TP.HCM: Thủ tục hành chính là cản trở lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản

Đã khó còn gặp thêm nhiều trở ngại

Tại Hội nghị gặp gỡ giữa lãnh đạo UBND TP.HCM với doanh nghiệp bất động sản thường niên, các doanh nghiệp địa ốc kiến nghị rất nhiều vướng mắc gây khó khăn trong quá trình xây dựng và bán sản phẩm. Lãnh đạo thành phố đã lắng nghe, tiếp nhận và luôn đưa ra hướng tháo gỡ, đồng thời kiến nghị Chính phủ xem xét.

Ông Nguyễn Xuân Quang – Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Đầu tư Nam Long cho rằng: “Vướng mắc nhiều nhất đối với doanh nghiệp bất động sản hiện nay là có những chính sách chồng chéo, mâu thuẫn, không khả thi và thiếu tính thực tiễn dẫn đến nhiều cuộc thanh tra, kiểm toán kéo dài 2-3 năm khiến doanh nghiệp bất động sản bất an; còn công tác tính tiền sử dụng đất dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM đều bị chậm trễ. Nhiều hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài cả năm vẫn chưa giải quyết xong, bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển lòng vòng, không trình được lên Hội đồng thẩm định giá đất và UBND thành phố”.

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết: “Nguyên nhân trực tiếp là một số cán bộ, công chức sợ trách nhiệm, sợ sai nên có thái độ thụ động, không dám đề xuất chính kiến. Hiệp hội nhận thấy chưa có khung cơ chế về quy trình tính giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai, phù hợp với điều kiện thực tiễn của thành phố, để cán bộ, công chức thực hiện công tác tính tiền sử dụng đất dự án theo khung cơ chế này thì yên tâm và được an toàn”.

Thực trạng dẫn tới nhiều dự án xây dựng xong nhưng không có sổ đỏ cho người dân, nhiều dự án thì xây lên cao rồi nhưng chưa thể bán vì chưa biết tiền sử dụng đất là bao nhiêu để tính đúng đầu ra, đầu vào.

Có những doanh nghiệp xin tạm đóng tiền sử dụng đất cũng không được cấp theo nguyện vọng. Điều này dẫn đến việc các doanh nghiệp bất động sản khó khăn chồng chất hơn. Nguyên nhân đất trong nội thành chỉ còn đếm trên đầu ngón tay. Trong khi đó, giá đất ngày càng tăng cao khiến việc tiếp cận nguồn cung của các doanh nghiệp ngày càng khó. Đó là chưa kể đến tiền đất phải thanh toán liền, điều này tạo thêm gánh nặng, nguồn vốn cạn dần vì doanh nghiệp chưa bán được sản phẩm đã phải lo tiền xây dựng, đóng tiền đất dồn dập.

Một số chủ đầu tư kinh doanh bất động sản còn cho rằng: “Khó khăn nhất định hiện nay là dự án vướng vào đất công, đất tư trộn lẫn với nhau. Một dự án quy mô hàng chục héc-ta khi vướng một phần diện tích đất công, theo quy định, đất công phải mang ra đấu giá, không được bán theo chỉ định. Nếu một chủ sở hữu nào đó trúng thầu thì dự án bị teo tóp, khu đất không còn tròn trịa, không gây ấn tượng đối với khách hàng. Do đó, có không ít dự án phải đứng hình”.

Thủ tục hành chính rườm rà, chồng chéo, rất dễ xảy ra hiện tượng cơ chế “xin – cho”

Cần sửa đổi Luật

Cũng theo nhiều ý kiến của các doanh nghiệp, từ khi Luật Đất đai năm 2013 áp dụng vào thực tiễn đã kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ những khó khăn vướng mắc cho doanh nghiệp và người dân. Tuy nhiên, việc thi hành ở thời điểm hiện nay được xem là lỗi thời, bộc lộ những mặt khiếm khuyết. Do đó, việc sửa đổi, bổ sung để Quốc hội thông qua là cần thiết.

