Ông Nguyễn Chí Thanh - Giám đốc Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội.
PV: Cả trăm nghìn cư dân chung cư cũ Hà Nội đang thấp thỏm, lo lắng khi lãnh đạo Hà Nội nêu quan điểm, Thủ đô có thể áp dụng tỷ lệ đền bù 1:1 trong thực hiện cải tạo chung cư cũ. Ông nghĩ sao về tỷ lệ này?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Tôi nghĩ đây là một tín hiệu tích cực của Thành phố. Quan điểm Chủ tịch Nguyễn Đức Chung đưa ra chắc chắn đã phải có sự tìm hiểu, nghiên cứu kỹ lưỡng cũng như lắng nghe từ nhiều phía.
Trong chuyện cải tạo chung cư cũ, người dân phải ý thức được rằng, ngôi nhà của họ đã hết khấu hao sử dụng, đang trong tình trạng xuống cấp trầm trọng nếu không nói là nguy hiểm, đe dọa đến tính mạng.
Vì vậy, họ không mất đồng nào, lại có một ngôi nhà mới ở ngay vị trí hiện tại đã là quá tốt. Người dân được hưởng điều này nhờ chủ trương, chính sách của Nhà nước. Vì thực tế, bất kể hộ gia đình nào, khi ngôi nhà của họ bị cũ đi, muốn cải tạo, sửa sang lại, đều phải bỏ tiền túi ra, dù chỉ là sơn lại, chứ đâu có ai đến sửa chữa, xây mới cho.
PV: Nhưng thưa ông, thực tế, tỷ lệ đền bù được coi là "nút thắt" khó gỡ nhất trong cải tạo chung cư cũ. Đặc biệt, các hộ dân sở hữu căn hộ ở tầng 1 thường cho rằng, vị trí nhà của họ có giá trị hơn, không thể đền bù như tầng 4, tầng 5?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Tôi nghĩ rằng, câu chuyện đòi hỏi đền bù tầng 1 phải cao hơn các tầng trên là không hợp lý.
Thứ nhất, tất cả người dân đều đóng thuế như nhau, và vài chục năm trước, khi được phân nhà tập thể, có thể tầng 1 hay tầng 5 cũng đều có giá trị như nhau. Nhưng do sự phát triển của hạ tầng xung quanh cùng nhu cầu của cuộc sống, những hộ dân ở tầng 1 được hưởng lợi, cơi nới hay tận dụng chính khoảng sân chung của khu tập thể để kinh doanh. Như vậy, anh đã được hưởng lợi quá lâu mà không phải đóng góp một đồng nào cho người dân toàn khu tập thể đó. Nay anh phải tôn trọng mọi người và lợi ích chung, không thể đòi hỏi đền bù hơn.
Thứ hai, những ngôi nhà phải cải tạo là nhà hết niên hạn sử dụng, lúc này, dù có tầng 1 hay tầng 5 giá trị cũng đều như nhau. Có thể trước đây, anh kinh doanh, kiếm lời được cả chục triệu đến trăm triệu đồng thì hiện nay, khi nó rơi vào tình trạng nguy hiểm, đều đe dọa tính mạng con người, không thể tiếp tục ở.
Nếu anh sở hữu nhà riêng anh muốn gì cũng được. Nhưng khi anh là một phần của cả khu tập thể, phải nghĩ 2 chiều. Anh không chỉ đòi hỏi quyền lợi của bản thân mà còn là trách nhiệm với xã hội và cộng đồng. Quan trọng nhất là phải đảm bảo quyền và lợi ích cho tất cả người dân được hài hoà và công bằng.
Hầu hết các gia đình đều cơi nới "chuồng cọp" để tăng diện tích sử dụng nhưng ảnh hưởng đến kết cấu nhà. Ảnh Kháng Trần
- Còn một vấn đề nữa nảy sinh nếu đền bù theo tỷ lệ 1:1, đó là nhiều căn hộ tập thể chỉ có diện tích nhỏ 18 - 20m2. Như vậy nếu đền bù 1:1 sẽ phải tính sao, khi quy định hiện hành là các căn hộ trong dự án thương mại phải có diện tích khoảng 45m2 trở lên thưa ông? Và không phải người dân nào cũng có điều kiện để mua diện tích tăng thêm.
Ông Nguyễn Chí Thanh: Đền 1:1 ở đây là đền bù cả diện tích phụ. Vì thế, ngoài diện tích như 18m2 - 20m2, người dân sẽ được hưởng thêm một số diện tích nhất định. Ngoài ra, Nhà nước nên nghiên cứu cơ chế ưu đãi, hỗ trợ vay vốn cho người dân mua thêm diện tích để đạt quy chuẩn một căn hộ.
Trường hợp người dân không có tiền, ví dụ như người già về hưu, người lao động thu nhập thấp… thì có thể quy đổi diện tích mới bán được bao nhiêu tiền và trả cho người dân đi mua nhà tại nơi khác có giá “mềm” hơn.
Và theo tôi, tại sao cứ phải tái định cư tại chỗ? Có những dự án, ta có thể mua đứt của dân để người dân có tiền đến một nơi ở mới, vị trí có thể xa trung tâm hơn nhưng diện tích lại thoải mái hơn và có thể có hạ tầng, tiện ích xung quanh đồng bộ hơn.
