TP.HCM đặt mục tiêu 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê, xem đây là chiến lược phát triển lâu dài

Chiều 9/6, dưới sự chỉ đạo của UBND TPHCM, Sở Xây dựng TP.HCM và Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM đã tổ chức Hội nghị triển khai và xúc tiến đầu tư phát triển nhà ở cho thuê trên địa bàn TPHCM.

Hội nghị có sự tham dự của Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Được; Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh; Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Công Vinh cùng đại diện các sở ngành, cộng đồng doanh nghiệp.

Tại hội nghị, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Công Vinh cho biết, nhu cầu nhà ở cho thuê ngày càng lớn trong bối cảnh TP.HCM là đô thị khoảng 14 triệu dân, tập trung đông chuyên gia, công nhân, sinh viên và lao động nhập cư. Tuy nhiên, không phải ai cũng có khả năng sở hữu nhà ở, một bộ phận lớn người lao động đang cần thuê những không gian sống ổn định, chi phí hợp lý và có hạ tầng đồng bộ.

Trong bối cảnh này, yêu cầu phải đổi mới tư duy phát triển nhà ở, chuyển mạnh từ việc chỉ tập trung phát triển nhà ở để bán sang phát triển đồng thời nhà ở sở hữu và nhà ở cho thuê. Đến năm 2030, nhà ở cho thuê cần được xác định là một trụ cột chiến lược của quốc gia.

Giai đoạn 2026-2030, thành phố đặt mục tiêu phát triển thêm 181.257 căn nhà ở xã hội, trong đó quyết tâm tạo lập khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê. Thành phố cũng dự kiến chuyển đổi công năng một phần quỹ nhà tái định cư và tài sản công dôi dư sang mục đích nhà ở cho thuê nhằm tối ưu hóa nguồn lực.

Ông Nguyễn Công Vinh cho rằng thị trường nhà ở cho thuê hiện vẫn thiếu các cơ chế tín dụng dài hạn và chính sách ưu đãi đủ mạnh. Vì vậy, hội nghị được tổ chức nhằm tạo diễn đàn để cơ quan quản lý, ngân hàng và doanh nghiệp cùng thảo luận các giải pháp đột phá về đất đai, nguồn vốn và mô hình quản lý, hướng tới hình thành hệ sinh thái nhà ở cho thuê hiện đại, bền vững, phù hợp với vai trò đầu tàu kinh tế của TP.HCM.

Theo ông Khải Quốc Bình, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, TP.HCM xác định nhu cầu nhà ở xã hội (NƠXH) khoảng 1 triệu căn, với chỉ tiêu giai đoạn 2021-2030 được giao là 199.400 căn. Giai đoạn 2021-2025, thành phố hoàn thành 17.902 căn (đạt 98% chỉ tiêu Chính phủ giao). Từ đầu năm 2026, thêm 1 dự án (580 căn) hoàn thành, 3 dự án khởi công và 14 dự án đang thi công (11.600 căn). Thành phố đã cắt giảm ít nhất 50% thời gian thủ tục hành chính và triển khai hỗ trợ lãi suất vay thông qua HFIC.

Giai đoạn 2026-2030, TP.HCM cần phát triển 181.257 căn. Trong đó, giai đoạn 2026-2027 tập trung hoàn thành 78 dự án (khoảng 73.800 căn) theo chế độ "luồng xanh" giải quyết thủ tục hành chính.

Hiện TP.HCM có quỹ nhà ở cho thuê thuộc tài sản công gồm 13.668 phòng/căn hộ cho thuê và 40.980 chỗ ở cho sinh viên. TP.HCM sẽ triển khai các dự án nhà ở cho thuê bằng hình thức đầu tư công, báo cáo Ban Thường vụ Thành ủy để đưa vào loại hình dự án cấp bách làm cơ sở đẩy nhanh thủ tục và sớm khởi công xây dựng, đồng thời giao Quỹ Phát triển nhà ở tập trung tạo lập (đầu tư xây dựng hoặc mua lại) nhà ở để cho thuê trên địa bàn thành phố.

TP.HCM sẽ bổ sung loại hình nhà ở cho thuê vào danh mục dự án được hỗ trợ theo nghị quyết 09 của HĐND TP.HCM, nâng mức vốn vay tối đa được hỗ trợ lãi suất từ 200 tỷ đồng/dự án lên 300 tỷ đồng/dự án. Đồng thời hỗ trợ 100% kinh phí đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc phạm vi dự án nhưng không quá 10 tỷ đồng/dự án.

