Triển vọng đô thị Tây Bắc TP.HCM: Tăng tính liên kết vùng thu hút nhà đầu tư

Tây Bắc TP.HCM là nơi có nhiều lợi thế như: Vị trí địa lý cao, quỹ đất rộng. Tuy nhiên, để có thể phát triển thành đô thị vệ tinh, nơi đây phải có những lực đẩy mạnh hơn về bài toán kinh tế đô thị, tạo công ăn việc làm cho người dân.

Trong 5 năm trở lại đây, thị trường bất động sản TP.HCM phát triển nhanh chóng nhờ sự tham gia của các chủ đầu tư lớn, tăng độ phủ sóng của hàng loạt những dự án quy mô tầm cỡ. Mặt bằng chung, các dự án đa phần phát triển ở khu Đông TP.HCM bao gồm: Quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức. Ngoài ra, các khu vực như quận 7, quận 8, quận 12, Bình Chánh… cũng đã ghi nhận sự biến chuyển mạnh mẽ về giá bán cũng như gia tăng cơ hội đầu tư. Cùng với sự gia tăng dân số và xu hướng dịch chuyển ra các tỉnh lân cận, nhiều địa phương tiếp giáp với TP.HCM như Long An, Đồng Nai, Bình Dương… cũng cho thấy bước phát triển mạnh mẽ về bất động sản trong vòng 2 năm qua.

Trong khi đó, khu Tây Bắc TP.HCM lại chưa có sự phát triển đồng bộ và tương xứng. Hai huyện Hóc Môn, Củ Chi mặc dù thuộc địa phận TP.HCM, quỹ đất trống còn nhiều nhưng chưa có sự tham gia của các nhà đầu tư lớn trên thị trường, thiếu vắng các dự án quy mô bài bản. 

Giải thích về sự lệch tâm nói trên, nhiều chuyên gia cho rằng nguyên nhân đến từ bài toán hạ tầng xã hội và kinh tế đô thị. Củ Chi, Hóc Môn là 2 huyện có rất ít khu công nghiệp, nhà máy, xí nghiệp lớn. Trong những năm qua, Thành phố cũng đã nhiều lần cân nhắc về việc thành lập khu đô thị phía Tây Bắc TP.HCM để tạo sự đồng bộ trong phát triển đô thị vệ tinh của Thành phố.

Đầu năm 2020, UBND TP.HCM cũng đã giao nhiệm vụ cho Sở Quy hoạch - Kiến trúc điều chỉnh quy hoạch Khu đô thị Tây Bắc. Khu vực này sẽ có diện tích hơn 6.000ha, bao gồm xã Tân Thới Nhì (huyện Hóc Môn); các xã Tân An Hội, Phước Hiệp, Tân Phú Trung, Tân Thông Hội và thị trấn Củ Chi (huyện Củ Chi). Phía Đông Bắc khu đô thị tiếp giáp Quốc lộ 22, phía Tây Bắc giáp Khu liên hợp xử lý chất thải rắn Tây Bắc, phía Đông Nam giáp kênh An Hạ (Hóc Môn), phía Tây Nam giáp kênh Thầy Cai.

Khu đô thị sẽ là trung tâm cấp thành phố với các chức năng: Dịch vụ, thương mại, y tế, văn hóa, giáo dục, thể dục thể thao và nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí. Dân số quy hoạch đến năm 2025 là 300.000 người. Khu đô thị mới hướng đến sự hiện đại với đầy đủ chức năng, đảm bảo đồng bộ hạ tầng, kỹ thuật, thu hút các nhà đầu tư. Các công trình cao tầng được ưu tiên bố trí cạnh trục giao thông chính như: Trục song hành Quốc lộ 22, dọc tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương - Củ Chi)...

Khu vực tiếp giáp kênh Đông và các kênh 5, 6, 7, 8 sẽ phát huy ưu thế địa hình sông nước, tạo không gian mở, hài hòa với cảnh quan chung của khu vực; phát triển mô hình nhà vườn với mật độ xây dựng thấp. Các công trình cao tầng được bố trí lùi dần ra phía sau, theo nguyên tắc cao dần về phía bên trong so với khu vực gần kênh, rạch. Ngoài ra, dọc các tuyến kênh này sẽ nghiên cứu làm những tuyến đường giao thông ven sông, kênh, rạch... có kết nối với mạng giao thông toàn khu vực, phù hợp với cảnh quan bờ sông, kênh.

