Thích
1. Thửa đất là gì, có thể tra cứu bằng những cách nào?
Theo Khoản 1, Điều 3, Luật đất đai 2013, thửa đất được định nghĩa là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.
Tuy nhiên, trong Luật Đất đai 2024, khái niệm này không còn được nêu trực tiếp nữa, nhưng trên thực tế, thuật ngữ “thửa đất” vẫn được sử dụng phổ biến trong các giao dịch và thủ tục liên quan đến đất đai.
Hiện nay, người dân có thể tra cứu thông tin thửa đất qua các nền tảng trực tuyến như:
- Tra cứu trên website chính thức của từng tỉnh, thành;
- Sử dụng các ứng dụng tra cứu quy hoạch, bản đồ địa chính do mỗi tỉnh phát triển;
- Tra cứu thông qua các website, ứng dụng bản đồ do các doanh nghiệp cung cấp.
Những công cụ này giúp người dân dễ dàng nắm bắt thông tin cơ bản về vị trí, hiện trạng, quy hoạch… của thửa đất mà mình quan tâm. Từ đó có thể loại trừ những rủi ro như lô đất vướng vào quy hoạch giao thông, đất giáo dục, công viên cây xanh… Tuy nhiên, khi cần tính chính xác tuyệt đối cho các giao dịch quan trọng, bạn vẫn nên đối chiếu lại với cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo độ tin cậy cao nhất.
Người dân có thể tra cứu thông tin thửa đất online. Ảnh: Luatvietnam.vn
2. Hướng dẫn tra cứu thửa đất online
Trong phần này, chúng tôi sẽ giới thiệu hai cách giúp bạn tra cứu thửa đất online: Thông qua website và app tra cứu thửa đất của tại từng tỉnh, thành phố.
Tra cứu trên cổng thông tin điện tử quản lý về đất đai, quy hoạch của từng địa phương
Bước 1: Truy cập website tra cứu
Tùy từng địa phương, bạn truy cập vào trang tra cứu quy hoạch hoặc thông tin đất đai. Ví dụ:
- Hà Nội: https://quyhoach.hanoi.vn
- TP. Hồ Chí Minh: https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn/
- Tỉnh Đồng Nai: https://stnmt.dongnai.gov.vn/
- TP. Hải Phòng: https://hph.mplis.gov.vn/og/KhaiThacBanDo
Bước 2: Nhập thông tin tra cứu
Tùy thiết kế giao diện, tính năng của từng website mà thao tác tiến hành tra cứu có thể khác nhau, nhưng về cơ bản quy trình như sau:
- Chọn biểu tượng kính lúp ở góc trái màn hình.
- Chọn mục “Số thửa đất”.
- Điền các thông tin cần thiết: quận/huyện, phường/xã, số thửa, số tờ bản đồ.
- Nhấn “Tìm kiếm” và chờ hệ thống hiển thị kết quả.
Ngoài ra, bạn cũng có thể chọn vị trí trực tiếp trên bản đồ để tra cứu thủ công.
Bước 3: Nhận kết quả
Thông tin trả về thường bao gồm:
- Địa giới hành chính: Tỉnh/Thành phố, Phường/Xã
- Diện tích thửa đất
- Thông tin quy hoạch sử dụng đất
- Đồ án quy hoạch liên quan
- Lộ giới, chỉ giới đường đỏ.
Sử dụng app tra cứu thửa đất
Bước 1: Tải ứng dụng phù hợp
Mỗi tỉnh/thành phố sẽ có ứng dụng riêng, ví dụ như ứng dụng DNAILIS của tỉnh Đồng Nai. Bạn chỉ cần tải ứng dụng tương ứng trên App Store hoặc Google Play.
Bước 2: Đăng ký tài khoản
Ứng dụng sẽ yêu cầu bạn cung cấp một số thông tin cơ bản như:
- Họ và tên
- Số điện thoại
- Mật khẩu
Hãy nhập đầy đủ, chính xác và ghi nhớ mật khẩu để dùng cho các lần đăng nhập sau. Sau đó nhấn “Đồng ý” hoặc “Tiếp tục” để hoàn tất.
Bước 3: Nạp tiền để xem thông tin chi tiết
Một số ứng dụng chỉ cho phép xem chi tiết khi bạn nạp tiền. Nếu không nạp, bạn vẫn có thể xem ở chế độ khách, nhưng thông tin sẽ bị giới hạn.
Bước 4: Chọn chức năng tra cứu
Trên màn hình chính sẽ có các biểu tượng chức năng như bản đồ, vị trí địa lý, ký hiệu,… Bạn làm theo hướng dẫn để truy cập mục xem thông tin thửa đất.