Thành phố cũng sẽ hỗ trợ giảm giá thuê nhà đối với các đối tượng NƠXH đăng ký thuê loại hình nhà ở cho thuê do doanh nghiệp đầu tư.

Lãnh đạo Sở Xây dựng đánh giá kết quả phát triển NƠXH hiện nay vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế. Áp lực chỉ tiêu giai đoạn tới gấp 10 lần giai đoạn trước, đòi hỏi phải kiến nghị các cơ chế đặc thù vượt trội về vốn tín dụng (lãi suất 3-4%), rút ngắn thủ tục đầu tư dự án cấp bách và các ưu đãi thuế, đất đai để thu hút đầu tư.

TP.HCM đang nghiên cứu và hoàn thiện các chính sách đột phá, đặc thù để phát triển nhà ở cho thuê và đưa vào Dự thảo Luật Đô thị đặc biệt trình Quốc hội và Chính phủ. Trong đó, TP.HCM kiến nghị giao thẩm quyền cho HĐND và UBND TP ban hành các quy định, chính sách đặc thù, vượt trội, khác với các quy định của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Thông tư của các bộ, ngành đã ban hành.

TP.HCM sẽ đưa NƠXH và nhà ở cho thuê vào loại dự án cấp bách, không thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư mà chỉ giao chủ đầu tư để rút ngắn quy trình. Thành phố cần thẩm quyền tự quyết quy hoạch, giá thuê và miễn giảm thuế, tiền sử dụng đất suốt 25-30 năm vận hành.

Theo Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM, nhà ở luôn là một trong những nhu cầu cơ bản nhất của con người, đồng thời là thành tố quan trọng trong hệ thống đô thị. Tuy nhiên, cùng với quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa và sự dịch chuyển lao động ngày càng mạnh mẽ, cách tiếp cận đối với vấn đề nhà ở đang có nhiều thay đổi sâu sắc.

Nếu trong nhiều thập niên trước, mục tiêu chủ yếu của chính sách nhà ở là gia tăng tỷ lệ sở hữu nhà ở, thì hiện nay nhiều quốc gia đã chuyển sang cách tiếp cận toàn diện hơn. Theo đó, khả năng tiếp cận một nơi ở phù hợp, an toàn, thuận tiện và có chi phí hợp lý được xem là điều kiện quan trọng để bảo đảm chất lượng sống, nâng cao năng suất lao động và tăng cường năng lực cạnh tranh của đô thị.

Trong bối cảnh đó, nhà ở cho thuê ngày càng giữ vai trò quan trọng trong cơ cấu nhà ở của các đô thị hiện đại. Đây không còn là giải pháp mang tính tạm thời dành cho những người chưa có điều kiện sở hữu nhà ở, mà đang trở thành một bộ phận thiết yếu của hệ thống cư trú đô thị, góp phần hỗ trợ quá trình dịch chuyển lao động, nâng cao tính linh hoạt của thị trường việc làm và sử dụng hiệu quả hơn các nguồn lực phát triển.

Đối với TP.HCM, vai trò này càng rõ nét hơn khi thành phố đang bước vào giai đoạn phát triển mới với quy mô dân số trên 14 triệu người, không gian đô thị mở rộng và sự hình thành của nhiều cực tăng trưởng kinh tế mới. Trong điều kiện đó, vấn đề nhà ở cho thuê không chỉ liên quan đến nhu cầu cư trú của người dân, mà còn gắn trực tiếp với khả năng thu hút nguồn nhân lực, hiệu quả sử dụng đất đai, năng lực cạnh tranh và sự phát triển bền vững của đô thị.

Từ góc độ chuyên môn, Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM cho rằng đã đến lúc cần nhìn nhận nhà ở cho thuê không chỉ như một sản phẩm của thị trường bất động sản, mà như một cấu phần quan trọng của hạ tầng đô thị hiện đại. Nếu hệ thống giao thông giúp kết nối các hoạt động kinh tế, hệ thống điện, cấp nước và viễn thông bảo đảm sự vận hành của đô thị, thì nhà ở cho thuê chính là một trong những điều kiện nền tảng giúp duy trì và tái tạo nguồn nhân lực cho nền kinh tế đô thị.