Còn diện tích đất của tập thể cũ, doanh nghiệp có thể sử dụng xây trung tâm thương mại, văn phòng... Như thế sẽ khai thác được nhiều giá trị hơn và giảm sức ép về mật độ dân số.
- Vậy theo ông, trong trường hợp người dân bán đứt nhà cho Nhà nước hoặc doanh nghiệp, thì giá nên tính thế nào cho hợp lý?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Tôi nghĩ, nên để các công ty thẩm định giá vào cuộc. Dựa vào hiện trạng, vị trí của ngôi nhà, họ sẽ định giá một cách chính xác, khách quan nhất. Quan trọng là tất cả phải minh bạch.
Có một thực tế, các khu nhà tập thể hiện nay dù đã cũ, xuống cấp hoặc thậm chí nguy hiểm vẫn có giá khá cao so với giá trị thật của nó. Bởi tất cả giao dịch đang được thực hiện theo giá kỳ vọng, tức là người ta kỳ vọng ngôi nhà này sau khi được xây mới sẽ có giá trị thế nào. Chứ nếu giờ không có chủ trương cải tạo chung cư cũ của Nhà nước, thì giá nhà tập thể sẽ "rớt" thảm hại và quay về đúng với giá trị thật.
Nhưng theo tôi, suy cho cùng, cần làm thế nào để hài hòa lợi ích, doanh nghiệp bỏ công, bỏ tiền của ra cải tạo, họ cũng phải được hưởng phần xứng đáng; người dân sống trong những ngôi nhà đó phải được hưởng một cuộc sống tốt đẹp hơn.
- Trên thực tế, để điều hòa được mâu thuẫn này không phải dễ. Vì doanh nghiệp luôn muốn làm sao thu được nhiều lãi nhất, và người dân lại muốn được hưởng lợi nhiều nhất. Vậy theo ông, chính quyền có nên trực tiếp can thiệp vào câu chuyện này để điều hòa, hay có những chính sách, cơ chế cụ thể?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Đúng như bạn vừa nói, câu chuyện hài hòa lợi ích rất khó để giải quyết. Do đó cần đến vai trò điều tiết của Nhà nước và hành lang pháp lý.
Giả sử, công trình chia ra thành các loại khác nhau. Với công trình đã hết tuổi thọ, đang ở mức nguy hiểm đe dọa tính mạng thì người dân phải chấp nhận di dời để cải tạo. Lựa chọn chủ đầu tư cho những khu nguy hiểm thì Thành phố phải quyết định, không cần ý kiến người dân bởi tính mạng là quan trọng nhất. Khi xảy ra tai nạn đáng tiếc, ai sẽ là người chịu trách nhiệm?
Còn với những công trình chưa đến mức báo động nguy hiểm, người dân có quyền cùng họp nhau lại, tự tìm chủ đầu tư đến cải tạo. Lúc này, tỷ lệ là bao nhiêu đi nữa đều do sự thỏa thuận, do thị trường quyết định, miễn làm sao tuân thủ đúng quy hoạch..
PV: TP. HCM đã có cơ chế đặc thù trong cải tạo chung cư cũ và bước đầu thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia, vậy theo ông, Hà Nội nên có những cơ chế gì để doanh nghiệp hào hứng tham gia cải tạo chung cư cũ?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Theo tôi, Nhà nước nên có cơ chế mở cho doanh nghiệp. Ví dụ như trước đây, giới hạn chiều cao cải tạo chung cư cũ tạo ra sự khó khăn cho doanh nghiệp. Nay, chiều cao đã được nâng lên nhưng lại giới hạn mật độ dân số. Vậy doanh nghiệp sẽ phải tính sao?
Đồng thời trong cùng một khu, tại sao những dự án cấp mới lại được xây cao tầng hơn dự án cải tạo chung cư cũ? Trong khi, chủ trương cải tạo chung cư cũ cần ưu tiên hơn?
Đơn vị của tôi được nhận cải tạo một khu chung cư cũ ở Thái Hà nhưng chỉ được xây 13 tầng, lại giới hạn về mặt dân số. Và sau khi tính toán, chúng tôi đã không nhận triển khai vì rủi ro cao, lợi nhuận chưa thấy đâu.
Tôi nghĩ Nhà nước nên có cơ chế và quy hoạch Thủ đô lâu dài, đừng để xây mới lại từng khu nhỏ lẻ, xong chục năm nữa lại tái hiện hình ảnh các khu nhà tập thể.
Quan trọng là phải có bài toán tổng thể, nhất là đầu tư hạ tầng. Những nơi có cả khu như Thành Công, Giảng Võ, Nguyễn Công Trứ... tại sao không đâp hết đi, xây dựng lại thành một khu với cảnh quan, quần thể hoàn chỉnh có công viên, cây xanh... Và mở rộng đường chính ở quỹ đất đó, đồng thời cho phép xây cao hơn. Như thế, vừa đảm bảo người dân được hưởng nhiều lợi ích hơn từ ngôi nhà mới, doanh nghiệp cũng thu được lợi nhuận tốt hơn.
Theo tôi, câu chuyện lúc này không chỉ là có áp dụng tỷ lệ đền bù 1:1 hay không, mà Thành phố, Bộ Xây dựng... phải "ngồi" lại với nhau để có hướng cụ thể, rõ ràng.
Xin cảm ơn ông!
