Tọa đàm và GLTT “Bất động sản cao cấp đô thị Phú Quốc: Nhận diện dòng vốn và cơ hội đầu tư“

Câu hỏi:

Ở góc độ doanh nghiệp phát triển dự án tại Phú Quốc, theo ông, phân khúc bất động sản đô thị Phú Quốc lại có lợi thế như thế nào so với phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng trong thời điểm này và trong tương lai?

Bà Phùng Thị Hải Vân trả lời: 

Trong bức tranh sôi động của thị trường Phú Quốc nhiều năm qua, bất động sản nghỉ dưỡng luôn chiếm ưu thế. Trong khi đó, bất động sản nhà ở sở hữu lâu dài kết hợp du lịch, đặc biệt ở khu vực trung tâm lại có nguồn cung khiêm tốn hơn. 

Thị trường Phú Quốc đã xuất hiện những dự án đô thị và nhà ở có chất lượng từ trung đến cao cấp. Đất ở tại thành phố đảo chủ yếu là tại thị trấn cũ, ít có dự án nhà ở mới trong khi nhu cầu lại rất cao. Điều này dẫn đến hiện tượng xâm phạm đất nông nghiệp, lâm nghiệp… để bán và xây dựng trái phép diễn ra phổ biến trong giai đoạn 2015 - 2019 tại Phú Quốc. 

Tuy nhiên, đối với nhu cầu an cư trước làn sóng di dân đang diễn ra mạnh hiện nay, bất động sản sở hữu lâu dài sẽ là dòng sản phẩm được ưu tiên lựa chọn. Bởi lẽ, nhà ở thực trong tâm lý người Việt trước hết phải là tài sản sở hữu lâu dài, có giá trị truyền đời, được linh hoạt định đoạt quyền thừa kế. 

Đối với các thành phố du lịch, quyền lợi này còn là hình thức linh hoạt cho thuê khi không có nhu cầu ở. Nói cách khác, loại hình vừa có chức năng nhà ở (sở hữu lâu dài) vừa linh hoạt khai thác cho du khách thuê hứa hẹn là sản phẩm giàu tiềm năng của thị trường Phú Quốc. 

Hiện nay, thị trường Phú Quốc đã xuất hiện những dự án đô thị và nhà ở có chất lượng từ trung đến cao cấp. Những sản phẩm này chắc chắn sẽ có sức hấp dẫn lớn. Tỷ lệ hấp thụ về nhà ở chào bán luôn ở mức cao, đạt trên 80%.

Trong giai đoạn 2015 - 2019, giá đất ở tại Phú Quốc tăng trưởng rất mạnh, hơn 50%/năm. Ở thời điểm hiện tại, mức độ tăng trưởng là hơn 20%/năm.

Câu hỏi:

Sau mấy năm đầu tư dòng sản phẩm nghỉ dưỡng (như condotel), tôi không còn mặn mà với việc chỉ “ăn” được phần lợi nhuận thu về là cam kết và lợi nhuận được thoả thuận theo hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư và trông chờ vào sự chênh giá. Thưa chuyên gia, nếu đầu tư vào bất động sản khu đô thị tại Phú Quốc, liệu nhà đầu tư có đa dạng hoá lợi nhuận hơn và chủ động hơn so với các dòng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng khác?

Ông Bùi Văn Doanh trả lời: 

Thực ra thì mỗi dòng sản phẩm trên thị trường bất động sản đều có ưu thế và thời điểm kinh doanh thuận lợi khác nhau. Chẳng hạn như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng giai đoạn mới ra đời rất hút khách và tính thanh khoản rất cao, chỉ khi vấp phải vấn đề về pháp lý thì phân khúc này mới chững lại nhưng cũng không hẳn đã đóng băng, bởi khi thị trường du lịch sôi động trở lại và nhất là khi vấn đề pháp lý được tháo gỡ, tôi tin đây vẫn là một trong nhưng loại hình tiềm năng.

Tuy nhiên cũng phải thấy rằng, bất động sản khu đô thị Phú Quốc với quyền sở hữu lâu dài có ưu thế riêng của nó, bởi đúng là nó đa dạng hóa được lợi nhuận và chủ động trong mục đích sử dụng hơn. Nhất là nó tạo sự an tâm cho chủ sở hữu, khi mà tâm lý của người Việt đều muốn sở hữu căn nhà lâu dài, vừa là của để dành, vừa là để truyền cho đời con cháu, lại dễ thế chấp, sang nhượng… mà không lo bị mất giá.

Sự đa dạng hóa mục đích sử dụng và lợi nhuận được lý giải dựa trên các phân tích sau:

Các bất động sản nhà ở đô thị Phú Quốc giai đoạn này thường được xây dựng ở những vị trí bờ biển, có cảnh quan đẹp, môi trường tốt và hài hòa với thiên nhiên, vì vậy rất thích hợp với mục đích nghỉ dưỡng và phù hợp với những người có mức sống, nhu cầu hưởng thụ cao. Vì vậy, nếu sử dụng để ở sẽ là cách nâng cao chất lượng sống và đây là “lợi nhuận” đáng giá so với khoản đầu tư ban đầu. 

Mặt khác, vì là phân khúc cao cấp, lại có lợi thế đặc biệt về cảnh quan, môi trường nên nó lại có thể dễ dàng chuyển đổi thành bất động sản du lịch để kinh doanh lưu trú. Thậm chí, nó có thể linh hoạt vừa để ở vừa kinh doanh lưu trú trong từng thời điểm khác nhau theo nhu cầu của chủ nhà và biến động, nhu cầu của thị trường du lịch. 

Ngay cả trong trường hợp chỉ dùng để ở thì bất động sản này vẫn có khả năng sinh lời mà không lo mất giá bởi giá trị của phân khúc này sẽ ngày càng tăng và lực cung sẽ ngày càng hạn chế. Vì vậy, nếu vì lý do nào đó không ở thì cũng dễ dàng bán lại và thu được lợi nhuận. Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính thì cũng cần có sự tính toán cụ thể, nhất là cần quyết định thời điểm bán ra khi đã đạt được mức lãi suất kỳ vọng, tránh để rơi vào giai đoạn trầm lắng sẽ bị lãi suất ngân hàng ăn mòn lợi nhuận.
 

Câu hỏi:

So với Hà Nội, TP.HCM, giá đất tại Phú Quốc vẫn còn thấp hơn nhiều, do đó dư địa tăng giá còn cao. Chúng tôi đã tiếp xúc và chia sẻ điều này với nhiều nhà đầu tư trên khắp cả nước khi họ có nhu cầu đầu tư tại Phú Quốc. Tuy nhiên, vấn đề cản trở là yếu tố pháp lý, sở hữu dài hạn hay vĩnh viễn với một số sản phẩm nghỉ dưỡng khiến cho nhiều nhà đầu tư e ngại. 

Xin được hỏi ông Nguyễn Mạnh Hà, về lâu dài việc tháo gỡ yếu tố pháp lý này cần tiến hành ra sao? Và hiện tại, đối với những dự án khu đô thị có sổ đỏ lâu dài, ông dự báo như thế nào về tiềm năng gia tăng giá trị cũng như tính thanh khoản so với phân khúc khác?

