Tín dụng cho nhà ở thương mại vừa túi tiền: Gỡ "nút thắt" từ phía chủ đầu tư

Trong bối cảnh giá nhà “neo” ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị, bài toán nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình ngày càng trở nên cấp thiết. Trước áp lực đó, chính sách tín dụng được kỳ vọng trở thành “đòn bẩy” quan trọng để thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền. Tuy nhiên, khi chi phí phát triển dự án, đặc biệt là chi phí vốn, lãi suất vẫn ở mức cao, thì ngoài việc mở rộng dòng vốn, rất cần thiết kế một chính sách tín dụng phù hợp để doanh nghiệp có thể cơ cấu lại giá thành và đưa sản phẩm về gần hơn với khả năng chi trả của người dân.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang tái cấu trúc theo hướng cân bằng hơn, nhà ở thương mại vừa túi tiền đang được nhắc tới như một phân khúc quan trọng, gắn với khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân đô thị, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình.

Tuy nhiên, hiện phân khúc này vẫn thiếu một khái niệm chính thức, thống nhất. Khi chưa được định danh rõ ràng, chuỗi chính sách liên quan đến tín dụng, đất đai, ưu đãi đầu tư, thậm chí cả cách doanh nghiệp hoạch định, triển khai dự án, đều thiếu một “điểm tựa”.

Tại Hội thảo “Thị trường Bất động sản 2026: Vượt gió ngược đón chu kỳ mới”, ngày 12/5, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thừa nhận, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường hiện nay vẫn là tình trạng mất cân đối cung - cầu, dư thừa nguồn cung nhà ở cao cấp nhưng lại thiếu nghiêm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp.

Thời gian qua Bộ Xây dựng đã xây dựng dự thảo nghị định liên quan đến đề án phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và báo cáo Chính phủ, tuy nhiên, quá trình hoàn thiện chính sách vẫn cần tiếp tục rà soát. Trong đó, việc xây dựng cơ chế cho phân khúc này đang đặt ra nhiều tranh luận và nếu không xác định rõ đối tượng hỗ trợ thì chính sách rất khó phát huy tác dụng, cũng như dễ nảy sinh tình trạng lạm dụng chính sách, theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản.

Chia sẻ với Reatimes, PGS.TS. Nguyễn Đình Tiến, Phó Trưởng khoa Kinh tế phát triển, Chủ nhiệm Bộ môn Kinh tế tài nguyên, môi trường và bất động sản, Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội cho biết, Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ tháng 8/2024, đã đưa ra khái niệm về các loại nhà ở. Trong đó, nhà ở xã hội là “nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước dành cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật này”; Nhà ở thương mại là “nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường”.

“Khoảng trống giữa hai phân khúc này, là nhà ở thương mại vừa túi tiền, hay nhà ở thương mại giá phù hợp theo cách gọi đang được sử dụng trong nhiều thảo luận chính sách gần đây nhưng vẫn chưa được định nghĩa một cách chính thức. Vì vậy, phân khúc này rất cần “danh chính ngôn thuận”, để có căn cứ, cơ sở vững chắc trong việc ban hành các chính sách phát triển phù hợp”, PGS.TS. Nguyễn Đình Tiến nêu quan điểm.

Trong đó, điểm khác biệt giữa ba loại hình nhà ở nói trên nằm ở đối tượng thụ hưởng và mức độ hỗ trợ của Nhà nước: Nhà ở xã hội mang tính an sinh, cần sự hỗ trợ chủ đạo từ Nhà nước; nhà ở thương mại là sản phẩm vận hành theo cơ chế thị trường. Trong khi đó, nhà ở thương mại vừa túi tiền là khái niệm cần tiếp cận từ phía nhu cầu, chưa được luật hóa nhưng lại có ý nghĩa rất lớn trong mục tiêu an sinh xã hội.

“Với cách tiếp cận này, một căn nhà “vừa túi tiền” phải có giá cả tương thích với thu nhập của nhóm dân cư mục tiêu, trong một khoảng thời gian chi trả hợp lý. Đó là những người không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không thể tiếp cận phân khúc thương mại trung - cao cấp đã thiết lập mặt bằng giá cao”, theo PGS.TS. Nguyễn Đình Tiến.

Song, để định danh rõ hơn, khái niệm này cần được xác lập trên một hệ tiêu chí rõ ràng. PGS. Tiến cho rằng, để xác định thế nào là “vừa túi tiền”, cần đặt trọng tâm vào khả năng chi trả thực tế của người dân, chứ không nên chỉ chú trọng vào mức giá danh nghĩa.

