Triển vọng bất động sản nhà ở đô thị Phú Quốc nhìn từ biến động dân cư

Sự bùng nổ về dân số đó là hệ quả và cũng là tiền đề cho sự phát triển của TP. Phú Quốc, nhưng nó cũng đặt ra cho hạ tầng phải phát triển tương xứng, thậm chí là hạ tầng phải đi trước một bước, nhất là nhà ở, để đáp ứng nhu cầu, đón đầu làn sóng dịch chuyển dân cư.

***

Phú Quốc là thành phố đảo đầu tiên của Việt Nam, được kỳ vọng sẽ phát triển thành trung tâm du lịch, đầu mối giao thông, trung tâm thương mại dịch vụ, văn hóa tầm khu vực và châu Á. Nhưng theo chúng tôi, với vị trí, lợi thế và đặc điểm riêng có của Phú Quốc, có lẽ cần mạnh dạn thay đổi tầm nhìn, đặt Phú Quốc với tầm vóc thế giới để định hướng, nhất là hoạch định chính sách phát triển nói chung và lập quy hoạch nói riêng để không bỏ lỡ thời cơ và lãng phí tài nguyên mà thiên nhiên đã ban tặng cho hòn đảo được mệnh danh là Đảo Ngọc này.

Các ưu thế của Phú Quốc đã được các chuyên gia trên các lĩnh vực phân tích sâu về từng khía cạnh, nhưng có thể khái quát ở những điểm chính sau:

Ưu thế về vị trí địa lý: Là hòn đảo nằm ngoài khơi không quá xa nhưng cũng không quá gần đất liền tạo lợi thế cho việc thiết lập một không gian riêng, mang tính đặc thù, riêng có. Nằm ở vùng giáp ranh giữa vùng khí hậu xích đạo và cận xích đạo nên ít có thời tiết cực đoan như gió bão của vùng cận xích đạo. Nằm cận kề con đường hàng hải giao thương giữa Thái Bình Dương và Ấn Độ Dương. Với vị trí này, Phú Quốc còn có lợi thế về cảnh quan môi trường xanh sạch đẹp với bốn bề là biển rất thuận lợi cho phát triển du lịch, nhất là du lịch nghỉ dưỡng.

Quy mô: TP. Phú Quốc có diện tích 589,27km², dân số năm 2020 là 144.460 người, mật độ dân số 245 người/km². Như vậy, Phú Quốc ngang với đất nước Singapore về diện tích nhưng dân số ít hơn rất nhiều; điều này tưởng là bất lợi nhưng lại chính là lợi thế cho Phú Quốc để chủ động nâng tầm chất lượng dân số trong thời gian ngắn, là tiền đề phát triển đô thị mang tầm thế giới. Một quy mô diện tích đủ lớn để phát triển một đô thị đa chức năng nhưng cũng đủ nhỏ để không gây ra những vấn đề phức tạp trong quản lý.

Lợi thế đi tắt đón đầu: Nhưng điều muốn nhấn mạnh ở đây là, so với Phuket (Thái Lan) hay Hồng Kông (Trung Quốc), Singapore hay thậm chí cả với Maldives thì không những Phú Quốc có điều kiện tự nhiên tương đồng hoặc hơn hẳn, mà còn có lợi thế không nơi nào có được, đó là được làm mới từ đầu trong thời đại 4.0. Điều này sẽ giúp cho Phú Quốc thực hiện được chiến lược kiểu như “đi tắt đón đầu”, rút kinh nghiệm được từ những đô thị tầm cỡ thế giới để phát triển đúng hướng, thậm chí là đón đầu xu hướng của thế giới, cũng như có thể hoạch định chính sách và tiến hành quy hoạch bài bản từ đầu. Điều này là lợi thế hơn hẳn, nhưng cũng đặt ra cho Phú Quốc trách nhiệm lớn lao trong công tác quy hoạch, quản lý theo quy hoạch và khai thác tài nguyên một cách tiết kiệm và hiệu quả. Và đây cũng là điều chi phối mạnh mẽ đến nguồn cung - cầu cho thị trường bất động sản Phú Quốc cả trước mắt và lâu dài.

