Hai đời Giám đốc Sở TNMT, 11 năm trôi qua với 70 tỷ “bốc hơi” vì chờ đợi
Mới đây, Công ty TNHH Kinh doanh và Phát triển nhà Bình Dân (Công ty Bình Dân) đã gửi đơn kêu cứu lên Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) và Chủ tịch UBND Thành phố về nguyện vọng được nộp tiền sử dụng đất tại dự án Khu nhà ở Bình Chiểu 2 (phường Bình Chiểu quận Thủ Đức).
Dự án đã làm xong từ năm 2009 để sẵn sàng giao nền tái định cư với đầy đủ hạ tầng kỹ thuật. Công ty Bình Dân đã đầu tư rất nhiều tiền của và công sức, vốn đầu tư vào dự án khoảng 40 tỷ đồng suốt từ năm 2001. Trải qua 8 năm từ năm 2009 đến năm 2017 Ủy ban nhân dân quận Thủ Đức đã lần lượt bố trí tái định cư dự án Kênh Ba Bò rồi dự án đường Tân Sơn Nhất Bình Lợi, đường Vành đai 2, Công ty mòn mỏi chờ đợi hoàn tất việc mua bán 76 nền, cuối cùng cũng không thể được, Công ty đã chôn vốn và thiệt hại quá lớn, nền đất thì không bán được mà cứ phải trả lãi.
Theo Công ty Bình Dân, nếu tính theo lãi vay thông thường 12%/năm không kể lúc nóng lên đến 20%, 25%/năm thì công ty đã phải trả lãi gần bằng 100% giá trị đầu tư tương đương 40 tỷ đồng. Trong thời gian từ khi có Quyết định cho phép chuyển mục đích SDĐ, Công ty Bình Dân chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo về nghĩa vụ tài chính phải thực hiện đối với khu đất nêu trên.
Ngày 06/06/2017, Sở Tài chính có Công văn số 4430/STC-BVG gửi Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường sớm tiến hành xác định nghĩa vụ tài chính tiền sử dụng đất của dự án theo quy định của pháp luật
Ngày 12/10/2018, Cục thuế Thành phố có công văn số 10460/CT-KTTĐ kết luận đề nghị Sở TNMT căn cứ pháp luật hiện hành và hồ sơ cụ thể của Cty TNHH Kinh doanh và phát triển nhà Bình Dân đối với khu đất tại Phường Bình Chiểu, Quận Thủ Đức để xem xét theo quy định.
Tuy nhiên, sau nhiều năm chuyền tay hồ sơ từ UBND Thành phố về Sở Tài Chính, rồi về Sở Tài Nguyên Môi Trường (TNMT) thì công ty Bình Dân vẫn chưa được nộp tiền sử dụng đất.
Theo Công ty này, nguyên nhân việc chậm nộp tiền sử dụng đất không phải lỗi chủ quan của Công ty Bình Dân, Sở Tài chính và Cục thuế thành phố cũng chưa bao giờ có văn bản xác định số tiền sử dụng đất Công ty phải nộp, Công ty luôn ở thế bị động, tuân theo chủ trương chung. Với những nhận định như vậy lẽ ra Công ty đã được xem xét cho nộp thuế với thời điểm xác định giá đất đối với khu đất của Công ty Bình Dân là thời điểm tháng 12/2009 (thời điểm Ủy ban Nhân dân Thành phố ký Quyết định số 5980/QĐ-UBND ngày 31/12/2009 cho chuyển mục đích sử dụng đất) nhưng đến nay vẫn chưa xong.
“Kính thưa ông Chủ tịch UBND TP.HCM, với 8 năm chờ đợi để có tiền trang trải nợ nần từ 2009 đến 2017 và 3 năm chờ đợi được nộp thuế Công ty chúng tôi đã quá mỏi mòn, lo lắng. Không lẽ với bao khó khăn qua 11 năm dự án trong tình trang thua lỗ, mệt mỏi giờ lại phải tiếp tục chờ đợi. Với dự án này chúng tôi đã quá mệt và gặp nhiều rắc rối, tính đến nay đã mất hơn 70 tỷ đồng do thay đổi chính sách thuế và lãi vay.
Chúng tôi nghĩ rằng: Lãnh đạo UBND Thành phố như quan tòa, chúng tôi như bị cáo, còn các Ngành giữ quyền Công tố: chúng tôi muốn trình bày, phản biện lại ý kiến của các Ngành rồi UBND Thành phố mới quyết định, chứ Phiên tòa không cho bị cáo trình bày, chỉ có Công tố kết tội thì đâu còn lẽ công bằng. Ngoài ra tòa án còn xét đến nhân thân bị cáo có công với nước chứ đâu như Công tố chỉ khăng khăng buộc tội: cứ phạt càng nhiều càng tốt”, Công ty Bình Dân viết trong đơn kêu cứu.
Doanh nghiệp “đứt hơi” vì bị "dí" chạy lòng vòng theo quy trình rườm rà
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), quy định tại Khoản (1.c) Điều 20 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì “Trường hợp việc chậm nộp tiền sử dụng đất không có nguyên nhân chủ quan từ tổ chức kinh tế thì tổ chức kinh tế không phải nộp số tiền tương đương tiền chậm nộp tiền sử dụng đất”.
Văn bản số 498/TCQLĐĐ-CKTPKQĐ ngày 13/03/2020 của Tổng Cục Quản lý đất đai Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có ý kiến, như sau: Theo quy định tại khoản 3 điều 108 của Luật Đất đai: “Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”.
Khoản 1 Điều 20 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất quy định đối với “Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất theo quy định của Luật Đất đai 2003 nhưng đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất” mà không quy định đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo ông Châu, căn cứ các quy định của pháp luật nêu trên và tình hình cụ thể thực hiện Dự án, việc phạt chậm nộp chỉ thực hiện khi thuộc trường hợp phạt chậm nộp theo quy định của Pháp luật và không thực hiện theo thông báo của Cục thuế (hoặc cơ quan được ủy quyền, phân cấp theo pháp luật về quản lý thuế); do đó, trường hợp Công ty Bình Dân chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định số tiền sử dụng đất và thông báo thu tiền sử dụng đất thì không đủ căn cứ pháp luật để xử lý tiền chậm nộp đối với Dự án Khu dân cư Bình Chiểu 2, phường Bình Chiểu, quận Thủ Đức.
Cũng theo Chủ tịch HoREA, bước xác định giá đất, nộp tiền sử dụng đất đang tốn quá nhiều thời gian và gây khó khăn cho doanh nghiệp phát triển. Tại nhiều cuộc họp, Chủ tịch HoREA cho rằng cơ chế kiểm tra chéo giữa hai cơ quan là Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) - Đơn vị xác định giá đất ban đầu và Sở Tài chính - Đơn vị chủ chốt trong Hội thẩm định giá đất sau cùng, đang khiến khâu nộp tiền sử dụng đất trong mắt doanh nghiệp trở nên phức tạp và kéo dài.
Hiện nay, mặc dù TP.HCM đã thực hiện cơ chế cho phép doanh nghiệp tạm nộp tiền sử dụng đất ngay sau khi Sở Tài nguyên Môi trường có văn bản xác định giá đất, mà chưa cần qua Hội đồng thẩm định giá (có sự tham gia của đại diện UBND TP.HCM và Sở Tài chính), nhưng hiện nay mỗi dự án trên địa bàn trung bình vẫn mất khoảng từ 1-3 năm để có thể đóng được khoản tiền này vào ngân sách.
Bước đầu tiên của quy trình là chủ dự án phải làm đề xuất xin đóng tiền sử dụng đất gửi cho Sở Tài nguyên Môi trường, với hồ sơ gồm giấy tờ cơ bản là chứng nhận đã bồi thường giải phóng mặt bằng 100% và quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt.
Tiền sử dụng đất được tính trên cơ sở tổng doanh thu dự kiến của dự án trừ đi các loại chi phí (trong đó có chi phí giải phóng mặt bằng) và lợi nhuận dành cho chủ đầu tư. Thế nên mới có cuộc tranh cãi không hồi kết rằng trong khi doanh nghiệp phải mua đất của dân theo giá thị trường nhưng Sở Tài chính lại không xem đây như khoản khấu trừ hợp lý vì cho là doanh nghiệp “kê lên”. Đại diện HOREA cho biết hiện đa số doanh nghiệp thành viên chỉ được khấu trừ trung bình 30% chi phí thật chứ không bao giờ được tới 80% như hồi mười mấy năm trước đây.
Ngoài ra, ở phần doanh thu dự kiến của dự án, các doanh nghiệp bất động sản TP.HCM cũng cho rằng Sở Tài chính không chỉ áp giá bán căn hộ quá cao so với thực tế mà còn tính vào doanh thu của doanh nghiệp cả phần tiền trông giữ xe máy – vốn là phần thu thuộc quyền sở hữu của cư dân tại dự án, để có tổng doanh thu cao hơn.
Đầu năm 2020, tại cuộc họp giữa UBND Thành phố và lãnh đạo các doanh nghiệp trên địa bàn nhằm tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản, Ông Nguyễn Văn Đực - Chủ tịch Công ty Cổ phần Xây dựng địa ốc Xanh đã “chỉ thẳng” 2 nơi trì trệ nhất hiện nay trong phê duyệt thủ tục hành chính là UBND Thành phố và Sở Tài nguyên Môi trường.
Rắc rối mà công ty ông Đực gặp phải liên quan đến quá trình đóng tiền sử dụng đất cho phần đất cộng thêm sau khi giảm lộ giới. Hồ sơ xin nộp tiền cho phần “lòng trắng” này kéo dài tới 2 năm sau nhiều lần chuyền qua lại từ UBND Thành phố về Sở Tài nguyên Môi trường vẫn chưa xong.