“Theo thông lệ quốc tế, chi phí nhà ở được coi là hợp lý khi không vượt quá khoảng 30 - 35% thu nhập của hộ gia đình. Đây là ngưỡng được nhiều tổ chức như UN - Habitat hay OECD sử dụng để đánh giá mức độ “gánh nặng nhà ở”. Việc hình thành giá bán nhà ở không thể tách rời bài toán thu nhập của người dân, mà cần được tính toán trên cơ sở cân đối giữa chi phí phát triển dự án và sức mua thực tế của thị trường”, vị chuyên gia chia sẻ.

Điều này cũng đặt ra yêu cầu cần có những chính sách hỗ trợ, đồng hành cùng doanh nghiệp trong việc kiểm soát chi phí đầu vào (đất đai, vốn, thủ tục hành chính…), giúp chủ đầu tư có thể thiết kế mức giá phù hợp với thu nhập của người dân, chứ không nên chỉ kiểm soát lợi nhuận, giá bán cuối cùng.

Ở phía chính sách tín dụng, khi chưa có các gói hỗ trợ từ phía Nhà nước cũng như tiêu chí rõ ràng để nhận diện dự án nhà ở vừa túi tiền, các ngân hàng khó có cơ sở để phân loại và thiết kế các gói vay phù hợp.

“Phân khúc này không thể vận hành như một thị trường hoàn toàn tự do, nhưng cũng không thể áp dụng cơ chế bao cấp như nhà ở xã hội. Đây là một dạng “thị trường có điều tiết”, đòi hỏi Nhà nước phải đóng vai trò kiến tạo thông qua việc thiết lập tiêu chí, định hướng dòng vốn và hỗ trợ những khâu chi phí lớn như đất đai, hạ tầng”, PGS.TS. Nguyễn Đình Tiến nêu quan điểm.

Từ thực tế đó, có thể thấy khoảng trống về định nghĩa và khung chính sách là một trong những rào cản đối với việc phát triển phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền. PGS.TS. Nguyễn Đình Tiến cho rằng, việc sớm hoàn thiện khung chính sách là yêu cầu cấp thiết giúp định hướng lại nguồn cung, và là điều kiện để thiết kế các chính sách tín dụng và hỗ trợ phù hợp.

Bàn về “giá phù hợp”, PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng, Viện Thương mại và Kinh tế quốc tế, Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng, khái niệm này trên thực tế không thể được hiểu như một mức giá mang tính hành chính, mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố cấu thành, gồm: Giá đất và tiền sử dụng đất, chi phí tài chính (lãi vay), chi phí xây dựng, chi phí pháp lý cũng như kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp. Khi các yếu tố đầu vào này chưa “phù hợp”, việc yêu cầu doanh nghiệp cung cấp sản phẩm với mức giá vừa túi tiền là rất khó.

Hiện Bộ Xây dựng vẫn đang lấy ý kiến đối với Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Theo PGS.TS Nguyễn Thường Lạng, các cơ chế ưu đãi đang được đề xuất cần được nhìn nhận thận trọng dưới góc độ thị trường.

Bởi khi chi phí vốn, chi phí đất đai và chi phí xây dựng vẫn ở mức cao, việc khống chế lợi nhuận trong khi chưa có cơ chế bù đắp tương xứng sẽ khiến doanh nghiệp khó cân đối hiệu quả đầu tư. Trong trường hợp đó, dù chủ trương là đúng, nhưng khả năng triển khai trên thực tế và việc xác định mức giá tương đối gặp nhiều khó khăn.

Chẳng hạn, Dự thảo quy định chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa khoảng 15% tổng vốn đầu tư xây dựng, chỉ cao hơn khoảng 5% so với mức lợi nhuận áp dụng cho nhà ở xã hội. Mức chênh lệch này, xét trong bối cảnh chi phí đầu vào như quỹ đất, vật liệu xây dựng, năng lượng, giá nhân công đang biến động mạnh, thì có thể chưa đủ hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp tham gia một cách rộng rãi và đặt ra được mức giá “phù hợp”,

“Bản chất của “giá phù hợp” là mức giá có thể cân đối được hai yếu tố: Phù hợp với thu nhập và khả năng chi trả của người dân, đồng thời vẫn bảo đảm doanh nghiệp có một mức lợi nhuận hợp lý để họ hăng hái tham gia đầu tư. Khi chi phí vốn, tiền sử dụng đất, chi phí pháp lý và thời gian triển khai dự án còn ở mức cao, việc kéo giảm giá bán sẽ trực tiếp làm co hẹp biên lợi nhuận, từ đó ảnh hưởng đến động lực tham gia của doanh nghiệp”, PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng nhìn nhận.