Vì vậy, hoàn toàn có đủ cơ sở để khẳng định có thể phát triển Phú Quốc thành đô thị biển đảo tầm vóc thế giới. Nói điều này không phải để tự huyễn hoặc mình, mà là để đưa ra luận đề, cần phải đặt Phú Quốc vào vị thế đô thị quốc tế, từ đó mà có tư duy, định hướng, chính sách, quy hoạch xứng đáng để không bỏ lỡ thời cơ và lãng phí tài nguyên mà thiên nhiên đã ban tặng cho thành phố đảo này. Đặc biệt về quy hoạch, cần có tầm nhìn xa để quy hoạch một cách bài bản, khoa học để sử dụng tài nguyên, đặc biệt là tài nguyên đất, không gian biển… một cách hiệu quả, trong đó có bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng.

Sở dĩ phần trên chúng tôi nhấn mạnh đến tầm vóc cũng như vị thế của TP. Phú Quốc bởi điều này sẽ tác động lâu dài đến thị trường bất động sản nơi đây.

Quyết định số 767/QĐ-TTg ngày 23/6/2022 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung TP. Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2040 đã xác định mục tiêu: “Phát triển TP. Phú Quốc trở thành một đô thị biển đảo đặc sắc; một trung tâm du lịch, nghỉ dưỡng và dịch vụ có bản sắc, chất lượng cao, có sức hấp dẫn đối với du khách trong nước và quốc tế; trung tâm thương mại, dịch vụ và trung tâm chăm sóc sức khỏe, điều dưỡng ứng dụng công nghệ cao ở tầm cỡ khu vực và quốc tế; trung tâm chính trị - văn hóa; một không gian sống có chất lượng và gắn bó của người dân trên đảo; quản lý phát triển đô thị theo hướng tăng trưởng xanh, thông minh, tiết kiệm năng lượng và thích ứng với biến đổi khí hậu, tạo nguồn lực cho đầu tư phát triển”.

Đồng thời cũng xác định tính chất của Phú Quốc là trung tâm du lịch, đầu mối giao thông quan trọng về cả vận tải nội vùng và cảng biển, cảng hàng không quốc tế; đồng thời là trung tâm nghiên cứu khoa học công nghệ chuyên ngành…

Như vậy, Phú Quốc sẽ lấy du lịch làm trọng tâm, trong đó đặc biệt chú trọng đến du lịch nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe công nghệ cao; nhưng đồng thời cũng đóng vai trò đầu mối giao thông và đặc biệt là không gian sống có chất lượng theo xu hướng sống xanh. 

Điều này sẽ tác động mạnh đến sự biến động dân cư làm gia tăng dân số - đây là cơ sở khoa học và thực tiễn quan trọng để khẳng định rằng, bất động sản nhà ở đô thị là phân khúc tiềm năng để đón đầu xu hướng này. Sự tăng dân số chủ yếu là cơ học xuất phát từ các nguồn sau:

Khách lưu trú - chủ yếu là lưu trú dài ngày: Nguồn này sẽ ngày càng gia tăng do lượng khách du lịch tăng nhanh theo sự phát triển của Phú Quốc. Theo con số thống kê, năm 2018 Phú Quốc đón 5 triệu khách du lịch; năm 2021 là năm dịch bệnh nhưng Phú Quốc vẫn đón 2,5 triệu lượt khách và mục tiêu năm 2022 là 3,5 triệu lượt. Khi dịch bệnh được kiểm soát hoàn toàn, chắc chắn lượng khách sẽ tăng rất nhanh, nhất là khách quốc tế. Không chỉ vậy, thời gian lưu trú trung bình của du khách đến Phú Quốc cũng tăng lên, đa phần là lưu trú dài ngày để tận hưởng hết vẻ đẹp và sức hấp dẫn của Đảo Ngọc. Đặc biệt, khi dịch vụ chăm sóc sức khỏe, điều dưỡng công nghệ cao phát triển sẽ gia tăng khách đến với Phú Quốc cả về số lượng và chất lượng.

Nguồn nhân công đến làm việc: Do sự phát triển nhanh chóng của Phú Quốc trong khi nguồn nhân lực bản địa không đáp ứng đủ nên sẽ kéo theo sự dịch chuyển nguồn nhân lực đến Phú Quốc làm việc, dẫn đến sự gia tăng dân số cơ học nhanh chóng để đáp ứng nhu cầu. Nguồn nhân lực này bao gồm cả lao động trong nước và lao động nước ngoài chất lượng cao. Khác với dân số vãng lai là khách du lịch, nguồn dân số thứ hai này thường là tạm trú nhưng thời gian cũng khá dài và một phần trong số này sẽ chuyển sang định cư lâu dài trên đảo.

