Nguyên nhân là do các nhà đầu tư chưa mặn mà với chung cư cũ. Do đó, các chuyên gia “mách nước” cần thay đổi quy định để thu hút nhà đầu tư.
Lo ngại ách tắc tiếp diễn
Từ năm 2015, TP.HCM đã có kế hoạch di dời, tháo dỡ khoảng 70 chung cư cũ với hơn 7.249 hộ dân đang sinh sống và sửa chữa 3 lô chung cư cũ với quy mô 10.000m2 sàn. Đồng thời, TP.HCM cũng sẽ khởi công xây dựng mới thay thế 61 lô chung cư cũ với quy mô khoảng 9.870 căn hộ, tương đương 901.696 m2 sàn.
Đến năm 2017, UBND TP.HCM cũng đã ban hành quyết định ủy quyền, phân công cho UBND các quận thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn liên quan đến thủ tục đầu tư, cải tạo, sửa chữa chung cư cũ, xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975.
Theo quyết định nói trên, UBND TP.HCM ủy quyền cho các quận được phê duyệt đề cương, công tác kiểm định và sửa chữa chung cư cũ, xây dựng chung cư mới. Đồng thời, phê duyệt phương án tạm cư, bồi thường, tái định cư, cưỡng chế di dời chung cư.
Điều đó cho thấy UBND TP.HCM đã rất quyết tâm trong thực hiện việc cải tạo các chung cư cũ, nhất là khi một trong 7 chương trình đột phá TP.HCM đặt ra tại Đại hội Đảng bộ TP.HCM nhiệm kỳ 2016 - 2020 là sẽ hoàn thành 50% việc cải tạo, sửa chữa 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975.
Theo đó, để thực hiện chương trình, Thành phố cũng đã có kế hoạch sẽ thay thế toàn bộ chung cư cũ nguy hiểm trong năm 2019, phấn đấu đến năm 2020 hoàn thành việc cải tạo, sửa chữa và đầu tư xây mới thay thế ít nhất 50% chung cư cũ xây trước năm 1975.
Tuy nhiên, tiến độ thực tế đến nay vẫn rất ì ạch. Hiện tại, TP.HCM mới chỉ hoàn thành sửa chữa 132/474 chung cư cũ, tương đương 29%. Trong khi đó, 15 chung cư trong cụm cư xá Thanh Đa (quận Bình Thạnh) như “liễu đứng trước gió”, có thể sập bất cứ lúc nào, nhưng suốt từ hàng chục năm nay chính quyền nơi đây đã kiến nghị thành phố có phương án xử lý thì hiện tại mọi việc vẫn “giậm chân tại chỗ”.
Chưa hết, tại chung cư 518 Võ Văn Kiệt (quận 1), từ đầu năm nay, chung cư này đã bị phát hiện nghiêng 45 cm. Khi đó chính quyền đã di dời toàn bộ các hộ dân ra khỏi khu chung cư này. Nhưng đến nay, Sở Xây dựng chỉ mới kiến nghị UBND TP.HCM ban hành quyết định phá dỡ khẩn cấp lô E, dù trước đó đơn vị kiểm định đã kiến nghị cơ quan chức năng cần phải có biện pháp giảm tải đi kèm chống đỡ, gia cường khẩn cấp hoặc tháo dỡ một phần công trình để đảm bảo tính mạng con người và những công trình lân cận.
Được biết, trong năm 2019, UBND TP.HCM đưa ra kế hoạch cải tạo, sửa chữa 108 chung cư cũ, khởi công và thi công xây dựng 8 chung cư, hoàn tất tháo dỡ 7 chung cư, hoàn thành di dời 729 hộ dân tại 13 chung cư thuộc loại xuống cấp nguy hiểm, phải di dời ngay.
Bên cạnh đó, Thành phố cũng đề ra kế hoạch lựa chọn chủ đầu tư cho 11/15 chung cư thuộc loại xuống cấp nguy hiểm. Thế nhưng, với thực trạng như hiện nay, nhiều chuyên gia tỏ ra lo ngại việc xây dựng lại các chung cư này vẫn sẽ tiếp tục bị… ách tắc.
Cần thay đổi quy định
Liên quan tới việc thực hiện cải tạo các chung cư cũ, nhiều lãnh đạo của các công ty bất động sản tại TP.HCM thừa nhận muốn tham gia nhưng bắt tay vào làm mới thấy quá nhiều khó khăn, quá nhiều thủ tục.
Bởi lẽ, theo quy định hiện nay phải tái định cư tại chỗ cho các hộ dân. Trong khi đó, đa số các căn hộ trong chung cư cũ có diện tích nhỏ nên làm căn hộ mới diện tích lớn hơn, người dân phải trả thêm tiền theo giá thị trường. Điều này với họ là rất khó bởi đa số là dân nghèo. Đây là một trong những nguyên nhân khiến các nhà đầu tư “chùn tay” trong việc nâng cấp, xây mới đối với những chung cư cũ.
Thêm nữa, do hệ số sử dụng đất quá thấp, doanh nghiệp làm không có lãi nên ít ai tham gia. Đó là chưa kể đến việc các thủ tục pháp lý liên quan còn quá nhiêu khê.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nguyên nhân chủ yếu khiến các doanh nghiệp, các nhà đầu tư chưa “mặn mà” để tham gia công tác cải tạo, nâng cấp, xây dựng lại các chung cư là do chưa có chính sách, cơ chế phù hợp với yêu cầu của người dân và doanh nghiệp.
Do đó, theo ông Châu, chỉ có thực hiện phương thức xã hội hoá, thu hút nhiều nguồn lực của các thành phần kinh tế trong và ngoài nước, của cộng đồng chủ sở hữu chung cư thì mới có thể thực hiện nhanh và hiệu quả công tác phá dỡ, xây dựng lại các chung cư bị hư hỏng nặng, nguy hiểm, có nguy cơ sụp đổ… nhằm góp phần chỉnh trang đô thị.
Ngoài ra, ông Châu cũng cho rằng khó khăn nhất trong việc cải tạo chung cư cũ là phải di dời, tái định cư cho người dân để có mặt bằng thi công dự án. Luật quy định phải 100% ý kiến người dân đồng thuận mới tiến hành phá dỡ và cải tạo, nhưng để đạt tỷ lệ này rất khó.
“Thay vì phải được sự đồng thuận của 100% cư dân, chúng ta nên quy định khoảng 80% đồng thuận là có thể triển khai dự án, số còn lại cần có phương án cưỡng chế di dời. Bởi nếu không, doanh nghiệp sẽ phải thương lượng với người dân đến... cùng đường.
Không những vậy, cần có hướng dẫn cụ thể về việc thực hiện điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch và dân số của dự án tại khu vực trung tâm, ranh giới, quy mô sử dụng đất, đặc biệt phần diện tích được áp dụng cơ chế miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”, ông Châu nói.
