Khép chặt hơn dòng vốn
Cuối tháng 6 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 06/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng có hiệu lực từngày 1/9 tới, trong đó có quy định mới về hạn chế cho vay bất động sản.
Theo khoản 2, Điều 1, Thông tư 06 nêu rõ 3 trường hợp các tổ chức tín dụng không được cho vay mà theo các doanh nghiệp bất động sản, quy định này có thể tác động lớn tới thị trường bất động sản.
Thứ nhất là không cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua hay nhận chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần của công ty TNHH, công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng kí giao dịch trên sàn UPCoM, công ty hợp danh.
Thứ hai, không được cho vay để thanh toán tiền hóp vốn thep hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng hợp tác đầu tư để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật (tính tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay).
Thứ ba, không cho vay để bù đắp tài chính, ngoại trừ trường hợp khoản vay phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại thông tư.
Lý giải thêm về các quy định tại Thông tư 06, Ngân hàng Nhà nước cho rằng sẽ giúp kiểm soát việc sử dụng vốn đúng mục đích, đồng thời giảm rủi ro về xử lý tài sản bảo đảm. Ngân hàng Nhà nước cũng cho rằng, việc góp vốn vằng cách mua cổ phần hoặc rót vào các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý là nhu cầu vốn khó kiểm soát mục đích sử dụng tiền vay và không có cơ sở để đánh giá thường xuyên đối với tình hình tài chính, khả năng trả nợ của bên nhận vốn góp.
Tuy nhiên, trong lĩnh vực bất động sản, các doanh nghiệp, chủ đầu tư luôn phải dùng tài sản bảo đảm khi vay vốn. Chính vì vậy ngân hàng vẫn “nắm đằng chuôi”. Nhiều doanh nghiệp cho rằng, họ không kỳ vọng có thêm cơ chế đặc thù cho bất động sản mà chủ mong không bị siết chặt thêm các điều kiện cho vay.
Thực tế tình hình thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn nhiều khó khăn, sức mua yếu, doanh nghiệp thiếu dòng tiền, thanh khoản sụt giảm thậm chí mất thanh khoản không còn là hiện tượng hiếm gặp.
Lúc này, nguồn vốn tín dụng được ví như chiếc phao cứu sinh đối với doanh nghiệp. Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, các quy định mới trên đây đã tạo thêm rào chắn khiến doanh nghiệp khó khăn tiếp cận với nguồn vốn tín dụng hơn trước đây. Ngoại trừ 6 trường hợp tổ chức tín dụng không được cho vay, Thông tư 06 đã tăng lên 10 trường hợp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư bất động sản, người mua nhà.
Ông Châu cho rằng, hơn bao giờ hết, nguồn vốn lúc này đối với thị trường bất động sản giống như mạch máu để duy trì sự sống. Nếu dòng vốn bị tắc thì doanh nghiệp sẽ “khó thở”.
Cùng lo ngại, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D của DKRA Group nhìn nhận, những căng thẳng hiện có của thị trường bất động sản có thể gia tăng thêm nếu siết các quy định cho vay. Với những quy định tại Thông tư 06, cửa tiếp cận các gói vay theo hình thức góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản sẽ hẹp dần. “Các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức hơn trong những tháng cuối năm 2023”, ông Thắng nói.
Cần xem xét thêm
Trao đổi thêm về 3 nội dung trên tại Thông tư 06, TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho rằng, cần xem xét thêm.
Lý giải về điều này, ông Lực cho biết, những năm qua, hoạt động góp vốn và M&A của doanh nghiệp khá phổ biến. Trong giai đoạn hiện nay, hoạt động này càng phổ biến khi có nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán.
Với quy định chỉ không cho vay đối với các khoản góp vốn hoặc hợp tác đầu tư kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm Tổ chức tín dụng quyết định cho vay, ông Lực cho rằng Ngân hàng Nhà nước nên xem xét theo hướng dự án có thể chưa đủ điều kiện hiện nay nhưng có thể đủ điều kiện trong tương lai theo đánh giá của tổ chức tín dụng thì nên cho phép vay tín dụng. Tức là tài sản hình thành trong tương lai đánh giá tốt thì vẫn có thể cho vay.
Với quy định không cho vay để bù đắp tài chính, ông Lực cho rằng, Thông tư 06 đã loại bỏ trường hợp là khách hàng đã ứng vốn để trang trải chi phí thực hiện dưới 12 tháng; các chi phí thuộc phương án vay vốn trung và dài hạn đẻ thực hiện dự án kinh doanh. Vì vậy theo TS Cấn Văn Lực, Thông tư 06 cần làm rõ những chi phí này cần đáp ứng 1 trong 2 hay cả 2 điều kiện. Ngoài ra, ông Lực nhấn mạnh, việc vay vốn để thanh toán các chi phí phát sinh cũng nên cân nhắc cho phép vì đây là nhu cầu chính đáng của bên vay.
TS Cấn Văn Lực cũng cho biết, khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay khác với khủng hoảng cách đây 10 năm. Tỷ lệ nợ xấu cho vay bất động sản cao hơn tỷ lệ nợ xấu bình quân của hệ thống ngân hàng tuy nhiên vẫn trong tầm kiểm soát. Cho vay doanh nghiệp phát triển bất động sản chỉ chiếm 7%, con số này không quá lớn.
TS Cấn Văn Lực cũng nhìn nhận, chúng ta có nhiều dư địa cho vay bất động sản đặc biệt là ở phân khúc nhà ở hay bất động sản khu công nghiệp. Bên cạnh đó, hệ thống ngân hàng trải qua nhiều năm đã có kinh nghiệm phòng chống rủi ro, quản trị rủi ro, quản lý nợ xấu, M&A,… “Chính vì vậy, ngàng ngân hàng có thể vượt qua được cơn bão rủi ro từ lĩnh vực bất động sản”, ông Lực đánh giá.
Trong bối cảnh, việc giảm lãi suất là chưa đủ để hỗ trọ doanh nghiệp trong bối cảnh đầu ra không có, cầu yếu, các chính sách tài khóa, hỗ trợ an sinh cần phải đồng bộ với chính sách tiền tệ thì mới có thể kích cầu đầu tư, hỗ trợ nền kinh tế phục hồi, doanh nghiệp từ đó cũng mới có thể thoát khó khăn.
Khó khăn của khu vực sản xuất, kinh doanh, sự bế tắc của thị trường bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp chưa được tháo gỡ là nguyên nhân cộng hưởng dẫn đến điểm nghẽn dòng tiền. “Các mối rối này được gõ, dòng tiền mới có thể luân chuyển, tín dụng mới có thể lưu thông. “Giải pháp tài chính thông thoáng sẽ giúp hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận vốn cũng như thuận lợi hơn trong các hoạt động thương mại quốc tế như thư tín dụng, chuyển tiền, thanh toán quốc tế là rất cần thiết”, ông Lực nhấn mạnh.