Ông Nguyễn Mạnh Hà trả lời:

Để giải quyết được thực trạng vướng mắc pháp lý thì Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ sớm được sửa đổi, hoàn thiện. Bởi lẽ, đây là 3 bộ luật “đinh” quyết định tới sự phát triển của thị trường bất động sản. Nếu pháp lý được tháo gỡ thì nhà đầu tư sẽ quan tâm và tự tin mua các sản phẩm bất động sản.
 

Nhà ở thực trong tâm lý người Việt, trước hết phải là tài sản sở hữu lâu dài, có giá trị truyền đời, được linh hoạt định đoạt quyền thừa kế. Nói cách khác, loại hình vừa có chức năng nhà ở (sở hữu lâu dài) vừa linh hoạt khai thác cho du khách thuê tại các tâm điểm du lịch sẽ là sản phẩm giàu tiềm năng của thị trường Phú Quốc. Theo khảo sát, thị trường bất động sản Phú Quốc ghi nhận một số ít căn hộ có pháp lý sở hữu lâu dài nằm rải rác ở vùng ven.

Câu hỏi:

Thị trường bất động sản đang được đánh giá là chững lại sau những tác động mạnh của dịch Covid-19 và một số chính sách kinh tế - tài chính. Dưới góc độ doanh nghiệp đầu tư dự án tại đây, theo đánh giá của bà , thị trường bất động sản Phú Quốc đang có những lực đẩy nào để có thể thu hút đầu tư, nhanh chóng phục hồi và tăng trưởng, nhất là đặt trong bối cảnh cạnh tranh với những vùng đất tiềm năng khác?

Bà Phùng Thị Hải Vân trả lời:

Mới đây, Phú Quốc đã lọt top 100 thành phố đáng đến nhất thế giới năm 2022 do Tạp chí danh tiếng Travel & Leisure bình chọn. Trước đó, năm 2021, Phú Quốc cũng được International Living đánh giá trong Top 15 hòn đảo tốt nhất để sống khi nghỉ hưu. Tiêu chí đánh giá xếp hạng của những giải thưởng uy tín này đều dựa vào những giá trị văn hóa, lịch sử, vẻ đẹp tự nhiên, điều kiện sống, sinh hoạt hàng ngày.

Theo thống kê, mức tăng trưởng du lịch của Phú Quốc thời điểm trước dịch lên tới hơn 30%/năm, vượt trên cả những thủ phủ du lịch truyền thống của Việt Nam như Nha Trang, Đà Nẵng. Số liệu ghi nhận 6 tháng đầu năm 2022, Phú Quốc đón gần 2 triệu lượt khách, thu về hơn 2.800 tỷ đồng. Số chuyến bay trong ngày của Phú Quốc dịp cao điểm lên tới gần 150 chuyến/ngày, vượt qua Đà Nẵng. Phú Quốc đang trên đà phát triển theo đúng chiến lược phát triển Kinh tế - Xã hội giai đoạn 2021 - 2025 sẽ trở thành điểm đến toàn cầu, là thành phố du lịch quốc gia và quốc tế.

Tuy nhiên, bên cạnh mục tiêu gia tăng chất lượng và thứ hạng du lịch, trong vai trò thành phố biển đảo đầu tiên của Việt Nam, nhiệm vụ quy hoạch chung Thành phố Phú Quốc đến năm 2040 còn chỉ ra mục tiêu phát triển đưa Thành phố Phú Quốc trở thành đô thị biển, đảo đặc sắc; trung tâm du lịch, nghỉ dưỡng và dịch vụ có bản sắc với quy mô dân số lên tới 680.000 người, gấp 4 lần so với thời điểm mới lên thành phố.

Để cán cân giữa du lịch chất lượng đẳng cấp và cuộc sống đô thị giàu bản sắc được cân bằng, An Thới được định hướng phát triển thành đô thị cảng quốc tế, là đầu mối kỹ thuật, thương mại, du lịch của Phú Quốc, sẽ là khu vực trọng yếu để phát triển các khu dân cư mới. Bức tranh thành phố biển đảo Phú Quốc trở thành thiên đường đáng đến và đáng sống sẽ hoàn thiện khi được bổ sung mảnh ghép khu đô thị hiện đại, khang trang, giàu bản sắc.

Câu hỏi: Dưới góc độ pháp lý, theo ông điểm khác biệt và cũng là ưu thế lớn nhất của một sản phẩm bất động sản đô thị được xây dựng trên quy hoạch đất ở và sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ là gì? Nếu dự án đô thị mà tích hợp được cả yếu tố nghỉ dưỡng thì sẽ mang lại cơ hội gì cho nhà đầu tư cũng như khách hàng khi đầu tư tại Phú Quốc?

Luật sư Trương Thanh Đức trả lời: 

Ngay như tên mô tả, chúng ta cũng thấy rõ rồi, nghỉ dưỡng thì sẽ liên kết du lịch, thương mại thì là kinh doanh buôn bán. Nếu kết hợp được cả hai thứ đó thì một là ở, hai là du lịch, ba là thương mại, cả ba giá trị cao nhất của một sản phẩm bất động sản đã được kết hợp sẽ tạo nên lợi thế tuyệt vời. 

Gác lại vấn đề pháp lý bởi đây là yếu tố cụ thể cho từng dự án, điều còn lại là tầm nhìn trung và dài hạn đối với bất động sản của khu vực mà cụ thể ở đây là Phú Quốc. Câu hỏi chúng ta thường đặt ra khi quan tâm và lựa chọn sản phẩm đầu tư, đó là: Giá trị tiềm năng trung hạn và dài hạn ra sao? Những yếu tố nào quyết định sản phẩm tăng giá? Nguy cơ nào khiến giá trị bất động sản này suy giảm hoặc không thể tăng giá như kỳ vọng?

Như tôi vừa đề cập ở trên thì cơ hội tìm kiếm giá trị bất động sản tại Phú Quốc là rất lớn, nếu như nhìn trong dài hạn. Cơ hội phát triển đang từng bước được hiện thực hóa bởi sự quan tâm của Chính phủ và các chủ đầu tư lớn đã và đang triển khai nhiều dự án, khai thác tiềm năng kinh doanh du lịch. Đầu tư vào loại hình này, nhà đầu tư sẽ nhận được giá trị kép. Họ vừa có thể sử dụng để gia đình nghỉ ngơi, thư giãn lại vừa có thể kinh doanh khai thác với giá trị cao. 

Tuy nhiên, bên cạnh những yếu tố thuận lợi, nhà đầu tư cũng cần lưu ý cân nhắc bài toán kinh tế, vì đầu tư vào loại hình này sẽ cần một khoản chi phí lớn do các biệt thự hay shophouse đều có diện tích rộng và giá trị lớn, vật liệu đầu tư cho những sản phẩm này cũng ở nhóm cao cấp… do đó bài toán kinh doanh làm sao đạt hiệu quả với nguồn tiền bỏ ra cần được tính toán thận trọng. 

Bên cạnh đó, có những thời điểm nhà đầu tư phải hứng chịu nhưng rủi ro khác như dịch bệnh, gây gián đoạn các hoạt động du lịch kéo dài, như dịch Covid-19 đã ảnh hưởng rất lớn hơn 2 năm liền và nếu đó là một thương vụ đầu tư phải sử dụng các kênh vay vốn quá lớn sẽ dẫn tới rủi ro cho nhà đầu tư, bởi vì lúc này không khai thác được du lịch và đồng thời cũng rất khó bán được trong trường hợp chấp nhận phải cắt lỗ.

