Tọa đàm & GLTT: Những xu hướng mới của thị trường BĐS du lịch Việt Nam

Thị trường bất động sản du lịch Việt Nam những năm vừa qua đã có bước phát triển đột khởi. Trong giai đoạn hiện nay, điểm sáng nhất của thị trường chính là bất động sản du lịch. Mặc dù phân khúc này còn nhiều vướng mắc pháp lý nhưng chúng tôi tin rằng sẽ được giải quyết sớm và có sự thúc đẩy phát triển mạnh mẽ. Cùng với sự trưởng thành của thị trường, nhà đầu tư đầu tư vào các loại hình bất động sản du lịch sẽ trưởng thành hơn để lựa chọn các phân khúc, các chủ đầu tư, các dự án và các địa bàn hợp lý. Thị trường đã đi qua giai đoạn ban đầu nên sẽ ngày càng phải bền vững hơn. Một lần nữa xin chân thành cảm ơn các quý vị đã tham dự Toạ đàm ngày hôm nay!

Tháng 10/2019, ngành du lịch Việt Nam đón lượng khách quốc tế cao kỷ lục từ trước đến nay, đạt gần 1,62 triệu lượt, tăng 34,3% so với cùng kỳ năm 2018. Sự tăng trưởng ấn tượng của ngành công nghiệp không khói đã thúc đẩy nguồn cung bất động sản du lịch phát triển cả về số lượng và chất lượng.

Lượng khách du lịch gia tăng mạnh mẽ với những con số ấn tượng chính là đòn bẩy kích thích sự phát triển bền vững cho phân khúc bất động sản du lịch trong dài hạn. Ghi nhận từ nửa cuối năm 2018 cho đến nay, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã xuất hiện xu hướng các doanh nghiệp tập trung phát triển các dự án bất động sản du lịch theo mô hình phức hợp, gắn đầy đủ các dịch vụ nghỉ dưỡng, lưu trú, mua sắm, thể thao, giải trí trải nghiệm nhằm đáp ứng nhu cầu một điểm đến cho tất cả (All - in - one) của du khách.

Trong đó, có các dự án bất động sản du lịch tích hợp “tất cả trong một” theo mô hình đầu tư ApartHotel tạo ra những điểm đến mới hấp dẫn du khách. ApartHotel kết hợp giữa dịch vụ, tiện ích của khách sạn tiêu chuẩn quốc tế 5 sao và tiện nghi của một căn hộ cao cấp. Với mô hình này, du khách không chỉ tới các điểm đến để ăn, ngủ, ngắm cảnh mà còn được trải nghiệm những hoạt động giải trí, thể thao mới lạ…

Về lưu ý đầu tư, mỗi dự án có một cam kết lợi nhuận khác nhau. Tuy nhiên, những dự án cam kết mang lại lợi nhuận bằng VNĐ có tính bảo đảm hiện nay chưa nhiều. Gần đây, trên thị trường xuất hiện dự án bất động sản du lịch cam kết thuê lại trọn đời, tiền thuê tăng đều 2% mỗi năm. Đây là lời mời đầu tư hấp dẫn bởi hiện nay ít dự án bất động sản du lịch có thể đưa ra chính sách tương tự. Cam kết trả lợi nhuận bằng USD đã tạo niềm tin cho các nhà đầu tư. Tôi đánh giá đây là lợi thế lớn của dự án mà các nhà đầu tư có thể lựa chọn tham gia.

Tôi rất đồng tình với ý kiến của ông Nguyễn Mạnh Hà. Mặc dù giai đoạn này, thị trường bất động sản du lịch có một chút khó khăn nhưng nhu cầu thực tế đầu tư vẫn còn nhiều. Có thể trước đây, làn sóng đầu tư ồ ạt vì các nhà đầu tư bỏ vốn theo phong trào, nhưng còn hiện tại có nhịp chững là để nhìn lại các yếu tố pháp lý, tăng tính bền vững.

Giờ đây, chúng ta phải quan tâm đầu tư làm gì? Câu trả lời là để sinh lời. Nhưng sinh lời bền vững hay không bền vững? Các nhà phát triển bất động sản giờ đây quan tâm đến khả năng vận hành dự án sau khi đi vào hoạt động. Crystal Bay cũng đang làm được điều này khi vận hành các dự án của họ.

Tôi cho rằng trong giai đoạn này, việc xuất hiện nhiều mô hình cải tiến theo xu thế của thế giới, theo ngành du lịch, theo các nhà đầu tư đòi hỏi là tất yếu.

Tôi thấy mô hình như của Tập đoàn Crystal Bay đang trúng và đúng với nhu cầu của nhà đầu tư vào bất động sản du lịch vì đây là mô hình có thể tạo ra lợi nhuận tốt nhất. Rõ ràng đây là một trong những dự án có sự sáng tạo, học hỏi để phù hợp với xu thế và nhu cầu.

Nhân đây, tôi cũng có một vài lời chia sẻ với các nhà đầu tư khi đầu tư vào bất động sản du lịch. Thứ nhất phải xem xét tính hợp lý của dự án bất động sản, có khai thác tốt hay không, đặc biệt là vị trí.

Thứ hai là tính bền vững, phải xác định mục tiêu của nhà phát triển bất động sản du lịch là gì? Bán để thu lợi hay đầu tư để kinh doanh dài hạn, phát triển bền vững. Thứ ba là khả năng vận hành của chủ đầu tư hay đối tác của chủ đầu tư. Nhiều nhà phát triển bất động sản trong nước thiếu, yếu kinh nghiệm nên phải hợp tác với thương hiệu quốc tế, nên nếu phải hợp tác thì sẽ mất chi phí, như vậy rõ ràng lợi nhuận sẽ giảm đi. Thế nhưng, nếu là doanh nghiệp nội địa có thể tự quản lý thì sẽ tiết kiệm được khoản chi phí đó. Đó là cơ hội cho nhà đầu tư khi tham gia vào dự án.

Ví dụ như khi đầu tư vào Vingroup, Sun Group... là các chủ đầu tư có kinh nghiệm, không mất chi phí thuê doanh nghiệp nước ngoài quản lý. Yếu tố cam kết về chính sách, lợi nhuận của chủ đầu tư cũng là 1 lợi thế. Nhưng quan trọng vẫn là hiệu quả kinh doanh. Cuối cùng là giá bán, nếu có giá bán hợp lý thì nhà đầu tư sẽ tạo ra sản phẩm có tính thanh khoản tốt hơn trên thị trường.

Xin mời ông Nguyễn Văn Đính nhận xét về tiềm năng thị trường bất động sản du lịch trong giai đoạn tới, đặc biệt, ông có lời khuyên nào với các nhà đầu tư?

Chúng tôi kỳ vọng thị trường sẽ tốt hơn. Có 3 yếu tố mà chúng ta đã nói đến, thứ nhất là về vĩ mô. Chúng ta đã nêu ra rất nhiều vướng mắc nhưng chưa có giải pháp nào cụ thể cho những vấn đề đó. Cơ quan quản lý có lẽ cũng rất mong chờ các chuyên gia hiến kế để gỡ các vướng mắc ấy.

Tôi còn nhớ một tọa đàm về pháp lý cho condotel, có đại diện 4 bộ là Bộ Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Tư pháp, Văn hóa Thể thao và Du lịch cùng 60 chuyên gia trong nước và cả các chuyên gia quốc tế cũng tham gia hiến kế. Cũng tại sự kiện đó, Thủ tướng đã yêu cầu cuối năm 2019 cần có văn bản, quy định cho condotel, nhưng đến nay chúng ta đều đang mong mỏi điều này, doanh nghiệp như chúng tôi rất mong điều này.

