Thích
Năm 2025 ghi nhận một nghịch lý đáng chú ý của thị trường bất động sản: Số lượng giao dịch tăng, nhưng giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp lại leo lên mức cao kỷ lục. Phía sau những con số tưởng chừng tích cực là bức tranh phân hóa rõ nét giữa thanh khoản thị trường và cấu trúc tài chính của doanh nghiệp.
Theo Bộ Xây dựng, tổng giao dịch bất động sản thành công năm 2025 đạt 579.718 giao dịch, tăng gần 8% so với năm 2024. Đất nền tiếp tục chiếm ưu thế với 441.693 giao dịch; căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 138.025 giao dịch. Về bề nổi, thị trường cho thấy tín hiệu cải thiện thanh khoản.
Tuy nhiên, khi nhìn vào tồn kho dự án, xu hướng lại không hoàn toàn đồng pha. Riêng quý IV/2025, tồn kho bất động sản tại các dự án lên tới 32.894 căn, nền, trong đó chung cư 10.952 căn, nhà ở riêng lẻ 9.810 căn và đất nền 12.132 nền. So với quý III/2025, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng gần 24%, còn đất nền tăng 22%.
Lượng hàng tồn kho bất động sản trong năm 2025 đạt mức kỷ lục. Ảnh minh họa
Bộ Xây dựng cho biết tồn kho chung cư có xu hướng tăng trở lại trong nửa cuối năm 2025. Đất nền giảm so với nửa đầu năm, song nhà ở riêng lẻ lại tăng dần qua từng quý. Điều này cho thấy lực cầu có cải thiện nhưng chưa đủ mạnh để hấp thụ hết nguồn cung mới và lượng sản phẩm đang hoàn thiện.
Nếu chỉ nhìn ở cấp độ dự án, bức tranh đã phức tạp; nhưng khi mở rộng sang cấp độ doanh nghiệp niêm yết, quy mô tồn kho còn đáng chú ý hơn. Theo số liệu của VietstockFinance, tính đến cuối năm 2025, tổng giá trị hàng tồn kho của 103 doanh nghiệp bất động sản trên HOSE, HNX và UPCoM đạt gần 508.000 tỷ đồng, tăng 30% so với đầu năm.
Thống kê hàng tồn kho của 15 doanh nghiệp bất động sản. Nguồn: VietstockFinance
Đáng nói, mức tăng này không trải đều mà tập trung chủ yếu ở một số doanh nghiệp quy mô lớn. Novaland (HOSE: NVL) và Vinhomes (HOSE: VHM) chiếm tới 57% tổng tồn kho toàn ngành, tương đương gần 288.200 tỷ đồng, tăng 43% so với đầu năm 2025.
Novaland tiếp tục là doanh nghiệp có tồn kho lớn nhất thị trường với gần 153.400 tỷ đồng, tăng 5% so đầu năm, tương đương khoảng 30% toàn ngành. Phần lớn nằm ở bất động sản để bán đang xây dựng, xấp xỉ 145.000 tỷ đồng, cùng gần 8.800 tỷ đồng sản phẩm đã hoàn thành.
Tính đến 31/12/2025, NVL đã sử dụng lượng tồn kho này làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay gần 63.400 tỷ đồng, trong khi tổng nợ vay tài chính đạt gần 67.200 tỷ đồng, tăng hơn 9% so đầu năm.
Trong khi đó, Vinhomes tăng tồn kho lên gần 134.800 tỷ đồng, gấp 2,5 lần đầu năm; chủ yếu là bất động sản để bán đang xây dựng hơn 112.000 tỷ đồng, gấp 2,9 lần. Tuy nhiên, doanh số chưa ghi nhận của Vinhomes đạt 186.400 tỷ đồng, gần gấp đôi cuối năm 2024. Năm 2025, doanh nghiệp này ra mắt 5 dự án mới gồm Vinhomes Wonder City (Đan Phượng, Hà Nội), Vinhomes Green City (Hậu Nghĩa, Tây Ninh), Vinhomes Golden City (Dương Kinh, Hải Phòng), Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP HCM) và Happy Home Tràng Cát (Nam Tràng Cát, Hải Phòng).
Ở mảng bất động sản khu công nghiệp, Kinh Bắc (HOSE: KBC) lần đầu dẫn đầu nhóm với tồn kho gần 27.000 tỷ đồng, gần gấp đôi đầu năm. Nguyên nhân chủ yếu đến từ dự án khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát tăng 100% lên hơn 16.900 tỷ đồng; chi phí xây dựng cơ bản dở dang đạt hơn 4.200 tỷ đồng, gấp 5,8 lần do phát sinh hơn 3.500 tỷ đồng cho dự án trung tâm thương mại và văn phòng Láng Hạ. Becamex Group (HOSE: BCM) xếp sau với gần 22.200 tỷ đồng tồn kho, tăng 5%, phần lớn là chi phí xây dựng dở dang.
Lượng hàng tồn kho lớn phản ánh chu kỳ đầu tư mới đang được hình thành ở một nhóm doanh nghiệp. Ảnh minh họa
Nhìn tổng thể, việc tồn kho toàn ngành vượt 500.000 tỷ đồng không đồng nghĩa với "ế hàng" trên diện rộng, mà phản ánh chu kỳ đầu tư mới đang được kích hoạt ở nhóm doanh nghiệp lớn. Tuy nhiên, quy mô tồn kho lớn kéo theo áp lực tài chính, đặc biệt khi một phần đáng kể được dùng làm tài sản bảo đảm cho nợ vay.
Thanh khoản cải thiện là tín hiệu của sự hồi phục. Nhưng con số hơn 508.000 tỷ đồng tồn kho lại là lời nhắc rằng thị trường vẫn đang vận hành trong một trạng thái "nén". Phần lớn tồn kho nằm ở các đại dự án đang xây dựng, phản ánh chiến lược mở rộng quỹ hàng cho chu kỳ tăng trưởng mới.
Song đi cùng với đó là áp lực vốn, áp lực lãi vay và áp lực hấp thụ của thị trường trong bối cảnh sức mua chưa thực sự bứt phá đồng đều.
Khi hai doanh nghiệp lớn chiếm hơn một nửa tồn kho toàn ngành, rủi ro và cơ hội đều tập trung ở nhóm đầu tàu. Nếu dòng tiền bán hàng tiếp tục cải thiện, khối hàng tồn khổng lồ này sẽ trở thành nguồn doanh thu tương lai, tạo đòn bẩy tăng trưởng mạnh.
Ngược lại, nếu thị trường chậm lại, áp lực tài chính sẽ bộc lộ rõ hơn bao giờ hết.
Vì vậy, năm 2025 không chỉ là năm "hồi thanh khoản", mà là năm thử thách sức chịu đựng và tầm nhìn của các chủ đầu tư. Hơn nửa triệu tỷ đồng tồn kho không đơn thuần là con số kế toán, đây được xem là thước đo niềm tin của doanh nghiệp vào chu kỳ kế tiếp của bất động sản Việt Nam. Và chính tốc độ hấp thụ trong những năm tới sẽ quyết định liệu khối tài sản khổng lồ ấy là bàn đạp cho tăng trưởng, hay trở thành gánh nặng kéo dài của toàn ngành.
Câu hỏi lớn không còn là thị trường có giao dịch hay không, mà là tốc độ hấp thụ có đủ nhanh để "giải phóng" khối tồn kho kỷ lục hơn nửa triệu tỷ đồng trong những năm tới.