Chính vì vậy, khi các chi phí đầu vào hợp lý, “giá phù hợp” sẽ dần hình thành như một kết quả tự nhiên của cơ chế thị trường mà không cần can thiệp hành chính. Trong đó, chính sách hỗ trợ tín dụng được kỳ vọng sẽ là một trong những động thái quan trọng giúp giảm gánh nặng chi phí phát triển cho các chủ đầu tư lựa chọn phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Từ góc độ này, chính sách tín dụng được xem là một trong những “điểm tựa” quan trọng để điều chỉnh cấu trúc chi phí. PGS.TS. Nguyễn Đình Tiến cho rằng, trong dự thảo chính sách hiện nay, một số ưu đãi như lãi suất thấp hơn, thời hạn vay dài hơn đã được đề cập, nhưng mức cụ thể vẫn chưa rõ ràng, khiến doanh nghiệp khó xây dựng phương án tài chính.

“Để có những con số ưu đãi cụ thể, vẫn cần chờ quyết định thống nhất với các ngân hàng. Ngoài ra còn phụ thuộc nhiều vào chính sách tín dụng và điều hành của Nhà nước trong từng giai đoạn”, PGS. Nguyễn Đình Tiến chỉ ra.

Vấn đề thứ hai là chi phí ưu đãi cho phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền đến từ đâu? Nếu tiếp tục dồn áp lực sang hệ thống ngân hàng, thì chính sách khó có thể vận hành hiệu quả. Hiện lãi suất thị trường đang phổ biến ở mức 12 - 15%/năm, thì mức ưu đãi bao nhiêu cho nhà ở thương mại vừa túi tiền bao nhiêu là phù hợp và khả thi từ cả hai phía doanh nghiệp và ngân hàng, nhà nước hỗ trợ bù trừ lãi suất hay để các ngân hàng tự cân đối, PGS. Nguyễn Đình Tiến đặt vấn đề.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Hoàng Thu Hằng cũng cho biết, bài toán khó nhất hiện nay là hài hòa giữa mục tiêu an sinh xã hội và hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp. Bởi với các doanh nghiệp bất động sản, khi tham gia phát triển dự án, yếu tố lợi nhuận luôn phải được tính toán. Muốn doanh nghiệp tham gia mạnh hơn vào phân khúc nhà ở giá phù hợp thì cần có thêm cơ chế hỗ trợ như rút ngắn thủ tục đầu tư, miễn giảm tiền sử dụng đất hoặc áp dụng các chính sách ưu đãi tương tự nhà ở xã hội.

Thực tiễn triển khai nhà ở xã hội thời gian qua cũng cung cấp những “dữ liệu sống” quan trọng để thiết kế chính sách cho phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền.

Theo PGS.TS. Nguyễn Đình Tiến, từ thực tế triển khai gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, việc thiết kế một gói tín dụng quy mô lớn, tương tự gói tín dụng nhà ở xã hội là cần thiết, nhưng cách tiếp cận cần linh hoạt hơn. Khác với nhà ở xã hội mang tính bao cấp, phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền cần được định vị là thị trường có điều tiết, vì vậy mức ưu đãi không nhất thiết sâu như NOXH, nhưng phải đủ tạo “độ chênh” rõ ràng so với thị trường.

Đồng thời, chủ đầu tư muốn được hưởng ưu đãi cũng phải chứng minh năng lực tài chính, mức vốn chủ sở hữu hợp lý, tính minh bạch trong cơ cấu chi phí và cam kết không chuyển hướng dự án sang phân khúc khác sau khi đã tiếp cận ưu đãi.

Về phía các tổ chức tín dụng, phải nâng chất lượng định giá tài sản thế chấp theo hướng bám sát giá trị thực và gắn với dòng tiền của dự án. Việc định giá không nên chỉ dựa vào mặt bằng giá thị trường tại một thời điểm hay kỳ vọng tăng giá, mà cần tính đến tiến độ triển khai, khả năng tiêu thụ và dòng tiền dự kiến, qua đó hạn chế tình trạng nâng khống giá trị tài sản.

“Mục tiêu không phải là hạn chế dòng vốn, mà là phân bổ dòng vốn đúng vào các dự án có khả năng triển khai và tiêu thụ thực sự. Khi định giá sát thực tế, thẩm định dựa trên hiệu quả và kiểm soát tốt đòn bẩy tài chính, hệ thống ngân hàng vừa có thể bảo đảm an toàn, vừa không làm nghẽn dòng tín dụng vào phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền”, theo PGS.TS. Nguyễn Đình Tiến.