Bước 5: Chọn thửa đất cần tra cứu
- Nhập số tờ, số thửa vào thanh tìm kiếm, hoặc
- Nhấn trực tiếp vào thửa đất được hiển thị trên bản đồ
Bước 6: Xem kết quả
Chọn biểu tượng mũi tên hoặc mục chi tiết để xem đầy đủ thông tin gồm:
- Số tờ, số thửa
- Diện tích
- Tình trạng cấp giấy chứng nhận
- Ngày cấp
- Mục đích sử dụng đất, quy hoạch,…
Giao diện website check quy hoạch trực tuyến tại TP.HCM. Ảnh chụp màn hình
3. Ví dụ cách tra cứu thửa đất online tại một số tỉnh, thành
Như đã nói, mỗi địa phương đều có hệ thống dữ liệu riêng để người dân tra cứu thông tin quy hoạch. Vì thế, để có kết quả chính xác nhất, bạn nên sử dụng đúng app tra cứu thửa đất hoặc web tra cứu thửa đất của mỗi tỉnh.
Tra cứu số thửa đất online tại Đồng Nai
Để tra cứu thông tin đất đai tại tỉnh Đồng Nai, người dân có thể tải về ứng dụng DNAILIS. Đây là kênh chính thống, được đưa vào sử dụng từ năm 2015, đã qua nhiều lần nâng cấp, cải tiến tính năng. Các dữ liệu trên app được cập nhật liên tục và có độ chính xác cao để người dân tra cứu số tờ, số thửa, quy hoạch và tình trạng pháp lý của đất.
Lưu ý, đây là hệ thống mất phí, người dùng phải đăng ký tài khoản và nạp tiền mới sử dụng được đầy đủ các tính năng như trên (Mức phí hiện tại là 2,005 đồng cho mỗi lần xem thửa).
App tra cứu thửa đất tại tỉnh Đồng Nai. Ảnh chụp màn hình
Dưới đây là quy trình tra cứu trên cả điện thoại và máy tính:
Bước 1: Tải ứng dụng và đăng ký tài khoản
Để bắt đầu tra cứu, người dùng cần truy cập vào kho ứng dụng trên điện thoại thông minh:
- Đối với hệ điều hành iOS: Truy cập App Store, gõ từ khóa DNAILIS và tải về.
- Đối với hệ điều hành Android: Truy cập Google Play (CH Play), tìm kiếm DNAILIS và cài đặt.
Trước khi tải về, bạn cần kiểm tra kỹ để tránh nhầm lẫn với các app có tên tương tự. Hãy chọn ứng dụng được cung cấp bởi nhà phát triển “Dung Bui” hoặc nguồn chính thức của tỉnh Đồng Nai.
Sau khi cài đặt xong, bạn cần đăng ký tài khoản bằng số điện thoại và họ tên đầy đủ để có thể truy cập sâu vào dữ liệu bản đồ.
Bước 2: Nạp tiền vào tài khoản để kích hoạt tra cứu
Ứng dụng DNAILIS yêu cầu người dùng phải trả phí để xem được thông tin thửa đất (thông tin quy hoạch, loại đất…).
- Sau khi đăng nhập, người dùng cần truy cập vào mục tài khoản hoặc ví trong ứng dụng để tiến hành nạp tiền (thông qua chuyển khoản ngân hàng hoặc các cổng thanh toán được liên kết).
- Mức phí sẽ được tính theo lượt tra cứu hoặc theo các gói đăng ký (theo tháng/năm) tùy thuộc vào chính sách tại thời điểm bạn sử dụng. Bạn cần đảm bảo số dư trong tài khoản đủ để thực hiện thao tác xem thông tin.
Bước 3: Thao tác tra cứu thông tin thửa đất
Sau khi tài khoản đã có số dư khả dụng, bạn có thể tiến hành tra cứu theo hai cách:
Cách 1: Tra cứu theo số tờ, số thửa (Khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
Đây là cách nhanh nhất, nếu bạn đang cầm trên tay Sổ đỏ (Sổ hồng) và muốn kiểm tra quy hoạch hiện tại.
- Bước 1: Tại thanh công cụ tìm kiếm, chọn mục Tìm kiếm theo số tờ/thửa.
- Bước 2: Chọn đúng Xã/Phường nơi có đất.
- Bước 3: Nhập chính xác Số tờ và Số thửa ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bước 4: Nhấn tìm kiếm. Hệ thống sẽ trích xuất thông tin về diện tích, loại đất, và hình dáng thửa đất trên bản đồ địa chính.
