Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vừa có kiến nghị gửi đến Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hủy bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần tại điều 113 Luật Đất đai, góp ý về sự bất cập trong công tác định giá đất hiện nay. Thay vào đó, HoREA đề xuất giao thẩm quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành bảng giá đất đảm bảo phù hợp với diễn biến trên thị trường.
Theo Chủ tịch HoREA, Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định việc định giá đất phải đảm bảo theo nguyên tắc “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến theo thị trường”. Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần với từng loại đất và từng vùng. Trong đó, các địa phương được quy định giá đất cao hơn nhưng không vượt quá 30% so với mức giá tối đa của cùng một loại đất trong khung giá đất mà Chính phủ quy định.
Nhiều tuyến phố chính tại quận 1 như Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi... đất được định giá thấp hơn so với thị trường.
HoREA cũng chỉ ra sự lạc hậu của bảng giá đất tại TP.HCM. Thực tế, giá đất trong bảng giá đất ở các địa phương quy định hiện nay thấp hơn so với giá đất thị trường, chỉ tương đương 30% - 50%. Qua đây cho thất rõ sự bất cập rõ ràng, tạo ra khoảng cách quá lớn so với thực tế trong quá trình xác định, thẩm định giá đất.
Tại Nghị định 104 của Chính phủ quy định giá đất tối đa tại đô thị đặc biệt như TP.HCM là 162 triệu đồng/m2. Bảng giá đất TP.HCM quy định 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ áp dụng mức cao nhất (không vượt quá 30%) là 210,6 triệu đồng/m2.
Trong trường hợp tính giá đất trên các tuyến đường này theo hệ số điều chỉnh giá đất cho khu vực 1 (hệ số 2,1) để xác định đơn giá, thì cũng chỉ dừng lại ở mức giá là 442,2 triệu đồng/m2. Cho dùng áp dụng mức giá cao nhất và cộng thêm hệ số biến động thì vẫn thấp hơn mức giá thực tế ngoài thị trường cả tỷ đồng mỗi mét vuông.
Tình trạng bảng giá đất quá thấp được lý giải là do vướng phải quy định UBND cấp tỉnh được ban hành mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất. Đồng thời, UBND không được quy định mức giá đất thấp hơn mức giá tối thiểu của cùng loại đất trong khung giá đất.
Cũng theo HoREA, việc tổ chức thực hiện công tác định giá đất cụ thể trong nhiều trường hợp còn chậm, kéo dài từ 1 - 3 năm. Công tác này chưa đáp ứng kịp thời tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường, mà nguyên nhân chủ yếu là do cơ chế và quy trình hành chính trong khâu tổ chức thực hiện. Song, dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất thiếu sự minh bạch, có sơ hở tạo ra cơ chế "xin - cho”, làm thất thu ngân sách Nhà nước và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh
Bên cạnh đó, quy trình định giá đất thủ công hiện nay khá lủng củng. Sở Tài nguyên Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể. Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất.
Ngoài ra, HoREA cho biết, các phương pháp định giá đất đang được áp dụng hiện nay cũng có sự chênh lệch rất lớn về kết quả. Đặc biệt, đối với các loại đất có giá trị thương mại cao như đất ở, đất thương mại, dịch vụ tại khu vực đô thị hoặc các khu vực đang được đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng đến kết quả công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất thiếu tính chính xác, thiếu độ tin cậy, dễ dẫn đến vận dụng tùy tiện và phát sinh tiêu cực.
Trước những vấn đề bất cập này, HoREA kiến nghị bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần” tại Điều 113 Luật Đất đai. Đồng thời, sửa đổi Điều 114 theo hướng giao thẩm quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành Bảng giá đất và giá đất cụ thể. Để đưa ra mức giá phù hợp với tình trạng diễn biến về giá đất trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình phát triển của địa phương./.