Câu hỏi: Mỗi năm vợ chồng tôi đi du lịch Phú Quốc một vài lần và đặc biệt thích thành phố này. Hiện tại, chúng tôi đang thuê các căn hộ du lịch để nghỉ dưỡng. Về lâu dài thì muốn đưa cả gia đình đến sống, kinh doanh từ chính ngôi nhà của mình. Gia đình tôi muốn mua nhà ở trong khu đô thị có sở hữu lâu dài chứ không phải bất động sản du lịch. Chuyên gia đánh giá ra sao về xu hướng này?

TS. Võ Trí Thành trả lời: 

Xu hướng này rất đáng quan tâm và suy nghĩ. Chúng ta đang có khát vọng đưa Phú Quốc thành một thành phố nhiều chức năng chứ không đơn thuần chỉ là thành phố du lịch. Cơ hội kinh doanh không chỉ lớn mà còn đa sắc màu. Nếu chỉ là du lịch thì mọi người chỉ đến 1-2 tuần rồi về. Nhưng nếu thành phố đó quy hoạch tốt thì người ta đến làm việc 6 tháng, 1 năm hay lâu dài sẽ định cư luôn thì nhu cầu và cơ hội kinh doanh sẽ rất khác. 

Về quy hoạch có 2 điểm cần nhìn nhận: Một là, xác định xu hướng của thành phố với nhiều hoạt động sản xuất, kinh doanh, lối sống, cách sống đa sắc màu. Hai là, quy hoạch để biết vị trí đó có giá trị và lợi ích đem lại như thế nào, có đáng đầu tư hay không?

Câu hỏi:

Thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp trong ngành bất động sản cũng tìm đến Phú Quốc để triển khai dự án, với triển vọng phát triển nơi đây thành đô thị đảo hiện đại. Trong đó, dự án Meyhomes Capital Phú Quốc của Tân Á Đại Thành nằm trong quỹ đất sở hữu lâu dài hiếm hoi của đảo Ngọc mang nhiều kỳ vọng đáp ứng nhu cầu an cư của người dân và du khách. Xin được hỏi ông Nguyễn Văn Đính, ông đánh giá ra sao về triển vọng của dự án đô thị này ở Phú Quốc?

TS. Nguyễn Văn Đính trả lời: 

Tiềm năng của Phú Quốc đã thu hút nhiều thương hiệu lớn và chủ đầu tư có tên tuổi xuất hiện tại thị trường này. Theo đó, có nhiều khu đô thị hiện đại đã xuất hiện bên cạnh hai khu đô thị truyền thống hiện hữu. Trong đó, khu đô thị Meyhomes Capital Phú Quốc của Tân Á Đại Thành đang được quy hoạch rất đẹp cũng như làm rất tốt về kết nối hạ tầng và phát triển dịch vụ tiện ích, từ đó giúp nâng tầm vị thế của Đảo Ngọc.

Tôi cho rằng, từ những tiềm năng sẵn có, khu đô thị Meyhomes Capital Phú Quốc sẽ trở thành nơi an cư lý tưởng cho người dân. Đối với nhà đầu tư, có thể kỳ vọng các bất động sản tại khu thị Meyhomes Capital Phú Quốc sẽ mở ra cơ hội khai thác hiệu quả và an toàn trong tương lai dài hạn.

Câu hỏi:

Thực tế cho thấy, sức hút thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM đang bị giảm đi đáng kể. Trong khi đó, các địa bàn giàu tiềm năng khác lại đang trỗi dậy, ví dụ Phú Quốc. Ông có nhận thấy nhu cầu tăng lên với bất động sản Phú Quốc không? Và bất động sản khu đô thị Phú Quốc liệu có phải phân khúc hấp dẫn dòng tiền của các nhà đầu tư trong thời điểm này? 

Ông Bùi Văn Doanh trả lời: 

Thực ra thì thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM chưa bao giờ hết nóng. Tuy nhiên, do đây là khu vực đã được định hình, tương đối ổn định, những yếu tố làm gia tăng địa tô chênh lệch 1 không có nhiều nên sự biến động về giá cả không lớn, nếu có tăng thì chủ yếu là do trượt giá và sự chênh lệch cung cầu, chứ không phải do tác động của hạ tầng thay đổi, trừ những khu vực mới mở rộng, đang phát triển. Chính vì thế, nhu cầu của người mua để ở rất lớn nhưng đối với nhà đầu tư thì thị trường này đã giảm độ hấp dẫn vì biên lợi không nhiều. Do đó, các nhà đầu tư thứ cấp luôn có xu hướng đi vào các thị trường mới, đang trỗi dậy, tiềm năng lớn… như Phú Quốc để xuống tiền. 

Vì vậy, lực cầu trên thị trường bất động sản Phú Quốc được dự báo sẽ tăng lên trong thời gian tới, kể cả về trước mắt và lâu dài bởi những lý do sau:

Một là: Lực cầu từ những người có nhu cầu thực, mua để ở. Lực này sẽ ngày càng lớn do sự phát triển kinh tế, xã hội mạnh mẽ của Phú Quốc sẽ thu hút ngày càng nhiều lực lượng lao động đến làm việc và sinh sống và họ đều có nhu cầu về chỗ ở. Đồng thời, do hạ tầng ngày càng hoàn thiện, nhất là hạ tầng xã hội như giáo dục, y tế, chăm sóc sức khỏe… nên Phú Quốc sẽ ngày càng thu hút những người có mức sống cao đến định cư để trải nghiệm và thụ hưởng cuộc sống chất lượng cao tại đây; nhân tố này sẽ góp phần làm tăng nhu cầu nhà ở, nhất là nhà ở cao cấp tại Phú Quốc.

Hai là: Lực cầu từ nhà đầu tư thứ cấp. Do nhận định bất động sản nhà ở đô thị Phú Quốc còn nhiều dư địa nên cùng với quá trình phát triển của thành phố này, các nhà đầu tư lúc đầu còn dè dặt, thăm dò, nhưng sau sẽ tăng mạnh đầu tư để “bắt sóng” giai đoạn đầu nguồn cung dồi dào và có nhiều chính sách khuyến mãi nên giá cả cũng thích hợp, đồng thời để đón đầu làn sóng dịch chuyển dân cư đến Phú Quốc. 

Nhìn chung, cả trong trước mắt và lâu dài, Phú Quốc là thị trường bất động sản hấp dẫn và rất có tiềm năng nên đã và đang thu hút sự quan tâm rất lớn của các nhà đầu tư và dòng vốn, nhất là phân khúc nhà ở đô thị. 

Câu hỏi: 

Được biết, dự án Meyhomes Capital Phú Quốc phát triển bất động sản lâu dài vì có nhiều quỹ đất lớn, nhờ ông chia sẻ thêm về quỹ đất doanh nghiệp đang có?

Về huy động vốn hiện tại đang gặp không ít khó khăn, ngân hàng đang kiểm soát chặt tín dụng, trái phiếu không khả quan. Ông có thể chia sẻ về khả năng huy động vốn của doanh nghiệp mình như thế nào?