Cách 2: Tra cứu trực tiếp trên bản đồ (Khi chưa biết số tờ, số thửa)
Cách này phù hợp khi bạn muốn kiểm tra thông tin của một khu đất bất kỳ mà bạn đang đứng tại đó hoặc biết vị trí địa lý nhưng chưa rõ thông tin pháp lý.
- Bước 1: Bật tính năng định vị (GPS) trên điện thoại để ứng dụng xác định vị trí hiện tại của bạn, hoặc dùng tay di chuyển bản đồ đến khu vực cần xem.
- Bước 2: Nhấp chọn trực tiếp vào thửa đất trên màn hình bản đồ.
- Bước 3: Giữ nguyên vị trí chọn trong khoảng 2-3 giây (hoặc nhấp đúp tùy phiên bản), hệ thống sẽ hiển thị bảng thông tin chi tiết bao gồm: Số tờ, số thửa, diện tích, mục đích sử dụng đất và thông tin quy hoạch.
Bước 4: Kết quả hiển thị
Kết quả trả về từ hệ thống DNAILIS sẽ cung cấp các dữ liệu quan trọng sau:
- Thông tin chung: Số tờ, số thửa, địa chỉ thửa đất, diện tích thực tế đo đạc.
- Mục đích sử dụng: Loại đất (đất ở, đất trồng cây lâu năm, đất thương mại dịch vụ…).
- Tình trạng quy hoạch: Bản đồ sẽ phủ màu quy hoạch lên thửa đất, giúp bạn biết đất có nằm trong quy hoạch đất ở (màu hồng) hay các loại quy hoạch khác, và có bị phạm lộ giới hay không.
- Nguồn gốc sử dụng: (Tuỳ thuộc vào mức độ cập nhật dữ liệu của từng địa phương).
Nhìn chúng, kết quả trên DNAILIS có độ tin cậy cao để tham khảo về quy hoạch. Tuy nhiên, để thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng giá trị lớn, người dân nên liên hệ Văn phòng Đăng ký đất đai để xin trích lục hồ sơ gốc có đóng dấu xác nhận của cơ quan nhà nước nhằm đảm bảo an toàn.
Hướng dẫn tra cứu thông tin thửa đất và quy hoạch trực tuyến tại Đà Nẵng
Hiện nay, để kiểm tra thông tin quy hoạch xây dựng, các đồ án quy hoạch chi tiết và định hướng phát triển không gian đô thị, người dân và nhà đầu tư có thể tra cứu tại Cổng thông tin Quy hoạch kiến trúc Đà Nẵng.
Dưới đây là các bước thực hiện tra cứu trên giao diện website:
Bước 1: Truy cập vào địa chỉ: https://thongtinquyhoachxaydung.danang.gov.vn/
Tại giao diện chính, hệ thống sẽ hiển thị bản đồ nền của toàn thành phố Đà Nẵng. Người dùng không bắt buộc phải đăng nhập tài khoản để xem các thông tin quy hoạch công khai.
Bước 2. Lựa chọn loại bản đồ quy hoạch cần xem
Cổng thông tin này là cho phép người dùng lựa chọn nhiều lớp dữ liệu quy hoạch khác nhau tùy theo nhu cầu tìm kiếm. Tại thanh menu hoặc danh sách công cụ, bạn có thể chọn:
- Quy hoạch chung: Để xem định hướng phát triển không gian toàn thành phố đến năm 2030, tầm nhìn 2045 (thích hợp cho nhà đầu tư dài hạn muốn xem hạ tầng lớn).
- Quy hoạch phân khu: Để xem chi tiết chức năng sử dụng đất của từng khu vực lớn (ví dụ: Phân khu Sườn đồi, Phân khu Ven sông Hàn…).
- Quy hoạch chi tiết (Tỷ lệ 1/500): Đây là tính năng quan trọng nhất đối với người mua đất dự án. Bạn có thể xem chi tiết bản vẽ phân lô, đường nội bộ, công viên của từng dự án cụ thể đã được phê duyệt.
Bước 3. Cách thức tìm kiếm vị trí
Tại thanh công cụ tìm kiếm (thường nằm ở góc trên bên trái màn hình), người dùng có hai cách để định vị khu đất:
- Tìm theo địa chỉ hoặc tên đường: Nhập tên đường, phường/xã để hệ thống di chuyển bản đồ đến khu vực tương ứng.