Thực tế cho thấy, phần lớn lực lượng lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, trung tâm logistics, khu thương mại và dịch vụ đều phụ thuộc ở các mức độ khác nhau vào hệ thống nhà ở cho thuê. Đối với nhiều người lao động, khả năng tiếp cận chỗ ở phù hợp là điều kiện tiên quyết để tham gia thị trường lao động và duy trì việc làm ổn định.

Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM cũng lưu ý, thị trường nhà ở cho thuê tại TP.HCM hiện vẫn đối mặt nhiều thách thức. Trong nhiều năm qua, khu vực tư nhân, đặc biệt là hệ thống nhà trọ và nhà cho thuê quy mô nhỏ, đã đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu cư trú của người lao động, người nhập cư và các nhóm thu nhập trung bình, thấp. Tuy nhiên, cùng với yêu cầu ngày càng cao về chất lượng sống và phát triển đô thị bền vững, hệ thống hiện hữu cũng bộc lộ những hạn chế về chất lượng công trình, hạ tầng kỹ thuật, điều kiện thông gió, chiếu sáng tự nhiên, không gian sinh hoạt cộng đồng và an toàn phòng cháy chữa cháy.

Do đó, phát triển nhà ở cho thuê không chỉ là câu chuyện mở rộng nguồn cung, mà còn là yêu cầu nâng cao chất lượng cư trú, từng bước hình thành một thị trường dịch vụ cư trú hiện đại, chuyên nghiệp và phù hợp với quy mô của một siêu đô thị hơn 14 triệu dân. Đây cũng là cơ sở để xem nhà ở cho thuê như một nội dung quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị, phát triển nguồn nhân lực và nâng cao năng lực cạnh tranh của TP.HCM.

Từ những xu thế và thách thức nêu trên, Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM cho rằng phát triển nhà ở cho thuê cần được tiếp cận như một bộ phận của chiến lược phát triển đô thị, phát triển nguồn nhân lực và nâng cao năng lực cạnh tranh của thành phố. Trên cơ sở đó, Hội đề xuất nhiều nhóm giải pháp trọng tâm nhằm thúc đẩy lĩnh vực này phát triển hiệu quả, lành mạnh và bền vững hơn trong thời gian tới.

Trước hết, phát triển nhà ở cho thuê cần gắn với cấu trúc không gian đô thị và các cực tăng trưởng kinh tế. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy hiệu quả lớn nhất của nhà ở cho thuê được phát huy khi được bố trí gần các khu vực tập trung việc làm và các tuyến giao thông công cộng khối lượng lớn. Với TP.HCM, trong bối cảnh hình thành các cực tăng trưởng mới như khu công nghệ cao, khu công nghiệp, trung tâm logistics, trung tâm tài chính – thương mại và các khu vực phát triển theo mô hình TOD, việc phát triển nhà ở cho thuê cần được xem xét đồng bộ với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch giao thông và quy hoạch phát triển kinh tế.

Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM cũng kiến nghị trong quá trình rà soát, điều chỉnh quy hoạch phân khu, thành phố cần nghiên cứu nâng hệ số sử dụng đất tại các khu vực phát triển đô thị nén, khu vực dọc các tuyến giao thông công cộng khối lượng lớn, khu vực TOD và các khu vực gần trung tâm việc làm. Việc cho phép tăng hệ số sử dụng đất không chỉ giúp tăng nguồn cung nhà ở, mà còn tạo điều kiện để quy định tỷ lệ nhất định quỹ nhà ở cho thuê trong các dự án được hưởng cơ chế đặc thù, qua đó khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển loại hình này.

Bên cạnh đó, Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM cho rằng cần chuyển từ tư duy phát triển nhà ở đơn thuần sang phát triển dịch vụ cư trú. Điều người dân cần không chỉ là một căn phòng hay căn hộ để ở, mà là một môi trường sống bảo đảm các điều kiện về an toàn, sức khỏe, khả năng tiếp cận việc làm và các dịch vụ thiết yếu. Do đó, nhà ở cho thuê cần được xem xét đồng bộ với hệ thống giao thông công cộng, trường học, cơ sở y tế, không gian công cộng, thương mại dịch vụ và các tiện ích xã hội khác.

Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM cũng đề xuất nghiên cứu xây dựng bộ tiêu chí chất lượng cư trú đối với nhà ở cho thuê phù hợp với điều kiện thực tiễn của TP.HCM. Bộ tiêu chí này cần quan tâm đến các yếu tố như thông gió tự nhiên, chiếu sáng tự nhiên, khả năng tiếp cận không gian xanh, không gian sinh hoạt cộng đồng, chất lượng môi trường sống, an toàn phòng cháy chữa cháy, khả năng quản lý vận hành và sự thích ứng với nhu cầu sử dụng lâu dài.

