Tránh tình trạng doanh nghiệp "thấm đòn", luật mới sửa đổi

Tại Hội nghị trao đổi những khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp, nhà đầu tư về chính sách của Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức mới đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã bày tỏ hàng loạt khó khăn đang ảnh hưởng lớn đến kế hoạch kinh doanh và hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp, sâu xa hơn là nguồn cung của thị trường bất động sản, liên quan đến chính sách đất đai, thủ tục hành chính, nguồn vốn...

Luật chồng luật “đè” lên vai doanh nghiệp bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đã bước qua giai đoạn hình thành phát triển với nhiều những thăng trầm, ngày càng trở thành lĩnh vực kinh tế quan trọng và chủ chốt, góp phần nâng cao bộ mặt của đất nước và đời sống kinh tế xã hội.

Tuy nhiên, bên cạnh những thành quả đạt được, hiện vẫn còn nhiều những thách thức ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường. Trong đó, những bất cập trong chính sách, pháp luật đất đai đang được cho là nút thắt lớn nhất, có nhiều tác động xấu đến thị trường. Đây cũng là vấn đề được các doanh nghiệp bất động sản kiến nghị nhiều nhất trong thời gian qua.

Thực trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định pháp luật không chỉ tạo nên những rủi ro cho các doanh nghiệp, mà thực tế này còn gây lúng túng cho cơ quan quản lý nhà nước trong quá trình thực thi chính sách, về lâu dài sẽ ảnh hưởng rất tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. 

Bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng Giám đốc Tập đoàn FLC chia sẻ, nếu không khơi thông được các luật đang chồng chéo thì rất khó để khơi thông được hàng loạt dự án bất động sản đang bị tắc nghẽn. Bên cạnh đó còn những vấn đề mâu thuẫn giữa đấu thầu với đấu giá cũng khiến doanh nghiệp gặp không ít trở ngại.

Liên quan đến câu chuyện này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở trong một “ma trận” khi bị chi phối bởi quá nhiều bộ luật, nếu đúng luật này thì sai luật khác, đặc biệt là Luật Đất đai còn rất nhiều những cản trở, va vấp với các luật khác.

Theo ông Hiệp, trong Luật Đất đai còn có quy định hệ số đền bù do cấp tỉnh quy định mà mỗi tỉnh lại quy định một hệ số khác nhau: "Phú Thọ chỉ cho hệ số đền bù là 1:1 nên người dân được lấy lại giá tiền rất thấp chỉ 150 ngàn đồng/m2. Trong khi đó, Thái Nguyên gấp 4 lần, Bắc Giang gấp 6 lần. Tất cả những điều đó gây nên sự bất cập trên mặt bằng giá đất. Đây chính là kẽ hở chưa thể giải quyết được”.

Ngoài ra, Chủ tịch GP.Invest nhận định, trong hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản còn rất nhiều bất cập. Cụ thể,  Luật Nhà ở cho phép bán nhà ở cho người nước ngoài là 30% nhưng trong Luật Kinh doanh bất động sản có quy định tất cả các sản phẩm dự án nhà ở phải liên quan đến quyền sử dụng đất mà Luật Đất đai thì không cho phép người nước ngoài được sở hữu đất. Do vậy, những điều không rõ ràng, chỉ thiếu vài câu chữ thì câu chuyện đã khác.

“Tôi cho rằng, trong những văn bản luật còn có khá nhiều khiếm khuyết mà những khiếm khuyết này dẫn đến bất cập làm cho các doanh nghiệp bất động sản vô cùng gian khổ”, ông Hiêp bày tỏ.

Liên quan đến những bất cập chồng chéo trong Nghị định 20 gây khó cho doanh nghiệp, đại diện CEO Group cho rằng, Nghị định 20 ảnh hưởng rất lớn đến doanh nghiệp bất động sản bởi tỷ lệ lãi vay cao và đối tượng doanh nghiệp trong nước bị vạ lây, phải nộp thêm thuế: “Chúng ta đã đi được một bước kiến nghị là tăng tỷ lệ khống chế lãi vay lên. Tuy nhiên, điều này lại không áp dụng cho kỳ tính thuế 2017, 2018 mà chỉ tính năm 2019 nên thực sự các doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa được tháo gỡ, nhất là khi tiền thuế năm 2017, 2018 của doanh nghiệp rất lớn, bị đội lên nhiều lần, ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của doanh nghiệp”.

Bà Nguyễn Thị Quỳnh Chi, Tổng Giám đốc Eurowindow Holding nêu ý kiến, việc nâng trần lãi vay từ 20 - 35% chỉ giải quyết được một phần của vấn đề. Bởi vì xét về bản chất, Khoản 3 Điều 8 đã trái với luật thì phải bỏ, chứ không phải doanh nghiệp kêu thấp nên cần tăng lên. Theo bà Chi, những vướng mắc trong Nghị định này cũng cần sớm được giải quyết, tránh việc lách thuế, chuyển từ nơi có lãi suất thấp sang thuế suất cao.

