Sau khi đăng tải bài viết “Còn nhiều bất cập trong thu hồi đất, đấu giá, đấu thầu”, Reatimes tiếp tục tổng hợp những bất cập trong các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự có có sử dụng đất (Báo cáo này rà soát trên cơ sở bản dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) phiên bản mới nhất mà Chính phủ chính thức trình Quốc hội tại Tờ trình số 136/TTr-CP ngày 25/4/2023).
Không cho phép điều chỉnh tiến độ với dự án đã đấu giá
So với các bản dự thảo trước, dự thảo ngày 25/4/2023 đã đã bỏ quy định về không cho phép điều chỉnh quy hoạch chi tiết đối với khu đất đã được giao thông qua đấu giá. Đây là sự tiếp thu rất cần thiết, đáng ghi nhận của cơ quan soạn thảo để phù hợp với Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị. Bởi Điều 35 Luật Xây dựng, Điều 47 Luật Quy hoạch đô thị đã quy định cụ thể các trường hợp điều chỉnh quy hoạch; các căn cứ, điều kiện điều chỉnh quy hoạch và không có quy định trường hợp giao đất, cho thuê đất qua đấu giá thì sau đó trong quá trình triển khai thực hiện sẽ không được điều chỉnh quy hoạch.
Tuy nhiên tại điểm đ khoản 3 Điều 121 Dự thảo vẫn giữ quy định: “Người trúng đấu giá phải đảm bảo hoàn thành dự án theo tiến độ đã ghi trong phương án đấu giá quyền sử dụng đất”.
Theo Luật Đầu tư năm 2020, trước khi đấu giá quyền sử dụng đất thì dự án phải có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư mà thông qua quyết định này, cơ quan nhà nước chấp thuận các nội dung quan trọng liên quan dự án, bao gồm tiến độ hoàn thành. Như vậy tiến độ thực hiện dự án là một nội dung của quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.
Theo pháp luật về đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư có thể được điều chỉnh (gồm cả điều chỉnh để kéo dài tiến độ thực hiện). Căn cứ các yếu tố khách quan ảnh hưởng đến dự án mà cơ quan nhà nước có thể chấp thuận cho phép nhà đầu tư điều chỉnh tiến độ. Việc điều chỉnh dự án, gồm điều chỉnh tiến độ, là quyền của nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.
Do vậy, việc yêu cầu người trúng đấu giá phải hoàn thành dự án theo tiến độ đã ghi trong phương án đấu giá quyền sử dụng đất của dự thảo luật sẽ gây chồng chéo, xung đột với quy định của Luật Đầu tư; cần bãi bỏ để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật.
Quy định các trường hợp giao đất thông qua đấu thầu chưa hợp lý
Việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư được quy định tại khoản 1 Điều 122 dự thảo, bao gồm 2 trường hợp: a) Trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 120 của Luật này mà có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký thực hiện (khoản 3 Điều 120 quy định về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 1, khoản 2 và các điểm a, b, c, d khoản 3 của Điều 75); b) Dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10ha trở lên tại khu vực nông thôn và 5ha trở lên tại khu vực đô thị (Ghi chú: Bản dự thảo này đã giảm quy mô tối thiểu dự án nhà ở thương mại được phép tổ chức đấu thầu; bởi bản dự thảo trước đó quy định quy mô tối thiểu là từ 20ha trở lên tại khu vực nông thôn và 10ha trở lên tại khu vực đô thị).
Cách phân tách 2 trường hợp như khoản 1 Điều 122 dự thảo sẽ dẫn đến cách hiểu sai lệch: trường hợp tại điểm b - dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10ha trở lên tại khu vực nông thôn và 5ha trở lên tại khu vực đô thị bắt buộc phải đấu thầu kể cả trong trường hợp chỉ có 01 nhà đầu tư trở lên đăng ký thực hiện!? Điều đó mâu thuẫn với quy định của pháp luật đấu thầu hiện hành cũng như dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi (quy định rằng nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký thì nhà đầu tư này được chấp thuận thực hiện dự án mà không tổ chức đấu thầu).
Kiến nghị: Sửa đổi khoản 1 Điều 122 theo hướng gộp chung trường hợp tại điểm a và điểm b như sau: “1. Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 120 của Luật này, dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên tại khu vực nông thôn và 5 ha trở lên tại khu vực đô thị mà có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký thực hiện”.