Theo các chuyên gia, về quy hoạch đã có nhưng để hình thành đô thị phía Tây Bắc TP.HCM thì điều đầu tiên là phải giải quyết bài toán cơ sở hạ tầng xã hội và công ăn việc làm. 

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam nhận định, đô thị Tây Bắc (bao gồm Củ Chi, Hóc Môn) vốn đã nằm trong quy hoạch của Thành phố từ lâu. Tuy nhiên, do chưa có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng ở khu vực này nên nhà đầu tư vẫn đang dồn về khu Đông nhiều hơn. Xét về yếu tố dịch chuyển cơ học thì nơi nào có công ăn việc làm, giải quyết tốt bài toán an cư, đồng bộ với phát triển kinh tế xã hội, hạ tầng, tiện ích… thì nơi đó sẽ thu hút nhà đầu tư và kể cả người có nhu cầu ở thực.

Ông Khương đánh giá, Tây Bắc mặc dù có lợi thể là quỹ đất rộng nhưng hạ tầng phát triển chậm, chưa đồng bộ. Có thể trong vòng 5 - 7 năm tới, Hóc Môn, Củ Chi sẽ có nhiều dự án quy mô tầm cỡ khi hạ tầng được đầu tư bài bản hơn. Thời gian qua, do những lấn cấn về mặt pháp lý nên hầu hết nhà đầu tư đã có xu hướng giãn ra các đô thị vệ tinh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương. Tuy nhiên, khi cơ chế được tháo gỡ, hạ tầng được đầu tư đồng bộ thì chắc chắn các khu vực thuộc địa phận TP.HCM như khu Tây Bắc vẫn sẽ thu hút nhà đầu tư mạnh mẽ.

Với lợi thế quỹ đất lớn, thời gian qua Hóc Môn cũng là nơi phát triển khá mạnh về bất động sản, đặc biệt là tuyến đường từ Nguyễn Văn Bứa xuống huyện Đức Hòa, Đức Huệ (Long An) nhưng với quy mô còn nhỏ lẻ. Bài toán quan trọng nhất vẫn là kinh tế đô thị, ngoài việc dịch chuyển các cơ sở hạ tầng xã hội như bệnh viện, trường học… thì việc ưu tiên phát triển công nghiệp ở khu đô thị Tây Bắc cũng là yếu tố cần thiết để kích cầu nhu cầu thực.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, hiện nay riêng bệnh viện Chợ Rẫy TP.HCM là tuyến cuối cùng đang quá tải nhưng các bệnh viện tuyến quận lại chưa giải quyết được nhu cầu của người dân. Do đó, chỉ cần giảm tải bớt áp lực ở Thành phố và giãn dần về các đô thị vệ tinh thì sẽ thu hút được lượng lớn người dân về sinh sống. 

Những năm qua, nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng đánh giá Tây Bắc TP.HCM là nơi sẽ có sự phát triển mạnh trong tương lai và về đây gom đất cho các dự án lên đến vài trăm héc-ta. Tuy nhiên, do chính sách còn hạn chế, cơ sở hạ tầng chưa đảm bảo, thị trường vẫn chưa sẵn sàng nên nhiều kế hoạch phát triển tạm thời gác lại.

Cùng với áp lực của Thành phố về tốc độ gia tăng dân số cơ học, nhu cầu nhà ở thì trong tương lai gần, chắc chắn Tây Bắc TP.HCM sẽ có sự biến chuyển mạnh mẽ hơn. Điều quan trọng là cần có sự phối hợp đồng bộ để giải quyết được việc làm cho người dân. Một số tuyến đường như metro, các tuyến đường sắt cũng cần phải chú trọng đẩy nhanh tiến độ nhằm tạo lực đẩy.

Nói về lợi thế của vùng, TS. Sử Ngọc Khương cho rằng, khu vực này nếu tính trên mặt bằng cao độ công trình mặt đất so với mực nước biển thì là nơi có địa thế cao, nền móng công trình ổn định và ít tốn chi phí xây dựng. Với một công trình trên nền đất yếu, chi phí để xây dựng nền móng đôi khi chiếm tới 30% giá trị công trình.

