Đầu tháng 3/2022, Bộ Tài chính đã công bố dự thảo Luật Thuế tài sản để trình Quốc hội. Trong đó, đề xuất phương án áp dụng mức thuế tài sản chung (gồm cả đất và nhà) với tỷ lệ 0,3% nếu xác định ngưỡng nhà không chịu thuế dưới 1 tỷ đồng hoặc áp dụng tỷ lệ 0,4% nếu ngưỡng nhà không chịu thuế là 700 triệu đồng. Phương án này được Bộ Tài chính đề xuất áp dụng và dự kiến mang về cho ngân sách khoảng 31.000 tỷ đồng.
Bên cạnh sự ủng hộ, nhiều ý kiến cũng cho rằng cần xem xét thận trọng việc đánh thuế nhà đất bởi lo ngại nếu “miễn cưỡng” đánh thuế sẽ khiến giá nhà đất tăng thêm, từ đó người nghèo càng gặp khó khi tiếp cận nhà ở. Hơn thế, nếu chỉ giải quyết vấn đề thuế thì đây vẫn chưa phải là “bài thuốc” trị được tận gốc sốt bất động sản hiện nay.
Chia sẻ về câu chuyện này, tại toạ đàm “Thị trường Bất động sản sẽ tác động ra sao trước việc đánh thuế, siết tín dụng”, ông Huỳnh Phước Nghĩa - Phó Viện trưởng Viện Đổi mới Sáng tạo, Trường Đại học Kinh Tế TP.HCM cho biết, phát triển bền vững là yếu tố căn cơ để đưa ra mức thuế của bất động sản.
Theo đó, mỗi quốc gia đều có một quy định về thuế bất động sản khác nhau, hoặc đánh thuế bất động sản rất cao đi kèm với các loại thuế liên quan đến nhà đất, hoặc không đánh thuế bất động sản mà chỉ đánh thuế trước bạ và thuế trên thặng dư vốn…
Ví như ở Anh, thị trường hơn 30 lần khủng hoảng về giá, họ có những mức thuế đánh dựa trên giá trị tài sản, từng bậc giá có từng mức thuế khác nhau. Thuế còn tính dựa trên quá trình khai thác tài sản đó. Khi mua căn nhà thứ 2 họ cũng đánh thuế cao hơn căn nhà thứ nhất tới 3 - 5 lần.
Tại Pháp, đánh thuế bất động sản với cả chủ nhà và người đi thuê.
Tại Hàn Quốc, có sự phân chia các loại hình bất động sản khác nhau sẽ có mức thuế khác nhau ví như thuế bất động sản nghỉ dưỡng, nhà to, nhà nhỏ đều có mức thuế khác nhau… Ví dụ nếu dùng đất kinh doanh cho những hoạt động xa xỉ như xây sân golf hay khu nghỉ dưỡng hạng sang sẽ phải chịu 4%, trong khi với nhà ở thông thường chỉ là 0,1 - 0,4%. Singapore đánh thuế cao với tài sản thứ 2 và lũy tiến tăng dần với các tài sản tiếp theo khoảng 7 - 8%…
Như vậy, ở các quốc gia này khi sở hữu và sử dụng bất động sản đều sẽ chịu những mức thuế khác nhau và phần lớn các quốc gia đều xem trọng yếu tố khai thác tối ưu giá trị của tài sản.
Còn ở Việt Nam, sau khi mua xong, chủ sở hữu không phải chịu thêm khoản phí nào từ việc khai thác, vận hành. Vì vậy, Việt Nam đang hướng đến điều chỉnh thích ứng với xu hướng chung của thị trường quốc tế để tạo ra giá trị và khai thác tối ưu tiềm năng của nhà đất nên gần đây chúng ta mới nhắc đến câu chuyện đánh thuế.
“Người nước ngoài và người Việt đang ngày càng có nhu cầu sở hữu bất động sản cao hơn. Đã đến lúc cần xem xét lại việc tối ưu giá trị để tạo ra giá trị và đương nhiên tạo ra giá trị thì phải đánh thuế. Đó là nguyên tắc cơ bản để tư duy về thuế”, ông Nghĩa nói.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cũng chia sẻ, Việt Nam hiện không có quá nhiều loại thuế áp riêng cho giao dịch bất động sản. Bên cạnh thuế GTGT, trong mua bán chuyển nhượng nhà đất còn chịu thêm các khoản thuế chuyển nhượng là 2%, thuế trước bạ 0,5% và loại thuế cho tài sản phi nông nghiệp là 0,03%.
Ngoài ra, trong quá trình chuyển nhượng còn có thêm một số loại thuế phí khác phát sinh nhưng không quá nhiều. Nếu so về câu chuyện đánh thuế bất động sản với các quốc gia khác trên thế giới, người mua bất động sản tại Việt Nam gần như không tốn thêm khoản nào cho việc vận hành và khai thác giá trị tài sản sau khi chuyển nhượng.
