1. Sổ đỏ là gì và các vấn đề liên quan
Để biết cách giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ như thế nào, chúng ta cùng tìm hiểu sổ đỏ là gì và một số vấn đề pháp lý liên quan đến loại giấy tờ này.
Sổ đỏ là gì?
Không có khái niệm cụ thể về sổ đỏ và trong quy định của pháp luật cũng không có thuật ngữ “sổ đỏ”. Thực chất, sổ đỏ chính là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, bìa ngoài có màu đỏ đặc trưng. Chính vì đặc điểm này mà chúng ta thường dùng cụm từ “sổ đỏ” để thuận tiện khi giao tiếp, trao đổi, trò chuyện. Vậy có thể định nghĩa sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ, hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là văn bản pháp lý do Bộ Tài nguyên và Môi trường cấp, có hiệu lực trên phạm vi toàn quốc. Loại giấy tờ này được cấp cho nhiều nhóm đất khác nhau, bao gồm đất ở khu vực nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối.
Hình ảnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mẫu mới, áp dụng từ 01/01/2025. Ảnh: luatvietnam.vn
Đất đã có sổ đỏ có tranh chấp được không?
Tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ vẫn thường xảy ra trong cuộc sống. Theo đó, vì nhiều lý do mà phát sinh tranh chấp đất đã có sổ đỏ, chẳng hạn như sai sót trong quá trình đo đạc và cấp sổ; nhầm lẫn khi thực hiện chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế,…
Về hướng xử lý, Pháp luật hiện cũng công nhận và đưa ra các quy định cụ thể để giải quyết loại tranh chấp này. Cụ thể, theo quy định của pháp luật (Khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013), khi xảy ra tranh chấp đất đai mà đương sự đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sở hữu một trong những loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, cũng như tranh chấp liên quan đến tài sản gắn liền với đất, Tòa án nhân dân sẽ là cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Đất đang tranh chấp có được cấp sổ đỏ không?
Mặc dù đất đã có sổ đỏ vẫn có thể phát sinh tranh chấp, nhưng đất đang tranh chấp sẽ không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, các trường hợp như đất đang có tranh chấp, bị kê biên để thi hành án, hoặc đang chịu biện pháp khẩn cấp tạm thời sẽ không được cấp sổ đỏ.
Đất đang xảy ra tranh chấp không được cấp sổ đỏ. Ảnh: toancanhbatdongsan.com.vn
Tranh chấp đất đai có sổ đỏ có bị mất đất không?
Mặc dù đất đã có sổ đỏ, nhưng nếu phát sinh tranh chấp, chủ sở hữu vẫn có nguy cơ mất quyền sử dụng đất. Điều này thường xảy ra khi tranh chấp liên quan đến sổ đỏ của hộ liền kề hoặc do sai sót về vị trí thửa đất trên sổ đỏ.
Ngoài ra, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng có thể bị thu hồi nếu có sai lệch giữa thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ đăng ký ban đầu. Quy định này được nêu rõ tại khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2013.
Đất đang có tranh chấp có được chuyển nhượng không?
Đất đã có số đỏ nhưng đang trong tình trạng tranh chấp sẽ không được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, mua bán đất hay chuyển đổi sử dụng. Chỉ khi nào việc tranh chấp được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì khi đó, chủ sở hữu mới có quyền sang tên, cho thuê, chuyển đổi đất nông nghiệp,…
2. Hướng giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ
Tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ có thể được giải quyết theo hai hướng sau:
Hòa giải giữa các bên
Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải, nhằm tránh kiện tụng kéo dài. Theo đó, các bên có thể tự thương lượng, đưa ra thỏa thuận hợp lý để đạt được sự thống nhất.
Nếu không thể tự hòa giải, các bên có thể yêu cầu Ủy ban Nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp đứng ra hòa giải. Khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở”. Kết quả hòa giải thành công hay không phụ thuộc vào thiện chí của các bên liên quan.
Trường hợp hòa giải thất bại, theo quy định của Luật Đất đai 2013, tranh chấp sẽ được tiếp tục giải quyết thông qua chính quyền địa phương: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”.