Ông Phạm Minh Đức trả lời:

Quỹ đất của chúng tôi đến thời điểm hiện tại được chấp thuận đầu tư thì bên cạnh dự án Meyhomes Capital Phú Quốc vẫn còn một số dự án khác tại khu ven biển, khu Dương Đông. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn tập trung quỹ đất chủ yếu cho dự án Meyhomes Capital với gần 300ha. Bên cạnh đó, chúng tôi đang tiếp tục làm việc với chính quyền địa phương để xin thêm những quỹ đất nhằm phục vụ triển khai các dự án. 

Về huy động vốn, đây là một vấn đề nóng. Với doanh nghiệp bất động sản sẽ cần hai giai đoạn. Thứ nhất là giai đoạn thi công, xây dựng. Đây là một giai đoạn rất quan trọng và cần có nguồn vốn lớn. Trong bối cảnh hiện tại, các ngân hàng đang siết chặt dòng vốn tín dụng, các doanh nghiệp gặp không ít khó khăn để huy động vốn, trong bối cảnh đó chúng tôi cũng phải chủ động nguồn vốn của mình. Tân Á Đại Thành cũng đã có sự chuẩn bị cho kịch bản này để đảm bảo tiến độ xây dựng triển khai dự án Meyhomes.
Còn đối với nguồn vốn cho vay với khách mua, vấn đề này doanh nghiệp không thể hỗ trợ được, vì nằm ngoài khả năng. Chỉ có ngân hàng mới có thể hỗ trợ. Tuy nhiên, hạn mức room của ngân hàng hiện tại đang khá hạn hẹp gây nên những khó khăn nhất định đối với khách mua. Vì vậy, trong thời gian tới, nếu các ngân hàng có khả năng nới room tín dụng để hỗ trợ các khách hàng vay mua bất động sản sẽ là tín hiệu rất tốt. 
 

Câu hỏi: Được đánh giá là quần đảo có nhiều tiềm năng trong việc phát triển đô thị biển – đảo, những năm qua Phú Quốc đã phát huy hết thế mạnh của mình chưa, thưa chuyên gia? Theo ông, Phú Quốc còn những cơ hội gì để “chuyển mình”, đẩy mạnh phát triển hệ thống đô thị nói chung và phân khúc bất động sản đô thị nói riêng?

Ông Nguyễn Mạnh Hà trả lời:

Những năm qua, Phú Quốc chưa phát huy hết thế mạnh của mình và vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển.

Sự góp mặt của nhiều “ông lớn” bất động sản như Vingroup, Sun Group, Tân Á Đại Thành... kích thích mạnh mẽ thị trường vì bên cạnh nhu cầu ở thực thì nhu cầu đầu tư, kinh doanh cũng rất cao.

Sự phát triển của bất động sản khu đô thị đã tạo nên một lượng lớn cư dân, ngoài hàng triệu lượt khách du lịch đến đây hàng năm. Điều này chứng tỏ khả năng sinh lời, thanh khoản cao.

Sự phát triển của bất động sản khu đô thị cao cấp tại Phú Quốc là bước đi tất yếu của thị trường này (lợi nhuận đến từ nhiều phía, khả năng sinh lời cao và tính chủ động lớn).

Bất động sản khu đô thị là một trong những kênh đầu tư hợp lý nhất tại Phú Quốc bởi đất được sở hữu lâu dài, hạ tầng được kết nối đồng bộ, hệ sinh thái vệ tinh với các tiện ích hiện hữu...

Ngoài ra, với quy hoạch để đô thị Phú Quốc trở thành đô thị biển đảo đặc sắc, Phú Quốc còn có thể phát triển thêm các trung tâm tài chính...

Câu hỏi:

Tôi được biết, theo quy hoạch tổng quỹ đất ở đô thị chỉ chiếm 6% diện tích toàn đảo Phú Quốc. Đây có phải là cơ hội đối với các sản phẩm nhà ở đô thị có pháp lý sở hữu lâu dài tại đây?

Luật sư Trương Thanh Đức trả lời: 

Phó Thủ tướng Lê Văn Thành vừa ký Quyết định số 767/QĐ-TTg ngày 23/6/2022 phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch chung Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2040.
Theo đó, phạm vi lập Quy hoạch chung thành phố Phú Quốc đến năm 2040 là toàn bộ diện tích đất tự nhiên 589,27km2 gồm 2 phường: Dương Đông, An Thới và 7 xã: Cửa Cạn, Gành Dầu, Bãi Thơm, Hàm Ninh, Cửa Dương, Dương Tơ và Thổ Châu.

Dự báo đến năm 2040 Phú Quốc có khoảng 680.000 người (trong đó bao gồm dân số quy đổi từ khách du lịch, lao động tạm trú... khoảng 250.000 người).

Mục tiêu quy hoạch là phát triển thành phố Phú Quốc trở thành một đô thị biển đảo đặc sắc; một trung tâm du lịch, nghỉ dưỡng và dịch vụ có bản sắc, chất lượng cao, có sức hấp dẫn đối với du khách trong nước và quốc tế; trung tâm thương mại, dịch vụ và trung tâm chăm sóc sức khoẻ, điều dưỡng ứng dụng công nghệ cao ở tầm cỡ khu vực và quốc tế; trung tâm chính trị - văn hóa…

Về định hướng phát triển không gian, quy hoạch sử dụng đất và thiết kế đô thị, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu đề xuất mô hình phát triển thành phố Phú Quốc phù hợp với quan điểm và mục tiêu phát triển; đề xuất cấu trúc không gian đô thị gắn kết chặt chẽ với tổ chức không gian phát triển du lịch, không gian bảo vệ sinh thái Vườn quốc gia Phú Quốc, không gian bảo tồn di tích, không gian ven biển...: Xác định vùng phát triển đô thị - du lịch, vùng bảo tồn sinh thái cảnh quan tự nhiên, vùng sinh thái nông - lâm - ngư nghiệp…; cụ thể định hướng và nguyên tắc phát triển đối với từng vùng. Phú Quốc có thời tiết thuận lợi để phát triển du lịch quanh năm, đặc biệt khách du lịch quốc tế rất yêu thích hòn đảo này bởi vẻ đẹp còn hoang sơ và thiên nhiên gần gũi con người. Khi giá trị khai thác du lịch được đẩy mạnh thì cũng đồng nghĩa với cơ hội khai thác bất động sản diễn ra mạnh mẽ hơn.

Với những tiềm năng sẵn có cùng với định hướng phát triển như trên, Phú Quốc đang mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng. Chúng ta biết rằng, Phú Quốc xác định mục tiêu đạt đô thị loại I vào năm 2025, trở thành thành phố du lịch biển đảo quốc gia và quốc tế. Với vị thế là thành phố biển đảo đầu tiên của Việt Nam, dự báo đến 2030, Phú Quốc sẽ có 550.000 dân, tăng gấp 3 lần hiện tại và tăng trưởng lượng khách du lịch cũng rất lớn. Đương nhiên những chỉ số này đã cho thấy cơ hội rất lớn của của các nhà đầu tư khi nhìn dài hạn.

Câu hỏi:

Đâu là tiêu chí để nhận diện Phú Quốc là một thành phố đáng sống, thưa ông? 

