Bình Dương khác TP. HCM thế nào?
Từ năm 2015, tỉnh Bình Dương đưa vào sử dụng nhà ở xã hội (NƠXH) với những căn hộ giá 100 - 200 triệu đồng. Mỗi block nhà có 5 lầu với các căn hộ rộng 30 - 60 m2. Sau 2 năm, gần 2.500 căn hộ đã có người ở. Những căn hộ giá 100 - 200 triệu đồng đã giúp nhiều công nhân ở Bình Dương thoát khỏi cảnh ở trọ, thay vào đó được ở mái nhà khang trang của chính mình.
Theo ông Lê Hoàng Châu, sở dĩ Bình Dương làm được NƠXH 100 triệu đồng là do họ đã quy hoạch thành phố mới hoàn chỉnh với nhiều phân khu chức năng. Vì đã được quy hoạch trong khu đô thị thành phố mới Bình Dương nên được miễn toàn bộ chi phí giải phóng mặt bằng; tiền sử dụng đất cũng được miễn theo Luật Nhà ở; chi phí hạ tầng tới chân công trình bằng 0; đường sá rất rộng rất thoáng mà không phải đầu tư thêm một mét vuông nào nữa cho khu nhà ở công nhân; toàn bộ hạ tầng xã hội bao gồm cơ quan hành chính, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện, trường học, khu thương mại, vui chơi giải trí… cũng không phân bổ vào giá thành của các nhà ở xã hội này.
Bên cạnh đó, thời điểm triển khai mô hình tại Bình Dương khá thuận lợi. Cụ thể, Becamex lên kế hoạch và xây dựng dự án căn hộ 100 triệu đồng rơi vào năm 2013 - 2014, năm 2015 khánh thành và bàn giao giai đoạn đầu tiên, sau đó xây giai đoạn tiếp theo. Cần nhớ, năm 2013 thị trường BĐS vẫn chưa lộ rõ dấu hiệu khởi sắc, hầu như tất cả các tỉnh thành trên cả nước đều ủng hộ các doanh nghiệp làm nhà giá rẻ, nhà xã hội. Vạch xuất phát của dự án căn hộ 100 triệu đồng được xem là gặp thiên thời, địa lợi.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, TP. HCM vẫn có thể làm được căn hộ nhà NƠXH 30m2 con số này chỉ đáp ứng khoảng 1% nhu cầu.
Đó là chưa kể chi phí làm móng nhà ở Bình Dương rất rẻ vì đất đồi, móng đơn, ông Châu nói thêm. Họ xây thấp tầng, chỉ có 5 tầng nên giảm chi phí thang máy, chi phí vận hành sau này. Nếu muốn làm móng như Bình Dương, TP. HCM phải sử dụng đất nông trường mà đất nông trường thì ở Bình Chánh có nông trường Lê Minh Xuân, Phạm Văn Hai; Củ Chi có nông trường Phạm Văn Cội; Cần Giờ có các nông trường nuôi tôm và một số quỹ đất dự trữ ở Hóc Môn. Trong số này, chỉ có Hóc Môn, Củ Chi có nền móng cứng, địa chất công trình chắc chắn. Nếu TP. HCM làm nhà 5 tầng thì rất lãng phí quỹ đất vì giá trị đất cao hơn.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, TP. HCM vẫn có thể làm được căn hộ nhà NƠXH 30m2 (gồm 20m2 sàn và 10m2 gác lửng), có giá bán từ 100 - 200 triệu đồng/căn tại một số khu vực có điều kiện tương đồng như tỉnh Bình Dương, như đã có sẵn hệ thống hạ tầng giao thông; bên cạnh các khu công nghiệp, nơi làm việc; đã có các tiện ích, dịch vụ cơ bản như trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, thể dục thể thao, công viên; có nền địa chất vững chắc...
