Ưu tiên của ngành ngân hàng
Do ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid -19, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 01/2020/TT-NHNN, quy định việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19. Điều này sẽ giúp cho nhiều doanh nghiệp tránh bị rơi vào nợ xấu, đồng thời có thể dễ dàng tiếp cận gói tín dụng gần 300.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi từ các ngân hàng.
Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước vừa gửi Quốc hội, tính đến cuối tháng 3, do ảnh hưởng của dịch Covid-19, dư nợ các lĩnh vực ưu tiên không tăng cao như cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, riêng dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản lại tăng cao hơn mức tăng trưởng chung của hệ thống, tập trung chủ yếu vào dư nợ phục vụ mục đích tự sử dụng.
Tính đến cuối tháng 3/2020, tín dụng lĩnh vực bất động sản tăng 1,23% so với cuối năm 2019 và chiếm 19,31% tổng dư nợ tín dụng. Trong đó, dư nợ phục vụ nhu cầu về nhà ở của khách hàng chiếm khoảng 62,43% tổng dư nợ cho vay bất động sản.
Những năm gần đây, chúng ta chứng kiến sự phát triển của bất động sản Việt Nam, đi kèm với nó là thị trường cho vay. Cụ thể, lĩnh vực tín dụng tiêu dùng cũng phát triển gấp đôi trong 4 - 5 năm qua, riêng cho vay bất động sản chiếm 50%. Nguyên nhân là do sự thay đổi kinh tế đang diễn ra trong nước đã thúc đẩy lĩnh vực này phát triển.
Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp đã đứng trên bờ vực phá sản hoặc tạm ngừng hoạt động và họ khó tiếp cận được với nguồn vốn hỗ trợ từ Chính phủ và các ngân hàng, nhưng bất động sản lại là lĩnh vực được ưu tiên số một. Điều đó đã dẫn tới việc tín dụng bất động sản vẫn tăng cao.
Lý giải nguyên nhân, một lãnh đạo ngân hàng thương mại cho rằng, vì các thị trường khác quá rủi ro nên ngân hàng vẫn đang ưu tiên giải ngân cho các doanh nghiệp bất động sản. Bản thân ngân hàng cũng là doanh nghiệp và niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán. Ngân hàng cũng bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh và đang tự nghĩ cách cứu lấy chính mình, nên khi đứng trước câu chuyện đảm bảo lợi ích quốc gia và doanh nghiệp, các đơn vị này cũng khá đau đầu và phải cân nhắc rất kỹ lưỡng.
“Lúc này, doanh nghiệp nào cũng muốn tiếp cận nguồn vốn hỗ trợ ưu đãi từ Chính phủ và ngân hàng, nhưng chúng tôi cũng vẫn phải xem xét về tính an toàn của khoản vay. Đây cũng là cách để ngân hàng bảo đảm nguồn vốn của mình khi tung ra thị trường, giải quyết được nhiều vấn đề cho ngân hàng như thanh khoản, huy động... Hiện doanh nghiệp bất động sản có khá nhiều tài sản để bảo đảm cho khoản vay, nên không cho ngành này vay thì cho ngành nào vay?”, vị lãnh đạo này chia sẻ.
Cũng theo ông Sanjay Chakrabarty, Phó TGĐ Phụ trách Khối Ngân hàng Bán lẻ, Ngân hàng OCB cho rằng, việc cho vay mua nhà thế chấp bằng chính tài sản vay là một giải pháp có rủi ro thấp nhất trên thị trường hiện nay.
Nhưng phải chú trọng tới thanh khoản
Mặc dù tín dụng bất động sản tăng mạnh nhất so với các lĩnh vực khác cho thấy những tín hiệu khả quan cho ngành này vực dậy trong tương lai, nhưng có một thực tế các doanh nghiệp cũng như những nhà đầu tư nên chú ý đó là tính thanh khoản của các dự án và khả năng thanh toán của doanh nghiệp.
Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, trong 4 tháng đầu năm 2020, lĩnh vực kinh doanh bất động sản có tới 902 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường, tăng 85%. Trái lại, số doanh nghiệp thành lập mới giảm đến 29,1% so với cùng kỳ năm 2019. Ngoài ra, 800/1.000 sàn giao dịch trên cả nước phải ngừng hoạt động.
Thực tế hiện nay cho thấy, kịch bản đóng băng của thị trường bất động sản có thể xảy ra giống năm 2011 - 2013 do tác động của dịch Covid-19. Sự đổ vỡ domino của thị trường bất động sản đã kéo theo sự tê liệt của nền kinh tế trong giai đoạn cách đây gần một thập kỷ. Kịch bản hoàn toàn có thể lặp lại khi bức tranh kinh tế vĩ mô trong nước và toàn cầu đang bị tác động mạnh mẽ bởi đại dịch Covid-19.
Theo ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, gần đây, tình hình quốc tế và khu vực có nhiều yếu tố không thuận lợi, đặc biệt là dịch Covid-19 lan rộng, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng không nhỏ tới kế hoạch hoạt động cũng như doanh thu, lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản.
"Nhiều doanh nghiệp đã phải tạm dừng hoặc hủy bỏ tổ chức sự kiện quan trọng trong hoạt động kinh doanh. Với những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh thì tình hình vẫn trong tầm kiểm soát, nhưng các doanh nghiệp có quy mô nhỏ (chiếm đa số hiện nay), nguồn vốn phát triển chủ yếu là vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng sẽ gặp nhiều khó khăn", ông Nam phân tích.
Số lượng giao dịch bất động sản trong quý 1/2020 chỉ đạt tương đương khoảng trên 10% so với cùng kỳ những năm trước. Tỷ lệ người mua nhà gặp khó khăn tài chính do ảnh hưởng của Covid - 19, không trả được lãi vay ngân hàng nên phải xin thanh lý hợp đồng chiếm trên dưới 10%.
"Dịch bệnh Covid -19 tác động trực tiếp, làm giảm sút thu nhập của đại bộ phận nhân dân. Do đó, người dân có xu hướng chỉ tập trung chi tiêu cho nhu yếu phẩm cần thiết phục vụ đời sống và tạm dừng việc mua bất động sản để ở hoặc đầu tư. Doanh nghiệp bất động sản hầu như không có thêm khách hàng ký hợp đồng mới. Trong khi họ đang phải chịu rất nhiều khoản chi phí cố định như chi phí đầu tư, chi phí vốn, chi phí lãi vay... Tính thanh khoản thấp làm tăng nguy cơ doanh nghiệp bị thiếu dòng tiền dẫn đến nợ thuế, nợ bảo hiểm xã hội, nợ lương người lao động… xấu hơn là phá sản”, Chủ tịch VNREA phân tích.
Ngay đến bản thân những nhà đầu tư thay vì chỉ quan tâm tới yếu tố lợi nhuận, bỏ qua những tác động về thanh khoản hay giá trị lâu dài từ dự án thì nay yếu tố này được đặt lên hàng đầu. Bởi họ cho rằng, khả năng thanh khoản có tốt hay không sẽ có tác động trực tiếp lên mức độ chênh lệch lợi nhuận đầu tư mà sản phẩm sẽ mang lại.
Chính vì vậy, cho dù ngân hàng đang nhắm tới các doanh nghiệp bất động sản để cho vay, tín dụng bất động sản vẫn “thênh thang” nhưng chúng ta cũng cần chú ý tới thanh khoản, để tránh những trường hợp xấu có thể xảy ra.
