Tại cuộc họp giao ban về tình hình kinh tế - xã hội TP.HCM quý III, thông tin được cơ quan chức năng TP hé mở, trong số 124 dự án bất động sản bị vướng mắc về pháp lý, hiện chỉ còn 26 dự án đang làm thủ tục điều chỉnh quy hoạch, phần lớn các dự án còn lại đã hoàn tất thủ tục để triển khai tiếp. Đây là thông tin tích cực với thị trường địa ốc TP.HCM sau thời gian dài bị tê liệt nguồn cung.
Một năm buồn của thị trường địa ốc
Đây được xem là một trong những thông tin đáng mừng nhất của thị trường bất động sản TP.HCM khi bước sang tháng thứ 10, điều này cho thấy, chính quyền TP đang có nhiều động thái nỗ lực để “giải cứu” thị trường. Bởi thực tế, gần như cả năm 2019, hầu hết chủ đầu tư đều khó khăn và được các nhà phân tích dự đoán, sẽ có khả năng xấu hơn nếu không có những giải pháp căn cơ để giải cứu.
Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, từ ngày 1/7/2015 đến tháng 8/2018, đã có 170 dự án được chính quyền TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư. Trong số này, chỉ có 44 dự án (tỷ lệ 25,9%) là dự án đã có sổ đỏ (đất ở); đối với 126 dự án còn lại (tỷ lệ 74,1%) có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng nên chưa được chuyển đổi thành đất ở.
Tuy nhiên, số liệu thống kê đến tháng 9/2019, số lượng dự án nhà ở hoàn thành sụt giảm mạnh, chỉ có 17 dự án, với 111ha và 12.453 căn nhà.
Đặc biệt, trong thời gian này, TP.HCM chỉ có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%; không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư; chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72% và chỉ có 24 dự án được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38%, so với cùng kỳ năm 2018.
Đồng thời, chỉ có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, với 19.662 căn nhà, giảm 58,44% về số lượng dự án và giảm 30,56% về số lượng căn nhà so với năm 2018. Trong đó, có đến 31 dự án nhà ở quy mô nhỏ và trung bình, nhưng có 1 dự án khu đô thị rất lớn tại quận 9 với tổng số hơn 10.000 căn hộ, chiếm tỷ trọng áp đảo trên thị trường.
Giới phân tích cho rằng, nguyên nhân các dự án nhà ở bị “đứng hình” quá nhiều là do vướng về pháp lý, nhất là với các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất ở của doanh nghiệp chưa được tháo gỡ. Đó là chưa kể một cuộc tổng thanh tra, rà soát pháp lý của hàng loạt dự án đang xây dựng dở dang cũng khiến cho nhiều doanh nghiệp “trở tay không kịp”.
Những bất ổn này của thị trường kéo theo rất nhiều hệ lụy, trong đó bài toán nổi cộm hiện nay là tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là căn hộ nhà ở thương mại bình dân có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.
Chưa kể, tình hình khó khăn của thị trường không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp bất động sản, mà nhiều ngành nghề khác, trong đó có các doanh nghiệp xây dựng.
Theo một báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 9 tháng qua, các doanh nghiệp xây dựng bị sụt giảm khoảng 30 - 50% số lượng hợp đồng nhận thầu xây lắp; các nhà cung cấp thiết bị, vật tư bị sụt giảm doanh thu bán hàng gặp khó khăn, người lao động thiếu việc làm, giảm thu nhập.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, sự thiếu đồng bộ giữa Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật Quy hoạch đô thị dẫn tới ách tắc trong việc phê duyệt quy hoạch 1/500 đối với các dự án bất động sản tại TP.HCM.
“Luật quy định tất cả dự án có quỹ đất hỗn hợp phải chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại Điều 32, Luật Đầu tư và Điều 170, Luật Nhà ở. Thế nhưng, sau khi đã có quyết định chủ trương đầu tư, thì nhà đầu tư lại không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500”, ông Lê Hoàng Châu đánh giá.
Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản còn gặp nhiều vướng mắc vì khâu thẩm định, tính tiền sử dụng đất. Hàng loạt dự án đang bị ngưng trệ, không cấp được sổ cho người dân vì vướng thủ tục này. Thậm chí, có những dự án đất nền, sổ đã ra từng lô cho chủ đầu tư, nhưng thủ tục sang tên cho khách hàng vẫn kéo dài hàng năm.
Ông Ngô Đức Sơn, Phó tổng giám đốc DRH Holdings cho rằng, những dấu hiệu xấu của thị trường TP.HCM đã được dự báo từ rất lâu chứ không phải bây giờ mới nói. Tuy nhiên, một vấn đề đáng quan tâm ở đây là số liệu các dự án đủ điều kiện mở bán theo công bố của Sở Xây dựng Thành phố chưa thực sự phản ánh đúng thực tế, bởi có rất nhiều dự án đã được bán “lúa non” ngay từ khi mới tung ra thị trường.
“Có rất nhiều chủ đầu tư tự tin sẽ lo xong pháp lý dự án trong vòng vài tháng, vì vậy họ đưa ra kế hoạch kinh doanh mở bán và huy động vốn dưới hình thức nhận đặt cọc giữ chỗ”, ông Sơn nói và phân tích thêm, khi thủ tục pháp lý bị tắc, đối với những chủ đầu tư làm ăn chụp giật rất dễ dẫn tới kiện cáo, tranh chấp gây bất ổn cho thị trường.
“Đây như một hiệu ứng domino, thị trường gặp khó thì cả doanh nghiệp, nhà đầu tư hay khách hàng có nhu cầu thực đều gặp khó”, ông Sơn nhấn mạnh.
Thực tế, câu chuyện vướng pháp lý khiến cho nhiều nhà đầu tư chùn bước đã được đưa ra tại rất nhiều hội nghị, mới đây nhất là Hội nghị Bất động sản 2019 được tổ chức tại TP.HCM vào cuối tuần qua đã cho thấy sự cấp bách bắt tay tháo gỡ các điểm nghẽn của chính quyền địa phương.
Ông Neil Macgregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, các công ty bất động sản không gặp nhiều vấn đề về lượng cầu, mà trở ngại lớn nằm ở việc vay vốn, việc tiếp cận quỹ đất và các lực cản về mở dự án mới.
"Thách thức lớn nhất trong 2 năm qua là lấy được giấy phép khai thác dự án. Tôi hy vọng nút thắt này sẽ được tháo gỡ trong tương lai gần”, ông Neil Macgregor nói.
Tương tự, ông Nguyễn Thái Phiên, Giám đốc cấp cao tài chính doanh nghiệp của Novaland cũng nhìn nhận, nhu cầu mua hay đầu tư vào lĩnh vực bất động sản vẫn rất cao, nhưng các nút thắt hiện tại khiến nguồn cung trên thị trường bất động sản TP.HCM sụt giảm mạnh. Điều đó khiến các công ty gặp nhiều áp lực trong tìm kiếm quỹ đất, trong khi phải đảm bảo sản phẩm chào bán ra thị trường với mức giá “chấp nhận được”.
Nỗ lực giải cứu... nhìn từ thủ tục
Gần 2 năm qua, thị trường bất động sản TP.HCM gần như bị tê liệt nguồn cung, trong khi nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao, dẫn đến giá nhà đất liên tục bị đội lên và thị trường đã xuất hiện làn sóng doanh nghiệp địa ốc đua nhau về các tỉnh lân cận để tìm đường sống. Theo phân tích của các chuyên gia, sự ra đi của nhiều doanh nghiệp thời qua có việc nắm bắt cơ hội, nhưng cũng có ít trường hợp ra đi vì tình thế. Bởi xét ở góc độ thị trường, TP.HCM vẫn là thị trường lớn nhất và cơ hội nhiều nhất.
Theo ông Ivor Cosimo Jencks, Tổng giám đốc phụ trách phát triển kinh doanh bất động sản thương mại khu vực Nam Á của HongKong Land, việc tiếp cận quỹ đất và xin cấp phép dự án cũng là thách thức lớn của các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế tăng trưởng tích cực của Việt Nam những năm gần đây, cũng như sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp giàu có trung lưu, phân khúc căn hộ cao cấp vẫn được quan tâm nhiều.