TS. Võ Trí Thành trả lời: 

Mỗi người có cách hiểu khác nhau về một nơi đáng sống. Lâu nay thông qua các cuộc bình chọn hay thông tin trên truyền thông có thể thấy, có nhiều tiêu chí đánh giá về nơi đáng sống.

Đầu tiên là lối sống. Theo xu thế hiện nay, nơi đáng sống phải đảm bảo các yếu tố: Xanh, nhân văn, an toàn, cá tính hoá, cá thể hoá. Nếu không đáp ứng được những yêu cầu trên thì chưa phải là nơi đáng sống.

Thứ hai là xu thế đô thị hoá. Mọi người thích sống ở đô thị vì lý do đơn giản: Đô thị hóa tạo dựng được vốn xã hội, lúc đó mới có đầu tư, kinh doanh hàng hóa tiêu dùng, sản xuất hàng hóa dịch vụ tốt nhất. Nhất là, nơi đáng sống thì đô thị phải xanh, bền vững, thông minh, an toàn. Và mọi dịch vụ cung cấp cho đô thị đó phải là hệ sinh thái tốt bao gồm y tế, giáo dục, dịch vụ công (gồm cả dịch vụ tiện ích được tư nhân cung cấp).

Thứ ba là yếu tố bản sắc. Bản sắc Phú Quốc là không gian mở, thân thiện, phóng khoáng của người dân vùng giao thương. Nếu thiếu đi bản sắc ấy thì không còn là thành phố đáng sống.

Thứ tư là yếu tố môi trường. Thành phố Phú Quốc đáng sống có môi trường đầu tư kinh doanh, môi trường làm việc thuận lợi không, có so sánh với quốc tế được không? Môi trường kinh doanh và làm việc đối với con người rất quan trọng, đó là yếu tố cần để thúc đẩy sự sáng tạo.

Thứ năm, đáng sống là giá trị phải lan tỏa. Nếu thành phố Phú Quốc đáng sống lan toả được thì rất hay. Lan toả tạo ra sự ganh đua, sự cạnh tranh với các địa phương khác và nó góp phần trở thành tiêu chí cho các thành phố đáng sống.

Câu hỏi:

Tôi thấy một số dự án đang triển khai tại Phú Quốc hiện nay, ví dụ dự án Meyhomes Capital Phú Quốc, chủ đầu tư cho biết toàn bộ Villa, shophouse, mini Hotel được cấp pháp lý sở hữu lâu dài - đất thổ cư, khác với các bất động sản du lịch nghỉ dưỡng khác. Như vậy có thể hiểu người mua dự án sẽ được hình thành đơn vị ở, nhập hộ khẩu vào Phú Quốc hay không?

Luật sư Trương Thanh Đức trả lời: 

Khoản 1, Điều 20 về “Điều kiện đăng ký thường trú”, Luật Cư trú năm 2020 quy định “1. Công dân có chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của mình thì được đăng ký thường trú tại chỗ ở hợp pháp đó”.

Đầu tiên, hộ khẩu không còn cần điều kiện khó khăn như xưa, như phải có nhà ở tại Hà Nội, Sài Gòn thì mới được nhập khẩu hoặc phải có công ăn việc làm tại đó nữa. Hiện giờ hộ khẩu theo quan điểm mới là để quản lý biến động dân cư trên thực tế. Anh làm việc ở đâu, cư trú ở đâu là dễ dàng được khai báo hộ khẩu ở đó, kể cả khắt khe như quy định cũ thì việc mượn nhà, thuê nhà, ở nhờ cũng vẫn được nhập khẩu… Do đó, hiện giờ về cơ bản là quy định thông thoáng thuận tiện hơn rất nhiều.

Còn nếu như đã sở hữu bất động sản rồi, mà lại cư trú ở đó thì về lý là phải bắt buộc đăng ký hộ khẩu ở đó. Ngay như câu chuyện đầu tư sang Canada, sang Mỹ hay nhiều nước khác, khi đã có được bất động sản thì cũng đã đủ điều kiện được cấp thẻ xanh và có thể coi như được đăng ký hộ khẩu của ta. 

Vậy nên nếu anh đã có bất động sản sở hữu lâu dài tại Phú Quốc thì các thủ tục hành chính khác để trở thành “công dân” Phú Quốc cũng sẽ thuận lợi hơn rất nhiều. 

Câu hỏi:

Đâu là cơ sở để nhà đầu tư quyết định xuống tiền vào bất động sản Phú Quốc nói chung và Meyhomes Capital Phú Quốc nói riêng, trong bối cảnh huy động vốn khó khăn như hiện nay?

Bà Phùng Thị Hải Vân trả lời: 

Buổi tọa đàm hôm nay các bạn cũng được nghe các chuyên gia chia sẻ nhiều về tiềm năng Phú Quốc.

PGS.TS. Trần Đình Thiên cũng vừa chia sẻ, có 4 mũi nhọn rất quan trọng, trong đó có kinh tế biển, du lịch nghỉ dưỡng. Khi nghĩ đến Phú Quốc, chúng ta mới nghĩ đến thành phố du lịch chứ chưa nghĩ đến việc xây dựng đô thị. Vì vậy, chúng tôi cũng đang xây dựng khu đô thị quy mô, tầm cỡ để đáp ứng nhu cầu sống và làm việc ở đây.

Khi Tân Á Đại Thành đầu tư vào Phú Quốc, chúng tôi cũng xác định nơi đây sẽ là điểm đến toàn cầu, phục vụ cho các công dân toàn cầu. Bởi vậy, chúng tôi định hướng xây dựng khu đô thị để sống. Định hướng sống xanh, thiên nhiên an lành đang được người mua quan tâm, như Ecopark hay nhiều khu đô thị xanh khác cũng đang hướng đến điều này. Nhưng khác biệt là chúng tôi có khu đô thị nằm giữa lòng thành phố nghỉ dưỡng, đó là điều rất tuyệt vời! 

Có những chủ đầu tư rất lớn như Vingroup, Sun Group cũng đang xây dựng những khu đô thị xanh. Chúng tôi cũng hướng đến điều này và xác định đây là nơi để những công dân toàn cầu được hội tụ sinh sống. Chúng tôi xác định đây là một khu đô thị xanh tinh khiết, văn minh, tích hợp để ở, nghỉ dưỡng và làm việc.

Tại sao lại là Meyhomes Capital Phú Quốc? Chúng tôi tích hợp, gần như tạo ra lợi ích kép của một sản phẩm bất động sản, vừa để ở vừa đầu tư, nghỉ dưỡng.

Chúng ta đã nghe nhiều về smarthomes và ngoài ra chúng tôi còn có cityhomes. Ngoài các lĩnh vực sản xuất và bất động sản còn có công nghệ. Chúng tôi đang hợp tác với những tập đoàn công nghệ lớn và xác định phải tích hợp được những công nghệ để phục vụ tốt nhất cho các công dân toàn cầu. 

Là thành phố biển đảo đầu tiên của Việt Nam, Phú Quốc liên tục chứng minh tiềm lực của một thành phố đang trên đà bứt phá, vươn tầm quốc tế. Theo đó, đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2050, Phú Quốc sẽ từng bước trở thành thành phố đảo với chức năng trung tâm du lịch - thương mại - công nghệ cao.