Theo các doanh nghiệp, để thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn, phát triển lành mạnh và bền vững, những nút thắt về pháp lý cần được tháo gỡ một cách kịp thời, tránh trường hợp khi doanh nghiệp đã “thấm đòn”, luật pháp mới sửa đổi thì khi đó niềm tin trên thị trường cũng đã đổ vỡ: “Việc tháo gỡ những vướng mắc pháp lý, doanh nghiệp kiến nghị, Nhà nước cần có những chính sách quyết liệt hơn ở thời điểm hiện nay. Một trong số đó là chính sách về nguồn vốn. Hiện tại ngân hàng vẫn đang siết chặt vốn vào bất động sản. Nếu như Chính phủ có động thái khuyến khích các ngân hàng giảm lãi suất cho các doanh nghiệp, cũng là một giải pháp rất tốt cho thị trường bất động sản hiện nay”, đại diện Eurowindow Holding nhấn mạnh.

“Bản trường ca” thủ tục hành chính

Những chồng chéo, bất cập trong các chính sách, pháp luật đất đai cũng là một trong những nguyên nhân tạo nên ma trận thủ tục hành chính mà doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt.  Kết quả điều tra Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) năm 2018 do VCCI thực hiện và công bố vào đầu năm 2019 cho thấy, với nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa, khó khăn lớn nhất là về việc tiếp cần nguồn lực kinh doanh: Vốn đất đai, thị trường… nhưng với doanh nghiệp lớn thì khó khăn lớn nhất lại nằm ở rủi ro thay đổi chính sách, thủ tục hành chính.

Đất đai là nguồn lực quan trọng có tính quyết định tới thành công của một dự án kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua việc tiếp cận đất đai cho các dự án kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn. Nhiều dự án đang phải “xếp hàng chờ thủ tục” liên quan đến việc thanh, kiểm tra và xử lý của các cơ quan Trung ương trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn. "Tắc nghẽn” nghiêm trọng trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư đã khiến nhiều dự án bất động sản “dậm chân tại chỗ” trong thời gian dài. 

Trong 9 tháng đầu năm 2019, TP.HCM chỉ có duy nhất 1 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, còn tại Hà Nội, cũng chỉ có 6 dự án xuất hiện từ đầu năm 2019. Không chỉ hiếm dự án được triển khai mới mà không ít dự án đang thi công cũng bị dừng tiến độ, thậm chí một số dự án đang đi vào bàn giao cũng bị tạm hoãn. Lượng sản phẩm được chào bán ra thị trường giảm mạnh, kéo theo sự chững lại về giao dịch.

“Trong 2 năm trở lại đây, các địa phương rất ngại vấn đề về phê duyệt dự án. Theo đó, các tỉnh giao đất cho doanh nghiệp không nhiều, nếu tình trạng này không được khắc phục thì năm sau số dự án được phê duyệt xây dựng sẽ rất ít, làm giảm cơ hội đầu tư kinh tế địa phương…”, bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng Giám đốc Tập đoàn FLC chia sẻ.

Bên cạnh đó, theo bà Dung, Thông tư 03 của Bộ Xây dựng yêu cầu đối với một dự án có nhiều công trình độc lập, quy mô lớn đều phải thẩm định xây dựng, điều này đang kéo dài thời gian làm thủ tục đối với doanh nghiệp.

“Chúng tôi kiến nghị, đối với công tác thẩm định thiết kế, có lẽ cần thẩm định độc lập, đơn giản hóa thủ tục pháp lý cho các doanh nghiệp.

Một vướng mắc khác liên quan đến thủ tục cấp phép xây dựng. Đối với một dự án có nhiều hạng mục, mặc dù đã có phê duyệt quy hoạch 1/500, cũng như đã có thẩm định thiết kế thi công nhưng vẫn phải xin cấp phép đến từng hạng mục một. Dẫn đến, để hoàn thiện đầy thủ tục cho dự án đó (đặc biệt là những dự án hàng trăm héc-ta đến cả nghìn héc-ta) thì phải mất đến vài năm. Điều này rất gây phiền hà cho doanh nghiệp, ảnh hưởng đến kế hoạch và cơ hội đầu tư.

Ví dụ, tại quần thể FLC Sầm Sơn hay Hạ Long, Quy Nhơn..., nếu để làm hết được các thủ tục xây dựng thì mất khoảng 2 năm. Từ những hạng mục đơn giản nhất như cổng chào cũng đều phải xin giấy phép xây dựng.

Chúng tôi kiến nghị đối với các quần thể dự án đã được quy hoạch tổng thể, chi tiết nên tháo gỡ cho doanh nghiệp trong việc xin cấp phép, để cắt giảm thời gian, chi phí hoàn thiện thủ tục đầu tư để dự án sớm được triển khai”.

Đại diện doanh nghiệp này cũng cho rằng, hiện nay Nhà nước quan tâm đến cải cách thủ tục hành chính nhưng thủ tục nội bộ lại chưa được thông. Vì làm từ Trung ương đến địa phương phải qua rất nhiều cửa, đợi chờ phê duyệt, xin ý kiến của các cấp mất nhiều thời gian. Một văn bản nhanh phải trải qua 2 tháng, lâu nhất là 6 tháng. Do đó, việc xử lý các thủ tục nội bộ nếu không cải tổ sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản trong tương lai và doanh nghiệp cũng tiếp tục gặp khó, trễ tiến độ thực hiện dự án.