Bài học từ việc triển khai gói ưu đãi dành cho nhà ở xã hội cho thấy, điểm nghẽn không riêng ở quy mô gói tín dụng, mà còn ở cơ chế thực thi. Dù có gói 145.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn thị trường, đặt ngoài “room” tín dụng nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận. Một trong những nguyên nhân chính ở thời điểm hiện nay lãi suất huy động đang cao hơn mức lãi suất ưu đãi quy định (6,1%) nên ngân hàng không muốn giải ngân.

Theo ông Tiến, đây là vấn đề mang tính hệ thống, cần được xử lý ngay từ khâu thiết kế chính sách. Nếu không khắc phục, kịch bản có gói tín dụng ưu đãi, nhưng không giải ngân được có thể lặp lại với nhà ở thương mại vừa túi tiền.

Từ đó, chuyên gia cho rằng, tín dụng cho phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền vẫn cần tách khỏi các ràng buộc chung về “room” tín dụng. Thứ hai, cần cơ chế bù lãi suất từ ngân sách, không áp mức hành chính cứng khiến ngân hàng khó triển khai.

Đồng thời, chính sách ưu đãi theo hướng “đi trước một bước”, tiếp tục đơn giản hóa và rút ngắn quy trình phê duyệt dự án, đặc biệt là các khâu liên quan đến đất đai, quy hoạch và cấp phép xây dựng.

“Nếu những điểm nghẽn về thủ tục, cơ chế phối hợp và điều hành tín dụng không được xử lý triệt để, thì cũng như nhà ở xã hội, một chính sách được kỳ vọng như thương mại vừa túi tiền cũng có nguy cơ khó đi vào thực tế”, PGS.TS Nguyễn Đình Tiến lưu ý.

Bên cạnh đó, chuyên gia cũng lưu ý thận trọng trong khâu định giá tài sản thế chấp. Theo PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng, bài học từ thị trường bất động sản Trung Quốc cho thấy, rủi ro không chỉ đến từ việc mở rộng tín dụng, mà bắt nguồn sâu hơn từ cơ chế định giá tài sản thiếu thận trọng, mang tính chu kỳ và bị chi phối bởi kỳ vọng tăng giá. Khi giá trị tài sản thế chấp liên tục được nâng lên theo đà tăng của thị trường, hệ thống tín dụng dễ rơi vào trạng thái “tự củng cố rủi ro”, tức là định giá cao dẫn đến cấp tín dụng cao hơn, từ đó lại tiếp tục đẩy giá tài sản lên, tạo thành vòng xoáy khuếch đại.

“Cần tránh cách tiếp cận định giá mang tính “thuận chu kỳ”, mà phải hướng tới nguyên tắc thận trọng và độc lập. Giá trị tài sản bảo đảm cần phản ánh sát điều kiện thị trường tại thời điểm thẩm định, đồng thời có tính đến khả năng điều chỉnh trong các kịch bản bất lợi. Đặc biệt, với các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền có “trần” lợi nhuận và dư địa hấp thụ biến động chi phí hạn chế, thì việc định giá càng cần kỹ càng”, PGS. Lạng nêu quan điểm.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng nhìn nhận, chính sách phát triển nhà ở giá phù hợp cần được nhìn nhận trên nguyên tắc chia sẻ trách nhiệm, chứ không nên kỳ vọng vào sự hỗ trợ một chiều.

“Trong đó, vai trò của Nhà nước tạo “cú hích” ban đầu thông qua các công cụ chính sách như tín dụng, đất đai hay thủ tục hành chính, nhằm giảm bớt rào cản đầu vào. Phần còn lại cần được vận hành theo cơ chế thị trường, với sự tham gia chủ động của doanh nghiệp và người dân”, PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng nhấn mạnh.

Ngoài ra, phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền không thể chỉ trông chờ vào tín dụng ưu đãi, mà cần một khung chính sách đồng bộ từ đất đai, thủ tục, thuế đến cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp và kiểm soát đúng đối tượng thụ hưởng. Khi chi phí đầu vào được kéo giảm và dòng vốn tín dụng được khơi thông hiệu quả, phân khúc này sẽ có cơ hội phát triển mạnh mẽ hơn, góp phần tái cân bằng cung - cầu và đưa thị trường bất động sản trở lại gần hơn với khả năng chi trả thực tế của người dân.