Trong bối cảnh kinh tế xã hội phát triển như vũ bão thì việc luật đi sau thực tiễn là điều có thể hiểu được. Tôi cho rằng, tên căn hộ du lịch là đúng, biệt thự du lịch cũng là đúng vì phát triển chúng đáp ứng nhu cầu du lịch. Tôi nghĩ nhà đầu tư quốc tế đến Việt Nam cũng chỉ 50 - 70 năm và họ khai thác hiệu quả thì tại sao chúng ta không căn cứ vào đó để đầu tư, phát triển. Chúng ta luôn đòi nó nhiều hơn nhưng khi tập đoàn lớn quốc tế đầu tư vào cũng chỉ được 50 - 70 năm thôi, sau đó thì sẽ như thế nào. Cần có ý kiến của các bộ ngành để những nhà đầu tư tiếp theo biết rằng sau 70 năm sẽ như thế nào tiếp, bởi ở đây còn tài sản trên đất nữa.

Đầu tư vào bất động sản các nhà đầu tư luôn quan tâm vào các yếu tố lợi nhuận và tính ổn định của dòng tiền. Nếu có loại hình tốt thì đương nhiên khai thác dòng tiền sẽ tốt hơn.

Crystal Bay có thế mạnh lớn về du lịch lữ hành, có hệ sinh thái tốt, đó là bảo chứng cho thấy dự án trong tương lai có khả năng đầu tư nhiều tiềm năng. Về cam kết lợi nhuận, chủ đầu tư nếu có năng lực khai thác dòng khách, tăng công suất lấp đầy buồng phòng, thì nhà đầu tư đương nhiên yên tâm rót vốn. Theo tôi, Tập đoàn Crystal Bay hoàn toàn có một hệ sinh thái tốt cho phát triển du lịch.

Về thị trường, có cầu thì ắt có cung, năm 2020, cung tăng thì thị trường vẫn sẽ tăng trưởng. Tôi vẫn có cái nhìn lạc quan về thị trường năm 2020. Giải quyết được nút thắt thì nguồn vốn sẽ được thay đổi.

Tôi cho rằng, cam kết 12 -14% không phải là quan trọng nhất mà đối với mỗi nhà đầu tư khi tham gia thị trường này cần phải nhìn vào tiềm năng lâu dài của dự án; chủ đầu tư có uy tín. Đặc biệt là chủ đầu tư có kinh nghiệm từ lữ hành đến quản lý. Ở Việt Nam, số chủ đầu tư phát triển khép kín từ A-Z không có nhiều. Ông Nguyễn Mạnh Hà là người nghiên cứu nhiều bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, theo ông, xu thế trong tương lai, giai đoạn bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ phát triển như thế nào? Đặc biệt, bất động sản du lịch đang có tiềm năng tốt nhất?

Trước khi trả lời câu hỏi, tôi cũng xin chia sẻ, condotel hay ApartHotel hiện nay trong luật không quy định. Trên thế giới còn có nhiều mô hình khác nữa. ApartHotel không mới, ở Châu Âu rất nhiều. Đây là mô hình đầu tư hiểu đơn giản: Bên trên là căn hộ, bên dưới là các tiện ích chia sẻ. Về mặt pháp luật vẫn là căn hộ du lịch.

Ở góc độ doanh nghiệp, tôi cho rằng cam kết 12 - 14% ảo hay không ảo thì phải đảm bảo cam kết với yếu tố cốt lõi là quản lý và khai thác bền vững lâu dài, không phải xây xong rồi bán luôn trong ngắn hạn. Điều này cực kỳ quan trọng, không phải cứ xây lên bán, hứa lợi nhuận đầu vào, trả cho khách xong xuôi là xong. Đó là chỉ nhìn về lợi ích ngắn hạn. Còn bản chất của bất động sản du lịch là phải khai thác lâu dài và bền vững. Dự án nào không đảm bảo được yếu tố lâu dài, bền vững thì dù cam kết lợi nhuận bao nhiêu anh cũng không có đủ khả năng để trả.

Bất động sản du lịch cần có một số yếu tố cần thiết để khai thác lâu dài, bền vững. Đầu tiên là yếu tố thiết kế. Thiết kế sản phẩm có phù hợp với việc khai thác du lịch hay không? Nhu cầu du lịch dẫn đến thiết kế sản phẩm thế nào? Thiết kế các chuỗi tiện ích phong phú trong tổ hợp nhằm mục đích khai thác lâu dài, bền vững ra sao?

Thứ hai là khả năng vận hành. Nhiều đơn vị không có kinh nghiệm vận hành khách sạn resort sẽ phải thuê đơn vị nước ngoài vận hành làm chi phí bị đẩy lên. Như vậy dẫn tới hiệu quả không cao.

Thứ ba là dòng khách. Để dự án bất động sản du lịch vận hành tốt, chúng ta cần có nguồn khách. Với 20 năm kinh nghiệm khai thác lữ hành quốc tế, phát triển bất động sản du lịch, Crystal Bay đón đầu nhu cầu trải nghiệm của du khách, tạo nên hệ sinh thái du lịch hoàn chỉnh. Crystal Bay đón 360.000 lượt du khách Nga tới Việt Nam năm 2018, sử dụng 4,3 triệu phòng/đêm đã được thuê tại Nha Trang, Ninh Thuận, Bình Thuận, Phú Quốc. 8 tháng đầu năm 2019, lượt du khách từ xứ sở bạch dương tới Việt Nam nhờ dịch vụ của Crystal Bay là 250.000 lượt.

Cũng trong năm nay, tập đoàn đã ghi dấu ấn trên thị trường Đông Bắc Á. Hàng nghìn du khách Hàn Quốc đã đến Việt Nam bằng dịch vụ của tập đoàn. Trong 3 tháng cuối năm, Crystal Bay đón 25.000 lượt khách của xứ sở kim chi. Tiếp tục vươn tới Ấn Độ, kết nối tour đến Thái Lan, Crystal Bay được kỳ vọng sẽ đóng góp tích cực vào sự tăng trưởng chung của lượt du khách quốc tế tới Việt Nam trong những năm tới.

Việc quản lý, vận hành kinh doanh một dự án bất động sản du lịch không đơn thuần là xây để bán. Nhà đầu tư cũng như chủ đầu tư phải cùng nhau đi 1 con đường rất dài. Chủ đầu tư có nghề, có dòng khách ổn định, am hiểu thị trường mới thuyết phục được nhà đầu tư đi theo cùng. Các sản phẩm bất động sản du lịch Crystal Bay đầu tư ở vùng đất mới Ninh Thuận với vị trí thuận lợi cho phát triển du lịch trải nghiệm kết hợp tìm hiểu các di tích lịch sử văn hóa,…

Để đạt được điều đó, chủ đầu tư Crystal Bay đã phải cân đo đong đếm rất kỹ, đưa ra sản phẩm phù hợp thị trường về mặt thiết kế, các chính sách thuê lại khác biệt, sinh lời bền vững cho khách hàng.

Xin bật mí nhỏ về số liệu: Chúng tôi thuê 1 phòng với giá từ 13 - 20USD/ngày, tương đương khoảng 320.000 đồng/ngày, nhân với 365 ngày là ra giá thuê. Theo tôi, đây là mức thuê hợp lý, đủ sức cạnh tranh và chủ đầu tư có thể vận hành lâu dài, bền vững.

Tôi xin nhắc lại, bất động sản du lịch là loại hình kinh doanh dài hạn, không phải lướt sóng hay ngắn hạn. Do đó, chủ đầu tư và nhà đầu tư cần xác định rõ câu chuyện đi với nhau lâu dài. Tóm lại, với câu hỏi nói trên thì không phải 12 hay 14% mà vấn đề là dự án đầu tư thế nào, có lâu dài, bền vững hay không?

