Nếu áp dụng Phụ lục V, Thông tư 06, doanh nghiệp sẽ “cùng đường”
Tại Thanh Hóa, hàng loạt nhà đầu tư cùng nhiều dự án bất động sản đang rơi vào cảnh "tiến thoái lưỡng nan" sau khi trúng sơ tuyển lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất theo Luật Đấu thầu. Cụ thể như Dự án khu dân cư kết hợp với công viên thể thao Đình Hương, TP. Thanh Hóa; Dự án khu dân cư phía Tây đường Hải Thượng Lãn Ông, phường Quảng Thắng; Dự án khu dân cư phía Tây Nam đường vành đai Đông Tây thuộc quy hoạch khu vực Đông Ga đường sắt cao tốc Bắc Nam, TP. Thanh Hóa…
Lý do là, Nghị định 25/2020/TT-BKHĐT ngày 28/2/2020 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư và Phụ lục V của Thông tư 06/2020/TT-BKHĐT hướng dẫn Nghị định này có hiệu lực từ ngày 5/11/2020 được cho là chưa thống nhất trong việc tính giá trị m3.
Cụ thể, tại Điểm k, Khoản 2, Điều 47, Nghị định số 25, giá trị m3 được tính toán bằng cách lấy hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau khi trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất tham chiếu có tính đến yếu tố tương đồng với khu đất thực hiện dự án…
Còn theo Phụ lục V, Thông tư 06, giá trị m3 được tính theo giá bình quân của tất cả các khu đất trên địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện có kết quả đấu giá trong vòng 2 năm trở lại.
M3 là khoản nộp thêm ngân sách nhà nước ngoài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án đầu tư có sử dụng đất. Theo đó được tính theo công thức m3 = S x ΔG x k, trong đó, S là diện tích phần đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của khu đất, quỹ đất dự kiến giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án; ΔG: là giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất; k: là hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất có tính đến yếu tố tương đồng với khu đất, quỹ đất thực hiện dự án và các yếu tố cần thiết khác (nếu có).
Như vậy, có thể hiểu rằng, theo Phụ lục V, Thông tư 06, nếu số khu đất, quỹ đất sau khi trúng đấu giá được đưa vào tham chiếu càng nhiều và mức tăng bình quân sau khi trúng đấu giá càng lớn thì giá trị m3 càng lớn. Hay nói cách khác, giá trị nộp ngân sách tối thiểu (m3) khi tính theo Phụ lục V của Thông tư 06 cao hơn gấp nhiều lần so với cách của Nghị định số 25.
Một nhà đầu tư tại TP. Thanh Hóa nêu ví dụ: Một dự án có quy mô 175ha, nếu tính giá trị m3 theo Nghị định 25 thì giá trị khoản tiền mà nhà đầu tư phải nộp vào ngân sách khoảng 2 tỷ đồng. Nhưng nếu tính toán theo Phụ lục V, Thông tư 06, thì giá trị m3 phải nộp cho ngân sách lên tới 580 tỷ đồng, tức là gấp 290 lần so với cách tính của Nghị định 25.
Theo một số chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, sự thiếu thống nhất trong cách tính giữa Nghị định và Phụ lục trong Thông tư hướng dẫn nêu trên dẫn đến sự thiếu công bằng giữa các doanh nghiệp có dự án sử dụng đất tại thời điểm trước và sau khi Thông tư 06 có hiệu lực, đồng thời có thể dẫn đến nguy cơ đổ vỡ, phá sản của doanh nghiệp, bởi giá trị m3 phải nộp là quá cao.
Một số doanh nghiệp khác thì cho rằng, việc tính giá trị m3 như hướng dẫn tại Thông tư số 06 là không thực tế vì sự khác biệt quá lớn về lợi thế thương mại giữa các khu đất trong cùng địa bàn cấp huyện (không tương đồng về quy mô, vị trí, tính chất, chức năng…) khi tham chiếu để tính toán giá trị nộp ngân sách.
Mặt khác, trong thời gian qua, một số mặt bằng quy hoạch trên địa bàn TP. Thanh Hóa có tình trạng "sốt ảo", đẩy giá đất tăng cao bất thường. Như vậy, đặt giả thiết rằng, nếu giá trị "ảo" của lô đất tăng bình quân sau đấu giá càng lên cao thì giá trị m3 phải nộp ngân sách sẽ tăng theo. Điều này không phản ánh đúng bản chất và giá trị thực của thị trường bất động sản nói chung. Mặt khác, việc áp dụng tính toán giá trị m3 theo Phụ lục V, Thông tư số 06 có thể làm giảm sức hút đối với dự án đầu tư có sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa trong thời gian tới.
Rối như “gà mắc tóc”
Trước băn khoăn về cách tính giá trị m3, ngày 15/1/2020, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Thanh Hóa đã gửi văn bản đề nghị Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn việc xác định giá trị m3 đối với các dự án có sử dụng đất. Tuy nhiên, hơn 1 năm sau, ngày 18/2/2021, Bộ Kế hoạch và Đầu tư mới có văn bản trả lời.
Đáng chú ý, nội dung hướng dẫn của Bộ Kế hoạch và Đầu tư không rõ ràng theo hướng địa phương có thể lựa chọn 2 phương án theo Nghị định 25 hoặc theo Thông tư 06, căn cứ thực tiễn quản lý đất đai, điều kiện cụ thể của dự án tại các địa phương…
Văn bản của Bộ này cũng không quên nhấn mạnh: “Người có thẩm quyền chịu trách nhiệm về việc xác định giá trị m3, bảo đảm vừa khai thác, sử dụng hiệu quả nguồn lực nhà nước, vừa thu hút được đầu tư từ khu vực tư nhân để phát triển kinh tế, xã hội của địa phương theo quy hoạch, kế hoạch”.
Mặc dù đã có hướng dẫn của Bộ chủ quản nhưng cơ quan tham mưu trực tiếp cho UBND tỉnh Thanh Hóa về xác định giá trị m3 là Sở Kế hoạch và Đầu tư vẫn gặp khá nhiều khó khăn trong việc triển khai. Cơ quan này sau đó đã nhiều lần phát văn bản tham vấn ý kiến các sở, ngành, đơn vị có liên quan và báo cáo đề xuất Chủ tịch UBND tỉnh xác định giá trị m3 theo công thức và phương pháp quy định tại Điểm k, Khoản 2, Điều 47, Nghị định 25 và Phụ lục V ban hành kèm theo Thông tư 06.
Trong số các ý kiến tham vấn về xác định giá trị m3 nộp ngân sách, đáng chú ý là quan điểm của Sở Tư pháp Thanh Hóa. Theo Sở này, nếu áp dụng theo hướng dẫn tại Phụ lục V ban hành kèm theo Thông tư 06 thì giá trị m3 mà nhà đầu tư phải nộp sẽ rất lớn, gây cản trở trong việc thu hút đầu tư của tỉnh.
Được biết, hiện tại, UBND tỉnh Thanh Hóa vẫn chưa quyết định chọn phương án nào để xác định giá trị m3. Mới nhất, ngày 1/7/2021, Chủ tịch UBND tỉnh này đã có văn bản chỉ đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với các đơn vị liên quan rà soát, chuẩn bị tài liệu, nội dung để báo cáo Chủ tịch và các Phó Chủ tịch UBND tỉnh tại hội nghị gần nhất.
Reatimes sẽ tiếp tục thông tin./.