Người đến định cư: Do được xây dựng và phát triển với tầm đô thị thế giới, đặc biệt là môi trường và dịch vụ tốt (nhất là dịch vụ chăm sóc sức khỏe), Phú Quốc sẽ dần dần thu hút lượng người đến định cư ngày càng đông, trong đó tỷ lệ người nước ngoài và Việt kiều sẽ ngày càng tăng. Đây thường là người có thu nhập, đời sống cao, nguồn tài chính dồi dào nên cần một không gian sống chất lượng cùng với các dịch vụ hoàn hảo. Đồng thời, một phần dân số tạm trú là nhân công trong các cơ sở lưu trú, cơ sở dịch vụ sau khi tích lũy được tài chính và có nhu cầu sẽ chuyển sang định cư lâu dài trên đảo. Bộ phận dân cư này phần lớn có thu nhập trung bình và khá nên nhu cầu thường thấp hơn bộ phận dân cư nói ở trên.

Theo dự báo, Phú Quốc sẽ chứng kiến làn sóng dịch chuyển dân cư lớn từ đất liền ra đảo và thậm chí thu hút một lượng lớn cư dân quốc tế (nhờ cơ chế đặc thù). Đồng thời, còn có làn sóng dịch chuyển nội bộ trong thành phố đảo, đặc biệt là dịch chuyển xuống khu vực phía Nam đảo (An Thới) do nơi đây là khu vực phát triển sau nên được quy hoạch bài bản hơn và hạ tầng, môi trường tốt hơn, đồng thời cơ hội phát triển kinh tế cũng cao hơn.

Meyhomes Capital Phú Quốc được kiến tạo thành một “Thành phố tinh khiết, lõi trung tâm đảo Ngọc”.

Dân số Phú Quốc năm 2020 khoảng trên 144.000 người. Dự báo quy mô dân số thành phố này đến năm 2030 sẽ tăng lên khoảng 400.000 người, tức là gấp 2,8 lần; đến năm 2040 dân số khoảng 680 người, tăng gấp 4,7 lần hiện nay và dài hạn sẽ tăng lên 1.000.000 người, tức là gấp 7 lần hiện nay. Sự bùng nổ về dân số đó là hệ quả và cũng là tiền đề cho sự phát triển của TP. Phú Quốc, nhưng nó cũng đặt ra cho hạ tầng phải phát triển tương xứng, thậm chí là hạ tầng phải đi trước một bước, nhất là nhà ở, để đáp ứng nhu cầu, đón đầu làn sóng dịch chuyển dân cư nói trên.

Bất động sản luôn gắn liền với hạ tầng, sự phát triển kinh tế - xã hội và đặc biệt là cư dân. Chính vì vậy, từ dự báo về sự dịch chuyển dân cư mà cả nhà quản lý và nhà đầu tư cần có chiến lược trong định hướng, quy hoạch, hoạch định chính sánh, xây dựng kế hoạch và chiến lược cũng như kế hoạch đầu tư để vừa đáp ứng nhu cầu trước mắt và lâu dài, vừa tiết kiệm quỹ đất để phát triển bền vững và kinh doanh hiệu quả.

Như trên đã đề cập, dự báo TP. Phú Quốc sẽ có sự bùng nổ về dân số và sự gia tăng dân số ấy kéo theo và đòi hỏi sự phát triển tương ứng của hạ tầng, đặc biệt là nhà ở, để đáp ứng nhu cầu, đồng thời cũng là nhân tố quay trở lại tác động, kích thích sự phát triển kinh tế - xã hội của Phú Quốc.

Trong giai đoạn vừa qua, thị trường bất động sản Phú Quốc phát triển mạnh, nhưng chủ yếu là bất động sản du lịch. Trong thời kỳ đầu phát triển của một đô thị mới, nhất là đối với đô thị trọng tâm là du lịch, thì đây là điều tất yếu và cần thiết để thu hút đầu tư, thu hút khách và một phần nào đó còn là để thăm dò thị trường. Tuy nhiên, qua giai đoạn đầu cần phải có sự điều chỉnh để tạo sự cân bằng trên thị trường bất động sản, tránh phát triển lệch.