Các mô hình dự án có thể có những tên gọi khác nhau nhưng cũng nên quy về tên gọi quen thuộc, khu biệt về khái niệm cơ bản, ngay cả ở Việt Nam không ai gọi là condotel mà đã Việt hóa gọi là căn hộ du lịch, cũng như biệt thự du lịch. Tôi nghĩ vấn đề sổ hồng, sổ đỏ cho căn hộ du lịch cũng cần nhanh chóng được giải quyết để chấn an cho cộng đồng du lịch cũng như nhà đầu tư. Có thể họ không quan tâm sở hữu vĩnh viễn nhưng quan trọng là cần có sổ hồng, sổ đỏ đảm bảo quyền sở hữu. Vấn đề quan trọng nhất trong vấn đề pháp lý là giải quyết sớm khúc mắc để thực tế được công nhận. Theo tôi thì cũng sẽ sớm có các quy chuẩn tiêu chuẩn quy định về sổ hồng, sổ đỏ cho căn hộ, biệt thự du lịch.

Xin hỏi ông Ngô Hữu Trường, đại diện Crystal Bay: Mức cam kết lợi nhuận ở các dự án bất động sản du lịch là vấn đề đã được mổ xẻ nhiều lần. Theo đó, con số 12 - 14%/năm được đánh giá là không khả thi, nhiều phần “ảo”. Nhà đầu tư của chúng ta hiện tại cũng rất tỉnh táo, cứ không phải cam kết lợi nhuận cao mà họ lao vào. Giải pháp nào cho các nhà phát triển bất động sản du lịch trong câu chuyện này?

Liên quan đến thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, hiện nay, Bộ Xây dựng đang cùng với các cơ quan chuẩn bị các báo cáo và dự thảo về tiêu chuẩn xây dựng, chỉ tiêu dân số, vấn đề kinh doanh...

Nội dung nữa chúng tôi thấy rất quan trọng là vấn đề phân loại đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nói cách khác, nó liên quan đến vấn đề quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất. Vừa qua, Thủ tướng đã có chỉ đạo giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường trong thời gian tới khi sửa đổi Luật Đất đai phải xác định rõ chế độ sử dụng đất với các loại hình mới trong phát triển bất động sản du lịch.

Về câu chuyện pháp lý cho các loại hình bất động sản du lịch mới, xin mời ông Hà Quang Hưng, đại diện Bộ Xây dựng, giải đáp câu hỏi này?

Hiện nay, kinh tế chia sẻ gắn liền với lợi ích, tiện lợi, có triển vọng. Chúng ta có trước đó có homestay. Tiếp đó trong tương lai chúng ta có thêm nhiều mô hình bất động sản chia sẻ khác. Mô hình kinh tế chia sẻ giúp tiết kiệm vốn đầu tư. Chủ dự án tiết kiệm được vốn vì mời gọi được người mua. Và nhà đầu tư cũng bớt đi phần tiền vì được bảo vệ tài chính, hơn nữa còn được cam kết về lợi nhuận trong một khoảng thời gian nhất định. Với mức độ 5 - 7% thì sau 10 năm là hoàn vốn. Nhà đầu tư cũng được giảm thiểu chi phí bảo dưỡng, vận hành, khấu hao do dự án được vận hành bởi đội ngũ chuyên nghiệp. Đây là điều rất có lợi về mặt đầu tư.

Thứ nữa là sự cộng hưởng tiện ích của các chuỗi dự án bất động sản du lịch. Với sự cộng hưởng đủ tiện ích thì nhà đầu tư rất có lợi. Khi các bất động sản cộng hưởng và được uỷ thác lợi ích thì đương nhiên sản phẩm đó được hưởng lợi lớn. Về mô hình ủy thác, ở mô hình này, tôi xin chia ra: 5 lợi ích và 5 điều cần lưu ý.

Trước hết, về lợi ích, tôi cho rằng phương thức ủy thác đầu tư bất động sản du lịch rất tốt, nó là cộng hưởng lợi ích. Mảng này cộng hưởng lợi ích của cả chủ dự án, của nhà đầu tư mua các căn phòng, đơn nguyên…

Thứ hai là khai thác lợi ích của chủ sở hữu, lợi ích của khách trải nghiệm… sự cộng hưởng đa chiều rất lớn, Nhà nước cũng có lợi ích. Nói rộng hơn là hình thức này mang lại lợi ích cho cả Nhà nước, chủ đầu tư và nhà đầu tư. Thứ ba là nó làm tăng trải nghiệm cho nhà đầu tư, anh có thể trải nghiệm 15 ngày trong dự án của chính mình hay ở nơi khác. Điểm khác nữa là đa dạng hóa nhà đầu tư.

Cuối cùng là có thể nhận được lợi ích từ các công cụ đòn bẩy. Mô hình ủy thác này đáp ứng nhu cầu thị trường cả về cung, cầu trong du lịch. Đặt trên các tiền đề là Việt Nam tăng dân số rất nhanh, khách du lịch cũng tăng nhanh, nhu cầu người dân cũng tăng nhanh… từ đó tạo ra lượng cầu lớn, giúp phát triển công nghiệp xây dựng, giúp thúc đẩy tái cơ cấu kinh tế, phát triển kinh tế chia sẻ, kinh tế dịch vụ, kinh tế hội nhập… Theo tôi, đây là hình thức có triển vọng tại Việt Nam.

Xin mời TS. Nguyễn Minh Phong có ý kiến về câu chuyện kinh tế chia sẻ và ủy thác đầu tư trong phát triển bất động sản du lịch.

Tôi về Việt Nam đến nay đã 10 năm, tôi nhận ra rằng, chúng ta có tài nguyên thiên nhiên tuyệt vời và khách du lịch đến Việt Nam ngày càng đông. Nhưng chúng ta chưa khai thác được các công viên quốc gia thành điểm du lịch nổi tiếng, hút khách. Chúng ta có công viên quốc gia để bảo vệ các loài vật chứ chưa có công viên quốc gia như một quần thể để chăm sóc du khách, dù đây là một địa điểm tuyệt vời cho du lịch trải nghiệm.

Như ở Mỹ có công viên quốc gia với lực lượng an ninh bảo vệ sát sao, giờ vào và giờ ra được quy định cụ thể. Việt Nam có vịnh Hạ Long, Kẻ Bàng nhưng không có công viên quốc gia.

Tại sao chúng ta không học hỏi những mô hình của nước ngoài? Chưa kể, du khách đến Việt Nam, họ xem thắng cảnh nhưng họ cũng đòi hỏi tiện nghi cao cấp, trong khi đó, chúng ta chưa có nhiều địa điểm nghỉ dưỡng sang trọng đẳng cấp quốc tế, loại hình du lịch trải nghiệm, phục vụ khách hạng sang lại càng khan hiếm. Vi thế tôi cho rằng, chúng ta nên tập trung vào phân khúc này.

Xin cảm ơn TS. Vũ Đình Ánh. Xin hỏi TS. Nguyễn Trí Hiếu, ông có thể chia sẻ kinh nghiệm quốc tế đối với vấn đề phát triển du lịch như thế nào?

Quan điểm của tôi về phát triển du lịch đó là. trước hết chúng ta phát triển đa dạng, đa tầng. Thực tế phát triển du lịch ở Việt Nam đang đi từng bước. Trước tiên, chúng ta hướng tới các nhóm khách hàng du lịch bình dân, những du khách mà chúng ta vẫn nhìn thấy ở phố Bùi Viện (TP.HCM) hay Tạ Hiện (Hà Nội). Nhưng chúng ta cũng có hàng loạt khu nghỉ dưỡng, khách sạn 5 sao, các cơ sở hạ tầng, tiện ích cũng đang hướng tới phân khúc khách du lịch cấp cao. Và đang hướng tới việc phục vụ khách du lịch cấp cao hơn nữa.

Không đứng ngoài xu hướng, nhiều doanh nghiệp đang giới thiệu những tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng đẳng cấp thế giới. Một lần nữa tôi khẳng định chúng ta phát triển du lịch đáp ứng nhu cầu đa dạng khác nhau, huy động hoạt động đó không chỉ cần các doanh nghiệp, tập đoàn lớn, cũng không quá trông mong vào nước ngoài mà còn cần huy động sức mạnh của 95,4 triệu người dân. Và quan trọng là cần sự tham gia của các cơ quan quản lý Nhà nước. Tư duy làm du lịch của chúng ta dường như vẫn còn cũ kỹ. Ngày nay, du lịch liên quan đến 3 thị trường: Thị trường bất động sản, thị trường du lịch và thị trường tài chính.