Khu vực này cũng có nhiều lợi thế về giao thông, hiện đã có nhiều tuyến đường đi lại vào trung tâm TP.HCM nhưng chưa có các tuyến đường lớn. Ngoài ra, sự thiếu vắng các dự án hạ tầng xã hội, công nghiệp chưa phát triển mạnh nên chưa thể giải quyết bài toán việc làm cho người có thu nhập thấp. Đây là khu vực cần được ưu tiên phát triển về công nghiệp, nhà máy, xí nghiệp, giá đất còn mềm… phù hợp với đối tượng công nhân lao động chuyên môn thấp. 

Xét về lâu dài, công nghiệp cũng chỉ có thể giải quyết bài toán lao động thu nhập thấp. Còn nếu thực sự muốn phát triển đô thị Tây Bắc thì cần có thêm các tiện ích, cơ sở hạ tầng xã hội, kéo được lao động dân trí cao về sinh sống.

Có chung quan điểm như trên, ông Lê Quốc Hùng - Phó Viện trưởng Viện Quy hoạch Xây dựng miền Nam cho biết, khu đô thị Tây Bắc được xác định là đô thị vệ tinh của TP.HCM, đồng thời nằm trong vùng lõi trung tâm của vùng TP.HCM (tức là vùng có mức độ phát triển cao nhất về đô thị của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam), do đó, khu đô thị Tây Bắc có tiềm năng lớn để phát triển và đầu tư. 

Tuy nhiên, khả năng phát triển sẽ còn phụ thuộc vào việc đầu tư hạ tầng giao thông kết nối, đặc biệt là vận chuyển hành khách khối lượng lớn và có mức độ tiện nghi, tiện lợi cao; tạo ra các cơ sở dịch vụ, cơ sở kinh tế có thể cung cấp việc làm... để thu hút người dân đến sinh sống. Cũng chính vì lý do đó mà ta thấy rằng, trong vùng lõi của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và TP.HCM luôn có sự phát triển không đồng đều giữa các khu vực.

Khu Tây Bắc hạn chế về khả năng tiếp cận, có sự phát triển chậm hơn so với khu Đông - nơi có các dự án như sân bay Long Thành, các cơ sở kinh tế và công nghiệp dọc theo Quốc lộ 51 nối ra cảng nước sâu Thị Vải - Cái Mép. Hiện nay, các khu công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước đang lệch về phía Đông hoặc Đông Nam. Trong tương lai, khi có sự đầu tư về hạ tầng, đặc biệt là tuyến Xuyên Á, tuyến giao thông công cộng, đường sắt... nhằm kích hoạt sự đầu tư vào các cơ sở dịch vụ và kinh tế, công nghiệp, thì khu vực khu đô thị Tây Bắc sẽ phát triển ổn định hơn.

Ông Hùng dẫn chứng, một số đô thị vệ tinh ở Paris như đô thị mới Marne-la-Vallée cũng đã thành công nhờ vào việc phát triển giao thông công cộng kết nối, các cơ sở kinh tế đô thị tạo công ăn việc làm cho người dân, trường học, bệnh viện... Tương tự, khu Tây Bắc TP.HCM cũng cần một kế hoạch triển khai cụ thể, trong đó có kế hoạch về tài chính, pháp lý… và gia tăng tính liên kết vùng. 

Tây Bắc là khu vực có nhiều tiềm năng phát triển nhưng do còn thiếu cơ sở hạ tầng, giao thông, kinh tế xã hội nên chưa tạo được đà bứt phá trong những năm qua. Đặc biệt, khu đô thị Tây Bắc cũng cần được định hướng cho một nhóm khách hàng/ hoặc cư dân khác nhau, vì mỗi khu vực trong vùng sẽ phù hợp với một nhóm đối tượng cư dân. Riêng khu vực phía Đông sẽ hướng đến nhóm đối tượng có thu nhập cao, phía Tây Bắc phù hợp cho các đối tượng có thu nhập thấp hơn. Trong khi đó, đây lại là đối tượng có nhu cầu nhà ở cấp thiết. Do đó, nếu tạo được sự thuận lợi về cơ sở hạ tầng, công nghiệp, giải quyết bài toán kinh tế đô thị, tạo công ăn việc làm thì nhất định nơi đây sẽ có sự phát triển mạnh về đô thị trong những năm tới.