Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đã được nhận định là một trong những "trụ cột" của kinh tế Việt Nam. Theo Tổng cục Thống kê, vốn đầu tư thực hiện toàn xã hội theo giá hiện hành năm 2022 ước đạt 3.219,8 nghìn tỷ đồng, tăng 11,2% so với năm trước, trong đó khu vực có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đạt 521,9 nghìn tỷ đồng, chiếm 16,2% và tăng 13,9% so với năm trước.
Theo dòng vốn, nhu cầu thuê nhà xưởng sản xuất, nhà kho lưu trữ của nhà đầu tư FDI vào Việt Nam là rất lớn. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp. Hay nói cách khác, nhà đầu tư FDI là một khách hàng lớn của bất động sản công nghiệp và do đó, nhà phát triển bất động sản phải nắm bắt được nhu cầu, yêu cầu của khách hàng để thích ứng.
Hơn hết, doanh nghiệp phát triển bất động sản công nghiệp không chỉ phải cạnh tranh với nhau mà còn phải đối mặt với áp lực cạnh tranh vĩ mô, giữa các quốc gia trong khu vực và giữa các khu vực với nhau. Hiện nay, trước những biến động kinh tế - chính trị toàn cầu, dòng vốn FDI đang có hai xu hướng dịch chuyển: một là, dịch chuyển về các nước khu vực Đông Nam Á và xung quanh Trung Quốc để giảm phụ thuộc vào quốc gia này, nhưng vẫn tận dụng được các cơ sở đã đầu tư tại đây; hai là, dịch chuyển một phần hoặc toàn bộ đầu tư sản xuất về nước (reshoring) hoặc gần các nước đầu tư (near - reshoring).
(Ảnh: NVCC)
Là một nhân tố quan trọng của hoạt động xúc tiến đầu tư FDI, bất động sản công nghiệp cũng phải chuyển mình để nhanh chóng thích nghi với diễn biến kinh tế mới.
Chia sẻ về việc làm thế nào để bất động sản công nghiệp Việt Nam trở thành sản phẩm hấp dẫn với nhà đầu tư FDI, Reatimes đã có cuộc trò chuyện với ông Đoàn Duy Hưng - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Xúc tiến đầu tư Khu công nghiệp Việt Nam (IIP VIETNAM).
Pháp lý là rào cản khiến nhà đầu tư e ngại khi nghiên cứu thị trường Việt Nam
PV: Ông đánh giá như thế nào về những thuận lợi và khó khăn của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam hiện nay?
Ông Đoàn Duy Hưng: Từ giữa năm 2022, sau một thời gian phát triển rầm rộ và mất cân đối, cùng với nhiều biến động kinh tế, chính sách quản lý thay đổi, thị trường bất động sản nói chung và một số phân khúc như bất động sản thương mại vấp phải nhiều khó khăn. Trong bức tranh tổng thể, phân khúc bất động sản công nghiệp cũng không khỏi bị ảnh hưởng.
Về mặt thuận lợi, hiện nay, Nhà nước đang rất tập trung đầu tư vào các tuyến cao tốc nhằm nâng cao khả năng kết nối và các điều kiện hạ tầng khác để hỗ trợ cho phát triển bất động sản công nghiệp. Ngoài ra, Nhà nước cũng đang dồn nguồn lực tài trợ cho lĩnh vực sản xuất. Đây là xu hướng cần thiết và đúng đắn vì sự phát triển của đất nước cần dựa vào sản xuất công nghiệp và khoa học công nghệ.
Về khó khăn, thị trường đang phải đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung, đặc biệt trầm trọng ở một số khu vực. Nguyên nhân thứ nhất là do Nhà nước đang quản lý chặt chẽ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất; thứ hai là do thời gian xử lý cấp phép thành lập khu công nghiệp, cụm công nghiệp còn kéo dài; thứ ba là việc giải phóng mặt bằng của nhiều dự án tốn rất nhiều thời gian.