Tranh chấp đất đã có sổ đỏ được giải quyết bằng cách hòa giải. Ảnh: luat24h.net
Khởi kiện tại tòa án nhân dân
Nếu việc tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ được hòa giải như cách trên, vụ việc sẽ kết thúc. Ngược lại, nếu các bên không đạt được thỏa thuận, tức hòa giải không thành công, vụ việc sẽ được khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện.
Theo đó, căn cứ Khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013: “Người khởi kiện trong tranh chấp đất đai có sổ đỏ được phép đưa vụ việc ra Tòa án nếu có Giấy chứng nhận hoặc bất kỳ loại giấy tờ nào khác được quy định bởi Luật Đất đai 2013”.
Trình tự khởi kiện như sau:
- Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện, bao gồm: Đơn khởi kiện, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang tranh chấp, Biên bản hòa giải của UBND cấp xã có chữ ký các bên, Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện.
- Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, người khởi kiện có thể nộp đơn qua một trong ba hình thức sau: Nộp trực tiếp tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp; Gửi đơn qua đường bưu điện đến Tòa án có thẩm quyền; Nộp trực tuyến thông qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu hệ thống hỗ trợ).
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Tòa án sẽ xem xét và tiến hành các bước xử lý theo quy trình tố tụng dân sự.
- Tòa án chuẩn bị xét xử và xét xử theo các hướng sau.
- Tòa án chủ trì và tiến hành hòa giải giữa các bên. Nếu hòa giải thành công, Tòa án lập biên bản cho các bên ký, sau 07 ngày, các bên không có ý kiến thay đổi, điều chỉnh gì thêm, vụ việc tranh chấp chính thức kết thúc.
+ Nếu quá trình hòa giải tại Tòa án không đạt được thỏa thuận chung, vụ việc sẽ được đưa ra xét xử theo quy trình tố tụng. Trong quá trình xét xử, các bên vẫn có quyền đưa ra thỏa thuận để giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, nếu không đạt được sự đồng thuận, vụ án sẽ được xét xử theo đúng quy định pháp luật. Sau khi có phán quyết của Tòa án, nếu một trong các bên không đồng ý với bản án sơ thẩm, họ có thể thực hiện kháng cáo theo trình tự phúc thẩm để yêu cầu xem xét lại vụ án.
Như vậy, khởi kiện ra Tòa án là bước bắt buộc nếu quá trình hòa giải tranh chấp đất đai không thành công..
Khởi kiện ra Tòa án nếu hòa giải tranh chấp đất không thành công. Ảnh: luatsux.vn
3. Án phí, lệ phí giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ
Mức án phí và lệ phí khi giải quyết tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Tiểu mục 1, Mục II, Phần A trong Danh mục án phí, lệ phí, ban hành kèm theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14.
Tùy thuộc vào giá trị tranh chấp và mức độ phức tạp của vụ án, án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm sẽ có mức thu khác nhau. Người tham gia tố tụng cần nắm rõ quy định này để chuẩn bị tài chính khi khởi kiện tranh chấp đất đai.
| Giá trị phần tài sản được hưởng | Cách tính án phí phải nộp |
| Từ 6.000.000 đồng trở xuống | 300.000 đồng |
| Từ 6.000.000 đến dưới 400.000.000 đồng | 5% giá trị tài sản có tranh chấp |
| Từ 400.000.000 đền 800.000.000 đồng, án | 20.000.000 đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng. |
| Từ trên 800.000.000 đến 2.000.000.000 đồng | 36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 800.000.000 đồng |
| Từ trên 2.000.000.000 đến 4.000.000.000 đồng | 72.000.000 đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 2.000.000.000 đồng |
| Từ trên 4.000.000.000 đồng | 112.000.000 đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 4.000.000.000 đồng |
Trên đây là những vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ. Nói chung, khi xảy ra tranh chấp, các bên có thể tự hòa giải hoặc khởi kiện. Dù giải quyết bằng cách nào thì việc tranh chấp kéo dài có thể gây mất thời gian, tốn kém chi phí, đặc biệt là chủ sở hữu đất có thể bị mất đi một số quyền lợi của mình.