Theo đó, ông Tuấn cho rằng, việc đánh thuế bất động sản trong ngắn hạn sẽ mang lại tác động tích cực về điều tiết thị trường, giảm tình trạng đầu cơ, chôn tiền và lãng phí tài nguyên đất. Tuy nhiên, thuế khó trở thành yếu tố tiên quyết để điều tiết đà tăng giá của bất động sản. Từ trước đến nay, việc tăng giá nhà đất không chịu ảnh hưởng từ thuế nên dùng giải pháp thuế để chống đầu cơ không phải là gốc của vấn đề bởi giá nhà vẫn sẽ tăng trong dài hạn ngay cả khi đánh thuế.
“Đánh thuế cao sẽ khiến giá bán lẫn giá cho thuê nhà tăng, như vậy người dân càng khó tiếp cận nhu cầu mua ở. Trong khi đó, với các nhà đầu cơ có nhiều tiền thì sắc thuế có đánh cao cũng không ảnh hưởng nhiều đến họ. Giải pháp quan trọng nhất hiện nay vẫn là giải bài toán cung - cầu của thị trường”, ông Tuấn cho hay.
Đồng quan điểm, ông Huỳnh Phước Nghĩa phân tích, vấn đề của thị trường hiện nay là cần giải được bài toán cân bằng nguồn cung nhà ở giữa các loại hình. Đa dạng nhà ở tại nhiều phân khúc sẽ là căn cơ giúp thị trường giải bài toán về giá.
Còn nếu vấn đề này không được giải quyết, các biện pháp tài chính cũng chỉ là để tác động lên một vài nhóm tài sản nhất định. Cần có những chính sách để đưa vào thị trường những chủng loại nhà ở đa dạng để cân bằng nguồn cung.
“Cần có giải pháp căn cơ chính là tạo nguồn cung trên thị trường, giảm bớt thủ tục pháp lý. Sản phẩm bất động sản dồi dào, đa dạng sẽ tạo nên sự cạnh tranh lành mạnh. Giải pháp này vừa giúp tạo lập một thị trường bất động sản ổn định vừa giúp kéo giảm giá nhà, tăng thêm cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân. Một khi thị trường ổn định, tình trạng đầu cơ sẽ được kiểm soát”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
Các chuyên gia cho rằng, việc đánh thuế bất động sản cần xem xét trên lộ trình dài hạn. Thuế có thể đơn giản chỉ là cần tăng nguồn thu để tạo công bằng. Song phải lưu ý thuế bất động sản có hiệu ứng phụ, nếu không lường trước được sẽ gây ra hệ lụy là đột nhiên thu nhập của một bộ phận người dân bị co lại, như vậy tổn thất chung của nền kinh tế lớn hơn lợi ích mang lại từ thuế. Do đó, thuế phải được xây dựng một cách khoa học, cần có những đánh giá tác động đến chi tiêu xã hội.
Bên cạnh việc đánh thuế, thị trường bất động sản cũng đang đối diện với thực trạng lạm phát, chi phí tài chính gia tăng và chịu ảnh hưởng từ siết chặt tín dụng. Ảnh hưởng trực tiếp là dòng tiền sẽ khắc nghiệt hơn, nhà đầu tư cá nhân, thứ cấp chịu áp lực lớn sẽ phải điều chuyển danh mục đầu tư và tác động đến thanh khoản.
Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong huy động nguồn vốn và đình trệ việc phát triển sản phẩm mới. Tuy nhiên, thông qua rà soát tín dụng, thị trường sẽ thanh lọc và tìm ra các doanh nghiệp vững mạnh, tài chính và pháp lý an toàn để người mua nhà gửi gắm niềm tin.
Ông Nghĩa cũng cho rằng, có nhiều cơ sở để tiếp tục lạc quan với thị trường bất động sản. Đơn cử, vẫn còn những chủ đầu tư không quá bị áp lực bởi trái phiếu và còn quỹ đất để triển khai dự án. Thị trường cũng vẫn có những nhà đầu tư với ngân sách dưới 2 tỷ đồng đang tìm kiếm cơ hội ở những khu đô thị mới nổi, tạo ra các “cơn sốt” nhỏ, là cơ hội cho thị trường phát triển.
“Chính sách tín dụng vào bất động sản có thể sẽ bắt đầu được nới lỏng hơn từ thời điểm tháng 9 và tháng 10 năm nay. Kèm theo việc siết tín dụng thì Chính phủ đang có những giải pháp chuẩn bị cho nguồn cung, hạ tầng, quy hoạch và chiến lược phát triển những đô thị mới. Bên cạnh đó là những dự án trọng điểm như sân bay Long Thành, cao tốc Bắc - Nam hay những dự án khu công nghiệp với mô hình mới... Những điểm nhấn vĩ mô đó sẽ là động lực để chúng ta lạc quan vào thị trường bất động sản trong dài hạn. Nếu nhìn thấy mặt tích cực này, các nhà đầu tư có thể suy nghĩ về việc tái đầu tư, xem xét lại danh mục của mình”, ông Nghĩa nhận định./.
