Hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc cấp Giấy chứng nhận với thời hạn sử dụng đất lâu dài cho người mua diện tích khách sạn, căn hộ condotel, officetel, shophouse trong tòa chung cư có mục đích hỗn hợp xây dựng trên đất ở là một quy định mang tính đột phá. Tuy nhiên cần đánh giá sự phù hợp của hướng dẫn này so với quy định của Luật Đất đai năm 2013.
Condotel, officetel, shophouse trong tòa chung cư được cấp sổ lâu dài
Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có văn bản số 3382/BTNMT-ĐĐ ngày 15/5/2023 gửi UBND các tỉnh, thành về hướng dẫn triển khai quy định của pháp luật về đất đai. Văn bản này hướng dẫn thi hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và triển khai chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 74/NQ-CP ngày 07/5/2023 phiên họp thường kỳ tháng 4/2023.
Văn bản 3382 tập trung vào các vấn đề nổi cộm thời gian qua như: Việc xác định giá đất cụ thể; việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) cho khách hàng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình trong các dự án phát triển nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản không phải dự án phát triển nhà ở...
Hướng dẫn đáng chú ý nhất tại Văn bản số 3382 là quy định cấp Giấy chứng nhận cho người mua diện tích khách sạn, căn hộ condotel, officetel, shophouse trong tòa chung cư có mục đích hỗn hợp xây dựng trên đất ở.
Văn bản nêu rõ ý kiến của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Trường hợp nhà chung cư có mục đích hỗn hợp được xây dựng trên đất ở, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm khách sạn, căn hộ du lịch (thường gọi là condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), thương mại dịch vụ (shophouse)… mà chủ đầu tư đã chuyển nhượng phần diện tích này theo đúng quy định của pháp luật thì việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định tại Điều 32; trình tự, thủ tục cấp theo Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại các Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, số 10/2023/NĐ-CP).
Văn bản 3382 cũng hướng dẫn ghi thông tin về hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất trên trang 2 Giấy chứng nhận: Hình thức sử dụng là “sử dụng chung” (theo điểm b khoản 5 Điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT); Mục đích sử dụng đất là “đất ở tại nông thôn” hoặc “đất ở tại đô thị” (theo điểm a khoản 6 Điều 6 Thông tư 23).
Điểm đáng chú ý nhất tại văn bản 3382 là hướng dẫn về thời hạn sử dụng đất: là “lâu dài” theo quy định tại điểm c khoản 7 Điều 6 Thông tư 23 đối với người mua phần diện tích được sử dụng làm khách sạn, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, thương mại dịch vụ,…; đối với chủ đầu tư thì ghi thời hạn sử dụng đất theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất...
Tháo gỡ vướng mắc cũ, phát sinh vấn đề mới
Như vậy với hướng dẫn này thì khách hàng mua các phần diện tích khác trong tòa nhà chung cư hỗn hợp xây dựng trên đất ở (bao gồm diện tích sử dụng làm khách sạn, căn hộ condotel, căn hộ officetel, shophouse tại khối đế, thậm chí diện tích hầm để xe, nhà trẻ...) cũng được cấp Giấy chứng nhận với mục đích “đất ở”, hình thức sử dụng chung và thời hạn sử dụng đất lâu dài, tức là giống hệt các căn hộ chung cư trong cùng tòa nhà!
Bởi vậy, văn bản 3382 là một văn bản mang tính “khai phá” trong bối cảnh các địa phương đang lúng túng, có cách hiểu khác nhau về vấn đề này, dẫn đến thủ tục cấp Giấy chứng nhận phần diện tích khác trong tòa nhà chung cư bị đình trệ hoặc áp dụng khác nhau (có địa phương cấp sổ ghi nhận quyền sử dụng đất lâu dài; có địa phương cấp sổ ghi nhận quyền sử dụng đất có thời hạn và không quá 50 năm).
Mặc dù không thể phủ nhận tính chất tháo gỡ, “mở đường” của văn bản 3382 nhưng cần áp dụng một cách thận trọng và đánh giá sự phù hợp của hướng dẫn này so với quy định của Luật Đất đai năm 2013.
Điều 126 Luật Đất đai đã có quy định cụ thể về chế độ sử dụng với loại đất sử dụng có thời hạn. Cụ thể tại khoản 3 quy định: "Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư... được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.... Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất...".
Như vậy Điều 126 Luật Đất đai chỉ quy định cụ thể trường hợp người mua nhà ở trong dự án kinh doanh nhà ở được sử dụng đất ổn định lâu dài; không quy định cho các phần diện tích khác (không phải nhà ở) trong dự án. Tức là Điều 126 Luật Đất đai bỏ ngỏ, không quy định về thời hạn sử dụng đất đối vưới các phần diện tích khác (không phải nhà ở) trong tòa nhà chung cư hỗn hợp và cũng không giao Chính phủ quy định chi tiết hay giao Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thi hành.
Nghiên cứu tổng thể các quy định của pháp luật đất đai hiện nay (Điều 126, Điều 145 Luật Đất đai, Điều 49 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì đất xây dựng nhà chung cư là đất ở, được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất. Khi chủ đầu tư bán căn hộ nhà ở cho khách hàng thì người mua được sử dụng đất ổn định lâu dài. Việc Nhà nước giao đất ở, có thu tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư là điều kiện cần để cấp Giấy chứng nhận với thời hạn ổn định lâu dài cho người mua các sản phẩm trong tòa nhà chung cư nhưng không phải điều kiện đủ.
