1. Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch công ty Luật SBLaw
Để tránh sập bẫy của "những con sâu làm rầu nồi canh" trên thị trường, thứ nhất, về phía người mua, chúng ta phải có trách nhiệm với đồng tiền mình bỏ ra.
Vì vậy, cần tìm mọi cách để có được đầy đủ thông tin, đặc biệt là về tình trạng pháp lý của dự án, cũng như mức độ tín nhiệm của chủ đầu tư, rồi hãy bỏ tiền ra mua. Trong hợp đồng mua bán, đảm bảo phải có quy định chủ đầu tư phải cam kết rằng đối tượng mua bán không đang bị thế chấp cho bất kỳ nghĩa vụ nào của chủ đầu tư.
Thứ hai, về phía cơ quan quản lý nhà nước, tôi đặc biệt kiến nghị cần phải tạo ra cơ chế, áp dụng công nghệ để người dân có quyền và được xác nhận về tình trạng thế chấp của dự án mà họ quan tâm và có ý định mua. Đây là vấn đề mấu chốt trong các vụ việc lựa chọn một căn hộ cần mua.
2. Luật sư Nguyễn Huy Long, Giám đốc điều hành Công ty Luật Nam Long
Để giảm thiểu rủi ro khi mua bán nhà, trên VnExpress luật sư Nguyễn Huy Long (Giám đốc điều hành Công ty Luật Nam Long) khuyến cáo người mua, nhà đầu tư lưu ý những điểm sau:
Thứ nhất, tìm hiểu rõ về tính pháp lý của lô đất, nhà, căn hộ chung cư muốn mua
Hiện nay sở tư pháp các tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương đã thiết lập chương trình "Quản lý hợp đồng công chứng và dữ liệu ngăn chặn UCHI" (gọi tắt là UCHI). Chương trình này cho phép các phòng công chứng nhập thông tin và dữ liệu của hợp đồng, giao dịch đối với tài sản phải đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sử dụng sau khi được ký kết.
Do đó, người mua có thể tìm hiểu thông tin về giao dịch công chứng đối với Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyết định thu hồi, đã bị hủy, đã bị mất… thông qua giao dịch này.
Thứ hai, kiểm tra kỹ thông tin liên quan đến chủ đầu tư
Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tư phải công khai những thông tin bắt buộc về dự án trên trang web doanh nghiệp hay sàn giao dịch.
Người mua cần tìm hiểu thật kỹ lưỡng các thông tin liên quan đến chủ đầu tư. Cụ thể như:
- Các thông tin cần thiết về dự án như giấy phép, giấy chứng nhận đầu tư/kinh doanh, quy hoạch/bản đồ/bản vẽ chi tiết… Yêu cầu chủ đầu tư đưa ra các giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Trường hợp là nhà chung cư hay tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Xem xét ký việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với Nhà nước như giấy nộp tiền sử dụng đất và tiền thuế liên quan đến dự án…
- Tìm hiểu kỹ năng lực của chủ đầu tư (thương hiệu, lịch sử, tiềm lực tài chính, …) qua việc triển khai các dự án đã thành công, năng lực của chủ đầu tư (thông qua các dự án đang thi công).
- Những tranh chấp, bất đồng của chủ đầu tư với người mua nhà/cư dân và cách hành xử của chủ đầu tư trước các tranh chấp, bất đồng trong quá trình triển khai dự án trước đó.
Thứ ba, xem xét kỹ hợp đồng mua bán
Hợp đồng mua bán được xem là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên khi tiến hành thủ tục mua bán nhà đất, căn hộ chung cư.
- Trước khi giao kết hợp đồng, người mua phải xem xét kỹ các điều khoản, nhất là các điều về quyền và nghĩa vụ của bên mua và bán, các điều khoản về thanh toán, quy định về thời gian bàn giao căn hộ, thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; những chế tài phạt vi phạm được nêu trong hợp đồng…
- Trong các hợp đồng thường ràng buộc rất kỹ nghĩa vụ thanh toán tiền của khách hàng theo tiến độ dự án nhưng nghĩa vụ của chủ đầu tư về bàn giao căn hộ lại rất chung chung. Do đó, người mua cần thỏa thuận cụ thể về thời hạn dự kiến giao nhà, thời điểm giao nhà cụ thể, chế tài nếu vi phạm. Nếu chủ đầu tư không hoàn thành, người dân cần yêu cầu thanh lý hợp đồng.