Một nhóm giải pháp quan trọng khác là phát triển các mô hình nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, đa dạng và phù hợp với nhu cầu thực tế. Bên cạnh hệ thống nhà trọ truyền thống, TP.HCM cần khuyến khích phát triển căn hộ cho thuê, nhà lưu trú công nhân, nhà ở phục vụ chuyên gia, nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, căn hộ diện tích nhỏ và các mô hình cư trú linh hoạt phù hợp với xu hướng phát triển của đô thị hiện đại.

Từ góc độ chuyên môn xây dựng, Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM kiến nghị thành phố nghiên cứu xây dựng các mô hình nhà ở cho thuê điển hình và các mẫu thiết kế chuẩn áp dụng cho từng nhóm đối tượng cư trú. Trong đó, cần ưu tiên các mẫu nhà ở dành cho hộ gia đình trẻ, hộ gia đình khoảng bốn người, người lao động tại các khu công nghiệp, chuyên gia và người lao động có nhu cầu thuê dài hạn. Việc xây dựng các mẫu thiết kế chuẩn không chỉ giúp nâng cao chất lượng cư trú, mà còn góp phần giảm chi phí thiết kế, rút ngắn thời gian triển khai dự án, tạo thuận lợi cho công tác thẩm định và từng bước hình thành thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp.

Đối với hệ thống nhà trọ hiện hữu, Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM cho rằng cần xem việc cải tạo, nâng cấp là một trong những chương trình trọng tâm. Trong nhiều năm qua, hệ thống nhà trọ do khu vực tư nhân đầu tư đã đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu cư trú của người lao động và người nhập cư. So với đầu tư mới hoàn toàn, nâng cấp nhà trọ hiện hữu thường có chi phí thấp hơn, thời gian triển khai ngắn hơn và có khả năng tạo tác động trên quy mô lớn trong thời gian tương đối ngắn.

Vì vậy, thành phố cần nghiên cứu các cơ chế hỗ trợ phù hợp nhằm khuyến khích chủ cơ sở từng bước nâng cao chất lượng công trình, bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật, vệ sinh môi trường và điều kiện sống cho người thuê nhà. Đây không chỉ là giải pháp cải thiện chỗ ở, mà còn góp phần nâng cao chất lượng nguồn nhân lực và chất lượng phát triển đô thị.

Về chính sách, Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM kiến nghị cần xác định nhà ở cho thuê và căn hộ cho thuê là một loại hình nhà ở có tính chất đặc thù, từ đó xây dựng các quy định riêng về quy hoạch, thiết kế, đầu tư, quản lý vận hành và khai thác sử dụng. Các dự án nhà ở cho thuê cần được nghiên cứu áp dụng ưu đãi tương tự như nhà ở xã hội hoặc nhà lưu trú công nhân, bao gồm ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng và tiếp cận nguồn vốn vay dài hạn với lãi suất phù hợp.

Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM cũng đề xuất nghiên cứu cơ chế cho phép các dự án nhà ở cho thuê được chuyển đổi sang nhà ở để bán sau một thời gian khai thác nhất định. Cơ chế này có thể góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư, giảm rủi ro tài chính và khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho thuê trên quy mô lớn hơn.

Ngoài ra, thành phố cần nghiên cứu cơ chế chuyển đổi một phần căn hộ dịch vụ, căn hộ lưu trú hiện có trong các dự án hỗn hợp sang mô hình căn hộ ở cho thuê dài hạn; đồng thời tạo điều kiện để người thuê được đăng ký cư trú ổn định, tiếp cận các dịch vụ giáo dục, y tế và các quyền lợi dân sự theo quy định. Đây là yếu tố quan trọng để người lao động và gia đình có thể gắn bó lâu dài với thành phố.

Các nhóm giải pháp này, nếu được triển khai đồng bộ, sẽ góp phần hình thành một thị trường nhà ở cho thuê hiện đại, chuyên nghiệp, có khả năng đáp ứng nhu cầu cư trú ngày càng lớn của người dân, đồng thời hỗ trợ TP.HCM nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, năng lực cạnh tranh và phát triển bền vững trong giai đoạn mới./.