TP.HCM: Siết chặt quản lý hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày

Mở rộng phạm vi áp dụng, làm rõ trách nhiệm các bên

UBND TP.HCM đã chính thức ban hành Quyết định số 19/2026/QĐ-UBND quy định về việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố. Quyết định này thay thế các quy định trước đây nhằm đảm bảo phù hợp với hệ thống pháp luật mới và yêu cầu thực tiễn trong giai đoạn phát triển đô thị nhanh. Quyết định có hiệu lực kể từ ngày 25/4/2026 và được kỳ vọng tạo ra bước chuyển đáng kể trong công tác quản lý nhà chung cư.

Theo UBND TP.HCM, việc ban hành quy định mới dựa trên nhiều căn cứ pháp lý quan trọng, trong đó có Luật Nhà ở năm 2023 (đã được sửa đổi, bổ sung), Luật Tổ chức chính quyền địa phương năm 2025 cùng các nghị định và thông tư hướng dẫn thi hành của Chính phủ và Bộ Xây dựng. Đây là những cơ sở nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, đồng thời khắc phục những bất cập trong thực tiễn quản lý, vận hành nhà chung cư thời gian qua.

Quy định mới áp dụng đối với nhiều loại hình nhà chung cư, bao gồm chung cư được xây dựng với mục đích để ở, chung cư hỗn hợp kết hợp giữa ở và kinh doanh dịch vụ, cũng như nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ theo quy định của pháp luật về nhà ở. Đối với các dự án chung cư sử dụng vốn nhà nước, việc quản lý, sử dụng còn phải tuân thủ thêm các quy định liên quan đến tài sản công. Bên cạnh đó, thành phố cũng khuyến khích áp dụng quy định này đối với các chung cư cũ chưa được cải tạo, xây dựng lại nhằm từng bước chuẩn hóa công tác quản lý, cải thiện môi trường sống cho người dân.

Tuy nhiên, một số loại hình đặc thù sẽ không thuộc phạm vi điều chỉnh của quy định này, như nhà ở xã hội dành cho học sinh, sinh viên thuê hoặc nhà lưu trú công nhân được xây dựng theo mô hình ở tập thể. Việc phân định rõ phạm vi áp dụng được cho là cần thiết nhằm tránh chồng chéo và đảm bảo phù hợp với đặc thù từng loại hình nhà ở.

Đáng chú ý, theo quyết định này, việc khai thác căn hộ trong nhà chung cư phải phù hợp với loại hình, công năng sử dụng và hồ sơ thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp cho thuê căn hộ theo hình thức lưu trú ngắn ngày (căn hộ du lịch), chủ nhà phải đăng ký cơ sở lưu trú du lịch và tuân thủ quy định của pháp luật chuyên ngành.

Ngoài ra, tổ chức, cá nhân cho thuê căn hộ phải chấp hành các quy định liên quan đến nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế, cư trú, an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy và môi trường. Người cho thuê có trách nhiệm đăng ký tạm trú, thông báo lưu trú cho khách, đồng thời yêu cầu khách tuân thủ nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Một điểm mới của quyết định số 19/2026/QĐ-UBND là việc xác định rõ trách nhiệm của các bên liên quan trong quản lý, sử dụng nhà chung cư. Theo đó, chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành, chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ đều phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo quy định. Trong đó, ban quản trị và đơn vị vận hành giữ vai trò quan trọng trong việc đảm bảo hoạt động ổn định của chung cư, từ quản lý tài chính, vận hành hệ thống kỹ thuật đến xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng.

Việc làm rõ trách nhiệm được kỳ vọng sẽ góp phần hạn chế tình trạng tranh chấp kéo dài giữa cư dân và chủ đầu tư, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến quỹ bảo trì, phí quản lý vận hành hay quyền sử dụng các phần sở hữu chung. Đồng thời, quy định cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về công tác đảm bảo an toàn, nhất là trong lĩnh vực phòng cháy, chữa cháy – yếu tố đang ngày càng được quan tâm trong bối cảnh mật độ dân cư tại các khu chung cư ngày càng gia tăng.

Siết hoạt động cho thuê căn hộ, hướng đến quản lý minh bạch

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Hiệp hội đặc biệt quan tâm đến quy định về quản lý hoạt động khai thác căn hộ trong nhà chung cư. Theo đó, việc cho thuê căn hộ phải được thực hiện thông qua hợp đồng nhằm xác định rõ trách nhiệm giữa chủ sở hữu và người thuê. Đối với hoạt động cho thuê căn hộ phục vụ lưu trú du lịch, các tổ chức, cá nhân phải đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về du lịch, nhà ở, kinh doanh bất động sản và các quy định liên quan.

Ngoài ra, người cho thuê căn hộ còn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ về đăng ký tạm trú, khai báo lưu trú, nghĩa vụ thuế cũng như đảm bảo các điều kiện về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường. Quy định này được đánh giá là phù hợp với thực tiễn khi thời gian qua, mô hình cho thuê căn hộ ngắn ngày phát triển mạnh nhưng vẫn còn nhiều bất cập trong công tác quản lý. Nội dung này cũng được nhấn mạnh rõ trong văn bản liên quan, yêu cầu tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật khi khai thác căn hộ cho mục đích lưu trú.

HoREA cho rằng, việc ban hành Quyết định số 19/2026/QĐ-UBND không chỉ góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước mà còn đảm bảo an ninh, trật tự, an toàn xã hội tại các khu chung cư, đồng thời hướng tới mục tiêu hài hòa quyền và lợi ích hợp pháp giữa các bên liên quan.

Tuy nhiên, bên cạnh việc hoan nghênh, Hiệp hội cũng đề xuất UBND TP.HCM xem xét bổ sung quy định về khu vực để xe cho phương tiện sử dụng năng lượng điện như ô tô điện, xe máy điện, đồng thời bố trí trạm sạc phù hợp nhằm đáp ứng xu hướng phát triển phương tiện xanh.

Theo HoREA, việc bổ sung nội dung này là cần thiết trong bối cảnh phương tiện điện ngày càng phổ biến, kéo theo yêu cầu mới về hạ tầng kỹ thuật và an toàn phòng cháy chữa cháy tại các khu chung cư. Nếu được quy định rõ ràng, đây sẽ là cơ sở để chủ đầu tư và đơn vị vận hành chủ động triển khai, đảm bảo an toàn cho cư dân.

Trong bối cảnh TP.HCM tiếp tục là đô thị đặc biệt với tốc độ đô thị hóa cao, số lượng chung cư không ngừng gia tăng, việc hoàn thiện khung pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư được đánh giá có ý nghĩa quan trọng. Không chỉ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, quy định mới còn hướng tới xây dựng môi trường sống an toàn, văn minh và bền vững cho người dân.

UBND TP.HCM giao trách nhiệm tổ chức triển khai và thực hiện quyết định này cho các sở, ngành, UBND các cấp cùng các tổ chức, cá nhân có liên quan. Các đơn vị chịu trách nhiệm thi hành nhằm đảm bảo quy định được triển khai đồng bộ, hiệu quả trên thực tế. Việc ban hành Quyết định số 19/2026/QĐ-UBND được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho công tác quản lý, vận hành nhà chung cư trong giai đoạn tới./.