- Tìm theo tên đồ án/dự án: Nếu bạn biết tên dự án (ví dụ: Khu đô thị FPT City, Khu tái định cư Hòa Liên…), hãy nhập tên dự án để hệ thống hiển thị bản đồ quy hoạch chi tiết của riêng dự án đó chồng lên bản đồ thực tế.
Bước 4. Sử dụng công cụ so sánh bản đồ (Thanh trượt)
Để biết chính xác vị trí đất trên thực tế tương ứng với quy hoạch như thế nào, website cung cấp công cụ làm mờ lớp quy hoạch (thanh trượt độ trong suốt).
- Bạn kéo thanh trượt để thay đổi độ đậm nhạt của lớp màu quy hoạch.
- Việc này giúp bạn nhìn xuyên qua lớp quy hoạch để thấy được hình ảnh vệ tinh thực tế bên dưới (nhà cửa, đường sá hiện hữu), từ đó so sánh sự khác biệt giữa hiện trạng và quy hoạch tương lai.
Bước 5. Đọc thông tin chi tiết
Khi nhấp chuột (hoặc chạm tay) vào một khu vực màu sắc bất kỳ trên bản đồ quy hoạch, hệ thống sẽ hiển thị bảng thông tin bao gồm:
- Tên đồ án quy hoạch.
- Ký hiệu loại đất (Ví dụ: Đất ở, Đất cây xanh, Đất giao thông…).
- Quyết định phê duyệt pháp lý (số hiệu văn bản, ngày tháng phê duyệt của UBND Thành phố).
Lưu ý, dữ liệu trên trang thongtinquyhoachxaydung.danang.gov.vn chỉ cung cấp thông tin về quy hoạch xây dựng, như khu đất được phép xây dựng gì, có thuộc dự án nào và định hướng mở đường trong tương lai. Trang này không hiển thị thông tin về chủ sở hữu, tình trạng thế chấp, ngăn chặn hay các nội dung pháp lý trên Sổ đỏ. Nếu cần kiểm tra những thông tin này, bạn phải liên hệ cơ quan chức năng hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai để được xác minh chính xác.
Giao diện Cổng thông tin Quy hoạch xây dựng do Sở Xây dựng Thành phố Đà Nẵng quản lý. Ảnh chụp màn hình
Cách 2: Tra cứu qua ứng dụng Danang Smart City (Sử dụng điện thoại)
"Danang Smart City" là ứng dụng đa tiện ích của thành phố. Tính năng tra cứu đất đai trên ứng dụng này được đánh giá cao nhờ giao diện thân thiện và tốc độ tải nhanh.
- Bước 1: Tải và cài đặt ứng dụng Danang Smart City từ App Store (iOS) hoặc Google Play (Android).
- Bước 2: Mở ứng dụng và đăng ký/đăng nhập tài khoản (bắt buộc để sử dụng các dịch vụ công).
- Bước 3: Tại màn hình chính, tìm đến mục Chủ đề và chọn biểu tượng Đất đai hoặc tìm kiếm từ khóa "Tra cứu thông tin đất đai".
- Bước 4: Ứng dụng sẽ chuyển sang giao diện bản đồ số. Tại đây, bạn có thể thao tác tương tự như trên website:
- Nhập số tờ, số thửa để tìm thửa đất cụ thể.
- Sử dụng tính năng định vị (GPS) để xem thông tin thửa đất tại vị trí bạn đang đứng thực tế.
- Bấm vào nút Lớp bản đồ để so sánh giữa bản đồ vệ tinh và bản đồ quy hoạch.
4. Cách tìm đường đi đến lô đất bằng Google Maps
Sau khi đã biết cách tra cứu thông tin thửa đất online, bước tiếp theo mà nhiều người quan tâm là làm sao xác định chính xác vị trí ngoài thực tế. Điều này đặc biệt quan trọng khi bạn muốn đi xem đất, đối chiếu quy hoạch hoặc kiểm tra hiện trạng. Tuy nhiên, khác với nhà phố có địa chỉ rõ ràng, nhiều lô đất nền hoặc đất nông nghiệp thường không có số nhà, khiến việc định vị qua bản đồ trở nên phức tạp hơn.
Để giúp bạn dễ dàng xác định vị trí và tìm đường đến thửa đất một cách chính xác, Google Maps là công cụ hỗ trợ rất hiệu quả. Dưới đây là một số cách bạn có thể áp dụng:
Cách 1: Tìm kiếm bằng Tọa độ địa lý (Latitude, Longitude)
Đây là cách chính xác nhất khi bạn nhận được thông tin từ người bán hoặc trích xuất từ sổ hồng (đã qua chuyển đổi).
