Gần đây, một số báo đưa tin về Top các thị trường bất động sản đắt nhất châu Á theo báo cáo của ngân hàng Julius Baer, nhưng thông tin không đầy đủ và giật tít không chuẩn với nội dung khiến nhiều người đọc hiểu lầm.
Theo các bài báo này, danh sách 11 thị trường bất động sản đắt đỏ nhất châu Á bao gồm: Hồng Kông, Tokyo, Singapore, Thượng Hải, Seoul, Mumbai, Bangkok, Jakarta, Manila và Kuala Lumpur… và không có tên thành phố nào của Việt Nam.
Giá nhà đất ở TP.HCM thuộc Top cực cao trên thế giới
Giá nhà đất là một chỉ số quan trọng phản ánh thực trạng thị trường bất động sản và chất lượng cuộc sống của người dân. Khi giá nhà đất cao, người dân phải trả nhiều chi phí hơn cho nơi ở. Tỉ trọng thu nhập dành cho các hạng mục khác như giáo dục, y tế, bảo hiểm, du lịch, sinh hoạt phí... sẽ bị giảm bớt. Nhất là với người Việt Nam và châu Á nói chung, tâm lý an cư sở hữu nhà đất rất quan trọng, người dân thường cố gắng tiết kiệm để mua nhà.
Giá nhà đất càng cao, cơ hội sống một cuộc sống chất lượng, quan tâm đến đời sống tinh thần, đến nâng cao giáo dục, du lịch, hưởng thụ… càng bị thu hẹp vì người ta phải co kéo thêm tiền cho nơi ở.
Với phần lớn người nghèo, khi giá nhà đất cao, giấc mơ an cư sẽ trở nên xa vời. Mức thu nhập thấp khiến họ không thể nào với được những căn hộ, những ngôi nhà đều ở mặt bằng giá quá cao.
Ở góc độ rộng hơn như nhiều chuyên gia đã phân tích và phản ánh, một thị trường bất động sản có mức giá quá cao là một thị trường thiếu lành mạnh. Những hệ lụy đối với nền kinh tế là khó có thể đo đếm. Thế nên, khi hiểu lầm danh sách thị trường có giá bất động sản đắt nhất chưa bao gồm các thành phố của Việt Nam, nhiều người ít nhiều đã cảm thấy an tâm hơn, bớt ấm ức hơn. Hóa ra mức giá ngất ngưởng ở Sài gòn, Hà Nội cũng chưa là gì nếu so với nhiều thành phố châu Á khác.
Rất tiếc, mọi người sẽ phải ấm ức trở lại, lo lắng trở lại. Không chỉ ở mức cao, mà giá nhà đất ở Hà Nội và TP.HCM còn thuộc Top cực cao trên thế giới.
Thực ra, danh sách của Julius Baer nói trên chỉ là Top các thành phố có giá bất động sản đắt nhất ở hạng mục cao cấp. Họ chỉ tính với các dự án nhà ở, căn hộ sang trọng nhất chiếm khoảng 3-5% tổng số lượng giao dịch. Vì vậy, một số thành phố phát triển như Seoul, Kuala Lumpur, Tokyo đã bị báo chí nước nhà "kết luận oan" khi chuyển danh sách này thành "top thị trường bất động sản đắt đỏ nhất châu Á".
Danh sách của Julius Baer chỉ tính với mảng bất động sản cao cấp. Đó không phải, hoặc không hẳn là danh sách những thành phố có giá nhà đất cao nhất châu Á. Nếu nói về giá bất động sản của thành phố, phải tính trên cơ sở mức giá trung bình của tất cả các phân khúc cao cấp, trung cấp, thấp cấp ở cả khu vực trung tâm và ngoại ô. Một số công ty như Knight Frank, Global resident index, hay Numbeo từng có báo cáo chỉ số giá trung bình theo cách tính này.
Tuy nhiên, để đo độ đắt đỏ của bất động sản ở các khu vực một cách chuẩn mực nhất, người ta sử dụng chỉ tiêu quan trọng nhất là tỷ trọng thu nhập bình quân đầu người trên mức giá giao dịch bất động sản trung bình của thành phố đó. Chỉ tiêu này mới phản ánh thực sự giá nhà đất thành phố đang ở mức độ nào và người dân địa phương phải dành bao nhiêu phần trăm thu nhập để được an cư.
Mà nếu xét theo tiêu chí này, TP.HCM của chúng ta nằm trong Top 10 thành phố châu Á có mức giá bất động sản đắt nhất. Numbeo - trang thông tin cơ sở dữ liệu toàn cầu lớn nhất thế giới về chi phí đời sống, công bố bảng xếp hạng giá bất động sản trên mức thu nhập người dân các thành phố đến giữa năm 2018 như sau:
Nguồn: numbeo.com
Năm trong số 10 thành phố có giá nhà đất đắt đỏ nhất châu Á thuộc về Trung Quốc. Đứng ở vị trí thứ 10, TP.HCM có mức giá bất động sản cao hơn nhiều so với các thành phố phát triển khác như Tokyo, Singapore, Seoul. Top 10 còn bao gồm các thành phố khác như Colombo, Mumbai, Kathmandu, Jakarta, hầu hết đều là các đô thị đông dân và không thuộc nhóm các thành phố phát triển, hiện đại nhất của châu Á. Hà Nội cũng nằm trong Top 15 thành phố có giá nhà đất cao nhất nếu tính theo thu nhập.
Ở một xếp hạng khác của Numbeo trên quy mô toàn thế giới, thủ đô Caracas của Venezuela đứng đầu top thành phố có giá nhà đắt đỏ nhất so với thu nhập. TP.HCM đứng thứ 13 và Hà Nội đứng thứ 24 so về độ đắt đỏ của bất động sản trên toàn cầu.
Chỉ số khả năng mua nhà của các thành phố toàn cầu do hãng tin Bloomberg công bố đầu năm 2017 cũng liệt kê Hà Nội trong top 3 và TP.HCM trong top 15 thành phố mà người dân khó có khả năng mua nhà nhất thế giới. Thu nhập trung bình của người dân Hà Nội năm 2017 là 275 USD/tháng, nhưng chi phí phải trả để có thể sở hữu một bất động sản trung bình ở đây lên tới 334 USD/tháng.
Nguồn: Bloomberg analysis of data
Đáng ngại hơn, những số liệu này mới chỉ tính đến 2017 hay nửa đầu năm 2018. Với tốc độ tăng giá không ngừng ở TP.HCM giai đoạn cuối năm mà thu nhập không tăng tương xứng, khả năng cao đầu 2019 chúng ta sẽ được "thăng hạng".
Đó là thực tế mà chúng ta phải nhìn thẳng vào, để biết mình ở đâu, biết lo lắng, biết quan ngại, và tập trung tìm giải pháp tháo gỡ.