Trong đó, vai trò của thị trường du lịch là rất quan trọng. Tổng Cục Du lịch phải nắm được số liệu, dự báo được xu hướng phát triển.

Tôi vừa lắng nghe và hiểu rằng các doanh nghiệp như Tập đoàn Crystal Bay của anh Ngô Hữu Trường đang rất kỳ vọng vào các thị trường mới như Ninh Thuận. Đây là xu hướng rất đúng và trúng, trong khi du lịch phát triển mạnh hơn, chúng ta cần hạ tầng, trong đó quan trọng là hạ tầng du lịch, các khu nghỉ dưỡng, giải trí đẳng cấp.

Về các loại hình sản phẩm bất động sản du lịch mới, tôi hoàn toàn ủng hộ sự sáng tạo. Nên theo tôi, ngoài việc học cái hay cái tốt, tinh hoa văn hóa thế giới thì chúng ta cần có sự sáng tạo, trong những sự sáng tạo đó, tôi rất mong các doanh nghiệp đầu tư lớn lên dần trong các ý tưởng sáng tạo và tăng tính khả thi các kế hoạch, dự án mới của mình. Để từ đó không chỉ phát triển ngành bất động sản nói riêng mà còn phát triển chung nền kinh tế quốc gia.

Tôi có nhận được câu hỏi của độc giả: "Thực tế đã chứng minh ở một số nước trong khu vực, nếu chỉ phát triển du lịch theo kiểu “tây ba lô” thì không phải là một cách phát triển bền vững. Đã đến lúc chúng ta phải hướng đến phân khúc khách hàng hạng sang. Vậy, câu hỏi đặt ra là chúng ta phải làm gì để thỏa mãn “khẩu vị” của nhóm khách hàng này và thu hút họ đến với chúng ta càng sớm, càng nhiều thì càng tốt?" Xin mời chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh chia sẻ về vấn đề này? Theo tiến sỹ các nhà phát triển du lịch cần làm gì?

Trả lời câu hỏi của nhà báo Phạm Nguyễn Toan, PGS. TSKH. Võ Đại Lược, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế và Chính trị Thế giới cho biết, phát triển du lịch của chúng ta đã có bước tiến rõ rệt nhưng so với tiềm năng thì còn xa. Việt Nam vẫn chưa khai thác hết tiềm năng du lịch. Một người bạn của tôi đã nói rằng nếu đất nước họ có được một Vịnh Hạ Long, họ sẽ chú trọng phát triển làm giàu mà không cần phải làm gì cả.

Trong khi, Vịnh Hạ Long của chúng ta chưa khai thác được bao nhiêu. Trên thế giới, những quốc gia nào có nhiều danh lam thắng cảnh đều phát triển rất tốt, còn chúng ta chưa phát triển được một phần nguyên nhân là do chính sách còn rất nhiều vấn đề.

Tôi cho rằng, Chính phủ Việt Nam phải có một chính sách, một chiến lược đặc biệt để thu hút khách quốc tế đến với với những di sản, thắng cảnh của chúng ta. Hiện nay, chúng ta đang để không, rất lãng phí. Tôi có kiến nghị rằng, cần phát triển du lịch nghỉ dưỡng với một chuỗi giá trị. Trong đó, đầu tiên là từ danh lam thắng cảnh, đến khai thác, tiếp thị, phục vụ.

 Ở Việt Nam cần xây dựng các tổ hợp kinh doanh bất động sản du lịch và nên mời chuyên gia nước ngoài tham gia cùng. Đồng thời, nên kiến nghị Chính phủ thành lập hồi đồng tư vấn về phát triển khai thác những danh thắng hàng đầu của Việt Nam để những nhà tư vấn có thể đề xuất ra những giải pháp.

Tôi đến Bà Rịa - Vũng Tàu, hầu hết là du lịch bình dân mà không có một khách sạn hạng sang nào, không có một thương hiệu khách sạn nổi tiếng thế giới nào xuất hiện, ở đây phần lớn là khách sạn nhỏ. Như thế sẽ rất khó thu hút được du khách nước ngoài, nhất là khách hạng sang.

Quan trọng nữa là đào tạo nguồn nhân lực để phục vụ ngành du lịch này. Chúng ta rất thiếu nguồn nhân lực. Nếu không chúng ta phải có chính sách để thu hút nhân tài nước ngoài vào vì nhân lực chúng ta hiện nay là không đủ. Cuối cùng, tiềm năng của Việt Nam rất lớn. Muốn khai thác thì Chính phủ phải có chiến lược, tầm nhìn, biện pháp cụ thể thì mới có thể khai thác được. Nếu Chính phủ không ra tay thì doanh nghiệp đành "bó tay".

Mở đầu phiên thảo luận, nhà báo Phạm Nguyễn Toan nêu câu hỏi về vai trò của bất động sản du lịch, hạ tầng du lịch với PGS. TSKH. Võ Đại Lược.

Bất động sản du lịch Việt Nam phát triển trong khoảng gần 10 năm nay, đặc biệt trong 5 năm trở lại đây bùng nổ sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Cũng trong giai đoạn 5 năm trở lại đây, số lượng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hằng năm được tiêu thụ rất mạnh, các dự án được phát triển bắt đầu có sự bùng nổ đặc biệt là tại các vùng có lợi thế cảnh quan, ven biển như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh, Ninh Thuận, Bình Thuận....

Có những năm thống kê lên tới hàng vạn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được tiêu thụ. Tuy nhiên, từ cuối năm ngoái đến đầu năm nay lượng tiêu thụ bắt đầu ít đi. Tại sao lại như thế?

Có thể thấy, 5 năm trước, bất động sản nghỉ dưỡng có giá bán rất thấp, khi ấy các nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tạo mức sinh lợi ở giá bán. Nhưng trong 5 năm qua, theo thống kê của chúng tôi, giá bán bất động sản nghỉ dưỡng lên tới 100%. Dự án khởi điểm cách đây 5 - 7 năm giá chỉ khoảng 20 triệu đồng/m2. Thời điểm này mua đi bán lại đã lên đến khoảng 50 - 70 triệu đồng/m2. 

Chúng ta thấy rằng, mục tiêu sinh lợi vào các sản phẩm bất động sản du lịch chủ yếu là mức giá bán. Sau đó, dần dần giá bán được đẩy lên, các nhà đầu tư lúc này mới xem xét lại các vấn đề: Tính pháp lý, tính sở hữu. Họ bắt đầu thấy rằng, bất động sản du lịch phát sinh nhiều vấn đề bắt buộc phải tháo gỡ. Hiện nay, để phát triển hơn nữa, nhiều dự án đã có sự sáng tạo, tìm tòi phát hiện các vấn đề mới, các mô hình mới.

Một nghiên cứu về nhu cầu du lịch của thế giới của UNWTO cho thấy, 54% nhu cầu du lịch thông qua nghỉ dưỡng, trải nghiệm; 15% du lịch thông qua hội thảo; du lịch tôn giáo, sức khoẻ chiếm 31%. Trong đó, du lịch xu hướng trải nghiệm dựa trên 3 yếu tố chính: Giá trị sáng tạo và công nghệ cao; giá trị văn hoá truyền thống (khám phá văn hoá địa phương con người) và giá trị tự nhiên (tìm kiếm những nơi có khung cảnh đẹp mới). Đây là 3 yếu tố cấu thành nên du lịch trải nghiệm.

Theo dự báo của Tổ chức Du lịch thế giới, trong giai đoạn 2018 - 2028 nhu cầu du lịch tăng 4% hằng năm, đây là mức cao hơn mức tăng trưởng bình quân trước đây.  