Tiêu biểu năm 2020, Phú Quốc chính thức động thổ dự án xây dựng công trình nâng cấp, mở rộng tuyến đường Dương Đông - Cửa Cạn - Gành Dầu có tổng vốn đầu tư gần 1.000 tỷ đồng, giúp kết nối trực tiếp ra sân bay và nối liền Nam - Bắc đảo. Ngoài ra, Phú Quốc còn đang xây dựng hai tuyến đường chính là cao tốc DT975 và DT46 giúp kết nối thị trấn Dương  Đông với An Thới - 2 thị trấn lớn nhất tại Đảo Ngọc.

Tháng 11/2021, UBND TP. Phú Quốc đã khởi công xây dựng tuyến đường ven biển Bãi Trường. Đây là tuyến đường du lịch ven biển có tổng mức đầu tư trên 95 tỷ đồng với chiều dài toàn tuyến 10,68km, rộng 66m. Định hướng đến 2030, sân bay quốc tế Phú Quốc sẽ có khả năng tiếp nhận 20 máy bay trong giờ cao điểm, nâng công suất hoạt động lên 7 triệu hành khách mỗi năm.

Phú Quốc hiện có trên 300 dự án bất động sản đã được đầu tư, thu hút 16 - 17 tỷ USD. Các dự án bất động sản đa dạng tạo ra cơ sở hạ tầng đúng nghĩa với quy mô một thành phố biển đảo, thành phố du lịch.

Trong báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, năm 2021 ghi nhận trên 1.000 giao dịch diễn ra ở các dự án bất động sản tại Phú Quốc. Về giá cả, tỷ lệ tăng giá từ năm 2019 đến nay khoảng 5 - 20%. Có thể nói, Phú Quốc đang là một trong những điểm nóng đầu tư của thị trường bất động sản hiện nay.

Câu hỏi:

Xin được hỏi chuyên gia, từ khi được quy hoạch trở thành thành phố, sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Phú Quốc đã được gia tăng như thế nào? Có sự thay đổi nào trong xu hướng dòng tiền không? Việc hoàn thiện các dự án hạ tầng đã đem lại những cơ hội gì cho các dự án bất động sản đã và đang triển khai? 

Ông Bùi Văn Doanh trả lời: 

Phải khẳng định rằng, không phải chỉ khi trở thành thành phố, Phú Quốc mới trở nên hấp dẫn, mà ngay từ khi có đề xuất trở thành đặc khu, nơi đây đã thu hút sự quan tâm của giới đầu tư, bởi những lợi thế, ưu thế mà không mấy nơi có được, kể cả trên thế giới chứ không chỉ nói trong nước.

Tuy nhiên, khi Phú Quốc trở thành thành phố thì ưu thế, lợi thế của Phú Quốc coi như chính thức được luật hóa, tạo cơ sở pháp lý để các nhà đầu tư yên tâm, nên sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Phú Quốc càng được khẳng định, củng cố và gia tăng.

Thực ra, nội dung không chỉ nằm ở danh xưng thành phố, coi thành phố là hơn huyện, mà vấn đề cốt lõi ở đây chính là sự khẳng định mục tiêu, đường hướng phát triển của nhà nước đối với Phú Quốc, cũng có nghĩa là sự cam kết với các nhà đầu tư để thu hút nguồn vốn xã hội và tập trung nguồn lực của nhà nước cho Phú Quốc. Việc xác định nhiệm vụ, mục tiêu, định hướng trong quy hoạch Phú Quốc còn vừa là sự cam kết phát triển thành phố theo xu hướng xanh, bền vững, thân thiện với môi trường và đẳng cấp thế giới, vừa là sự chọn lọc nhà đầu tư để đảm bảo phát triển hiệu quả và đúng định hướng. Chính điều này cộng với điều kiện tự nhiên tuyệt vời đã trở thành tiền đề nâng tầm đẳng cấp Phú Quốc và đây mới là yếu tố then chốt làm gia tăng giá trị của bất động sản ở thị trường này.

Mặt khác, điều này cũng có tác động làm thay đổi xu hướng dòng tiền đầu tư vào bất động sản Phú quốc. Nếu trước đây, Phú Quốc hầu như chỉ được coi là điểm đến du lịch thì giờ đây, với mục tiêu mới, Phú Quốc được định hướng phát triển thành thành phố đa chức năng, trong đó lấy du lịch làm trọng tâm. Từ đó dẫn đến hệ quả, nếu trước đây, các nhà đầu tư hầu như chỉ quan tâm đến lĩnh vực du lịch, chủ yếu phát triển bất động sản du lịch, vì chỉ coi Phú Quốc như điểm đến hấp dẫn, thiên đường du lịch, thì sau khi Phú Quốc chính thức trở thành thành phố, coi như được nâng cấp về cấp độ đơn vị hành chính, thì xu hướng “ở”, “định cư”, thậm chí cả “tạm ở” trở nên rõ ràng hơn. Do đó, dòng tiền cũng dần có xu hướng dịch chuyển từ bất động sản du lịch sang bất động sản nhà ở đô thị nhất là phân khu cao cấp. Điều này không có nghĩa là phân khúc bất động sản nhà ở đô thị thay thế phân khúc bất động sản du lịch, mà là hai phân khúc cùng song song phát triển theo xu hướng bất động sản nhà ở sẽ dần dần ngày càng trội hơn.

Việc hoàn thiện dần các dự án hạ tầng, cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tất yếu sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, nhất là bất động sản nhà ở đô thị. Bởi khách du lịch đến rồi đi, còn người dân định cư, sở tại kể cả cư dân tạm trú mới là người được hưởng lợi nhiều nhất từ hạ tầng, nhất là hạ tầng xã hội, trong đó đặc biệt là cơ sở giáo dục và y tế.

Như tôi đã nhiều lần phân tích, dòng người nhập cư mới đến Phú Quốc chủ yếu từ hai luồng: Một là lực lượng lao động đến làm việc tại Phú Quốc (nhất là trong ngành du lịch và dịch vụ) và quản lý, chuyên gia, nhân sự cao cấp sẽ ngày càng đông, họ đều cần có nơi ở, trước hết cho bản thân và sau đó là cả gia đình, trong đó có con cái và một số trường hợp có cả bố mẹ già. Khi dịch vụ y tế và giáo dục hoàn thiện, số hộ gia đình này sẽ tăng nhanh kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng theo. Mặt khác, bản thân các dịch vụ y tế và giáo dục cũng cần nguồn nhân lực khá lớn, vì vậy khi các dịch vụ này phát triển cũng góp phần làm tăng dân số, từ đó làm tăng cầu nhà ở.

Luồng dân cư thứ hai dịch chuyển đến Phú Quốc là những người có mức thu nhập cao muốn đến định cư để thụ hưởng cuộc sống chất lượng cao tại đây, nhất là người cao tuổi có mức sống cao đến ở để chăm sóc sức khỏe cho bản thân, trong đó có nhiều người nước ngoài. Khi hạ tầng ở Phú Quốc hoàn thiện, nhất là dịch vụ y tế, chăm sóc sức khỏe hiện đại, chất lượng cao phát triển, sẽ thu hút đối tượng cư dân này đến định cư và điều đó dĩ nhiên làm nhu cầu nhà ở tăng theo.