Muốn Phú Quốc phát triển mạnh mẽ và bền vững, rất cần nguồn nhân lực. Nguồn nhân lực bản địa đóng vai trò tiền đề, nhưng để phát triển bền vững và lâu dài, cần nguồn nhân lực mới, chuyên nghiệp và chất lượng cao. Nhưng nguồn nhân lực này phải là tại chỗ, vì Phú Quốc là đô thị đảo cách xa đất liền nên không thể thiết lập mối liên kết giữa nơi làm việc là Phú Quốc với nơi ở không phải là Phú Quốc. Vì thế, nhu cầu về nguồn nhân lực mới sẽ kéo theo nhu cầu về nhà ở, và nhu cầu này sẽ ngày càng lớn như ở phần trên đã đề cập.

Do đó theo dự báo, sau giai đoạn đầu với sự phát triển nhanh chóng của bất động sản du lịch đủ đảm bảo cơ sở lưu trú cho du lịch phát triển ngay cả trong giai đoạn ngắn trước mắt, xu hướng thị trường bất động sản Phú Quốc sẽ là sự phát triển song song của hai loại hình bất động sản du lịch và bất động sản nhà ở đô thị. Tiếp diễn ngay sau đó sẽ là sự phát triển mạnh mẽ của bất động sản nhà ở đô thị để đáp ứng nhu cầu của lực lượng lao động đến làm việc tại Phú Quốc gia tăng mạnh mẽ, và một bộ phận cư dân (chủ yếu là giới trung lưu và thượng lưu, cả trong nước và quốc tế) đến định cư để thụ hưởng cuộc sống ở thiên đường du lịch, nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe này. Đó là sự dịch chuyển tất yếu và cần thiết của thị trường bất động sản trong các giai đoạn phát triển của một đô thị du lịch - kinh tế - tài chính mới.

Tuy nhiên, theo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, sự dịch chuyển này có một số điểm đáng lưu ý sau:

Giai đoạn đầu sẽ là sự phát triển của phân khúc nhà ở cao cấp, chủ yếu là biệt thự cao cấp thiên về tính chất nghỉ dưỡng. Đối tượng cư dân của phân khúc này chủ yếu là người có thu nhập, mức sống cao và nhu cầu thụ hưởng môi trường sống tốt. Do giai đoạn đầu quỹ đất còn dồi dào và mục đích thu hút đầu tư nên các bất động sản này thường được phát triển ở những vị trí có môi trường tốt và cảnh quan đẹp, thoáng đãng, thân thiện, gần gũi với thiên nhiên. Khách hàng của phân khúc này có một bộ phận có điều kiện tài chính mua để ở, nhưng phần nhiều là những nhà đầu tư thứ cấp mang tính đầu tư để đón đầu lượng cư dân đến định cư gia tăng trong tương lai cả trước mắt và lâu dài. Đồng thời, loại hình nhà ở này còn có lợi thế là vừa có thể để ở, lại vừa có thể linh hoạt kinh doanh như bất động sản du lịch phục vụ mục đích lưu trú một cách hiệu quả, lại không lo mất giá vì được sở hữu lâu dài…, nên sẽ thu hút bộ phận dân cư có nguồn tài chính dồi dào và những nhà đầu tư thứ cấp dám đầu tư lớn.

Tuy nhiên, phân khúc này sẽ nhanh chóng bị thu hẹp bởi chính quyền địa phương sau giai đoạn mời gọi, thu hút đầu tư sẽ đi vào thắt chặt quỹ đất; vì thế, những dự án với hệ số sử dụng đất thấp cũng sẽ hạn chế dần. Sự khan hiếm nguồn cung cộng với sự phát triển của hạ tầng nói riêng cũng như sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung (nhất là sự phát triển, hoàn thiện của dịch vụ) và sự gia tăng của bộ phận dân cư mức sống cao sẽ dẫn đến giá cả của phân khúc này ngày càng tăng theo giá trị của những “của hiếm”. Chênh lệch địa tô sẽ ngày càng cao do tác động của hạ tầng và đặc biệt là nhu cầu ngày càng tăng đối với phân khúc này trong khi nguồn cung ngày càng ít đi. Do đó, sức tiêu thụ của phân khúc này được dự báo ban đầu có thể còn chậm nhưng sẽ tăng dần và rất chắc chắn.