Khả năng thực hiện mô hình này phải dựa trên cơ sở điều chỉnh quy hoạch chi tiết để dành quỹ đất làm NƠXH như tại Khu chế xuất Linh Trung I, II, III (326 ha), Khu công nghệ cao (913 ha), công viên phần mềm Quang Trung (43 ha), Đại học quốc gia thành phố Hồ Chí Minh (647 ha; trong đó có khoảng 2/3 diện tích thuộc Bình Dương).
Riêng Khu đô thị công nghiệp cảng biển Hiệp Phước (3.600 ha) có điều kiện thuận lợi về quỹ đất nhưng do nền đất yếu, lại chưa phát triển đầy đủ hệ thống hạ tầng, dịch vụ nên chi phí đầu tư loại nhà này sẽ cao hơn; Khu chế xuất Tân Thuận (320 ha) cũng đã điều chỉnh quy hoạch và đã giao cho Công ty Sadeco phát triển dự án NƠXH phục vụ công nhân, lao động của khu chế xuất.
Xây nhà 100 triệu cũng chỉ đáp ứng được 1%
Động thái Bình Dương "vượt rào" chấp nhận xây dựng mô hình căn hộ 20 - 30 m2 với giá trị 100 triệu đồng khiến tỉnh này được đánh giá là có quan điểm khá thoáng khi chấp nhận mô hình nhà chung cư siêu nhỏ này. Trong khi đó, TP. HCM vẫn còn nhiều băn khoăn.
Theo Chủ tịch HoREA, với quỹ đất trên, thành phố có thể làm được khoảng 10.000 căn hộ NƠXH 30 m2 có giá bán 100 - 200 triệu đồng/căn. Nhưng HoREA cho rằng, con số này chỉ đáp ứng khoảng 1% nhu cầu. Như vậy, đa số công nhân, lao động, người thu nhập thấp và người nhập cư sẽ không còn loại nhà này để mua, nên chưa đảm bảo công bằng xã hội và cũng chưa giải quyết được nhu cầu rất lớn của xã hội. Trong lúc các khu công nghiệp, khu công nghệ cao lại cần phát triển nhiều NƠXH cho thuê thì phù hợp với nhu cầu thực tế và của các lớp công nhân, lao động tiếp theo.
“Muốn tạo quỹ đất để phát triển NƠXH, trước hết là sử dụng hợp lý và hiệu quả quỹ đất công của thành phố, đặc biệt là quỹ đất của các nông trường. Bên cạnh đó là qũy đất công đang làm nhà xưởng sản xuất ô nhiễm buộc phải di dời, các quỹ đất công được tạo lập khi xây dựng các đô thị vệ tinh…”, Chủ tịch HoREA cho biết.
Lãnh đạo HoREA cho rằng, muốn thực hiện mô hình nhà ở giá 100 triệu đồng như Bình Dương thì phải có sự quyết tâm của lãnh đạo thành phố cũng như sự hợp tác tích cực của các doanh nghiệp. Nếu không sẽ khó phát triển vì chỉ phát triển vài dự án là đã hết quỹ đất của thành phố. Tuy nhiên, theo ông Châu, mức NƠXH phổ biến có thể thu hút được sự hợp tác của các doanh nghiệp phải từ 300 - 400 triệu đồng.
Đồng thời, để thu hút được doanh nghiệp, nhà nước cần thực hiện cơ chế khấu trừ chi phí đền bù, giải tỏa mặt bằng trong khoảng 50 - 60% dựa theo bảng đơn giá đất tại thời điểm dự án được phê duyệt. Những dự án NƠXH thuộc quỹ đất doanh nghiệp cũng cần có phương án, cơ chế và các chính sách ưu đãi trong bồi thường, hỗ trợ các dự án đã có tiến độ đền bù mặt bằng đạt 70 - 80% trở lên.
Theo Chủ tịch HoREA, sở dĩ Bình Dương làm được NƠXH 100 triệu đồng là do họ đã quy hoạch thành phố mới hoàn chỉnh với nhiều phân khu chức năng.
Chưa kể, nếu thực hiện, chủ đầu tư xây dựng NƠXH phải được nhiều ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế giá trị gia tăng, vay vốn ưu đãi từ ngân hàng chính sách xã hội, miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình NƠXH do cơ quan có thẩm quyền ban hành...
Ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty Tư Vấn đầu tư BĐS Việt An Hòa nhận định, Bình Dương về các thủ tục pháp lý trong quá trình xây dựng dự án căn hộ 100 triệu đồng rất được phía lãnh đạo ủng hộ mạnh mẽ. Mặt khác, những dự án còn được miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp. Ngoài ra, người mua căn hộ 100 triệu đồng còn được chọn hình thức trả góp. Đối tượng được hưởng chính sách NƠXH là công nhân, là người thu nhập thấp.
Trong khi đó ở TP.HCM, không phủ nhận nhu cầu đối với loại căn hộ 40 – 50m2 với giá dưới 10 triệu đồng/m2 đang rất lớn. Tuy nhiên, ông Quang cho rằng mục tiêu NƠXH không phải là xây nhà 100 triệu đồng, mà nên đặt ra vấn đề làm thế nào để có nhà ở giá rẻ phù hợp với điều kiện người thu nhập thấp tiếp cận được và mua nhà là điều quan trọng bởi đối tượng thu nhập thấp rất đa dạng chứ không phải ai cũng muốn mua nhà 100 triệu đồng. Để thực hiện được mô hình trên, lãnh đạo thành phố cần phải chấp nhận căn hộ 20 – 30m2 là căn hộ thương mại cho người có thu nhập thấp thay vì căn hộ phải 40 – 45 m2.
“Chúng ta có thể bước đầu thử nghiệm xây dựng nhà ở 30 m2 ở các khu vực cách khu công nghiệp bán kính 1 km tại Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi và Thủ Đức với giá linh hoạt từ 200 - 250 triệu đồng/căn. Hoặc triển khai căn hộ 40 - 50 m2 với giá bán 400 - 500 triệu đồng/căn thì thị trường cũng chấp nhận được.
Đồng thời, thành phố cần tạo ra cơ chế đặc thù cho doanh nghiệp, phải dành quỹ đất, ưu đãi tiền sử dụng đất và cần một cơ chế cho phép làm căn hộ diện tích nhỏ. Cùng với đó là sự quyết tâm, mục đích của chủ đầu tư bán đúng đối tượng, bởi căn hộ giá rẻ xuất hiện tạo ra cầu cực kỳ lớn, nếu không đi đúng hướng có thể sẽ xảy ra tình trạng đầu cơ”, ông Quang cho biết thêm.
|
Giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM: Không nên xây quá nhiều nhà giá 100 triệu Tại cuộc họp, theo ông Tuấn, để TP. HCM làm nhà giá 100 triệu đồng cần phải có đủ ba điều kiện: Thứ nhất, không mất chi phí về đất như tiền giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất. Thứ hai, không gồm chi phí đầu tư hạ tầng như khu đất đã có sẳn hạ tầng hoặc được tính vào dự án khác không tính vào chi phí đầu tư. Thứ ba, diện tích căn hộ tối đa chỉ khoảng 25m2. Như vậy, các căn hộ này sẽ cho ra mức giá khoảng 4 triệu/m2. Cũng theo ông Tuấn, điều kiện ở Bình Dương và TP. HCM khác nhau hoàn toàn, do vậy Bình Dương làm được nhà ở giá 100 triệu không nhất thiết thành phố cũng phải làm tương tự. Trong phân khúc nhà thu nhập thì có nhiều đối tượng khác nhau, điều kiện kinh tế, mức sống, khả năng mua nhà ở cũng khác nhau. Trong điều kiện hiện nay nhà cho người thu nhập thấp ở TP. HCM giá dưới 1 tỷ là chấp nhận được. “Theo tôi căn hộ không chỉ là nơi để ở mà còn phải có điều kiện sống, không gian sống, hai điều đó cũng quyết định chất lượng sống. Do đó, nên làm thế nào để có nhà cho người có thu nhập thấp phù hợp với điều kiện sống chứ không nhất thiết phải nhà 100 triệu đồng”- ông Tuấn nhận định |