- Hợp đồng mua bán phải đúng tên mình với chủ đầu tư/người bán.
- Nếu là hợp đồng góp vốn, người dân cần kiểm tra tiến độ thi công dự án, nếu đóng tiền theo từng giai đoạn thì khối lượng xây dựng phải tương ứng
- Thực hiện đúng các quy định về chuyển nhượng đất, hạn chế tối đa những thỏa thuận chuyển nhượng mua bán mà các bên tự ký tay với nhau nếu không cần thiết hoặc không an toàn pháp lý. Ngoài ra cần tìm hiểu thật kỹ về nhân thân của bên bán nếu là giao dịch lần đầu với người đó.
Tổng hợp những kinh nghiệm nhất định phải nhớ khi mua nhà. Ảnh minh họa.
3. Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN & MT TP HCM
Chia sẻ trên Zing, ông Nguyễn Toàn Thắng cho biết: Một số chuyên gia cũng cho rằng, trên thị trường đa số đánh giá uy tín chủ đầu tư dựa trên thực tế những dự án mà chủ đầu tư đã triển khai cũng như tôn chỉ kinh doanh của người đứng đầu doanh nghiệp.
Để đánh giá uy tín chủ đầu tư thì người mua nhà có thể dựa vào các yếu tố như tiến độ thực hiện dự án và các cam kết của chủ đầu tư trong quá trình triển khai như các nhà thầu xây dựng, ngân hàng cho vay, ngoài ra, đánh giá uy tín chủ đầu tư còn thông qua quá trình vận hành và quản lý dự án sau khi bàn giao cho cư dân. Các ý kiến đánh giá của người mua trước và cư dân tại dự án là cơ sở quan trọng để khẳng định uy tín của chủ đầu tư.
4. Ông Hoàng Khải, Chủ tịch Tập đoàn Khai Silk
Cũng trên Zing, ông Hoàng Khải chia sẻ để không bị mắc kẹt với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, người có nhu cầu mua căn hộ có thể thỏa thuận với chủ đầu tư và ngân hàng làm hợp đồng bảo lãnh ngân hàng. Hợp đồng này thể hiện, khi nào chủ đầu tư xây nhà xong thì ngân hàng sẽ trả hết tiền 1 lần cho chủ đầu tư.
Với hợp đồng bảo lãnh này, người mua nhà không cần phải trả tiền theo từng đợt cho chủ đầu tư, mà mang tiền đó gửi tiết kiệm. Tuy nhiên, người mua nhà sẽ phải trả cho ngân hàng một khoảng phí lãi suất tượng trưng cho cái bảo lãnh ngân hàng đã ký. Điều này giúp người mua nhà không phải mất tiền nếu dự án rơi vào tranh chấp, cũng không phải sốt ruột nếu dự án chậm tiến độ, vì trong khoảng thời gian dự án kéo dài thì số tiền mua nhà vẫn phát sinh lãi từ ngân hàng.
5. Thạc sỹ Ngô Đình Hãn, giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM:
Thứ nhất: Về căn nhà, hãy chọn một căn nhà phù hợp nhất với nhu cầu sử dụng của mình ở thời điểm hiện tại. Ví dụ một người chưa có gia đình có thể chọn căn hộ 01 phòng ngủ. Ngay cả những cặp vợ chồng trẻ mới cưới, căn hộ 01 phòng ngủ cũng đáp ứng tốt nhu cầu sử dụng trong khoảng 5 - 6 năm.