Giai đoạn tiếp theo và phát triển song song ngay sau đó sẽ là sự phát triển của phân khúc nhà ở hạng trung, shophouse, shoptel, nhà phố. Do sự phát triển thần tốc và mạnh mẽ của Phú Quốc, người lao động đến làm việc tại đây cũng gia tăng nhanh chóng đòi hỏi sự đáp ứng của hạ tầng, đặc biệt là nhà ở, như ở phần trên đã phân tích. Đây là lực lượng lao động chính và đông đảo của Phú Quốc, nhưng phần lớn là thu nhập trung bình và trên trung bình nên nhu cầu nhà ở thường ở mức hạng trung, thậm chí có một bộ phận là nhà ở giá rẻ. Đồng thời, do quỹ đất bị thu hẹp, phải sử dụng quỹ đất tiết kiệm bằng cách nâng cao hệ số sử dụng đất, nên giai đoạn này chủ yếu là các dự án nhà ở chung cư cao tầng, cả cao cấp và trung cấp. Phân khúc này sẽ phát triển mạnh trong giai đoạn bùng nổ của Phú Quốc và được dự báo sức thanh khoản sẽ cao.

Lợi thế của Phú Quốc cả về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên và nhất là thời cơ vàng được quy hoạch bài bản, xây dựng mới từ đầu với mục tiêu rõ ràng và nhất quán đã và đang tạo điều kiện cho Phú Quốc phát triển mạnh mẽ và bùng nổ trong tương lai. Sự phát triển nhanh chóng và mạnh mẽ của Phú Quốc kéo theo sự bùng nổ dân số cơ học dẫn đến sự gia tăng mạnh nhu cầu nhà ở cả trong ngắn hạn và dài hạn. Điều đáng chú ý là sự phát triển của thị trường bất động sản Phú Quốc đang có sự dịch chuyển từ bất động sản du lịch sang bất động sản nhà ở đô thị, sự dịch chuyển này vừa có tính song hành, vừa có tính tiếp nối.

Tuy nhiên, do quỹ đất có hạn nên giữa các phân khúc nhà ở đô thị cũng có sự phát triển khác nhau với sự phát triển mạnh mẽ của bất động sản cao cấp (chủ yếu là biệt thự) giai đoạn đầu để đáp ứng cho bộ phận dân cư mức sống cao, và tiếp theo là sự phát triển của nhà ở phân khúc trung cấp (chủ yếu là chung cư cao tầng) đáp ứng cho số đông người lao động thu nhập trung bình và trên trung bình. Điều này đặt ra cho các chủ thể một số vấn đề sau:

Đối với nhà quản lý: Cần nhận rõ từng giai đoạn phát triển của thành phố để có chiến lược, kế hoạch sử dụng đất một cách hiệu quả, tiết kiệm và hài hòa trong từng giai đoạn. Đặc biệt cần cân đối giữa quỹ đất cho phát triển nhà ở đô thị cao cấp (nhất là biệt thự) và nhà ở hạng trung (chủ yếu chung cư trung và cao tầng) để đáp ứng các yêu cầu của sự gia tăng dân số cả trước mắt và lâu dài.

Đối với nhà phát triển bất động sản: Cần dự báo sự phát triển kinh tế - xã hội của Phú Quốc theo từng giai đoạn, nhất là sự gia tăng dân số và cơ cấu dân số để có chiến lược phát triển các phân khúc, loại hình bất động sản thích hợp, đáp ứng nhu cầu thị trường, đồng thời có tính thanh khoản cao.

Đối với nhà đầu tư thứ cấp: Cần phân tích, đánh giá, dự báo nhu cầu thị trường trong từng giai đoạn, đặc biệt gắn với sự phát triển dân số, cân đối với nguồn tài chính để có sự lựa chọn phân khúc đầu tư khôn ngoan để vừa đảm bảo được sự an toàn tương đối, vừa đạt được mức biên lợi kỳ vọng. Trong đó, nắm bắt được xu thế của thị trường và chớp cơ hội đầu tư được cho là yếu tố quyết định.

Sự dịch chuyển của thị trường bất động sản Phú Quốc đang diễn ra là quy luật tất yếu của sự phát triển, đồng thời cũng là thời cơ cho các nhà đầu tư nhưng cũng đặt ra trách nhiệm lớn lao cho các nhà quản lý để thị trường bất động sản Phú Quốc phát triển đúng hướng và hiệu quả./.