Tuy nhiên, không phải chỉ khi có sự dịch chuyển dân cư đến Phú Quốc mới làm tăng nhu cầu về nhà ở dẫn đến sự biến động của thị trường bất động sản, mà làn sóng cầu thường đi trước sự biến động dân cư một bước. Lý do là bởi ngay từ khi hạ tầng chưa hoàn thiện, các nhà đầu tư thứ cấp và những người có nguồn tiền nhàn rỗi đã dự đoán được sức tăng trưởng của thị trường bất động sản nơi đây, nên thường nhanh tay đầu tư vào nhà ở để đón trước làn sóng dịch chuyển dân cư. Dự báo sự biến động dân cư và nắm bắt tâm lý của nhà đầu tư thứ cấp, nên nhiều nhà phát triển bất động sản đã và đang chuyển hướng dòng sản phẩm sang nhà ở đô thị để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Phân khúc nhà ở đô thị này được dự báo sẽ có sức thanh khoản cao và được thị trường hấp thụ ngày càng tốt

Câu hỏi:

Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2021 - 2025 của tỉnh Kiên Giang đã xác định mục tiêu xây dựng thành phố Phú Quốc đạt đô thị loại I vào năm 2025, trở thành thành phố du lịch biển đảo quốc gia và quốc tế. 

Với những định hướng này, theo chuyên gia, giai đoạn tới Phú Quốc sẽ thu hút người dân nhập cư đến thành phố hay không, và cụ thể là những đối tượng nào? 

PGS.TS. Trần Đình Thiên trả lời: 

Tôi nghĩ tương lai chuyện nơi ở là tự do chứ không phải chỉ tuân thủ các điều kiện về mặt kinh tế, về nơi ở. Có thể sẽ không còn những quy định người nào được nhập cư. Vị nào muốn đến Phú Quốc thì tôi nghĩ họ chỉ cần cân nhắc có phù hợp với mình hay không. Và một điều nữa, tương lai Phú Quốc sẽ trở thành thành phố cống hiến chứ không phải chỉ tận hưởng, sẽ mời gọi người giàu đến ở, mời gọi người tài đến sống. Tôi nghĩ mọi người đều có thể lựa chọn cho mình cách tiếp cận khi đến Phú Quốc. 

Câu hỏi: 

Chuyên gia đánh giá như thế nào về sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Phú Quốc hiện tại so với các thành phố có biển khác như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Vũng Tàu, Quy Nhơn? Thời điểm này có thích hợp để xuống tiền đầu tư vào thị trường bất động sản Phú Quốc hay không, thưa chuyên gia?

Ông Nguyễn Mạnh Hà trả lời: 

Có nhiều tiềm năng khiến bất động sản, đặc biệt là bất động sản cao cấp đô thị gắn với du lịch, nghỉ dưỡng ở Phú Quốc phát triển. Thị trường bất động sản tại đây hấp dẫn hơn so với nhiều thành phố có biển khác xuất phát từ 3 ưu thế sau:

- Là địa bàn có tốc độ đô thị hóa cao, du lịch phát triển.

- Thời tiết lý tưởng để thu hút đầu tư (không phải chịu ảnh hưởng từ các cơn bão). So với các thành phố biển khác như Nha Trang và Đà Nẵng nằm ở trong đất liền nên chỉ có 1 mặt giáp biển, nhưng Phú Quốc có rất nhiều bãi biển phục vụ du khách.

- Hệ thống giao thông đồng bộ và hiện đại.

Giá đất tại các thành phố biển như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Vũng Tàu, Quy Nhơn ở mức thấp hơn, vẫn còn cơ hội tăng giá song không thể bằng Phú Quốc. Khi Phú Quốc trở thành “Singapore thứ hai của châu Á”, mức giá được đẩy cao hơn rất nhiều.

Theo tôi, đây là giai đoạn thích hợp để đầu tư vào Phú Quốc.
 

Câu hỏi:

Thưa ông, dự án khu đô thị tại Phú Quốc sẽ phục vụ chính vào nhu cầu nào: Để ở, đầu tư, hay lưu trú ngắn ngày? 

Ông Phạm Minh Đức trả lời: 

Đại đô thị Meyhomes Capital Phú Quốc được quy hoạch, thiết kế và xây dựng phục vụ cho người có nhu cầu ở, sinh sống chất lượng cao, thân thiện môi trường và thông minh. Tuy nhiên, chúng tôi xác định có những điểm khác biệt nhất định trong giai đoạn đầu với các đô thị nhà ở tại Hà Nội hay TP.HCM, đó là cư dân của Meyhomes sẽ là các chuyên gia, nhà quản lý trong nước và nước ngoài sống, làm việc tại Phú Quốc và một lượng cư dân có thu nhập cao tại Phú Quốc mong muốn chuyển đổi môi trường sống từ khu dân cư truyền thống sang môi trường khu đô thị cao cấp. 

Trong dài hạn, chúng tôi tin rằng những chủ sở hữu bất động sản cũng sẽ có nhu cầu ở thật tại Phú Quốc khi mà thành phố đảo trở thành thành phố loại 1, thậm chí có thể là thành phố trực thuộc Trung ương. Đặc biệt trong giai đoạn chuyển đổi số và cuộc sống hiện đại thì khoảng cách địa lý sẽ không còn là rào cản trong quá trình làm việc, khi đó việc lựa chọn một môi trường sống thân thiện, trong lành và thông minh sẽ được ưu tiên và tôi tin Meyhomes Capital Phú Quốc sẽ là lựa chọn tốt cho tương lai của các khách hàng đã và dự kiến mua bất động sản của chúng tôi.

Câu hỏi:

Tôi đang có dòng tiền nhàn rỗi và muốn tìm một khu vực còn nhiều tiềm năng tăng giá để đầu tư. Thời gian gần đây, tôi thấy thị trường Phú Quốc có vẻ đang sôi động trở lại. Xin hỏi ông Đính, ông nhận định như thế nào về xu hướng dòng tiền đang đổ về đầu tư tại Phú Quốc. Với kinh nghiệm của ông thì Phú Quốc có phải là một thị trường tiềm năng để đầu tư trong thời điểm hiện nay?

TS. Nguyễn Văn Đính trả lời:

Tôi có thể đưa ra vài dữ liệu thông tin để bổ sung cho quan điểm về sức hấp dẫn của Phú Quốc như hiện có trên 300 dự án bất động sản đã được đầu tư ở Phú Quốc, trong đó rất nhiều ông lớn. Số vốn thu hút vốn 16 - 17 tỷ USD (tương đương khoảng 400 nghìn tỷ đồng). Ngay trong 2021, khi tình hình dịch bệnh phức tạp, Phú Quốc vẫn thu hút nghìn tỷ đồng đầu tư. Các dự án bất động sản rất đa dạng, nó tạo ra cơ sở hạ tầng đúng nghĩa với quy mô một thành phố biển đảo, thành phố du lịch.

Trong năm 2021, chúng tôi ghi nhận trên thị trường bất động sản mặc dù có những khó khăn, nhưng ở đây vẫn ghi nhận trên 1.000 giao dịch diễn ra ở các dự án bất động sản. Các giao dịch bên ngoài khu dân cư thì gấp đôi.

