Liên tiếp các vụ tranh chấp tầng hầm
Mới đây, trong đơn phản ánh tới Thành ủy TP. HCM và các cơ quan truyền thông, hơn 300 hộ dân chung cư The EverRich 1 (quận 11) cùng đứng đơn cho biết, tháng 5/2016, cư dân phát hiện ra Công ty Phát Đạt (chủ đầu tư) không công khai số tiền quỹ bảo trì chung cư, tự ý thay đổi công năng của phòng gym để cho thuê làm văn phòng, hầm xe máy được chủ đầu tư lấy lại 70% diện tích…
“Chủ đầu tư cho rằng, Luật Nhà ở 2014 quy định, đó là phần riêng của chủ đầu tư”, ông Đặng Văn Cường, một hộ dân đứng đơn cho biết.
Theo phản ánh của cư dân, dự án bán ra thị trường từ năm 2006 và chính thức đi vào sử dụng từ năm 2011. Khi mở bán, chủ đầu tư giới thiệu chung cư có những tiện ích phục vụ người dân như khu thương mại, hồ bơi, spa, gym, phòng sinh hoạt cộng đồng... Tuy nhiên, kể từ khi bàn giao căn hộ đến nay, phần lớn các tiện ích của chung cư đã không được chủ đầu tư thực hiện như cam kết.
Một trường hợp khác, tại chung cư CT3 Lê Đức Thọ (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), những tranh chấp trong vấn đề quản trị chung cư và tầng hầm đã diễn ra gần 2 năm nay nhưng đến thời điểm này, mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư là Công ty C’land vẫn không hạ nhiệt.
Tầng hầm chung cư CT3 Lê Đức Thọ - nơi đang diễn ra cuộc tranh chấp giữa Công ty C'land và cư dân. Ảnh: Tuấn Minh
Theo phản ánh, thời gian đầu, căng thẳng giữa cư dân và chủ đầu tư xoay quanh vấn đề quản lý, sử dụng quỹ bảo trì, bàn giao hồ sơ nhà chung cư. Thế nhưng, nay chuyện cũ chưa xong, cư dân lại “bốc hỏa” khi chủ đầu tư khẳng định, hai tầng hầm để xe là thuộc sở hữu riêng của doanh nghiệp.
Sau nhiều lần đối thoại qua lại không giải quyết được vấn đề, quá bế tắc trong cách giải quyết, mới đây, đại diện BQT chung cư CT3 Lê Đức Thọ đã có đơn kêu cứu gửi UBND TP. Hà Nội, các cấp có thẩm quyền đề nghị vào cuộc giải quyết những vấn đề bức xúc kéo dài đang xảy ra tại chung cư này do chủ đầu tư cố tình vi phạm quy định của pháp luật.
Đáng chú ý, trước căng thẳng giữa chủ đầu tư và cư dân, Sở Xây dựng TP. Hà Nội đã hai lần có văn bản đốc thúc chủ đầu tư là Công ty C’land bàn giao quyền quản trị tòa nhà cho Ban quản trị. Tuy nhiên, phía C’land vẫn cố tình "phớt lờ".
Pháp lý yếu nảy sinh tranh chấp?
Bàn về nguyên nhân nảy sinh mâu thuẫn về tầng hầm chung cư trong thời gian vừa qua, ông Nguyễn Hồng Minh, Tổng giám đốc Công ty CP Quản lý và Khai thác tòa nhà PMC cho biết, trước đây, có quy định tầng hầm thuộc sở hữu chung của cư dân, nhưng sau đó, lại có quy định điều chỉnh, tùy từng dự án. Đây là điểm yếu về pháp lý làm nảy sinh mâu thuẫn.
Theo ông, nhìn lại các quy định pháp luật không khó để nhận ra sự mập mờ này. Theo quy định tại khoản 3, Điều 70 của Luật Nhà ở và điểm c, khoản 2, Điều 49 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, nếu “nơi để xe” là tầng hầm, thì tầng hầm phải được coi là sở hữu chung.
Tuy nhiên, về chỗ để xe ô tô, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP lại quy định “do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư”. Điều này là mập mờ, trái với quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở.
Khoản 3, Điều 49, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP còn quy định: “Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nhà chung cư quy định tại Điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư”. Như vậy, quy định này của Nghị định đã né tránh việc làm rõ quyền sở hữu chung - riêng tầng hầm trong nhà chung cư, bằng việc đẩy cho các bên tự quyết định.
Đồng quan điểm, ông Trương Thanh Đức, Chủ tịch HĐQT Công ty Luật Basico cho rằng, để hạn chế tranh chấp tầng hầm chung cư cần ban hành các văn bản quy định và giải thích thật rõ ràng, hợp lý khẳng định: tầng hầm (để xe) phải thuộc sở hữu chung. Chỉ trong trường hợp có thoả thuận khác mới thực hiện theo thoả thuận. Trong trường hợp này, pháp luật phải bảo vệ người mua nhà, là những người tiêu dùng, những chủ sở hữu thực sự của chung cư.
Theo ông Đức, tầng hầm không chỉ là nơi đậu xe như cách hiểu quen thuộc trước đây, mà với giá trị khai thác kinh doanh tầng hầm ngày càng lớn như hiện nay, thì các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu, khai thác kinh doanh tầng hầm sẽ ngày càng diễn ra phổ biến. Chính vì vậy, nếu không sớm có các quy định cụ thể, chi tiết giải quyết sự mập mờ này, tranh chấp về sở hữu tầng hầm sẽ còn tiếp diễn.