“Các nhà phát triển bất động sản quốc tế vẫn nhìn thấy sự phát triển lạc quan ở phân khúc này dù luật chơi đang thay đổi, các vấn đề pháp lý trở nên nghiêm ngặt hơn, các dự án được phê duyệt chậm hơn”, ông Ivor nói và cho biết, HongKong Land vẫn không có kế hoạch phát triển ra ngoài “thị trường truyền thống” của mình ở TP.HCM.
Dù thị trường có những dấu hiệu bất ổn, nhưng theo phân tích của giới chuyên môn, xét về bản chất, thị trường bất động sản Thành phố không xấu. Tổng nguồn cầu về nhà ở vẫn cao, thanh khoản tốt.
“Thị trường bất động sản hiện nay khó khăn có tính nhất thời, đặc thù, bất bình thường, dẫn đến quy mô thị trường bị sụt giảm trong 2 năm gần đây”, ông Lê Hoàng Châu phân tích.
Ông Châu cũng dẫn chứng từ các báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường TP.HCM, số lượng sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh trong 7 tháng đầu năm 2019. Từ tháng 8 đến tháng 10/2019, lượng sản phẩm nhà ở tăng đột biến, nhưng có tới 80% nguồn cung là đến từ một đại dự án khu đô thị ở quận 9. Mặc dù cung có cải thiện, nhưng điều đáng lưu ý là rất thiếu loại nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.
Có thể nói, những thử thách vẫn đang tồn tại trên thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và thị trường sôi động nhất là TP.HCM nói riêng. Tuy nhiên, các chuyên gia đều cho rằng, đang có những chuyển biến tích cực từ phía thị trường và cả các nhà làm chính sách. Theo đó, các vấn đề về cấp phép dự án đã và đang được giải quyết, nhờ sự phối hợp giữa các nhà phát triển bất động sản trong nước và chính quyền địa phương và Trung ương.
Mới đây nhất là thông tin 124 dự án bất động sản bị vướng mắc về pháp lý tại TP.HCM hiện còn 26 dự án đang làm thủ tục điều chỉnh quy hoạch, phần lớn các dự án đã hoàn tất thủ tục để triển khai những giai đoạn tiếp theo.
Cụ thể, tại buổi báo cáo về tình hình kinh tế - xã hội quý III, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM cho biết, tính đến tháng 10/2019, đã có 60 dự án hoàn tất các thủ tục; 12 dự án đã được cấp phép xây dựng; 17 khu đất đang cấp giấy chứng nhận đầu tư; 26 dự án đang làm thủ tục điều chỉnh quy hoạch và làm các thủ tục liên quan, một số dự án còn lại đang trong quá trình giải quyết.
Ngoài ra, ông Thắng cũng thông tin thêm, cơ quan này đã trình 32 dự án được phép chuyển đổi từ đất lúa sang đất dịch vụ và đang lập thủ tục bồi thường giải phóng mặt bằng.
“Nếu trước đây làm dự án theo trình tự gửi ra các bộ, ngành Trung ương thì mất khoảng 2 năm, bây giờ Chính phủ đồng ý phân cấp cho TP.HCM thì thủ tục chỉ mất khoảng 6 tháng”, ông Thắng nói tại cuộc họp.
Ở một diễn biến khác, vừa qua, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan cũng đã chỉ đạo, giao Sở Kế hoạch và Đầu tư khẩn trương nghiên cứu xây dựng cụ thể quy trình triển khai thực hiện nhằm tháo gỡ vướng mắc trong việc xác định đối tượng tổ chức lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của các dự án nhà ở trên địa bàn Thành phố đã được cấp quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.