Bất cập điều kiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư
Khoản 3 Điều 122 dự thảo luật quy định điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án là phải “Có quy hoạch xây dựng 1/2000 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”. Đây là quy định “giảm tải” so với các phiên bản dự thảo trước đây (yêu cầu phải có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 mới được tổ chức đấu thầu).
Tuy nhiên, việc quy định điều kiện phải có quy hoạch xây dựng 1/2000 được phê duyệt mới được đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là chưa khớp với quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về xây dựng. Bởi Điều 29 Luật Quy hoạch đô thị quy định bản vẽ của đồ án quy hoạch phân khu được thể hiện theo tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/2.000.
Theo Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 31/2021/NĐ-CP), điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất là “Phù hợp với quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật”.
Với các dự án thuộc trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư, điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch như sau: “c) Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có)...”
Như vậy, pháp luật về đầu tư và pháp luật về đấu thầu đều cho phép chấp thuận chủ trương đầu tư và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án theo đồ án quy hoạch phân khu được phê duyệt. Như đã nêu trên, bản vẽ của đồ án quy hoạch phân khu được thể hiện theo tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/2.000. Nếu yêu cầu điều kiện đấu thầu dự án có sử dụng đất phải có quy hoạch xây dựng 1/2000 sẽ nảy sinh tình huống sau khi lập đồ án quy hoạch phân khu được thể hiện theo tỷ lệ 1/5.000 thì tiếp tục phải lập đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 mới được tổ chức đấu thầu, dẫn đến làm tăng chi phí cũng như kéo dài thời gian thực hiện thủ tục “tiền đấu thầu”.
Kiến nghị: Đề nghị sửa điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất tại điểm c khoản 3, điểm b khoản 6 Điều 122 Dự thảo theo hướng: phải có quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/5000 được phê duyệt.
Tự mâu thuẫn trong quy định giao đất dự án lấn biển
Một loại hình dự án quan trọng lần đầu tiên được quy định trong Luật Đất đai là dự án lấn biển. Việc sử dụng đất cho dự án lấn biển được quy định tại các Điều 75, 108, 120 dự thảo luật nhưng giữa các điều luật lại có sự mâu thuẫn, xung đột.
Điểm e khoản 3 Điều 75 dự thảo quy định một trường hợp Nhà nước thu hồi đất là: “Thu hồi đất để thực hiện dự án tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 108 của Luật này”. Điểm e khoản 1 Điều 108 dự thảo quy định Nhà nước thu hồi đất tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất với một số loại hình dự án, trong đó có dự án lấn biển.
Như vậy, kết hợp giữa điểm e khoản 3 Điều 75 với khoản 1 Điều 108 thì dự án lấn biển thuộc trường hợp thu hồi đất tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất. Điều đó đồng nghĩa việc dự án lấn biển vốn tư nhân phải lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá. Điều này sẽ gây khó khăn trong triển khai bởi các dự án lấn biển thường có quy mô diện tích và vốn đầu tư lớn, việc Nhà nước bố trí đủ vốn để chi bồi thường, giải phóng mặt bằng, đảm bảo đủ điều kiện đấu giá là rất khó khăn. Cần phải cho phép đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án lấn biển giống như các dự án khu đô thị thông thường.
Trong khi đó theo điểm k khoản 4 Điều 120 dự thảo thì dự án lấn biển lại thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu. Như vậy bản thân dự thảo luật có sự mâu thuẫn về chính sách, cần phải rà soát, hoàn thiện.
Kiến nghị: Dự thảo luật không nên quy định việc giao đất, cho thuê đất đối với dự án lấn biển bắt buộc phải qua đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà phải đi theo bản chất loại hình dự án: Lấn biển để làm dự án gì? Quy mô, tính chất, mục tiêu dự án hình thành từ lấn biển là gì sẽ quyết định hình thức lựa chọn nhà đầu tư/hình thức giao đất, cho thuê đất.
Ví dụ nếu loại hình dự án hình thành từ lấn biển là dự án có tính thương mại cao thì phải đấu giá hoặc đấu thầu (tùy hiện trạng là “đất sạch” hay không). Nếu loại hình dự án hình thành từ lấn biển là dự án được ưu đãi, khuyến khích (ví dụ dự án nhà ở xã hội) thì hình thức giao đất, cho thuê đất là không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất.