Riêng khu vực châu Á - Thái Bình Dương, năm 2030 sẽ tăng 535 triệu khách quốc tế. Như vậy, nếu đạt số này thì khu vực châu Á - Thái Bình Dương sẽ đứng đầu thế giới. Đối với Việt Nam, trước những cơ hội lớn như vậy, chúng ta phải làm gì để bắt nhịp với du lịch thế giới? Như tôi vừa trình bày, có tới 54% du khách có nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng, trải nghiệm, vậy đây chính là cánh cửa cơ hội cho chúng ta. Chúng ta nên có nhiều quy hoạch chuyển hướng sang loại hình du lịch trải nghiệm để đáp ứng nhu cầu khách du lịch quốc tế.

Nhìn ra thế giới, có nhiều mô hình tổ hợp quy mô lớn đã được phát triển để đáp ứng nhu cầu này. Như ở HongKong (Trung Quốc) có Walt Disney thu hút 6,7 triệu lượt khách đến HongKong; riêng trong năm 2018, Genting Malaysia thu hút 38,5 triệu lượt khách; Pattaya Thái Lan thu hút 15 triệu lượt khách; Dubai thu hút 16 triệu lượt khách; Las Vegas thu hút 42 triệu lượt khách... Có thể chia làm ba nhóm: Nhóm các trung tâm du lịch quy mô lớn; thành phố - vùng du lịch quy mô lớn và thành phố - vùng du lịch.

Nếu Việt Nam tập trung đầu tư dự án quy mô lớn, tích hợp nhiều trải nghiệm thì chúng ta sẽ thu hút được nhiều khách du lịch không chỉ trong nước mà còn cả khách hạng sang quốc tế.

ApartHotel là mô hình kết hợp giữa dịch vụ, tiện ích vượt trội của khách sạn tiêu chuẩn quốc tế và tiện nghi của một căn hộ cao cấp. Có thể hiểu là dự án tích hợp, là loại hình căn hộ du lịch được bán, được cho thuê phù hợp với Luật Kinh doanh bất động sản.

Với loại hình ApartHotel, chúng tôi đưa về 4 tiêu chí cần có: Nhân viên phục vụ, đào tạo nhóm nhân viên chuẩn từ A - Z, chuẩn hệ thống và tiện ích dịch vụ chuẩn. Loại hình ApartHotel được đầu tư, xây dựng theo đúng tiêu chuẩn khách sạn 5 sao. Đáp ứng được các tiêu chuẩn như: Sánh lễ tân lớn, có nhà hàng buffet, spa cao cấp, club louge, shop, trung tâm hội nghị, bãi đậu xe, hồ bơi…

Nhiều người sẽ đặt câu hỏi, ApartHotel khác condotel như thế nào.  

Thứ nhất, nếu so sánh đầu tư một căn hộ nghỉ dưỡng cao cấp, một condotel với đầu tư khách sạn du lịch chuẩn 5 sao sẽ thấy, thông thường một dự án căn hộ nghỉ dưỡng cao cấp diện tích bán hàng từ 70 - 75%, tức là nếu xây dựng dự án căn hộ condotel 10.000m2 thì bán được 7.500m2.

Còn nếu đầu tư theo mô hình khách sạn, do diện tích xây dựng để sử dụng, phát triển dịch vụ rất lớn nên diện tích thương phẩm bán được là 50%, thấp hơn 50% so với dự án condotel. Từ đó tính toán đến giá thành đầu tư, giá vốn, giá đất, chưa tính toán thêm những chi phí khác, suất đầu tư của ApartHotel theo chuẩn của khách sạn lớn hơn condotel đến 68%. Nếu đầu tư vào ApartHotel theo đúng chuẩn mô hình khách sạn lâu dài bền vững, sẽ đem tới lợi ích cho 3 đối tượng: Khách du lịch lưu trú, chủ đầu tư và nhà đầu tư là khách hàng.

Cụ thể, với khách du lịch có 6 lợi ích làm cho các du khách hài lòng: Thứ nhất, không gian sống cao cấp chuẩn 5 sao nhưng ấm cúng; thứ hai, được trải nghiệm các tiện ích 5 sao trong tổ hợp; thứ ba, trải nghiệm tiện ích du lịch của quốc tế; thứ tư là khám phá được nhiều điều thú vị của mô hình ApartHotel; thứ năm, nếu đi du lịch mua một gói trọn gói để được hưởng đầy đủ các tiện ích trọn gói cho cả 3 thế hệ là điều rất hợp lý bởi du lịch 3 thế hệ đang là xu hướng mới, đặc biệt khi 3 thế hệ có 3 nhu cầu khác nhau và mô hình ApartHotel có thể đáp ứng được nhu cầu 3 thế hệ trong cùng một thời gian, một địa điểm - đó là điều vô cùng quan trọng, là xu hướng du lịch mới về trải nghiệm; thứ 6, là gia tăng giá trị hạnh phúc cho cuộc sống.

Tóm lại, ApartHotel thông qua những dịch vụ, các tiện ích của mình nhằm mang đến cho du khách những trải nghiệm và nhắm đến mục đích cuối cùng là gia tăng giá trị hạnh phúc của con người. Đối với chủ đầu tư, cũng có các tiêu chí cho thấy đầu tư mô hình này có lợi như thế nào.

Thứ nhất, đầu tư ApartHotel là đầu tư chuẩn mô hình thế giới của châu Âu. Như chúng ta đã biết, những gì đã thành công trên thế giới thì mang về Việt Nam sẽ dễ thành công hơn. Thứ hai, đây là mô hình đầu tư khai thác lâu dài bền vững vì suất đầu tư lớn, chi phí đầu tư lớn. Thứ ba, đây là mô hình 4 trong 1, kết hợp giữa nghỉ dưỡng, trải nghiệm, khám phá và giải trí. Thứ tư, với mô hình đầu tư dài hạn sẽ thu hút được nguồn khách trong nước và quốc tế đến vui chơi nghỉ dưỡng. Mô hình này có thể lấp đầy 70 - 80% thì sẽ rất tốt, giúp tối đa hóa công suất, mang tới lợi nhuận ổn định lâu dài. Thứ năm là với mô hình bất động sản du lịch ApartHotel chủ đầu tư ký hợp đồng thuê lại nhà trực tiếp nên chi phí khác với việc đi thuê mặt bằng.  

Với những lợi ích này giúp cho việc đầu tư vào Aparthotel sẽ lâu dài ổn định. Tổng hợp 3 lợi ích của khách du lịch chủ đầu tư cũng như nhà đầu tư thì đây chính là lợi thế của Aparthotel mà Crystal Bay chia sẻ với tọa đàm hôm nay.   

Thứ nhất đây là xu hướng du lịch trên toàn thế giới, thứ hai có khả năng đáp ứng cùng lúc nhiều nhu cầu, thứ ba, đa dạng hình thức lưu trú, thứ tư là không gian sống đẳng cấp như chính ngôi nhà của mình. Thứ năm là tận hưởng lợi ích khách sạn quốc tế, thứ sáu là chi phí hợp lý, thứ bảy là thỏa mãn các nhu cầu cá nhân, thứ tám là các dự án ở vị trí đẹp, chiến lược. Thứ chín là do chính chủ đầu tư Aparthotel vận hành.  

Đối với khách hàng là nhà đầu tư, cũng có nhiều lợi ích. Thứ nhất, khách hàng nhà đầu tư có thể tin tưởng đầu tư vào mô hình chuẩn thế giới về bất động sản du lịch. Thứ hai, an toàn về mặt pháp lý và sở hữu căn hộ. Thứ ba, chủ đầu tư Crystal Bay có kinh nghiệm khai thác lữ hành. Thứ tư, được quản lý bằng thương hiệu Crystal Bay Hospitality - một trong những thương hiệu quản lý khách sạn của chủ đầu tư. Như vậy, nguồn khách đó chủ đầu tư tự cung cấp và tự quản lý. Thứ năm là với mô hình bất động sản du lịch ApartHotel, chủ đầu tư ký hợp đồng thuê lại nhà trực tiếp nên chi phí khác với việc đi thuê mặt bằng. Với những lợi ích này giúp cho việc đầu tư vào Aparthotel sẽ lâu dài, ổn định.