Cụ thể, đối với các trường hợp khu đất nhỏ, lẻ đã được cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin quy hoạch - kiến trúc, cấp giấy phép quy hoạch có nội dung khác với đồ án quy hoạch 1/2.000 được duyệt nhưng không làm ảnh hưởng đến các chỉ tiêu kiến trúc - quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật thì Sở Xây dựng (hoặc UBND quận, huyện - theo thẩm quyền) sẽ phối hợp với Sở Quy hoạch - Kiến trúc, UBND quận, huyện liên quan để có ý kiến thống nhất và xem xét giải quyết cấp giấy phép xây dựng.
Riêng đối với các trường hợp cấp giấy phép xây dựng công trình có chức năng văn phòng, nhà ở kết hợp văn phòng, khách sạn, dịch vụ… nhưng không phù hợp với mục đích sử dụng đất (đất ở đô thị lâu dài) theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp, UBND Thành phố yêu cầu nghiên cứu theo hướng giải quyết cấp giấy phép xây dựng nhưng không chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chỉ cập nhật mục đích sử dụng đất mới vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp, nhằm không làm ảnh hưởng đến quyền sở hữu, lợi ích của người dân.
Ngoài ra, những vướng mắc đối với đất do Nhà nước quản lý trong các dự án (phần diện tích đất xen cài giữa các thửa đất, kênh, rạch), UBND Thành phố giao Sở Tài nguyên - Môi trường tiếp tục nghiên cứu, phân loại, xác định quy mô và đề xuất phương án, quy trình, thủ tục xử lý.
Nhiều doanh nghiệp chờ đợi cơ hội mới từ thị trường TP.HCM
Ông Vũ Lý Cung, Phó tổng giám đốc Công ty Danh Khôi Việt
Thị trường bất động sản TP.HCM là thị trường lớn nhất cả nước, nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao theo từng năm. Do vậy, có thể nói, TP.HCM luôn là thị trường được các doanh nghiệp địa ốc quan tâm hàng đầu. Tuy nhiên, thời gian qua, thị trường địa ốc TP.HCM gặp nhiều khó khăn về thủ tục đầu tư dự án, khiến nhiều doanh nghiệp không thể ngồi chờ mà phải tìm đến các thị trường khác để tìm kiếm cơ hội đầu tư và để tồn tại.
Dù các doanh nghiệp có đi đầu tư ở đầu, nhưng vẫn luôn theo dõi và chờ cơ hội để quay trở lại thị trường TP.HCM. Bởi đây vẫn là thị trường có nhu cầu nhà ở lớn nhất cả nước, nên về cơ bản, vẫn là thị trường đầu tư có sự an toàn cao hơn các thị trường khác. Nhiều quan điểm cho rằng, TP.HCM không còn nhiều quỹ đất để phát triển dự án. Song theo tôi, thực chất quỹ đất tại TP.HCM còn rất nhiều, đặc biệt là tại các quận, huyện vùng ven như Bình Chánh, Nhà bè, Cần Giờ, Củ Chi…, vấn đề là chính sách phát triển như thế nào để thu hút đầu tư.
Cần phải khơi thông nguồn cung để ổn định thị trường
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group
Phải nói rằng thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay đang bị khan hiếm nặng về nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung cho nhu cầu nhà ở thật của giới trẻ, có mức giá trung bình từ 2 - 3 tỷ đồng/căn. TP.HCM hiện có nhu cầu rất lớn, nhưng thị trường đang chờ dự án, còn dự án đang chờ thủ tục. Cung khan hiếm, trong khi cầu tăng đang đưa thị trường đến thực trạng mất cân đối cung - cầu.
Nếu không có giải pháp khơi thông nguồn cung, phát triển các dự án nhà ở mới, nguy cơ giá nhà, đất sẽ còn tăng cao, nhất là với các phân khúc đáp ứng nhu cầu nhà ở thật. Theo tôi, ngoài việc Thành phố tháo gỡ khó khăn về thủ tục cho các dự án, một trong những giải pháp kích cầu nguồn cung trên thị trường hiện nay là Nhà nước cần có quy hoạch các khu đất lớn để phát triển các dự án nhà ở, sau đó kêu gọi doanh nghiệp tham gia đấu giá quỹ đất sạch của những khu này.