Bởi chiếu theo Điều 126 Luật Đất đai thì một sản phẩm/phần diện tích trong tòa nhà chung cư hỗn hợp được cấp Giấy chứng nhận với thời hạn ổn định lâu dài cho người mua chỉ khi sản phẩm/phần diện tích đó là “nhà ở” theo Luật Nhà ở và đáp ứng yêu cầu của một “căn hộ” theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn về xây dựng.
Điều 3, Điều 24 Luật Nhà ở đã quy định nhà ở/nhà ở thương mại bao gồm “nhà ở riêng lẻ” (gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập) và “nhà chung cư”. Trong khi đó theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư QCVN 04:2021/BXD thì “căn hộ” được định nghĩa là: “Không gian ở khép kín, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cho một gia đình, cá nhân hay tập thể. Căn hộ có thể có một hay nhiều không gian chức năng khác nhau như: phòng khách - sinh hoạt chung; chỗ làm việc, học tập; chỗ thờ cúng tổ tiên; các phòng ngủ; phòng ăn; bếp; khu vệ sinh; chỗ giặt, phơi quần áo; ban công hoặc lô gia; kho chứa đồ”.
Bởi vậy, đối chiếu với khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai thì các phần diện tích khác trong tòa nhà chung cư hỗn hợp (căn hộ condotel, căn hộ officetel, shophouse tại khối đế, hầm để xe, nhà trẻ...) chỉ được cấp Giấy chứng nhận với thời hạn ổn định lâu dài nếu đáp ứng được yêu cầu là một “căn hộ” theo QCVN 04:2021/BXD. Khi kiểm tra điều kiện cấp sổ, cơ quan nhà nước sẽ kiểm tra và phải có đầy đủ phòng ngủ, phòng ăn, khu vệ sinh... đảm bảo phục vụ đời sống sinh hoạt cho một gia đình thì mới được coi là “căn hộ” để làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận với thời hạn ổn định lâu dài.
Như vậy, tùy theo thiết kế và thực tế thi công mà một số căn hộ condotel, officetel, shophouse nếu có đầy đủ phòng ngủ, phòng ăn, khu vệ sinh... đáp ứng nhu cầu ở theo QCVN 04:2021/BXD thì có thể cấp Giấy chứng nhận với thời hạn ổn định lâu dài. Các diện tích condotel, officetel, shophouse không đáp ứng yêu cầu và các phần diện tích khác không có chức năng ở (hầm để xe, trung tâm thương mại, nhà trẻ...) thì Điều 126 Luật Đất đai không có quy định cấp Giấy chứng nhận với thời hạn ổn định lâu dài.
Kiểm soát dân số và công bằng giữa khách hàng
Ngoài ra, để một căn hộ condotel, officetel, shophouse trong tòa chung cư hỗn hợp được coi là “căn hộ” thì ngay ở bước lập quy hoạch chi tiết/tổng mặt bằng và thiết kế cơ sở đã phải xác định đây là căn hộ để ở. Khi đó, hồ sơ quy hoạch, thiết kế phải tính toán “chỉ tiêu dân số” cho các “căn hộ lai” này (làm cơ sở tính toán các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, ví dụ: cây xanh, trường học, diện tích sinh hoạt cộng đồng...) Nếu hồ sơ quy hoạch, thiết kế không tính toán “chỉ tiêu dân số” cho các “căn hộ lai” này thì khó có cơ sở coi là “nhà ở” để cấp Giấy chứng nhận ổn định lâu dài.
Như vậy, căn hộ condotel, officetel, shophouse trong tòa chung cư hỗn hợp phải đáp ứng rất nhiều yêu cầu, điều kiện ở nhiều bước mới có thể cấp Giấy chứng nhận ổn định lâu dài.
Ngoài ra, Luật Nhà ở quy định hành vi bị nghiêm cấm: “Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”. Nếu coi căn hộ condotel, officetel, shophouse trong tòa chung cư hỗn hợp cũng giống như căn hộ chung cư để cấp sổ thời hạn ổn định lâu dài có thể chưa phù hợp với bản chất và lợi thế của condotel, officetel, shophouse là chủ yếu sử dụng để kinh doanh: thương mại dịch vụ (shophouse), dịch vụ lưu trú (condotel), văn phòng (officetel).
Lưu ý rằng việc kiểm soát chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, trong đó có “chỉ tiêu dân số” là nhiệm vụ rất quan trọng trong thẩm định, phê duyệt các đồ án quy hoạch và cần phải hết sức thận trọng. Bởi nếu một dự án triển khai tại khu vực nội đô đã quá tải về hạ tầng, chủ đầu tư có thể lập quy hoạch chi tiết tòa nhà chung cư hỗn hợp với chỉ 10% diện tích sàn là căn hộ chung cư, 90% còn lại là sản phẩm condotel, officetel (để đảm bảo không vượt “chỉ tiêu dân số” phân bổ cho dự án do condotel, officetel tính toán dân số thấp hơn) nhưng sau đó các căn hộ chung cư cũng như căn hộ condotel, officetel đều được cấp Giấy chứng nhận với thời hạn ổn định lâu dài.
Điều này dẫn đến căn hộ condotel, officetel cũng có quy chế pháp lý tương đương căn hộ chung cư (hình thức sử dụng đất, mục đích và thời hạn sử dụng đất giống hệt nhau), dẫn đến giá bán condotel, officetel cũng tương đương giá bán chung cư. Điều này có nguy cơ gây “bùng phát” các dự án chung cư hỗn hợp; các căn hộ condotel, officetel được “đối xử” như căn hộ chung cư, bị biến thành căn hộ chung cư, gây quá tải hạ tầng trong khu vực (nguy cơ tắc đường, thiếu trường học, bệnh viện...).