Thứ 2: Về giải pháp tài chính, từ chỗ căn nhà phù hợp với nhu cầu sử dụng dẫn đến phù hợp về giải pháp tài chính, bao gồm số tiền tích lũy hiện tại hoặc số tiền vay. Hiện tại, ở TP.HCM, khách hàng trẻ có thể tìm căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng ở các dự án như: Flora Fuji (Q.9), Ehome S (Q.9), Võ Đình (Q.12), Heaven Riverview (Q.8), Dream Home Palace (Q.8), An Gia Star (Q.Bình Tân), Ehome 3 (Q.Bình Tân), Him Lam Phú Đông…
Thứ 3: Về việc vay ngân hàng, nếu chờ cho đến khi tích lũy đủ tài chính mới quyết định mua thì không phải là giải pháp tối ưu. Bởi tốc độ tăng về giá bất động sản thường sẽ cao hơn lãi suất tiết kiệm, nếu tiền tích lũy của bạn không đưa vào sản xuất hoặc kinh doanh. Do vậy, nên mua khi tích lũy được một phần và phần còn lại dùng giải pháp vay ngân hàng.
Thường các ngân hàng sẽ cho vay 70% - 80% giá trị bất động sản. Tuy nhiên, đứng ở góc độ người mua nhà để ở, thường tối ưu nhất là mua nhà phù hợp nhu cầu khi tích lũy đạt khoảng 50% giá trị nhà cần mua. Ví dụ: Tích lũy hiện tại được 400 triệu, bạn nên mua căn nhà 800 triệu. Căn nhà này sẽ phù hợp với nhu cầu sử dụng và năng lực tài chính hiện tại của bạn.
Nếu bạn vay 400 triệu, thường bạn chỉ trả khoảng trên dưới 3triệu/tháng đối với mức lãi suất hiện tại các ngân hàng đang áp dụng (thường 7% - 8%/năm cố định trong 2 đến 3 năm). Cho dù lãi suất có tăng cao hơn trong tương lai (12%/năm) thì lãi ngân hàng cũng ở mức khoảng 4 triệu/tháng, vẫn trong tầm kiểm soát. Quan trọng với mức lãi này bạn trả cho ngân hàng phù hợp với việc nếu bạn không có nhà thì bạn phải đi thuê nhà, tiền thuê nhà đối với nhu cầu hiện tại của bạn cũng trong khoảng như tiền lãi ngân hàng như trên.
Bạn đi thuê nhà thì tiền thuê sẽ chảy vào túi chủ nhà, bạn vay ngân hàng với tỷ lệ hợp lý để mua nhà và trả lãi cho ngân hàng, tiền lãi trả cho ngân hàng xem như là tiền thuê nhà, xem như bạn đang đi thuê chính căn nhà của mình. Tiền thuê nhà này thường sẽ được hoàn trả lại cho bạn bởi giá trị gia tăng của bất động sản theo thời gian sẽ bù lại, thường thì phần bù giá trị gia tăng sẽ cao hơn tiền lãi bạn trả ngân hàng.
Thứ 4: Về vị trí và khoảng cách di chuyển, với nhu cầu và tầm giá như trên nên lựa chọn căn nhà cách trung tâm Thành phố hoặc nơi bạn làm việc trong bán kính khoảng 10km – 12km. Nên lựa chọn bất động sản ở khu vực có giao thông thông thoáng hơn, kết nối thuận lợi về trung tâm và nơi bạn làm việc.
Thứ 5: Về mức độ hoàn thiện, nên lựa chọn những căn nhà được giao ở mức độ hoàn thiện, ít nhất là mức cơ bản để bạn không hoặc ít phải bỏ thêm chi phí hoàn thiện nhà.
Thứ 6: Về giá trị sống, thường những người trẻ hay bận rộn, hoặc đi công tác, về quê vào những dịp lễ tết. Do đó, nên chọn những căn nhà, căn hộ có tiện ích nội khu đầy đủ như hồ bơi, công viên, nhà trẻ… khu có bảo vệ, an ninh và môi trường sống tốt. Điều này vừa tốt cho giá trị sống của bạn, cho con cái bạn, vừa yên tâm và an toàn cho căn nhà và tài sản của bạn khi bạn vắng nhà./.