Tổng hợp 3 lợi ích của khách du lịch chủ đầu tư cũng như nhà đầu tư thì đây chính là lợi thế của ApartHotel mà Crystal Bay chia sẻ với tọa đàm hôm nay. Thứ nhất đây là xu hướng du lịch trên toàn thế giới; Thứ hai mô hình này có khả năng đáp ứng cùng lúc nhiều nhu cầu; Thứ ba, đa dạng hình thức lưu trú; Thứ tư là mang lại không gian sống đẳng cấp như chính ngôi nhà của mình; Thứ năm là tận hưởng lợi ích khách sạn quốc tế; Thứ sáu chi phí hợp lý; Thứ bảy thỏa mãn các nhu cầu cá nhân; Thứ tám các dự án ở vị trí đẹp, chiến lược; Thứ chín là do chính chủ đầu tư ApartHotel vận hành.

 Ông Ngô Hữu Trường cũng giới thiệu về con đường của Tập đoàn Crystal Bay tại Ninh Thuận: Crystal Bay đang đầu tư vào hệ sinh thái. Thứ nhất, Crystal Bay đi lên từ công ty lữ hành du lịch do đó, mảng đầu tư của đơn vị là du lịch lữ hành. Thứ hai là dịch vụ vận tải gồm: Hàng không, đường bộ… Thứ ba là đầu tư về vui chơi giải trí, mua sắm. Thứ tư là có công ty bán thẻ kỳ nghỉ. Thứ năm, có Crystal Bay Hospitality quản lý thương hiệu vận hành. Thứ sáu là phát triển bất động sản du lịch.

Tập đoàn Crystal Bay có hai thế mạnh. Thứ nhất, chúng tôi là nhà đầu tư phát triển du lịch Việt Nam với hơn 20 năm phát triển du lịch lữ hành, khác với các nhà phát triển bất động sản du lịch. Thứ hai, Crystal Bay đang sở hữu lượng khách quốc tế dồi dào, tăng trưởng hằng năm.

Tập đoàn Crystal Bay có nhiều đối tác liên kết du lịch ở Nga, Trung Quốc, Hàn Quốc, Ấn Độ… Bên cạnh đó, nguồn khách của Tập đoàn cũng được đảm bảo. Nếu hoàn thành xong chuỗi hệ thống phòng thì khả năng kéo khách rất lớn, có thể lên tới hàng triệu lượt khách. Với tầm nhìn và mong muốn biến Việt Nam thành điểm đến mới của châu Á, Crystal Bay có kế hoạch đầu tư chiến lược tại Ninh Thuận. Ninh Thuận là vùng đất Duyên hải Nam Trung Bộ, kết nối hạ tầng tốt như cao tốc từ Nha Trang đi Ninh Thuận được ưu tiên, cảng biển Cà Ná,… Như vậy, đến với Ninh Thuận có thể kết hợp tất cả các yếu tố đường sắt, đường biển, đường bộ, hàng không. Ninh Thuận được thiên nhiên ưu ái, bờ biển trong đẹp, có nhiều dãy núi đặc sắc, có vịnh Vĩnh Hy rất đẹp và đặc biệt là có cả sa mạc.

Ninh Thuận là điểm đến rất đặc biệt: Có thảo nguyên, rừng, biển, sa mạc. Và cũng chỉ có riêng ở Ninh Thuận trồng được nho và làm được rượu vang, nuôi được cừu… Văn hoá Chăm Pa, dân tộc thiểu số cũng là yếu tố thu hút khách du lịch, trải nghiệm.

Chúng tôi đang có kế hoạch đầu tư lớn vào Ninh Thuận, biến Ninh Thuận thành địa điểm mới, nhiều trải nghiệm đặc sắc. Kế hoạch đầu tư cánh đồng khinh khí cầu như Thổ Nhĩ Kỳ ở Ninh Thuận. Thứ hai là đầu tư công viên chuyên đề. Thứ ba đầu tư nhà tuyết nhân tạo trong nhà. Thứ tư là đầu tư trung tâm giải trí tương tác công nghệ cao Inter Active; Safari trên sa mạc; Ninh Thuận - walking street; Ninh Thuận Marina Bay; Outlet Villa - làng mua sắm hàng hiệu giá rẻ; khu vui chơi giải trí, quán bar ngoài trời, nhà hát biểu diễn văn hóa nghệ thuật, vui chơi giải trí; công viên nước…

Crystal Bay chọn Ninh Thuận là điểm đầu tư mới bởi dựa trên các lợi thế về điều kiện tài nguyên thiên nhiên, văn hóa con người vị trí địa lý thuận lợi, Crystal Bay đầu tư các dự án lớn với mục tiêu biến Ninh Thuận trở thành điểm đến mới của Châu Á, thu hút hàng chục triệu khách du lịch trong tương lai và cạnh tranh với các nước trong khu vực.

Các dự án trọng điểm mô hình ApartHotel của Crystal Bay tại Ninh Thuận: Với mục tiêu biến Ninh Thuận thành điểm đến mới của châu Á thu hút hàng chục triệu khách, đủ sức cạnh tranh với các nước trong khu vực, 2 dự án quy mô lớn của Crystal Bay đang đầu tư tại Ninh Thuận là Sunbay Park ở vị trí trung tâm của thành phố Phan Rang, diện tích đất xây dựng là 3,6ha. Liền kề là công viên nước 47.000m2, chiều cao tầng là 55 tầng. Hy vọng đây là điểm đến mới trong tương lai. ApartHotel chiếm 2.450 căn, Tổng số là 3.300 đơn vị sản phẩm. Ngày hoàn thành tất cả dự án là tháng 12/2023.

Dự án SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang do tập đoàn Crystal Bay và các đối tác làm chủ đầu tư tại Ninh Thuận. Đây là tổ hợp đầu tiên của mô hình ApartHotel. Sau khi hoàn thành, dự án sẽ đáp ứng được nhu cầu nghỉ dưỡng, du lịch trải nghiệm của mọi khách du lịch trong nước và quốc tế. Đặc biệt, dự án chỉ có mật độ xây dựng tiện ích và nhu cầu hạ tầng vào khoảng 46%; Cùng với đó là các tiện ích 47.000m2 công viên nước, có 10.000m2 nhà hàng, 9 hồ bơi vô cực, 4.000m2 spa, 20.000m2 E-game, 3 khu vui cơi hoạt động trên biển, 3 trung tâm hội nghị, 3 club louge, 3 sky bar, 3 vườn hoa nhiệt đới. để đáp ứng mô hình Aparthotel - 50% là phòng ốc, 50% phải là tiện ích hạ tầng dể phục vụ việc trải nghiệm cho các du khách cũng như giữ chân khách du lịch được lâu hơn.

Điểm nhấn chính là mô hình khu giải trí tương tác biển công nghệ hàng đầu tại Việt Nam, Crystal Bay đưa vào khai thác phát triển lâu dài. Để đáp ứng nhu cầu du lịch 3 thế hệ thì việc phát triển đáp ứng nhu cầu đó là điều rất quan trọng.