- Bước 1: Mở ứng dụng Google Maps trên điện thoại hoặc trình duyệt máy tính.
- Bước 2: Tại thanh tìm kiếm, nhập dãy số tọa độ theo định dạng: Vĩ độ, Kinh độ (Ví dụ: 10.791234, 106.691234). Lưu ý sử dụng dấu chấm (.) để ngăn cách phần thập phân và dấu phẩy (,) để ngăn cách giữa vĩ độ và kinh độ.
- Bước 3: Nhấn tìm kiếm. Google Maps sẽ thả một ghim đỏ chính xác tại vị trí lô đất.
- Bước 4: Nhấn vào nút Chỉ đường (Directions), chọn điểm xuất phát là "Vị trí của bạn" để hệ thống dẫn đường.
Cách 2: Sử dụng tính năng "Ghim vị trí" (Dropped Pin)
Trong thực tế giao dịch, môi giới hoặc chủ đất thường gửi vị trí qua Zalo, Messenger. Để chuyển sang Google Maps dẫn đường, bạn làm như sau:
- Bước 1: Nhấp vào đường link vị trí hoặc hình ảnh bản đồ được chia sẻ.
- Bước 2: Nếu điện thoại không tự động mở Google Maps, hãy chọn Mở bằng Google Maps hoặc sao chép liên kết đó dán vào trình duyệt.
- Bước 3: Khi thấy ghim đỏ xuất hiện, bạn nên phóng to bản đồ, chuyển sang chế độ Vệ tinh (Satellite) để quan sát thực tế thửa đất (xem đất có trống không hay đang có công trình).
- Bước 4: Chọn Chỉ đường để bắt đầu di chuyển.
Lưu ý về Hệ tọa độ VN-2000 trên Sổ đỏ
Nhiều người lấy tọa độ X, Y được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) nhập thẳng vào Google Maps nhưng kết quả trả về lại ra địa điểm không chính xác. Nguyên nhân bởi hai hệ tọa độ không trùng nhau. Tọa độ trên Sổ đỏ tại Việt Nam sử dụng hệ VN-2000, trong khi Google Maps vận hành theo hệ tọa độ quốc tế WGS-84. Hai hệ này không tương thích, nên dẫn đến sai lệch.
Cách khắc phục như sau:
- Không nhập trực tiếp tọa độ trên sổ vào Google Maps.
- Sử dụng các ứng dụng chuyển đổi tọa độ, như những công cụ “Chuyển tọa độ VN-2000 sang Google Maps” có sẵn trên kho ứng dụng.
- Với Sổ hồng mẫu mới, người dùng có thể quét mã QR để lấy thông tin tọa độ WGS-84 nhanh chóng và chính xác.
- Sau khi chuyển đổi sang hệ WGS-84, người mua đất có thể nhập tọa độ mới vào Google Maps để xác định đúng vị trí theo phương pháp đã được hướng dẫn ở phần trước.
Mẹo kiểm tra thực địa lô đất qua Google Maps
Trước khi đến xem trực tiếp, người mua có thể tận dụng các công cụ trên Google Maps để đánh giá nhanh khu vực:
- Sử dụng chế độ Xem phố (Street View): Kéo biểu tượng hình người màu vàng thả vào con đường trước lô đất để xem bề rộng mặt đường, cảnh quan xung quanh, mật độ dân cư và hạ tầng điện nước.
- Đo khoảng cách: Sử dụng tính năng "Đo khoảng cách" (nhấp chuột phải trên máy tính hoặc chạm giữ trên điện thoại) để đo chiều rộng mặt tiền lô đất hoặc khoảng cách từ đất ra đường lớn, trường học, chợ.
- Lưu địa điểm: Người dùng có thể nhấn “Lưu” để đánh dấu vị trí lô đất, tránh trường hợp bị mất dấu khi đóng ứng dụng hoặc chuyển thiết bị.
Tính năng đo diện tích bằng Google Maps. Ảnh: cellphones
Bài viết trên đã hướng dẫn bạn các cách tra cứu thửa đất online kèm theo những ví dụ thực tế. Hy vọng những thông tin này sẽ giúp bạn dễ dàng áp dụng khi kiểm tra quy hoạch tại địa phương. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng dữ liệu tra cứu trực tuyến chỉ mang tính tham khảo. Để đảm bảo an toàn, trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng mua bán, bạn nên xin trích lục quy hoạch có dấu đỏ tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng, giúp bạn bảo vệ quyền lợi của mình nếu xảy ra tranh chấp về sau.
