Theo Luật Kinh doanh BĐS (KD BĐS), môi giới được hưởng lợi nhuận theo 2 dạng là thù lao và hoa hồng. Thứ nhất, môi giới được hưởng thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS giữa khách hàng và người thứ ba. Mức thù lao môi giới BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới. Thứ hai, môi giới BĐS được hưởng hoa hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS và mức hoa hồng môi giới BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Như vậy, Luật KD BĐS đưa ra cách gọi dựa trên cách tính phí và có gắn với kết quả việc môi giới. Trong khi đó, Luật Thương mại chỉ gọi chung là “thù lao”, cách tiếp cận rõ ràng vẫn chuẩn xác hơn so với Luật KD BĐS. Trên thực tế, hoạt động môi giới BĐS và thu phí khác xa với những định nghĩa trong Luật KD BĐS.
Môi giới BĐS đang được nhiều lợi thế doanh thu. (ảnh Gia Phú)
Khi môi giới cho bên bán hoặc bên cho thuê, người môi giới giúp khách hàng tìm kiếm được người mua, người thuê và hỗ trợ thực hiện hoàn tất giao dịch thành công, an toàn. Cách tính phí cho bên môi giới cũng đa dạng: tính % trên giá trị BĐS giao dịch khi giao dịch thành công, tính phí cố định khi niêm yết tại bên môi giới (đối với bên môi giới chuyên cung cấp thông tin), tính phí quản lý và thực hiện các quảng cáo của khách hàng (đối với bên chuyên hoạt động marketing), tính bằng 1 - 3 tháng tiền thuê,… thậm chí giao một mức giá cố định còn bên môi giới được toàn bộ phần chênh lệch. Nói chung về mức phí và hình thức có các dạng như trên hoặc kết hợp nhiều hình thức, tùy nhu cầu và thỏa thuận giữa khách hàng và bên môi giới.
Khi môi giới cho bên mua hoặc bên đi thuê, người môi giới giúp tìm kiếm người bán, cho thuê và hoàn tất việc giao dịch. Mức phí và hình thức tính cũng đa dạng nhưng như trường hợp bán hoặc cho thuê, tuy nhiên mảng hoạt động môi giới cho bên mua, bên đi thuê hiện nay của các đơn vị môi giới không mạnh, chỉ tập chung niêm yết thông tin và hỗ trợ thủ tục giao dịch thành công.
Cạnh tranh không lại… quán nước
Trên thực tế, tại nhiều nơi, đặc biệt những khu vực sốt nóng về BĐS, thường có không ít những bảng rao bán đất tại quán bán nước ven đường. Mặc dù không bằng cấp và cũng chẳng học ai dù chỉ một ngày nhưng nhiều người cũng kiếm được chút tiền môi giới. Sở dĩ các kiểu môi giới này là tồn tại được là do khâu quản lý của nhà nước chưa chặt chẽ. Thế mạnh của những nhà môi giới này ở chỗ họ là người địa phương, mặc dù không đăng ký kinh doanh, không được đào tạo bài bản, họ nắm bắt nhiều thông tin về khu đất, về người bán, hạn chế đáng kể khả năng giấy tờ giả mạo. Đặc biệt, họ không đẩy giá như nhân viên môi giới. Họ chỉ nhận vài triệu, hoặc cùng lắm là vài chục triệu đồng nếu giao dịch thành công, trong khi đó có nhiều nhân viên môi giới nhận giá thấp nhưng chào thì giá cao, ví dụ người bán chào 1 tỷ nhưng qua tay nhân viên môi giới có thể chào 1,2 tỷ đồng để ăn phần chênh lệch. Có những trường hợp, bên môi giới đóng luôn vai người mua 1 tỷ đồng sau đó cũng đóng luôn vai người bán 1,2 tỷ đồng vì họ sợ với tiền chênh 200 triệu đồng dễ dàng bị bán bán đánh tháo.
Rõ ràng, nhiều người vẫn sợ nhân viên môi giới vì những mánh nghề nhận giá thấp chào giá cao, chưa tính đến các chiêu giục giã người mua theo kiểu đang có người muốn đặt cọc, có người muốn mua nên chấp nhận đền cọc… Điểm hơn hẳn nhân viên môi giới là “cò đất” địa phương luôn chấp nhận là người giới thiệu và an tâm với số tiền thưởng dẫn kèo. Nhiều bà, nhiều cô đã thành trùm môi giới ngay tại địa bàn mình bằng uy tín và sự mát tay giao dịch thành công nhiều thương vụ.
Thực tế đó cho thấy, nghề môi giới BĐS hiện nay vẫn chưa chưa có đường hướng rõ ràng để có thể tạo lập niềm tin với người mua.
Yếu thế, môi giới chuyên nghiệp phải làm đại lý
Đối với các sản phẩm nhà phố, đất đai (không hình thành từ dự án), cò BĐS địa phương làm ăn đơn lẻ vẫn chiếm ưu thế trong việc môi giới. Hầu hết các công ty không theo được đối với loại hình BĐS này vì thông tin phức tạp, khó đoán biết diễn biến.
Đối với các sản phẩm hình thành từ dự án (sản phẩm mang tính chất công nghiệp), hiện nay các công ty kinh doanh dịch vụ môi giới thường làm dịch vụ cho bên bán nhưng với vai trò như đại lý bán hàng, được chủ đầu tư ủy quyền ký thỏa thuận giữ chỗ, thu tiền đặt cọc. Công ty môi giới thực hiện công việc chạy các chương trình quảng cáo (web, facebook, google, gọi điện theo danh sách khách hàng...) để kiếm người mua. Các chủ đầu tư ký độc quyền cho một sàn rồi từ đó sàn tự tổ chức với các sàn giao dịch khác cùng phân phối sản phẩm. Hình thức này giúp chủ đầu tư bớt công sức và tiền bạc trong khâu phân phối bán hàng.
Tại nhiều quốc gia, bên môi giới đóng vai trò quan trọng và khách quan trong giao dịch giữa bên mua và bên bán, mặt khác hoạt động của họ rất chuyên nghiệp trong việc tư vấn, đánh giá về BĐS (nhận định pháp lý, chất lượng, so sánh giá cả, thủ tục, giao dịch,….) nên đây là một nghề có uy tín và hái ra tiền.
Trên thực tế, khi thực hiện phân phối sản phẩm của các dự án BĐS, chẳng môi giới nào dám chê dự án nên nhiều khi biết sai, biết thiệt hại cho người mua nhưng môi giới vẫn làm. Có những trường hợp môi giới chỉ vì nhận được vài triệu tiền phí nhưng cố gắng dẫn dụ người mua nộp cho chủ đầu tư hàng trăm triệu, rồi sau đó dự án đắp chiếu, chủ đầu tư thì bỏ trốn.
Kinh doanh BĐS là một ngành nghề nhận được sự quan tâm của nhiều người vì gắn liền với nhu cầu về nơi ở và đầu tư của nhiều người. Trong các khâu, giai đoạn hình thành nên các BĐS trong tương lai, nghề môi giới đóng vai trò quan trọng, giúp chủ đầu tư đánh giá đúng nhu cầu và xu hướng của người tiêu dùng, đánh giá đúng hiện trạng tình hình thị trường, mặt khác cũng giúp người có nhu cầu lựa chọn được sản phẩm phù hợp, an toàn trong giao dịch.
Nếu không giữ đạo đức nghề, bỏ qua vị thế “thượng đế” của người mua thì chắc chắn nghề môi giới khó có thể phát triển.