Chính vì lẽ đó, vừa qua, UBND TP.HCM đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường về một số kiến nghị cần tháo gỡ trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố. Theo đó, thành phố cho rằng điển hình về năng lực tài chính thực hiện dự án là chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên và có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng… Do đó, cần quy định rõ về cách thức thẩm định nội dung này.

Ngoài ra, UBND thành phố cũng chỉ rõ Luật Đất đai năm 2013 quy định việc thu hồi đất trước thời hạn 90 ngày hoặc 180 ngày nhưng không đề cập việc chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp đồng thuận và bàn giao mặt bằng trước thời hạn. Do đó, thành phố kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp các Bộ, ngành hướng dẫn để đảm bảo cơ sở pháp lý áp dụng chung trên địa bàn thành phố.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực - Ủy viên Ban Chấp hành Tổng Hội Xây dựng Việt Nam cho rằng: “Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải có kết quả kiểm tra thực địa. Tuy nhiên, hồ sơ giao đất, cho thuê đất… không có thành phần văn bản nào để trên cơ sở đó xác định chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính thực hiện dự án. Đó là chưa kể đến việc năng lực tài chính của chủ đầu tư có thể có biến động trong thời gian dự án chưa được quyết định chủ trương đầu tư, hay giao sản phẩm cho khách hàng.

Ngoài ra, Luật Đất đai đang áp dụng còn hạn chế ở người thực thi. Trường hợp Thông tư đi qua, đi lại từ Sở này đến Sở kia, từ UBND thành phố xuống các ngành còn nhiều vấn đề nổi cộm. Không ít ngành không hiểu ý nhau, gây khó dễ, đẩy “quả bóng” trách nhiệm qua lại”.

Và cần có cơ chế mở

Theo người đứng đầu HoREA, Hiệp hội từng kiến nghị UBND TP.HCM và Thanh tra Chính phủ xem xét, giải quyết hợp tình, hợp lý đối với hơn 100 dự án đang bị “đóng băng” chờ rà soát, thanh tra. Vì quá trình thanh tra càng kéo dài thì càng bất lợi cho doanh nghiệp về chi phí vốn, lãi vay ngân hàng tăng và mất cơ hội kinh doanh.

Điều này dẫn đến số lượng dự án đưa ra thị trường bị sụt giảm, bất lợi cho người mua nhà về việc lựa chọn sản phẩm ưng ý, nguồn thu ngân sách Nhà nước cũng giảm đáng kể.

Vấn đề này khiến các doanh nghiệp bất động sản càng lo ngại hơn trước tình trạng nhiều dự án bất động sản bị ách tắc, hoặc không được cán bộ cơ quan Nhà nước xem xét, giải quyết kịp thời. Điều đó cũng dẫn đến nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, mà theo quan hệ cung - cầu sẽ kéo theo việc tăng giá bất động sản; làm giảm cơ hội tạo lập nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị, tác động đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở; làm sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước từ bất động sản; doanh nghiệp bị tăng chi phí, mất cơ hội kinh doanh, khó khăn chồng chất, thậm chí có nguy cơ bị phá sản.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Thị Thu nhận định: “Hệ thống pháp luật vẫn còn chưa đảm bảo tính hệ thống, đồng bộ. Thủ tục hành chính rườm rà, chồng chéo, rất dễ xảy ra hiện tượng cơ chế “xin – cho”, tiêu cực. Nguyên nhân chủ quan là công tác thực thi pháp luật còn rất nhiều hạn chế, một số cán bộ, công chức Nhà nước có thẩm quyền giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến bất động sản, vừa có biểu hiện thiếu trách nhiệm, đùn đẩy, chuyển hồ sơ lòng vòng, hành doanh nghiệp”.

Đồng tình với các kiến nghị trên, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: “Sửa đổi Luật Đất đai cần quy định bước 1 là đề xuất giá đất do tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất độc lập thực hiện và trên 50% số lượng thành viên hội đồng thẩm định giá đất phải là các chuyên gia định giá đất. Bên cạnh đó, sửa đổi Luật Đất đai cần quy định rõ các loại thuế liên quan đất đai được tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, không căn cứ vào giá đất ghi trên các hợp đồng giao dịch và giao cho Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện”.