Nên sớm có quyết định về các dự án bị rà soát, thanh tra
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM
Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền rà soát về pháp lý các dự án là rất cần thiết, để các chủ đầu tư chấn chỉnh lại hoạt động đầu tư, kinh doanh và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, không để thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.
Nhưng quá trình rà soát, thanh tra cũng đã tác động đến hoạt động sản xuất - kinh doanh của các chủ đầu tư, người mua nhà, nhà đầu tư thứ cấp và cả môi trường kinh doanh. Trừ trường hợp các dự án có liên quan các vụ án hình sự đang được điều tra, Hiệp hội đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sớm có kết luận đối với các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư chấp hành, trước hết là thực hiện các nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước (nếu có) và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án, giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở của các tầng lớp nhân dân.
Đồng thời, chúng tôi cũng kiến nghị đối với các dự án mà chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính phát sinh nộp ngân sách nhà nước, thì khách hàng của dự án là bên ngay tình, vô can nên không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính phát sinh cùng với chủ đầu tư, nếu trong hợp đồng mua bán nhà không có quy định nghĩa vụ này.
Thành phố nỗ lực nhưng vẫn còn bị động
Ông Sử Ngọc Khương, Chuyên gia tư vấn độc lập, nguyên Giám đốc Tư vấn đầu tư công ty Savills Việt Nam
Thực ra, bản thân các lãnh đạo của TP.HCM đã có những nỗ lực rất lớn để đẩy thị trường bất động sản phát triển, bởi lĩnh vực này mang về cho ngân sách thành phố rất lớn. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều cơ chế ràng buộc mà bản thân lãnh đạo TP.HCM cũng không thể quyết định được. Thứ nhất là quy định của các bộ, ngành có sự chồng chéo nhau.
Do vậy, mọi cơ chế được độc lập tác chiến thì lại liên quan đến bất cập mà vừa qua đã có một số lãnh đạo TP.HCM đã mắc phải. Do vậy, tôi nghĩ, lãnh đạo thành phố đã có rất nhiều nỗ lực nhưng vẫn còn bị động nhiều quá.
Tuy nhiên, nếu để cho TP.HCM chủ động giải quyết hết tất cả mọi thứ thì vừa qua chúng ta đã thấy có nhiều sự vụ không tốt. Tôi nghĩ rằng, Chính phủ cần có một đội “đặc nhiệm” để giải cứu những khó khăn mà các doanh nghiệp cả trong nước và nước ngoài đang mắc, cũng như giải quyết khó khăn về ngân sách.
5 bước tháo gỡ vướng mắc
UBND TP.HCM đã vạch ra 5 bước yêu cầu Sở Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với các sở, ngành liên quan nghiên cứu xây dựng cụ thể quy trình triển khai, tháo gỡ vướng mắc trong việc xác định đối tượng tổ chức lập quy hoạch 1/500 của các dự án nhà ở trên địa bàn thành phố. Cụ thể:
Bước 1: Lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư để chặt chẽ tính pháp lý về đất đai, đủ cơ sở để thực hiện các bước tiếp theo của quy trình. Giao Sở Kế hoạch và Đầu tư thành lập Tổ chuyên gia (gồm các sở ngành, quận huyện có liên quan) để xem xét, thẩm định hồ sơ, trình UBND TP ban hành quyết định chủ trương đầu tư.
Bước 2: Lập quy hoạch 1/500 theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị. Sau khi có quyết định chủ trương đầu tư, nhà đầu tư lập quy hoạch trình Sở Quy hoạch - Kiến trúc thẩm định hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, trình UBND TP hoặc chuyển UBND quận, huyện (theo thẩm quyền) xem xét phê duyệt quy hoạch theo quy định.
Bước 3: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Giao Sở Tài nguyên - Môi trường tổ chức thực hiện theo quy định.
Bước 4: Lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất. Giao Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Tài chính tổ chức thực hiện theo quy định.
Bước 5: Lập thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng. Giao Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Xây dựng tổ chức thực hiện theo quy định.