Dự án thứ 2 là Sailing Bay Ninh Chữ, diện tích 12,29ha, mật độ xây dựng rất thấp 18,5%, khối đế 4 tầng, 50.000m2 khối đế là rất lớn để đưa nhiều tiện ích dịch vụ vào khai thác lâu dài và bền vững. ApartHotel có 3.200 căn, khách sạn 800 phòng. Tổng cộng có 4.000 đơn vị sản phẩm. Khởi công tháng 11/2019. Tháng 12/2022 hoàn thành giai đoạn 1, xây trước 2 tòa. Các tiện ích rất đặc biệt tại Sailing Bay Ninh Chữ là: 1 công viên nước với diện tích lớn, đặc biệt là có 1ha đất rừng trồng dương để phục vụ các hoạt động trải nghiệm. Tại dự án này nằm ở vị trí vùng biển có gió lớn hàng năm thường tổ chức môn thể thao dù lượn. Do đó, môn thể thao này được đưa vào làm điểm nhấn của dự án. Hơn nữa, có nhà tuyết nhân tạo rộng hơn 8.000m2 để khách du lịch không chỉ đến nghỉ ngơi tại dự án mà còn trải nghiệm đa thế hệ, đa trải nghiệm các tiện ích.

Nhìn lại toàn bộ quá trình phát triển thị trường động sản du lịch Việt Nam chúng ta có thể thấy, có rất nhiều dự án “lớn”, nhưng so với thế giới vẫn “chưa là gì”. Chưa kể, thị trường thời gian qua đã có sự tắc nghẽn nhất định. Sự tắc nghẽn này là do khung pháp luật về bất động sản du lịch chưa đáp ứng được dòng phát triển của thị trường, các cán bộ có thẩm quyền phê duyệt lâm vào cảnh e ngại.

Trước bối cảnh ấy là lúc chúng ta nhìn lại sự phát triển thời gian vừa qua. Không thể phủ nhận, tiềm năng du lịch Việt Nam từ trước đến nay là rất lớn, còn nhiều dư địa. So sánh với các nước trong khu vực và trên thế giới, chúng ta không chỉ có lợi thế về điều kiện tự nhiên mà còn có lợi thế về chính trị, xã hội ổn định.

Trước đây, chúng ta là một đất nước có nhiều điều để du khách nước ngoài khám phá, người phương Tây hay phương Đông đều thấy lạ khi tới Việt Nam. Người Việt Nam cũng rất hiếu khách, vui vẻ. Rồi kể cả văn hóa, chúng ta cũng có nhiều tác phẩm văn học nghệ thuật nổi tiếng thế giới. Chính vì vậy, tiềm năng du lịch của Việt Nam là rất lớn.

Giai đoạn vừa rồi chúng ta ghi nhận mức tăng trưởng tốt. Nhưng tôi cho rằng, mức tăng trưởng đó vẫn ở giai đoạn đầu, còn nhiều cơ hội để tăng trưởng hơn nữa. Nhưng để làm được điều đó thì chúng ta cũng cần giải quyết nhiều thách thức. Bởi phải nói rõ như thế này, chúng ta tăng trưởng từ mức thấp lên trung bình thì có thể dễ, nhưng từ trung bình lên cao hẳn thì không đơn giản. So sánh với thị trường du lịch và bất động sản du lịch Việt Nam, thời gian vừa rồi, du lịch của chúng ta đã đi qua con đường từ nước có ngành du lịch kém đạt được mức trung bình. Con đường này cũng có nhiều khó khăn, chúng ta đã làm được. Nhưng để phát triển tiếp thì chúng ta còn rất nhiều việc phải làm.

Cụ thể hơn với thị trường bất động sản du lịch, để vượt qua khó khăn về vốn trong bối cảnh dòng vốn vào thị trường khá eo hẹp, chúng ta đã làm được rất tốt, bán các bất động sản du lịch hình thành trong tương lai là một giải pháp rất tốt để giải quyết bài toán về vốn. Chúng ta cũng đã có nhiều dự án bất động sản du lịch đảm bảo chất lượng tốt, có quy hoạch được một số công trình vui chơi giải trí. Thị trường cũng đã chứng kiến sự bùng nổ của phân khúc condotel, nhưng vì nhiều lý do, trong đó nhiều nhất là tính pháp lý khiến phân khúc này giai đoạn vừa qua có nhịp chững.

Từ thực tế đó có thể thấy rằng, kinh tế chia sẻ vào Việt Nam nhưng việc tiếp nhận và quản lý nó như thế nào thì vẫn còn nhiều lúng túng.

Nhưng để thị trường bất động sản du lịch Việt Nam tăng trưởng hơn nữa, chúng ta phải khắc phục được những điểm yếu này, đó cũng là cơ hội để các mô hình bất động sản du lịch đa công năng có thể phát huy được lợi thế của chúng, bởi đây chính là xu thế mới trong phát triển du lịch của các quốc gia trên thế giới hiện nay.

Chúng ta mới chỉ đáp ứng được các khách du lịch ngắn ngày từ Hàn Quốc, Trung Quốc sang nhưng những khách này chỉ mang tính tham quan. Còn một nguồn khách tiềm năng hơn từ Âu Mỹ, họ có cả tháng để nghỉ đi du lịch, hiện nay xu hướng của họ là trải nghiệm về đời sống người dân bản địa, trải nghiệm mạo hiểm, chữa bệnh... nhưng chúng ta lại chưa mạnh lĩnh vực này. Để phát triển du lịch trải nghiệm, chúng ta cần phải phát triển các tổ hợp du lịch trải nghiệm quy mô lớn, đa chức năng, có khu vui chơi cho trẻ em, cho người lớn, khu casino... Chúng ta rất cần phát triển những loại hình đó, bởi có nhiều nguồn khách tiềm năng chỉ muốn trải nghiệm theo cách đó.

Vậy câu hỏi đặt ra là, tư duy một tổ hợp du lịch lớn của chúng ta là như thế nào? Tôi cho rằng bất động sản du lịch đa công năng là trong tổ hợp đó có nhiều khu vực, có thể cho thuê ngắn hạn hay dài hạn. Điểm thứ hai là các tổ hợp đó cần gắn với bất động sản do người dân (các nhà đầu tư thứ cấp) đầu tư, quản lý. Tôi cho rằng, nếu đi được theo hướng đó với khung pháp lý hiện đại chúng ta có thể có cơ hội để phát triển một thị trường du lịch mạnh.

Có thể nói, bất động sản du lịch hiện có tiềm năng phát triển rất lớn, dựa trên nền tảng thiên nhiên, văn hóa, thể chế, tăng trưởng kinh tế, nhất là trong bối cảnh các bộ, ngành và địa phương đang tích cực thực hiện Nghị quyết 08-NQ/TW của Bộ Chính trị, đưa du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn. Diễn biến thực tế thời gian qua khẳng định, lượng khách du lịch đang tăng trưởng tốt. Trung bình mỗi năm, có 15 triệu khách du lịch nước ngoài đến Việt Nam, vượt xa con số 4 triệu khách của 10 năm trước; bên cạnh đó là 80 triệu lượt khách nội địa, gấp 4 lần so với thập kỷ trước. Bên cạnh đó, nguyên nhân quan trọng là chúng ta đã có những "sếu đầu đàn" về du lịch… Từ đó, hạ tầng du lịch ở nhiều địa phương được đầu tư quy mô, xuất hiện nhiều công trình tầm cỡ quốc tế. Du lịch "thăng hoa" sẽ tạo động lực thúc đẩy bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Rõ ràng, khách du lịch tăng trưởng sẽ kéo theo nhu cầu lưu trú, tạo điều kiện cho villa, khách sạn và các nhu cầu dịch vụ, mua sắm, giải trí phát triển. Tuy nhiên, theo các số liệu thống kê, dù tăng trưởng nhanh, nhưng năm 2018, tổng số khách quốc tế đến Việt Nam vẫn thấp so với một số nước trong khu vực như Thái Lan (38 triệu), Malaysia (25 triệu), Singapore (18,5 triệu), Indonesia (15,8 triệu). Lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong 10 tháng năm 2019 đạt 14,5 triệu lượt người, tăng 13% so với cùng kỳ năm trước. Nhưng vẫn xếp sau nhiều nước trong khu vực Đông Nam Á về thu hút khách ngoại. Đặc biệt, mức chi tiêu của khách du lịch đến Việt Nam vẫn còn thua xa với các nước. Khách quốc tế đến Việt Nam chi tiêu 96 USD/ngày nhưng ở Singapore là 330 USD/ngày, ở Thái Lan là 115 USD/ngày.