Để một khu công nghiệp đi vào hoạt động, thời gian hoàn tất các khâu từ thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng, san lấp hạ tầng có thể kéo dài 3 - 5 năm. Trong khi đó, làn sóng các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam vẫn sẽ tiếp diễn và nhu cầu đang tăng lên. Thực tế, nguồn vốn từ Trung Quốc, Đài Loan đang vào Việt Nam rất nhiều, nhưng nhiều nơi chúng ta không thể nhận hoặc không có cách nào xúc tiến đầu tư nhanh được vì thủ tục pháp lý còn rắc rối.
Vướng mắc pháp lý cũng là rào cản khiến nhà đầu tư FDI lo ngại khi nghiên cứu về thị trường Việt Nam. Nhiều nhà đầu tư đang có tâm lý hoang mang, lo lắng vì chưa biết Luật Đất đai sẽ thay đổi như thế nào. Khi chúng ta chưa có chính sách rõ ràng và thống nhất về quản lý đất đai, quản lý phát triển khu, cụm công nghiệp thì sẽ dẫn đến độ hẫng kéo dài trong việc xử lý thủ tục cho nhà đầu tư, từ đó giảm sức cạnh tranh của bất động sản công nghiệp Việt Nam so với các quốc gia khác.
Cùng với đó, nhiều nhà đầu tư FDI, chủ đầu tư hạ tầng, tổng thầu xây dựng, công ty tư vấn thiết kế đã có phản ánh là tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy về nhà máy đang quá cao so với điều kiện thực tế khiến chủ đầu tư rất khó đáp ứng để nhà máy được đi vào hoạt động. Quá trình thẩm định cũng kéo dài và phức tạp do mỗi địa phương có cách hiểu khác nhau về quy định dẫn đến hướng dẫn thủ tục không nhất quán. Sự tốn kém về thời gian và chi phí khiến chủ đầu tư chịu nhiều áp lực.
PV: Theo ông, đầu tư FDI vào bất động sản công nghiệp Việt Nam thời gian tới sẽ như thế nào?
Ông Đoàn Duy Hưng: Theo dự đoán của tôi, với ảnh hưởng của chiến tranh giữa Nga và Ukraine, cùng cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung, lượng nhà đầu tư từ Trung Quốc và Đài Loan vào Việt Nam trong năm 2023 sẽ tăng lên, trong khi đó dòng vốn từ Nhật Bản và Hàn Quốc có thể giảm đi.
Thứ nhất, Trung Quốc đang mở cửa lại nền kinh tế, các doanh nghiệp nội địa không còn bị kìm nén vì chính sách kiểm soát Covid-19. Trong khi đó, hàng hóa Trung Quốc khi lưu thông trên thế giới gặp những hạn chế nhất định về thuế quan và hàng rào pháp lý do chiến tranh thương mại. Chính vì vậy, nhiều doanh nghiệp Trung Quốc sẽ chuyển một phần nhà máy sang các nước khác để cân đối về việc đầu tư và tránh rủi ro trong tương lai. Việt Nam là một trong những điểm đến khá hấp dẫn với xu hướng này.
Thứ hai, một số doanh nghiệp Đài Loan có nhu cầu chuyển một phần vốn hoặc đầu tư mới sang Việt Nam. Mối quan hệ thông thương giữa Việt Nam và Đài Loan đã và đang được duy trì rất tốt. Hiện nay, Đài Loan cũng đã có nhiều tập đoàn đang hoạt động ở Việt Nam và tạo ra nhiều giá trị thặng dư.
Ngoài ra, nhóm các nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc trong năm nay vẫn có thể tiếp tục mở rộng sản xuất tại Việt Nam, nhưng quy mô dự án sẽ không còn lớn. Bởi có thể họ đang cân nhắc đầu tư sang các nước khác có chính sách tốt, quy mô dân số lớn và hệ thống phụ trợ tốt hơn Việt Nam, như là Ấn Độ, Indonesia.
