Đô thị hóa là quá trình tất yếu, khách quan gắn liền với quá trình phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Tại Việt Nam, sau hơn 35 năm đổi mới, tiến trình đô thị hóa đã đạt được nhiều thành công. Hệ thống các đô thị phát triển nhanh chóng về số lượng, chất lượng và quy mô, ước tính mỗi năm khu vực đô thị có thêm từ 1 đến 1,3 triệu dân. Hạ tầng kỹ thuật đô thị được quan tâm, đầu tư nâng cấp. Diện mạo đô thị ngày càng đẹp, văn minh, hiện đại, tạo lập được nhiều không gian đô thị mới với các công trình có điểm nhấn kiến trúc, từng bước đáp ứng nhu cầu về môi trường sống và làm việc có chất lượng.
Đối với Hà Nội, trong thời gian qua, quá trình đô thị hóa giúp kinh tế khu vực đô thị Hà Nội có sự phát triển khá nhanh và vững chắc, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng thể nền kinh tế Thủ đô. Hiện nay, Hà Nội đang phấn đấu tỷ lệ đô thị hóa dự kiến đạt tối thiểu 60% đến năm 2025 và đạt 65% đến năm 2030 (cao hơn tỷ lệ mục tiêu của cả nước năm 2030 là 50%).
Đây hiện là thành phố đông dân thứ hai của cả nước (sau TP.HCM) với hơn 8,3 triệu dân, tốc độ gia tăng dân số cơ học hằng năm ở mức 1,4%/năm. Mật độ dân số trung bình hiện nay của Hà Nội cao gấp 8,2 lần so với mật độ dân số cả nước.
Trong khi tốc độ đô thị hóa diễn ra ngày càng nhanh, việc gia tăng dân số tại các quận lõi nội đô đang tạo ra sức ép lớn gây quá tải đối với công trình hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội; khó khăn trong quản lý an ninh, trật tự công cộng, bảo đảm vệ sinh môi trường và chất lượng sống cho người dân…
Theo Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24/1/2022 của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, toàn bộ Hà Nội được nhìn nhận là khu vực đô thị. Theo đó, hiện nay, ngoài đô thị trung tâm, Hà Nội được quy hoạch để hình thành 5 đô thị vệ tinh. Đây có thể xem là một trong những giải pháp giúp giảm tải áp lực cho khu vực nội đô lịch sử đang ngày càng giới hạn về dư địa phát triển.
Theo đó, các đô thị mới (New Urban) là một trong những giải pháp giúp tháo gỡ rào cản phát triển, trở thành một cấu phần đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển các đô thị vệ tinh.
Tuy nhiên, dù có nhiều nỗ lực và cải thiện đáng kể, song tỷ lệ đô thị hóa, số dự án khu đô thị của Hà Nội vẫn thấp hơn mục tiêu. Theo UBND TP. Hà Nội (2023), hiện Hà Nội có khoảng 266 dự án khu đô thị, khu nhà ở có quy mô từ 2ha đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đã và đang triển khai. Trong đó, khoảng 98 dự án đã hoàn thành, đưa vào sử dụng và khoảng 168 dự án chưa hoàn thành.
Theo đánh giá tại Báo cáo thường niên Xu hướng thị trường chung cư trung cấp và cao cấp Hà Nội năm 2023, triển vọng 2023 - 2025 được Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) công bố mới đây, trong dài hạn, tiến trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng diễn ra mạnh mẽ là một trong những động lực thúc đẩy ngành bất động sản, trong đó có phân khúc chung cư trung và cao cấp phát triển.
Để hiểu hơn về vai trò và động lực thúc đẩy phát triển của các khu đô thị mới đối với thủ đô Hà Nội, PV đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Thường trực thứ nhất Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng).
Phát triển đô thị mới: Xu thế không thể “đảo ngược”
PV: Thưa ông, được biết mô hình đô thị mới (New Urban) là phong trào thiết kế đô thị đã xuất hiện trên thế giới từ lâu, nhằm tạo ra các khu vực định cư mới khi điều kiện của các đô thị cũ đã không còn đáp ứng được yêu cầu phát triển mới.
Vậy từ quan sát của mình, ông nhìn nhận như thế nào về xu hướng phát triển đô thị mới tại các quốc gia khác và tham chiếu vào Việt Nam?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Tôi cho rằng hiện nay, việc phát triển theo những đô thị có quy mô lớn và đầy đủ cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng của người dân là một xu thế tất yếu.
Quan sát sự đổi thay của các thành phố tại nhiều quốc gia trên thế giới, chúng ta có thể thấy rằng, tùy vào lịch sử phát triển mà khu vực đô thị trung tâm truyền thống của thành phố có quy mô nhỏ hay lớn, điều kiện sinh hoạt khác nhau, nhưng hầu hết là những khu vực nhỏ, hẹp và bị hạn chế về không gian, dư địa phát triển.
