫn dắt, thúc đẩy thị trường, tạo động lực huy động nguồn lực tư nhân tham gia đầu tư, phát triển nhà ở”.

Có thể thấy, chiến lược phát triển nhà ở cho thuê trong giai đoạn mới đang được xây dựng trên nền tảng kết hợp giữa vai trò kiến tạo của Nhà nước và nguồn lực đầu tư của khu vực tư nhân. Sự phối hợp này được kỳ vọng sẽ góp phần hình thành một thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, đa dạng và có mức giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân, qua đó đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực, giải quyết bài toán an sinh xã hội và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới.