Trong giai đoạn 2007 - 2015, thị trường khu Nam được cho là tâm điểm của TP.HCM với những dự án lớn như Phú Mỹ Hưng, HimLam Land, Nova Land, Phú Long… Đa phần là những dự án cao cấp với giá từ 2 tỷ đồng trở lên và liên tục phát triển dù thị trường BĐS liên tục biến động lớn vì “bong bóng”.
Khu Nam đủng đỉnh
Nhưng từ năm 2015 tới nay, thị trường bắt đầu có dự dịch chuyển. Khu Nam không còn giữ vị trí số 1 bởi thời thế đã thay đổi. Từng là phân khu có hạ tầng giao thông phát triển nhất thành phố với hàng loạt tuyến kết nối như đường Võ Văn Kiệt, Nguyễn Văn Linh, cầu Phú Mỹ… nhưng khi các dự án BĐS hoàn thiện, bàn giao cho người dân về sinh sống thì hạ tầng giao thông bị co hẹp, kẹt đường nghiêm trọng diễn ra hàng ngày trong khi hạ tầng giao thông mới không phát triển.
Ngoài ra, ô nhiễm từ khu vực bãi rác Đa Phước làm ảnh hưởng lớn tới môi trường sống toàn khu. Dự án BĐS mới không có, trong khi giá nhà tại đây liên tục tăng cao. Việc ngập nước do mưa và triều cường mỗi lúc một phổ biến, tạo áp lực lớn cho cư dân khu vực này dẫn tới thị trường khu Nam đi xuống, chỉ còn vài dự án “đủng đỉnh” phát triển như của Phát Đạt, Sacomreal, Nova Land, Phú Mỹ Hưng.
Giao thông khu Đông là nhân tố đẩy thị trường BĐS lên cao. (Ảnh: Gia Phú).
Khu Tây vẫn yên giấc
Đánh giá về thị trường BĐS khu Tây TP.HCM, các chuyên gia cho rằng, trước những năm 2015, hạ tầng giao thông nơi đây được cho là kém nhất thành phố, nhưng sau đó, hàng hoạt dự án hạ tầng giao thông được đầu tư mở rộng và xây mới như đường Cộng Hòa, đường Trường Chinh, đường Nguyễn Văn Linh nối khu Nam về khu Tây và tỉnh lộ 22 nối các quận khu Tây về các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, tỉnh Tây Ninh.
Ngoài ra, khu Tây có vai trò là cửa ngõ lưu thông giữa TP.HCM đi các tỉnh miền Tây Nam Bộ, hầu hết công trình hạ tầng đối nội và đối ngoại đều đã hoàn thiện, điển hình như Đại lộ Võ Văn Kiệt nối các quận phía Tây sang Đông thành phố, hay đường Kinh Dương Vương vừa hoàn thành đề án nâng cấp. Về mặt kết nối liên vùng, cao tốc TP.HCM - Trung Lương cũng giúp rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển giữa TP.HCM với các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long.
Đặc biệt, theo kế hoạch, TP.HCM sẽ đầu tư Dự án tuyến đường sắt metro số 2 Bến Thành - Tham Lương, đồng thời phát triển hệ thống đường nối trên cao vào sân bay Tân Sơn Nhất, cũng như vào trung tâm TP.HCM. Hay tuyến xe buýt nhanh - BRT số 1 đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục để thi công, kịp đưa vào khai thác vào năm 2018 theo đúng kế hoạch.
Với những lợi thế này, thị trường BĐS khu Tây tưởng chừng như sẽ phát triển rầm rộ, tuy nhiên chưa như kỳ vọng, thị trường khu vực này vẫn chưa phát triển xứng tầm. Nhìn tổng thể thị trường, có thể thấy, khu vực này chỉ phát triển mạnh ở thời điểm thị trường BĐS nóng sốt năm 2007 - 2009, với khoảng 5 dự án chung cư. Sau đó, thị trường đi xuống, tới năm 2015 mới bắt đầu có những dự án mới ở khu Tây Bắc như chung cư 8X plus, chung cư Phúc Yên, chung cư 12 view…
Tiếp đó, ở khu Tây Nam có những dự án của Hưng Thịnh, Nam Long, Nova Land, nhưng tổng thể cũng chỉ có 4 dự án với khoảng hơn 1.000 căn hộ. Trong khi đó, với diện tích được đánh giá là khu lớn nhất thành phố, dân số cao, lượng dự án trên vẫn còn nhỏ so với sức cầu. Điều này cho thấy, khu Tây vẫn còn những điểm nghẽn khiến các doanh nghiệp đầu tư BĐS chưa mạnh dạn rót vốn vào đây.
Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Asian Holding cho rằng, đối với thị trường khu Tây, nhìn về những nơi dự án BĐS phát triển thấy rõ các chủ đầu tư chỉ nhắm vào những khu đất vàng, có vị trí giao thông tốt nhất. Trong khi đó, quỹ đất phía lõi của khu vực lại không được ngó ngàng tới.
“Nhìn về giao thông, đúng là có sự cải thiện ở những trục đường chính, nhưng tổng thế thì lại không thuận lợi, hệ thống tuyến đường kết nối vào các trục đường chính luôn nhỏ hẹp, chật chội. Ngoài ra, dân cư tại khu Tây đa phần là lao động phổ thông, mức thu nhập không cao, nên nếu đầu tư vào đây chủ đầu tư chỉ có thể phát triển nhà ở giá rẻ, không có lời nhiều. Một yếu tố nữa, đó là khu Tây có quá nhiều khu, cụm công nghiệp, nên môi trường sống cũng bị ảnh hưởng. Ngoài ra, khu Tây nằm ngay khu vực vùng cất cánh máy bay của Sân bay Quốc tế Tân Sơn Nhất, nên khó có thể phát triển chung cư cao tầng…”, ông Hậu nói.
Mạnh như khu Đông
Trong khi hai phân khu Nam và Tây trầm lắng thì khu Đông lại liên tiếp đón nhận những thông tin tích cực từ các chủ đầu tư với hàng loạt dự án.
Nhận định từ giới quan sát thị trường địa ốc, lợi thế đầu tiên đến từ dự án Metro Bến Thành - Suối Tiên. Dự án được khởi công xây dựng trong năm 2012 và dự kiến hoàn thành năm 2019. Việc phát triển các trạm tàu điện sẽ mang lại diện mạo mới cho khu vực này, giúp giá BĐS tăng lên.
Công ty CBRE Việt Nam cũng chỉ ra rằng, nhìn từ các nước đã phát triển hệ thống giao thông metro cho thấy, dự án tàu điện ngầm có ảnh hưởng nhiều nhất lên giá trị BĐS. Việc phát triển các trạm tàu điện giúp mang lại diện mạo mới cho khu vực quanh đó, giá BĐS theo đó tăng lên, các đơn vị bán lẻ và dự án văn phòng cũng được dịch chuyển ra xa trung tâm hơn...
Theo CBRE Việt Nam, về lý thuyết, một tòa nhà nằm gần trạm trung chuyển công cộng thường có giá thuê hoặc giá bán cao hơn so với những tòa nhà nằm xa hơn, vì hệ thống giao thông công cộng tốt cho phép cư dân sống gần đó dễ dàng di chuyển đến các điểm quan trọng. Điều này đã được kiểm chứng tại một số quốc gia, với giá bán nhà tại những nơi gần hệ thống giao thông công cộng có giá trị cao hơn từ 6-45%.
“Trong tương lai, khi tuyến tàu này đi vào hoạt động, giá đất của khu vực cách ga tàu điện trong vòng mười phút đi bộ có thể tăng 10-20% so với giá đất ở các khu vực khác”, CBRE nhận định.
Ngoài ra, với lợi thế tiếp giáp các tỉnh Đồng Nai và Bình Dương, cùng 2 tuyến đường chính là Quốc lộ 1A và cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, nối TP.HCM với các địa phương khác, được cho là lợi thế chính mà khu Đông có được.
Từ những năm 1990, TP.HCM đã quy hoạch nơi đây là một khu vệ tinh chủ đạo. TP.HCM đã xây dựng hệ thống khu công nghiệp, chế xuất tại đây. Bên cạnh đó, liên khu các trường đại học lớn nhất TP.HCM cũng được đặt tại khu Đông.
Để khu Đông phát triển, hàng loạt cơ sở hạ tầng trọng điểm đã được đầu tư như mở rộng Xa lộ Hà Nội, tiếp theo là mở rộng Quốc lộ 1A, rồi Hầm Thủ Thiêm, cao tốc TP.HCM - Long Thành đi Vũng Tàu. Ngoài ra, đường Phạm Văn Đồng kết nối khu Đông với Sân bay Quốc tế Tân Sơn Nhất cũng được hình thành.
Một quy hoạch nữa được cho là yếu tố thúc đẩy thị trường BĐS khu Đông phát triển mạnh trong những năm qua là việc thành phố phát triển quy hoạch khu công nghiệp, cụm công nghiệp ra khu Đông để dễ kết nối với hệ thống cảng sông, kết nối Quốc lộ 1A và tam giác công nghiệp, bao gồm các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu. Từ đây, những khu công nghiệp, công nghệ cao được hình thành như Khu công nghệ cao Quận 9, Khu công nghiệp Bình Chiểu, Khu chế xuất Linh Trung I, II (quận Thủ Đức)…, thu hút nhiều chuyên gia, người lao động về đây sinh sống, làm việc, tạo ra nhu cầu cao về nhà ở.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, lợi thế nhất của thị trường BĐS khu Đông hiện nay đang nằm trong tay những dự án có giá bán thấp, chính sách cho khách hàng tốt và đặc biệt là lợi thế giao thông kết nối với tuyến metro đang trong giai đoạn hoàn thiện.
“Việc thị trường khu Đông phát triển mạnh báo hiệu cho một chu kỳ phát triển dài và thịnh vượng tại nơi đây. Đặc biệt, tuyến metro được hoàn thiện kết nối với Bến xe miền Đông mới đang được xây dựng sẽ thu hút rất nhiều người về đây sinh sống”, ông Châu nói./.