Tỷ lệ hấp thụ rất ấn tượng. Các đợt chào bán dự án tỷ lệ hấp thụ đều trên 30%, các khu dân cư trên 50%. Hơn hẳn các vùng khác.

Ở Phú Quốc, tôi đang thống kê tùy từng dòng sản phẩm thì cơ bản giá đất ở đây còn khiêm tốn.

Tại Phú Quốc có 2 dòng bất động sản đáng để nhà đầu tư lưu ý:

Thứ nhất, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng: Tại các khu du lịch nghỉ dưỡng đồng bộ, khả năng khai thác kinh doanh tốt, sinh lợi cao nhưng giá bán hiện đang thiết lập đỉnh. Chỉ phù hợp với nhóm đầu tư lớn, trường vốn. Bên cạnh đó, trong các khu dân cư, thị trấn cũ, giá đất còn thấp, nhà đầu tư có thể đầu tư các loại bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nhỏ lẻ.

Thứ hai, đối với bất động sản đô thị - nhà ở: Đất ở tại thành phố đảo chủ yếu là tại thị trấn cũ, ít có dự án nhà ở mới trong khi nhu cầu lại rất cao. Điều này dẫn đến hiện tượng xâm phạm đất nông nghiệp, lâm nghiệp… để bán và xây dựng trái phép diễn ra phổ biến trong giai đoạn 2015 - 2019 tại Phú Quốc.

Tuy nhiên, khi Phú Quốc lên thành phố biển đảo, quy hoạch về khu đô thị hiện đại là đòi hỏi bắt buộc. Cùng với đó, khả năng tăng dân số đô thị do tăng trưởng kinh tế - việc làm cao, cùng với đó là tăng trưởng ngành dịch vụ - du lịch nên nhu cầu phát triển bất động sản nhà ở bán, cho thuê, thương mại, văn phòng… là rất lớn.

Hơn nữa, giá bất động sản tại Phú Quốc hiện tại thấp hơn nhiều so với các đô thị lớn ở Việt Nam nên trong tương lai khả năng tăng giá tốt, bền vững và thu lợi nhuận tốt.  Do đó, nhà đầu tư có thể nhìn vào tiềm năng của Đảo Ngọc để có quyết định đầu tư đúng đắn nhất cho mình.

Các nhà đầu tư cũng cần xác định thời điểm đầu tư. Nếu không đầu tư bây giờ, đợi Phú Quốc sầm uất rồi thì sợ giống như nhiều thành phố trên thế giới, giá lên cả triệu đô, vài chục triệu đô, thậm chí trăm triệu đô. Các khu đô thị tại Phú Quốc đầu tư bài bản như hiện nay chắc chắn sẽ mang lại được hiệu quả kinh tế. Tôi cho rằng, đây là thời điểm mà nhà đầu tư cần cân nhắc.

Câu hỏi:

Ông từng chia sẻ trên một diễn đàn, một trong những khía cạnh quan trọng của thành phố đáng sống là chạm tới nhu cầu của tầng lớp trí thức, người giàu, người thành đạt. Vậy với Phú Quốc, cần những mô hình đô thị như thế nào để thực sự trở thành nơi thu hút được những nhân sự chất lượng cao, giới siêu giàu đến sinh sống và làm việc?

TS. Võ Trí Thành trả lời: 

Du lịch là điểm nhấn, trụ cột vô cùng quan trọng của Phú Quốc nhưng nơi đây không chỉ tập trung phát triển bất động sản du lịch mà còn là công nghệ cao, khu công nghiệp, khu đô thị để chuyên gia và giới siêu giàu, tầng lớp trung lưu trở lên đến làm việc… Điều quan trọng là chúng ta xác định tầm nhìn Phú Quốc là một thành phố như thế nào?

Trên cơ sở đó thì quy hoạch và các công trình liên quan đến bất động sản cần sự hài hoà.

Phú Quốc cần có các mô hình khu đô thị hội tụ để bắt nhịp với lối sống mới. Trong quy hoạch cần giữ được bản sắc riêng biệt, khai thác tốt các thế mạnh về cảnh quan thiên nhiên. Đồng thời, phải có những không gian xứng tầm để làm nơi cư trú lâu dài cho người dân đến sinh sống tại đảo Ngọc.

Phú Quốc cần không gian sống khuyến khích sáng tạo, thu hút những người giàu, những người tài năng, chất lượng cao, kỹ năng cao đến sống, làm việc. Đấy là tiêu chí rất quan trọng để đánh giá nơi đáng sống. Vì họ là những người tiên phong, bám xu thế, có những đòi hỏi cao và sức sáng tạo tốt.

Câu hỏi:

Do điều chuyển công tác, gia đình tôi sắp tới sẽ chuyển đến Phú Quốc sinh sống và làm việc. Tôi băn khoăn giữa việc mua đất để xây nhà hay nhà ở xây sẵn tại các khu đô thị cao cấp hiện đại. Chuyên gia có thể phân tích ưu - nhược điểm của 2 loại hình nhà ở này? 

Ông Bùi Văn Doanh trả lời: 

Thực ra, việc mua đất xây nhà hay mua nhà ở xây sẵn trong các dự án thì mỗi phương thức đều có ưu thế riêng, tùy theo mục đích, nhu cầu và khả năng thực tế của chủ nhà. Tuy nhiên, có thể nêu khái quát một số vấn đề sau để bạn tham khảo:

Phương án mua đất xây nhà, bạn sẽ được chủ động từ chọn vị trí cho đến thiết kế ngôi nhà với các công năng phù hợp nhu cầu, cá tính và mục đích sử dụng của mình. Đồng thời, bạn cũng sẽ có không gian ở mang tính độc lập, riêng tư cao hơn so với mua nhà ở xây sẵn trong các dự án. Mua đất xây nhà, bạn cũng chủ động được diện tích để phù hợp với ngân sách của bạn và kể cả chủ động chọn hướng theo tuổi nếu bạn là người coi trọng yếu tố phong thủy nhà ở… Đặc biệt, nếu gặp may, bạn có thể mua được đất giá hời và như thế sẽ có thể tiết kiệm được một khoản ngân sách nhất định.

Tuy nhiên, với phương án này, bạn phải là người thông thạo, thậm chí là sành sỏi trong việc mua bán nhà đất, nhất là về pháp luật và các phương thức giao dịch để không bị “quả đắng” hay bị hớ trong thỏa thuận giá cả cũng như phương thức thanh toán và hoàn tất pháp lý. Đặc biệt, bạn phải nắm được quy hoạch và tình trạng pháp lý của miếng đất định mua để tránh mua phải đất đã được quy hoạch trong một dự án nào đó hoặc đất không có sổ đỏ, đất không phải là đất ở, sau này có thể xảy ra tranh chấp rất phức tạp hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng không hề đơn giản, thậm chí là không thể. 

Đồng thời, bạn phải là người tháo vát và quán xuyến, am hiểu nhất định trong lĩnh vực xây dựng để thuê thiết kế, chọn thi công, giám sát thi công và mua bán vật liệu, một loạt công việc được cho là khá vất vả, nhất là lại ở ngoài đảo như Phú Quốc khi việc vận chuyển vật liệu khá khó khăn. Mặt khác, bạn cũng rất khó để mua được mảnh đất có view dẹp