Theo đó, đối với các dự án xây dựng nhà ở chung cư trên địa bàn TP có thể chia thành 2 loại để đề xuất phương án giải quyết như sau:
Loại 1: Bao gồm các dự án chung cư có tính chất biệt lập, chỉ có một số hạng mục công trình khép kín (như bồn hoa, mảng xanh, hồ bơi, đường nội bộ…), thì toàn bộ diện tích đất dự án được xác định là đất ở để thu tiền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.
Loại 2: Bao gồm các dự án lớn có nhiều hạng mục phục vụ công cộng, ngoài diện tích đất xây dựng công trình chung cư, còn có các công trình tiện ích khác (như khu thương mại, khu thể dục thể thao, công viên, trường học, bệnh viện…, các trục đường chính kết nối với đường giao thông công cộng bên ngoài chung cư), thì diện tích đất xây dựng chung cư để thu tiền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận, được xác định theo cơ cấu sử dụng đất của dự án đã được phê duyệt theo quy hoạch và có thể chia thành 3 nhóm.
Cụ thể, nhóm 1 là nhóm đất xây dựng nhà ở (đất xây dựng chung cư), phải thu tiền sử dụng đất 100% diện tích phân bổ đất ở (bao gồm diện tích đã trừ mật độ xây dựng), cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư đủ diện tích đã đóng tiền sử dụng đất ở và nhà nước không quản lý phần diện tích này.
Nhóm 2: là nhóm đất xây dựng công trình công cộng (công viên cây xanh, bệnh viện, trường học, thể dục thể thao), nhà nước lập thủ tục quản lý, sau đó mới quyết định chủ trương đầu tư, trong đó có giải pháp cho thuê (khuyến khích cho chủ đầu tư dự án tham gia đầu tư và khai thác hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện theo quy định).
Nhóm 3: là nhóm đất xây dựng công trình giao thông, hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng, viễn thông…), chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng hoàn thành để bàn giao cho nhà nước quản lý theo quy định. Đối với phần diện tích này sẽ không thu tiền sử dụng đất hoặc không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Về phương thức xử lý, đối với các dự án đã triển khai thực hiện trong các giai đoạn trước đây, các đơn vị chức năng rà soát các quy định, kiểm tra thực tế xây dựng để phân loại dự án và nhóm đất xây dựng các công trình như trên, để có cơ sở thu tiền sử dụng đất. Trước mắt tập trung tháo gỡ, giải quyết đối với các dự án trọng điểm, có nhiều hộ dân và chủ đầu tư bức xúc.
Đối với các dự án mới bắt đầu triển khai, các đơn vị tham mưu phải xác định rõ, cụ thể ngay từ đầu từng loại đất xây dựng công trình nhà ở chung cư và các công trình khác, để làm cơ sở thu tiền sử dụng đất ở và cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
Ngoài ra, UBND TP cũng giao Sở Tài nguyên và Môi trường hệ thống hóa quy định pháp luật có liên quan từng thời kỳ, hoàn thiện lại đề xuất, lấy ý kiến của Hiệp hội Bất động sản TP và tham khảo Bộ Tài nguyên và Môi trường, sau đó trình Thường trực UBND TP để thống nhất chủ trương áp dụng chung trên toàn địa bàn TP.
Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM đánh giá, trong 8 tháng rưỡi đầu năm 2020, Sở Tài nguyên và Môi trường mới chỉ cấp “sổ hồng” cho 8.605 cá nhân là khách hàng mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại. Nếu so sánh với số liệu 30.402 căn nhà chưa được cấp “sổ hồng” mà Hiệp hội đã báo cáo, thì tỷ lệ cấp “sổ hồng” chỉ đạt 27,4%. Số lượng nhà chậm được cấp “sổ hồng” chiếm tỷ lệ lên đến hơn 72,6%. Nếu tính đầy đủ trên số lượng nhà ở của hơn 100 dự án mà Sở Tài nguyên và Môi trường còn đang thụ lý, thì tỷ lệ cấp “sổ hồng” còn thấp hơn nữa.
Việc cấp sổ hồng cho hàng ngàn căn hộ New City Thủ Thiêm vẫn bế tắc?
Người dân ở chung cư New City (dự án có nguồn gốc từ dự án 1.330 căn hộ thuộc quỹ nhà tái định cư cho Khu đô thị mới Thủ Thiêm) cho biết, từ năm 2018, Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Thuận Việt dù không phải là chủ đầu tư dự án nhưng đã ký Hợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng.
Trước đó, công ty này thuộc liên danh nhà thầu xây dựng quỹ nhà 1.330 căn hộ cho thành phố. Khi thành phố thanh lý hợp đồng với liên danh này, dự án 1.330 căn hộ tái định cư trở nên “lơ lửng” về pháp lý, vì phần nhà đã xây thì thuộc sở hữu của liên danh nhà thầu, còn phần đất vẫn là đất công, thuộc quản lý của nhà nước.
Ngày 26/6/2019, Thanh tra Chính phủ có Thông báo số 1041/TB-TTCP, về công tác quản lý nhà nước và thực hiện pháp luật trong quy hoạch, quản lý xây dựng, đất đai tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, cho biết, TP.HCM đã thanh lý hợp đồng đầu tư xây dựng dự án 1.330 căn hộ, khi chưa có ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ về giao đất là trái quy định tại Điểm I, Khoản 2, Điều 118, Luật Đất đai năm 2013.
Nội dung kết luận của thanh tra nêu rõ, nhà đầu tư (Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Thuận Việt) đã thay đổi dự án New City, từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại. Nhà đầu tư này đã chuyển nhượng cho người mua 1.122 căn hộ.
Để bán được căn hộ cho hàng ngàn khách hàng, Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Thuận Việt đưa ra thông tin doanh nghiệp này đã hoàn thành việc “tạm nộp” tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp này cũng đưa ra những văn bản cho thấy, theo phương án trình UBND TP.HCM, Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Thuận Việt được tạm nộp tổng giá trị quyền sử dụng đất dự án New City là 712.218.000.000 đồng. Con số này tương ứng đơn giá quyền sử dụng đất tạm nộp 26 triệu/m2, và diện tích dự án là 27.393m2. Đơn giá được xem là quá bèo so với vị trí đắc địa tại khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Được biết, thời điểm cuối năm 2017, Chủ tịch UBND TP.HCM, ông Nguyễn Thành Phong là người đã mạnh dạn với các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, bằng việc “tạm nộp” tiền sử dụng đất. Cơ chế này hoàn toàn không có trong quy định pháp luật, và chỉ một số ít doanh nghiệp được ưu ái. Đến nay, hàng chục ngàn hộ dân ở hàng loạt dự án đang phải chịu cảnh “treo” sổ hồng, do chính quyền đã ưu ái cho doanh nghiệp, ra những quyết định trái luật.
Dù UBND TP.HCM đã có động thái tích cực để khắc phục trì trệ trong việc cấp sổ hồng, theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, nhưng với chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND TPHCM Võ Văn Hoan, vẫn chưa có lối ra rõ ràng cho các dự án đã "tạm tính" tiền sử dụng đất như New City Thủ Thiêm. Việc minh bạch thông tin về tình trạng pháp lý cũng như quy trình thủ tục để cấp sổ hồng cho những dự án này là yêu cầu bức thiết của cư dân. Điều này cũng giúp dư luận khỏi hoài nghi về câu chuyện "cưa đôi, cưa ba" trong việc tính tiền sử dụng đất.