So với các quốc gia phát triển mạnh về du lịch trong khu vực như Thái Lan, Malaysia, Singapore… số lượng cơ sở lưu trú và các dịch vụ giải trí của Việt Nam còn rất hạn chế. Mặt khác, nguồn cung bất động sản du lịch của Việt Nam hiện mới chỉ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu căn hộ lưu trú cho khách du lịch quốc tế.

Ngoài ra, giá bất động sản du lịch ở Việt Nam đang ở mức thấp so với các quốc gia có cùng tiềm năng phát triển du lịch. Do đó, bất động sản du lịch còn nhiều dư địa phát triển. Điều này cũng phù hợp với xu hướng đầu tư vào bất động sản du lịch nhằm vào tầng lớp trung lưu đang ngày càng đông.

Trong trung hạn, với trên 20 triệu khách quốc tế tới Việt Nam mỗi năm có thời gian nghỉ trung bình từ 5 - 7 ngày cho mỗi kỳ nghỉ, và khách trong nước khoảng 85 triệu người có thời gian nghỉ từ 3 - 4 ngày, du lịch Việt Nam cần thêm nhiều hơn nữa các dự án đầu tư theo dạng hệ sinh thái, quần thể, tích hợp cả du lịch, giải trí, nghỉ dưỡng, mua sắm. Vì thế, tôi cho rằng, trong trung và dài hạn, phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, nhất là khu vực ven biển sẽ vẫn là điểm sáng của thị trường. Dù sở hữu dư địa phát triển lớn, miếng bánh trên thị trường bất động sản du lịch "rất ngon", nhưng không phải ai cũng ăn được.

Đầu tư bất động sản du lịch khó khăn và thách thức hơn đầu tư nhà ở rất nhiều, không phải bán là xong, mà quan trọng hơn là vận hành thế nào cho hiệu quả. Vì thế, ngay từ khâu thiết kế sản phẩm đã phải tính toán kỹ lưỡng để không những thu hút khách mua mà còn mang đến những trải nghiệm ấn tượng cho du khách sau này. Vì thế, để phát triển bền vững, thị trường cần có những nhà đầu tư có tâm, có tầm. Bản thân những chủ đầu tư bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng lớn cũng chính là "sếu đầu đàn" trong lĩnh vực du lịch. Vì vậy, họ sẽ biết đầu tư vào vị trí nào, cách làm ra sao, bố trí các sản phẩm bổ trợ nhau để tạo sức cạnh tranh, thu hút mạnh mẽ khách du lịch.

Hiện nay, các nhà đầu tư cũng đã dần biết cách "chọn mặt gửi vàng", đặt niềm tin "đúng chỗ", nhìn nhận được đâu là sản phẩm bất động sản có tiềm năng sinh lời. Đó phải là những sản phẩm được thiết kế đẳng cấp, khác biệt, mang dấu ấn riêng, nằm trong khu vực du lịch phát triển, có nhiều dự án xung quanh bổ trợ để cùng thu hút khách du lịch…

Ngành du lịch trong nước và quốc tế đang có sự thay đổi rất nhanh, với nhiều cơ hội mở ra cho các chủ đầu tư, không chỉ tăng trưởng nhu cầu phòng mà còn tăng trưởng các đối tượng khách hàng mới. Do đó, nếu đơn thuần chỉ phát triển một dự án theo kiểu truyền thống sẽ không đảm bảo tính cạnh tranh cũng như phù hợp với nhu cầu của khách hàng trong trung và dài hạn. Một dự án cần tạo dựng hệ sinh thái tiện ích - dịch vụ đa dạng mới có thể trở thành điểm đến hấp dẫn. Thị trường bất động sản Việt Nam hiện cũng rất tiềm năng cho những loại hình sản phẩm phức tạp và đa dạng hơn, nắm bắt các xu hướng đang thay đổi trên toàn cầu.

Nhận diện được cơ hội đó, một số chủ đầu tư đã tiên phong nhập cuộc và sẵn sàng kiến tạo các loại hình sản phẩm mới, kết hợp các xu hướng mới vào dự án trong tương lai, hướng tới đa trải nghiệm cho khách hàng và tạo ra "dấu ấn riêng" cho dự án. Bên cạnh đó, làn sóng đầu tư vào các thị trường mới đang lan rộng với sự dẫn dắt của các nhà phát triển du lịch, các doanh nghiệp lớn tiên phong. Thay vì lướt sóng, nhiều nhà đầu tư đã tìm kiếm cơ hội dài hạn tại những tổ hợp bất động sản du lịch lớn, sở hữu hệ sinh thái tiện ích hoàn thiện, có lợi thế phát triển kinh tế vùng theo hướng bền vững, nhằm đảm bảo cho khoản đầu tư gia tăng giá trị trong tương lai. Có một nguyên tắc là, chỉ khi dự án vận hành tốt, tỷ lệ lấp đầy phòng cao, các nhà đầu tư mới có cơ sở kỳ vọng về dòng lợi nhuận thu về.

Dưới sự chỉ đạo và bảo trợ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) tổ chức Tọa đàm: Những xu hướng mới của thị trường bất động sản du lịch Việt Nam, nhằm khái quát lại tiềm năng, thế mạnh, cơ hội và thách thức trong giai đoạn hiện nay, đồng thời nhận diện những xu hướng phát triển mới của thị trường bất động sản du lịch Việt Nam trong thời gian tới.

Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tin tưởng rằng, Tọa đàm: Những xu hướng mới của thị trường bất động sản du lịch Việt Nam sẽ là diễn đàn quan trọng để tạo ra những góc nhìn đa chiều, những kiến giải mới cho việc phát triển thị trường bất động sản du lịch Việt Nam. Với tinh thần đó, tôi hy vọng và đề nghị các diễn giả tham dự Tọa đàm sẽ tập trung làm rõ một số khía cạnh sau:

Một là, phân tích bức tranh tổng quan về thị trường bất động sản du lịch Việt Nam, tiềm năng và những cơ hội của thị trường hiện tại và tương lai.

Hai là, tập trung phân tích và làm rõ những xu hướng mới của thị trường bất động sản du lịch Việt Nam, trong đó, nhấn mạnh và phân tích các mô hình hệ sinh thái đã và đang triển khai trên thực tế tạo đột phá cho bất động sản du lịch, đáp ứng nhu cầu trải nghiệm vươn tầm thế giới;

Ba là, chia sẻ những kinh nghiệm, kỹ năng khi đầu tư vào loại hình bất động sản du lịch mới. Cách thức nhận diện chủ đầu tư uy tín, định hướng và chiến lược đầu tư cho khách hàng;

Thứ tư là, đề xuất các kiến nghị, giải pháp phát triển các loại hình mới nói riêng và thị trường bất động sản du lịch nói chung.

Nhân dịp này, thay mặt cho Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, xin trân trọng cảm ơn các chuyên gia, nhà quản lý, các nhà báo và lãnh đạo các doanh nghiệp bất động sản đã tham dự và đồng hành cùng chương trình và các hoạt động của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Tọa đàm có sự tham dự của ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục phát triển đô thị - Bộ Xây dựng, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng; PGS. TSKH. Võ Đại Lược, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế và Chính trị Thế giới; GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; Chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Minh Phong; Chuyên gia kinh tế TS. Vũ Đình Ánh; Chuyên gia tài chính ngân hàng TS. Nguyễn Trí Hiếu; ông Ngô Hữu Trường, Phó Tổng giám đốc Crystal Bay; ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Lộc Sơn Hà Land; cùng nhiều đại diện doanh nghiệp bất động sản, sàn môi giới bất động sản và các đơn vị báo chí truyền thông. Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam điều phối tọa đàm.