Do đó, các khu vực này thường được định hướng không phát triển thêm, đặc biệt là hạn chế xây mới các tòa nhà cao tầng để tránh gây áp lực cho hạ tầng đô thị; mà sẽ gìn giữ, bảo tồn các trung tâm lịch sử hiện hữu. Việc phát triển sẽ được mở rộng ra ngoài như những đô thị vệ tinh để có thêm không gian, theo đó công tác quy hoạch cũng sẽ được thực hiện một cách chỉn chu, bài bản hơn, tập trung vào những khu đô thị mới có đầy đủ tiện ích.
Việc phát triển các khu đô thị mới quy mô lớn gắn với phát triển đô thị vệ tinh như vậy hướng tới đạt được 2 mục tiêu: Thứ nhất là hình thành bộ mặt đô thị ngày càng khang trang, hiện đại với hệ thống hạ tầng, tiện ích đầy đủ; thứ hai là giải quyết bài toán đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân đô thị. Qua đó, sự hình thành các khu đô thị mới cũng sẽ thúc đẩy phát triển đô thị, phát triển thị trường bất động sản và các thị trường sản xuất khác theo sau như vật liệu xây dựng, nhà thầu, nội thất…
Nhìn từ kinh nghiệm quốc tế có thể thấy đã có nhiều quốc gia áp dụng cách làm này và Việt Nam cũng không phải ngoại lệ. Cách đây khoảng 20 - 30 năm, chúng ta có những khu đô thị mới đầu tiên tại Hà Nội như Linh Đàm, Định Công, Trung Hòa Nhân Chính. Tuy chưa hoàn toàn hiện đại nhưng đó là những bước đi đầu tiên trong phát triển các đô thị mới để đáp ứng nhu cầu nhà ở, cũng như phục vụ mục đích giãn dân nội đô.
Hiện nay, bước sang một giai đoạn phát triển mới hơn, chúng ta có những khu đô thị quy mô lớn như Vinhomes Long Biên, Vinhomes Ocean Park, Ecopark ở phía Đông…; một số dự án Bắc An Khánh, Dương Nội ở phía Tây Thủ đô… Những khu vực này được phát triển bài bản, hiện đại và tiện nghi hơn nên mới có khả năng thu hút người dân dịch chuyển từ nội đô ra đây sinh sống.
PV: Cụ thể hơn, những yếu tố nào tạo ra sức hút và quyết định sự thành công của những khu đô thị mới hiện nay?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Các khu đô thị mới được hình thành, đương nhiên yêu cầu cơ bản đầu tiên là cần đáp ứng nhu cầu ăn ở, sinh hoạt của người dân. Tuy nhiên, không dừng lại ở đó, hiện nay người dân có những mong muốn cao hơn từ nơi họ sống như nhu cầu việc làm, chăm sóc sức khỏe, học hành cho con cái…
Do đó, các khu đô thị mới cũng cần phát triển cả thương mại - dịch vụ, văn phòng làm việc cùng nhiều tiện ích khác…, ngày càng hoàn thiện hơn theo hướng đô thị dịch vụ một cách đầy đủ và đa dạng. Như vậy mới có thể tạo ra sức hút cho các đô thị mới này phát triển.
Bên cạnh đó, tôi cho rằng có một số yếu tố quan trọng khác cũng góp phần quyết định sự thành bại của một khu đô thị mới. Thứ nhất là vị trí của dự án cùng yếu tố hạ tầng có thuận lợi và giúp cư dân khu đô thị kết nối tốt với các khu vực khác hay không. Thứ hai, cách thức triển khai dự án của các chủ đầu tư ra sao cũng đóng vai trò rất quan trọng, thể hiện thông qua năng lực tài chính, kinh nghiệm, chuyên môn phát triển khu đô thị của các doanh nghiệp bất động sản.
Từ thực tế, chúng ta quan sát một đơn cử là các đô thị mới do Vingroup phát triển; hay một số đô thị mới khác ở khu vực phía Tây như Hà Đông, phía Đông Hà Nội như Long Biên, Gia Lâm, mở rộng sang Hưng Yên có sức hút mạnh hơn nhiều so với những đô thị mới ở các khu vực khác.
Như Đông Anh hay Mê Linh là những địa bàn vừa gần đô thị trung tâm, vừa gần kề một số khu công nghiệp nên có nhu cầu lớn; kết nối thuận lợi; điều kiện kinh tế, hạ tầng tương đối phát triển, nhưng có chăng đến hàng chục năm nay tỷ lệ lấp đầy của các dự án khu vực này vẫn chưa thực sự tốt, chưa trở thành bàn đạp để đưa khu vực này phát triển sôi động vượt trội hẳn lên.
Qua đó có thể thấy rằng, cách làm của chủ đầu tư đóng vai trò rất quan trọng để thu hút người dân đến ở và là một trong những yếu tố chính có khả năng quyết định sự thành công hay thất bại của một khu đô thị mới.
Nhu cầu luôn có, bất động sản đô thị mới trung - cao cấp chất lượng sẽ được đón nhận
PV: Các đô thị mới của chúng ta đang từng bước bắt nhịp xu thế phát triển trên thế giới, đáp ứng những yêu cầu ngày càng cao của người dân, qua đó giải quyết một trong các nút thắt của bài toán phát triển đô thị.