Ví dụ, thị trường Ấn Độ có lợi thế hơn về sức tiêu thụ tại chỗ vì họ có dân số gấp 10 lần nước ta. Thêm vào đó, ngành công nghiệp phụ trợ trong nước của họ đã hình thành và phát triển nên không phải nhập linh kiện từ nước ngoài, giúp tiết kiệm đáng kể chi phí sản xuất.
Ngoài ra, Việt Nam cũng có thể là thị trường tiềm năng của nhà đầu tư từ châu Âu. Do chiến tranh giữa Nga - Ukraine, giá năng lượng khu vực này đang tăng lên, khiến nhiều doanh nghiệp châu Âu có nhu cầu đi tìm những thị trường ổn định và có chi phí sản xuất rẻ hơn. Cộng với việc Hiệp định Thương mại tự do EVFTA đã được ký kết, Việt Nam hy vọng sẽ đón được một lượng nhà đầu tư nhất định từ thị trường này.
Mở rộng tầm nhìn quy hoạch để phát triển bền vững và toàn diện
PV: Theo ông, doanh nghiệp cần làm gì để thu hút mạnh mẽ dòng vốn FDI vào bất động sản công nghiệp Việt Nam?
Ông Đoàn Duy Hưng: Với các nhà phát triển bất động sản công nghiệp, cần có tầm nhìn quy hoạch dài hạn và bao quát trong việc quy hoạch khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu dịch vụ cho chuyên gia, công nhân trong khu công nghiệp. Việc sớm xây các khu lưu trú tập trung, có đầy đủ hạ tầng đáp ứng các yêu cầu về nhà ở, giáo dục, giải trí,... cho chuyên gia nước ngoài và công nhân là điều cần thiết, giúp tạo dựng nên một cộng đồng bền vững, từ đó thúc đẩy và duy trì động lực đầu tư. Với công nhân, việc cung cấp đầy đủ chỗ ăn ở, sinh hoạt, học tập cho con cái sẽ là nền tảng cho sự gắn bó và thu hút công nhân đến làm việc và ở lại lâu dài, giúp giải quyết bài toán tuyển dụng nhân lực của doanh nghiệp.
Kinh doanh bất động sản công nghiệp không nên hiểu là kinh doanh bất động sản mà nên hiểu là kinh doanh dịch vụ. Vì vậy, chủ đầu tư hạ tầng nên thiết lập một môi trường tích cực, nồng hậu để thu hút khách hàng. Tiếp sau đó, cần có sự hỗ trợ dịch vụ toàn diện từ tư vấn đầy đủ thủ tục pháp lý, các thủ tục cấp phép đầu tư có liên quan, đến hỗ trợ kết nối với các bên có liên quan trong quá trình xây dựng và quá trình sản xuất, vận hành, tuyển dụng, tìm kiếm các doanh nghiệp phụ trợ…
Cuối cùng, muốn công nghiệp phát triển thì cần phải quy hoạch mạng lưới cơ sở giáo dục nghề nghiệp để đào tạo nhân lực chất lượng cao. Các cơ sở đào tạo đúng ngành, đúng nghề, đúng nhu cầu của doanh nghiệp, phù hợp với đặc thù của từng tỉnh, từng khu vực sẽ là phương án bền vững cho vấn đề nhân sự của doanh nghiệp trong các khu công nghiệp, khu kinh tế. Đồng thời, đây cũng là điểm mạnh trong thu hút nhà đầu tư nước ngoài đến đầu tư kinh doanh lâu dài.
Nhìn chung, để bất động sản công nghiệp tăng trưởng bền vững và toàn diện, cơ quan hoạch định chính sách, nhà quản lý và các chủ doanh nghiệp cần kéo dài tầm nhìn quy hoạch không chỉ 5 - 10 năm mà phải 20 - 30 năm. Nếu khu vực xác định tập trung đầu tư công nghiệp, cần phải có định hướng quy hoạch các khu liên hợp công nghiệp hoặc tổ hợp khu công nghiệp. Việc chủ động quy hoạch quỹ đất sạch, xây dựng hạ tầng giao thông liên kết cấp địa phương, cấp tỉnh và cấp vùng là điều kiện cần thiết để đảm bảo nguồn cung ổn định, chất lượng cho các nhà đầu tư quốc tế khi tiếp cận thị trường Việt Nam.