Với những tiêu chuẩn đó, ông đánh giá như thế nào về yếu tố giá của bất động sản tại các đô thị mới hiện nay?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Một mặt, với những đại đô thị mới được phát triển hiện đại, hạ tầng hoàn thiện, cung cấp nhiều tiện ích, dịch vụ đa dạng, chất lượng cao hơn so với mặt bằng, do chi phí đầu tư lớn nên giá thành sản phẩm thường ở mức trung đến cao cấp.
Tuy nhiên mặt khác, thời gian qua thị trường bất động sản của chúng ta cũng xuất hiện tình trạng giá cả không phản ánh giá trị thực của sản phẩm. Rất ít chủ đầu tư tự định vị dự án của mình thuộc phân khúc trung cấp trở xuống, mà phần lớn đều tự cho mình làm sản phẩm phân khúc cao cấp để bán giá cao.
Do đó, thời gian tới, để phân khúc bất động sản trung - cao cấp phát triển hài hòa, bền vững, tôi cho rằng cần có những giải pháp để đưa các sản phẩm này về đúng giá trị và giá cả của nó. Giá cả và giá trị phải đi liền với nhau; chứ không thể nào giá cả lại vượt quá, tăng vọt so với giá trị của một ngôi nhà. Thị trường bất động sản phải xuất phát từ nhu cầu thực và giá trị thực.
Đó chính là yếu tố khiến thị trường mất cân đối và sẽ tạo ra cái nhìn thiếu thiện cảm cho phân khúc bất động sản trung - cao cấp, cũng như làm ảnh hưởng đến những dự án thuộc phân khúc này được phát triển bài bản, bởi các chủ đầu tư uy tín.
Về phía doanh nghiệp, trước khi phát triển các khu đô thị mới thuộc phân khúc trung - cao cấp, cần nghiên cứu kỹ nhu cầu của thị trường để có định hướng phát triển phù hợp, chất lượng xứng tầm so với giá bán và những gì đã cam kết với khách hàng.
Bên cạnh đó, tôi cũng lưu ý rằng, không phải cứ phát triển đô thị mới thì tất cả đều thuộc phân khúc cao cấp. Bởi theo phân bố thu nhập, chúng ta có những người thu nhập thấp, trung bình và cao. Hiện nay, Việt Nam là nước đang phát triển nên đối tượng có mức thu nhập trung bình chiếm đa số trong xã hội. Đối tượng thu nhập cao cũng ngày càng tăng lên nhưng chiếm tỷ lệ ít nhất. Còn người thu nhập thấp cũng cần được thụ hưởng các tiến bộ xã hội với tinh thần “không để ai bị bỏ lại phía sau”.
Do đó, phát triển các khu đô thị mới cần hài hòa, cân đối cung cầu thị trường, khả năng chi trả để phát triển các loại hình nhà ở đô thị mới phù hợp với từng loại đối tượng.
PV: Nhìn từ nhu cầu trên thị trường, ông đánh giá như thế nào về tiềm năng phát triển của phân khúc bất động sản trung - cao cấp đô thị mới tại Hà Nội trong thời gian tới?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Nhu cầu trên thị trường đối với bất động sản đô thị mới trung - cao cấp luôn có, nhất là với sản phẩm chung cư, căn hộ.
Hiện nay, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam mới đạt khoảng hơn 40%, trong khi ở các quốc gia xung quanh chúng ta, con số này ở mức 70-80%. Phát triển đô thị thì đương nhiên cần song hành với phát triển nhà ở. Do đó, kể cả nhu cầu ở thực lẫn nhu cầu đầu tư vào nhà ở hiện nay đều còn nhiều.
Nhìn từ nhu cầu ở thực, hiện nay cầu về nhà ở của chúng ta rất lớn. Do vậy, nếu có sản phẩm mới được phát triển tốt, bài bản thì ra đến đâu là có thể hết đến đấy.
Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tư với các sản phẩm nhà ở này cũng không ít. Bởi người dân mình thích đầu tư vào bất động sản hơn so với những loại hình đầu tư khác.
Trong một chừng mực nào đó, khi thị trường trầm lắng thì nhu cầu đầu tư sẽ giảm đi, các cơn sốt nóng lạnh của thị trường như thời gian vừa qua chủ yếu do các nhà đầu tư gây ra sẽ được hạn chế lại. Còn nhu cầu ở thực lúc nào cũng có và vẫn tăng lên.
Do vậy, trong dài hạn, bất động sản phân khúc trung - cao cấp phục vụ những nhóm đối tượng khách hàng mục tiêu nhất định sẽ còn tiềm năng, dư địa phát triển. Quan trọng là các dự án này cần được phát triển bài bản và đưa về đúng với giá trị, đúng chất lượng và chuẩn chỉnh về mặt pháp lý. Như vậy sẽ được thị trường đón nhận tốt và cũng góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản căn hộ.
- Trân trọng cảm ơn những chia sẻ của ông!