PV: Về phía mạng lưới các doanh nghiệp phụ trợ, nên có những biện pháp nào để phát triển công nghiệp phụ trợ chuyên nghiệp, đáp ứng được nhu cầu của nhà đầu tư quốc tế, thưa ông?
Ông Đoàn Duy Hưng: Các doanh nghiệp phụ trợ của Việt Nam đang trên đà phát triển tuy nhiên vẫn gặp phải những khó khăn sau:
Thứ nhất, các doanh nghiệp phụ trợ còn tổ chức kinh doanh manh mún, nền tảng khoa học kỹ thuật chưa cao, nguồn nguyên liệu còn phụ thuộc vào nhập khẩu vì vậy sản phẩm phụ trợ của Việt Nam chưa đáp ứng được nhu cầu của nhiều nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt trong những lĩnh vực đòi hỏi công nghệ cao, kỹ thuật phức tạp.
Thứ hai, chính sách ưu đãi về vốn, về thuế cho ngành công nghiệp phụ trợ tuy đã có nhưng vẫn còn nhiều nút thắt, chưa cụ thể và chưa đi vào thực tiễn. Bài toán về vốn vẫn là thách thức lớn với nhiều doanh nghiệp do chưa tiếp cận được nguồn lực tài chính trong và ngoài nước.
Thứ ba, chưa có khu vực tập trung các doanh nghiệp phụ trợ được quy hoạch bài bản, chuyên nghiệp.
Để giải quyết các khó khăn trên, các tỉnh đang phát triển và còn quỹ đất cần tập trung quy hoạch thành những khu công nghiệp lớn, tạo chuỗi liên kết giữa nhà máy sản xuất công nghiệp với các xưởng chế tạo, gia công chi tiết, cấu kiện, phụ tùng có sử dụng nguồn nguyên liệu nội địa. Song song với đó là đầu tư xây dựng các trung tâm nghiên cứu khoa học, khu vực khởi nghiệp đổi mới sáng tạo phục vụ lĩnh vực nghiên cứu và phát triển; các khu dịch vụ ăn ở, giải trí để thu hút nhân tài đầu ngành, nâng cao năng lực về khoa học công nghệ cho địa phương.
PV: Theo ông, cần có những giải pháp gì về chính sách để bất động sản công nghiệp thu hút và “giữ chân” nhà đầu tư FDI?
Ông Đoàn Duy Hưng: Thứ nhất, chính sách thu hút đầu tư phải có sự thống nhất và xuyên suốt từ trung ương tới địa phương. Hiện nay, cơ chế, chính sách về đầu tư nước ngoài của nước ta vẫn còn chồng chéo; công tác quản lý nhà nước về đầu tư nước ngoài tại các địa phương còn thiếu gắn kết, chưa theo đúng định hướng chung, dẫn đến việc thu hút đầu tư nước ngoài thiếu tính hệ thống, hiệu quả chưa cao.
Nhà nước cần phải thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp, sớm hoàn thiện thể chế, chính sách thu hút đầu tư nước ngoài theo hướng cân đối, hợp lý giữa các vùng, miền; bảo đảm việc thu hút, hợp tác đầu tư nước ngoài theo đúng định hướng, quy hoạch và yêu cầu phát triển.
Thứ hai, cần xây dựng chính sách về đất đai thống nhất, có tính dài hạn để tạo sự ổn định về nguồn cung. Nhiều chính sách đã không còn phù hợp với thực tiễn, cần được thay thế bằng các quy định mới, cụ thể hơn, rõ ràng hơn.
Thứ ba, chúng ta nên có những nghiên cứu, phân tích chi tiết và khách quan về lợi thế của Việt Nam so với các nước cùng phân khúc cạnh tranh để có cái nhìn tổng thể và có chiến lược thu hút dòng vốn FDI phù hợp với nhu cầu của thời đại./.
- Xin cảm ơn ông!
